聶彧

摘 要 物業(yè)管理行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的附加服務(wù)，其隨著人們對(duì)生活質(zhì)量要求的提高得到迅速發(fā)展。物業(yè)企業(yè)作為新興行業(yè)，發(fā)展尚不成熟，尤其在會(huì)計(jì)核算方面存在一些問(wèn)題，一定程度上限制了企業(yè)的發(fā)展。本文對(duì)物業(yè)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算方面存在的問(wèn)題及對(duì)策進(jìn)行分析，希望給物業(yè)企業(yè)發(fā)展提供幫助。

關(guān)鍵詞 物業(yè)企業(yè) 會(huì)計(jì)核算 問(wèn)題 對(duì)策

一、物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算概況

物業(yè)管理行業(yè)是指受業(yè)主的委托對(duì)其房屋的衛(wèi)生環(huán)境、室內(nèi)室外的設(shè)施、周邊的環(huán)境衛(wèi)生等進(jìn)行維護(hù)管理，使其能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，物業(yè)企業(yè)成為備受人們關(guān)注的行業(yè)，而與物業(yè)企業(yè)服務(wù)密切相關(guān)的物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算也逐漸成為物業(yè)服務(wù)過(guò)程中必不可少的一部分，在某種程度上影響著物業(yè)服務(wù)水平。

物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算是反映和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)各種資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益的增減變動(dòng)和結(jié)余情況，反映物業(yè)管理企業(yè)成本、費(fèi)用的發(fā)生和歸集，反映物業(yè)管理企業(yè)收入的取得、利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)以及利潤(rùn)分配情況，對(duì)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展起著不可忽視的重要作用。[1]

物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算相較于其他行業(yè)有不同的管理方式，大概可以概括為以下幾個(gè)方面：第一，行使的管理?xiàng)l例不同。物業(yè)管理企業(yè)主要是為房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)的，在物業(yè)財(cái)務(wù)管理方面，除了按照統(tǒng)一的財(cái)務(wù)法統(tǒng)一管理外，還應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)及物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)章制度來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。第二，物業(yè)管理的財(cái)務(wù)核算內(nèi)容不一樣。物業(yè)管理行業(yè)管理的財(cái)務(wù)內(nèi)容和其他行業(yè)不一樣。物業(yè)管理行業(yè)除了管理房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)管的長(zhǎng)期債券等，還為業(yè)主及其他人管理房屋的公共設(shè)施的維修基金。維修基金是專門為了維修建筑物的外部設(shè)施設(shè)備等建立的，如樓梯、消防、電梯等，這方面的管理要形成書面報(bào)告，還要接受委托人的檢查、監(jiān)督。第三，成本、費(fèi)用核算內(nèi)容不同。物業(yè)管理企業(yè)的成本、費(fèi)用是指物業(yè)在管理活動(dòng)中，為業(yè)主提供維修、管理和服務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，這些支出都是物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)性支出。例如，物業(yè)管理行業(yè)聘用的人員每年的工資，給員工發(fā)放的福利：夏季的消暑費(fèi)、冬季的取暖費(fèi)等;物業(yè)管理企業(yè)所用的水費(fèi)、電費(fèi)等;物業(yè)管理企業(yè)所購(gòu)買的桌椅、文件柜等。這些支出都是物業(yè)管理企業(yè)的必要性支出，都要計(jì)算在物業(yè)的財(cái)務(wù)核算之內(nèi)。第四，物業(yè)管理行業(yè)收入的內(nèi)容不同、核算不同。物業(yè)管理行業(yè)每年都要接大量的業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)的范圍較廣，業(yè)務(wù)的規(guī)模有大有小，客戶的要求不一樣，因而給客戶所提供服務(wù)的內(nèi)容、形式、范圍也不同，收入也不一樣，但是提供給客戶的服務(wù)離不開物業(yè)管理行業(yè)的基本服務(wù)，主要是給客戶提供房屋設(shè)施的管理、維修、運(yùn)行等主要服務(wù)。除了從主要服務(wù)中獲得的收入外，還有從其他活動(dòng)中取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)、做廢品回收業(yè)務(wù)等。第五，財(cái)務(wù)報(bào)告的審定人不一樣。物業(yè)企業(yè)管理的財(cái)務(wù)報(bào)告除了要接受國(guó)家的審定外，還要接受業(yè)主或者其他使用人的審定。[2]

二、物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題

物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算在發(fā)展過(guò)程中還存在很多問(wèn)題。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)管理體系不完善

針對(duì)物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算，國(guó)家沒有專門對(duì)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行的制度管理，因而在物業(yè)管理行業(yè)，很多物業(yè)企業(yè)也沒有實(shí)行專門的財(cái)務(wù)管理體系，對(duì)于財(cái)務(wù)管理僅僅做到了記錄入賬出賬的工作，沒有做好財(cái)務(wù)管理的核算工作。

（二）物業(yè)管理行業(yè)沒有專業(yè)的會(huì)計(jì)

部分物業(yè)管理企業(yè)沒有認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)核算工作的重要性，對(duì)于財(cái)務(wù)只要求做好記錄工作就可以，不對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作進(jìn)行核算，所以財(cái)務(wù)人員隨意設(shè)置，部分財(cái)務(wù)人員根本不具備財(cái)務(wù)知識(shí)，不能很好地對(duì)公司財(cái)務(wù)進(jìn)行核算，這直接導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算的低質(zhì)量。

（三）核算不規(guī)范，資金管理力度弱

部分物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)根本不進(jìn)行核算，同時(shí)由于領(lǐng)導(dǎo)的疏于管理或者員工的不認(rèn)真工作等，對(duì)于財(cái)務(wù)信息不及時(shí)、不認(rèn)真把握，直接造成了財(cái)務(wù)信息的疏漏，對(duì)公司企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作造成困難。[3]

三、物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在問(wèn)題的解決辦法

（一）設(shè)置專業(yè)的財(cái)務(wù)人員

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)招聘專業(yè)的會(huì)計(jì)人員開展核算工作。招聘財(cái)務(wù)人員應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的門檻，要求財(cái)務(wù)人員具備一定的學(xué)歷、專業(yè)知識(shí)、相關(guān)經(jīng)驗(yàn)等，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)中企業(yè)的不同文化培訓(xùn)，以讓財(cái)務(wù)人員更好地適應(yīng)企業(yè)規(guī)則制度。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部管理，完善企業(yè)內(nèi)部建設(shè)

物業(yè)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部系統(tǒng)的建設(shè)和管理，加強(qiáng)企業(yè)信息化建設(shè)，以便及時(shí)掌握會(huì)計(jì)信息和業(yè)務(wù)信息的變化，查缺補(bǔ)漏。另外，物業(yè)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的管理，定期對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行考核，提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部所有員工的管理。財(cái)務(wù)核算工作不僅是財(cái)務(wù)人員一個(gè)人的工作，要想做好財(cái)務(wù)核算工作，還需要全體員工的配合。

四、結(jié)語(yǔ)

從本文的分析來(lái)看，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算工作應(yīng)從完善制度、加強(qiáng)管理等方面來(lái)不斷提高物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量，以此推動(dòng)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。物業(yè)企業(yè)的良好發(fā)展能有效推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要意義。

（作者單位為山西焦煤集團(tuán)汾河物業(yè)管理有限公司）

參考文獻(xiàn)

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[2] 信琦.淺析物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題和改善措施[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2018（06）.

[3] 劉濤.對(duì)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的探析[J].企業(yè)改革與管理，2017（07）.