崔鵬

5月4日，國務(wù)院常務(wù)會議把一個關(guān)于房地產(chǎn)政策的新設(shè)計思路提上了運行日程。也就是把居民房地產(chǎn)租賃市場放到和居民房地產(chǎn)銷售市場同等重要的政策地位上。兩天后，住建部發(fā)布了關(guān)于鼓勵居民房屋租賃市場的一些政策意向以及解釋。

這些意向包括對合法登記的居民房地產(chǎn)租賃公司、機構(gòu)和個人給予稅收上的優(yōu)惠，以及對從事居民房屋租賃的公司予以更多的金融支持。比如，通過發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托（REITs）拓寬融資渠道。直接融資渠道也將得到拓展。

中央政府還鼓勵地方政府盤活城區(qū)的存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地的有效供應(yīng)。

并且允許將商業(yè)用房等按照規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。

對土地用途調(diào)整為居住用地的商業(yè)用房項目，為了降低租戶的使用成本，用水、用電、用氣的價格將按照住宅項目的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。這種商改民的想法是因為，很多商業(yè)用房位置離辦公聚集區(qū)更近、配套比較好、交通也便利，把這些房子的性質(zhì)改造成住宅，能夠滿足租賃住房的需求。這次住建部發(fā)布的政策意向，應(yīng)該屬于今年3月中國核心決策層既定的“關(guān)于進一步深化住房制度改革”，也就是所謂的“二次房改”的一部分。

“二次房改”是相對于1997年朱镕基時代停止國有企業(yè)福利分房，基本建立中國住房商品化市場體系和形成中國居民住房體系來說的（那次改革被認(rèn)為是“第一次房改”）。

“第一次房改”基本上可以說是其后中國經(jīng)濟十年左右繁榮期的引擎之一。而這次希望解決中國房地產(chǎn)既有結(jié)構(gòu)化問題而啟動的“二次房改”能起到同樣的作用嗎？有些問題還是讓人疑慮的。

和第一次房改城市居民旺盛的居住目的相比，“二次房改”所希望做大的房屋租賃市場并不是沒有市場化，而是決策層認(rèn)為，由于中國大城市房地產(chǎn)的諸多問題導(dǎo)致了這個市場不夠有效。

所謂的房屋租賃市場“不夠有效”，就是中國一線城市的房屋租金顯得太高了。以至于被認(rèn)為這種高租金導(dǎo)致了這些巨型城市中來自各地的新加入者難以參與其中。而城市年輕化受阻很可能使中國經(jīng)濟的持續(xù)繁榮受到影響。決策層認(rèn)為，應(yīng)該通過國有的租賃公司和改變民間資本進入居民房屋租賃市場的條件來改變這種結(jié)構(gòu)化問題。

但問題是，在那些一線城市，居民房屋的租金是不是太貴了？如果你對比一下中國大城市居民房屋的租售比和現(xiàn)在中國國債的利率就會知道，房屋租金并不是太貴而是太便宜了。在北京和上海，絕大多數(shù)居民房屋的租售比小于2%，而中國記賬式國債（三年期）利率都大于3%。當(dāng)然，這也可以說是房屋銷售價格太貴。

這種現(xiàn)象是由于兩種預(yù)期造成的。一個是在這些大城市中工作可以掙到錢的增長率的預(yù)期—這主要決定了居民房屋的租金水平—以及對大城市房地產(chǎn)升值的預(yù)期。

如果決策層動用什么手段降低人們對這些大城市的經(jīng)濟發(fā)展的預(yù)期，以至于很多人離開這個城市，居民房屋的租賃價格會立刻下降。但這種自我傷害肯定是反智的。而另一方面，通過強力的行政手段讓大城市的房地產(chǎn)價格降下來，在現(xiàn)在經(jīng)濟脆弱復(fù)蘇的階段肯定也不能做。也正是這兩個問題不能解決，民間資本由于房屋銷售的利潤遠(yuǎn)高于房屋租賃的利潤，是不會進入租賃市場的，因為這么做就像一個人向銀行借錢后再存到銀行吃利息一樣不明智。在這種情況下，政府是自己出錢組成自己的國有租賃公司更合適，還是直接把錢補貼給租房者更經(jīng)濟呢？大概還是后者更有效，因為那樣執(zhí)行起來似乎更快，也不會破壞市場效率。