朱一鳴　傅一辰

近日，王石頻頻高調(diào)亮相，傅育寧突然公開嗆聲，寶能股權(quán)歸屬傳言不斷，萬科大股東之爭持續(xù)發(fā)酵。當(dāng)大部分人都將目光焦點(diǎn)集中在華潤和萬科的關(guān)系變化之時(shí)，卻鮮有人發(fā)現(xiàn)，傅育寧上任后的華潤整體戰(zhàn)略也悄然發(fā)生了改變。這家?guī)缀鯊牟话l(fā)聲的老牌央企，正在低調(diào)醞釀一輪變革：萬科會(huì)是其中的一步嗎？

一、拿地金額翻倍，瞄準(zhǔn)一線城市核心地段

華潤長期位居房企銷售榜第二梯隊(duì)，歷年業(yè)績增速平穩(wěn)，規(guī)模擴(kuò)張緩慢，在拿地方面也鮮有大手筆。然而，2014年中傅育寧上任后，華潤的土地投資策略發(fā)生了較為明顯的轉(zhuǎn)變。

2015年，華潤共新增18幅地塊，總價(jià)592億元，較2014年增長了96%；若加上購買集團(tuán)土地注資花費(fèi)的186.4億港元，合計(jì)金額更是達(dá)748億元。華潤的新增土地建筑面積則呈現(xiàn)相反趨勢，2013-2015年持續(xù)下降，從1010萬平方米減少至510.6萬平方米；土地?cái)?shù)量也從34幅下降至18幅。相應(yīng)的，華潤2015年的新增土儲(chǔ)均價(jià)大幅提高，達(dá)11594元/平方米，較2014和2013年分別上升了224%和196%。

與規(guī)模接近的房企對(duì)比則可以看出，華潤2015的新增土儲(chǔ)均價(jià)在TOP20房企中居首（除融創(chuàng)未公布），明顯高于同樣定位中高端的世茂、綠城和龍湖。

華潤新增土地均價(jià)顯著上升的原因是一線城市布局的增加，2013-2015年，華潤在上海、北京和深圳這三座城市的土儲(chǔ)合計(jì)占比從24.4%上升至32.6%，其中在北上主要靠招拍掛市場，深圳則舊改居多，并由集團(tuán)注入了大沖村項(xiàng)目；其余區(qū)域均有不同程度下降，沈陽區(qū)域的下降幅度最大，達(dá)4.2個(gè)百分點(diǎn)，海南區(qū)域未有新地塊補(bǔ)充。

根據(jù)CRIC監(jiān)測，華潤2013年新增土儲(chǔ)中僅有位于深圳前海的南山區(qū)T201-0078地塊的總價(jià)較高，達(dá)109億元，其余地塊總價(jià)均低于30億元；2014年華潤只拿下了1幅超過30億元的地塊；2015年是華潤的“地王年”，共有7幅新增地塊總價(jià)超過30億元，其中有3幅超過70億元；2016年1月，華潤在上海又耗資69億元拿下了蘇河灣地塊。一方面，一線城市的土地價(jià)格盡管飛漲，但高總價(jià)地塊還是集中在核心位置，表明華潤不僅布局轉(zhuǎn)向一線，還更傾向于打造高端項(xiàng)目；另一方面，華潤的合作項(xiàng)目明顯增加，通過與華發(fā)、九龍倉、華僑城、平安等“合體”減輕資金壓力。

二、產(chǎn)融結(jié)合深入。商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化

華潤集團(tuán)旗下盡管有金融板塊，但規(guī)模相對(duì)小，與房地產(chǎn)的結(jié)合甚少；而在傅育寧治下的招商局集團(tuán)，金融則是重要支撐，貢獻(xiàn)了集團(tuán)近半利潤。傅育寧顯然深諳“地產(chǎn)+金融”模式能帶來的利好，產(chǎn)融結(jié)合的布局正逐漸滲透到業(yè)務(wù)中。

4月初，傅育寧在華潤集團(tuán)內(nèi)部講話中提出，將加快建立產(chǎn)業(yè)基金：“集團(tuán)已經(jīng)決定組建大健康、商業(yè)地產(chǎn)、華創(chuàng)消費(fèi)品、能源、微電子等9個(gè)產(chǎn)業(yè)基金”。

事實(shí)上，早在2月，華潤置地深圳公司便與華潤信托、吳驥年、吳霏蘭、新豐樂及新豐宏就成立基金簽訂了合作協(xié)議。其中SPV出資1億元，LP份額計(jì)劃募集資金47.98億元，包括機(jī)構(gòu)投資者出資40億元人民幣認(rèn)購A類LP份額；華潤深圳出資1.73億元、華潤信托出資1.15億元共同認(rèn)購B類LP份額；吳驥年及吳霏蘭將出資5.1億元人民幣，認(rèn)購C類LP份額。募集資金將用于華潤置地在珠海橫琴自貿(mào)區(qū)的國際化商貿(mào)綜合體“萬象世界”，總建面100萬平方米，預(yù)計(jì)總投資超過170億元。

這是華潤首次在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中引入基金，意味著華潤的商業(yè)運(yùn)營或?qū)⑤p資產(chǎn)化。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是華潤置地的重要業(yè)務(wù)，2015年華潤的購物中心收入42.33億元，同比增長29.9%，占營收的4.09%；同時(shí)，華潤投資物業(yè)的毛利率達(dá)59.6%，拉高了公司盈利水平。

但大量自持商業(yè)也為華潤帶來了長期的資金沉淀，截至2015年末，華潤在營投資物業(yè)總建面達(dá)492.2萬平方米，包括21個(gè)購物中心；根據(jù)規(guī)劃，2018年華潤將持有38個(gè)購物中心，總建面880萬平方米，屆時(shí)合計(jì)投入的資金規(guī)?？赡芙|。

同時(shí)，近年開的新購物中心培育期不斷拉長，在經(jīng)濟(jì)背景和電商發(fā)展的共同影響下，商業(yè)地產(chǎn)受到的沖擊明顯，依靠運(yùn)營管理費(fèi)用完全收回資金投入需要大量時(shí)間。

對(duì)于華潤來說，市場上資金充裕、成本低，如果能采用引入基金、資產(chǎn)證券化等手段，將能“解放”華潤沉淀的資金，投入到新的項(xiàng)目中，流動(dòng)性增加；對(duì)于投資者來說，華潤旗下已有萬象城、五彩城等成熟產(chǎn)品線，招商和運(yùn)營能力也顯然高于萬達(dá)等“粗放”擴(kuò)張的企業(yè)，因此物業(yè)未來的增值潛力更大。

此外，華潤集團(tuán)的金融板塊中，還有銀行、信托、基金等業(yè)務(wù)，亦能與房地產(chǎn)板塊產(chǎn)生協(xié)同作用，除了帶來融資便利外，不少其他房企的項(xiàng)目中均出現(xiàn)過華潤信托的身影。從傅育寧在任時(shí)招商的產(chǎn)融項(xiàng)目情況來看，隨著金融板塊的壯大，華潤置地未來可能利用母公司其他板塊的資源，向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域拓展和延伸。

三、業(yè)務(wù)板塊大開刀。不排除對(duì)萬科進(jìn)行整合

從企業(yè)整體運(yùn)營管理模式方面看，整合和資本運(yùn)作均是傅育寧最擅長的領(lǐng)域，而這也恰好適用于旗下產(chǎn)業(yè)跨度大、關(guān)聯(lián)度低（包括零售、啤酒、食品、飲料、電力、地產(chǎn)、水泥、燃?xì)?、醫(yī)藥、金融等，企業(yè)超過2000家），且前期大量的并購產(chǎn)業(yè)難以消化的華潤集團(tuán)。

“空降”至華潤僅一年，傅育寧便果斷對(duì)消費(fèi)和醫(yī)療板塊上市平臺(tái)“大開刀”：“華潤創(chuàng)業(yè)”剝離了旗下零售飲品等業(yè)務(wù)僅保留啤酒業(yè)務(wù)，并從百威英博回購了華潤雪花啤酒49%的股權(quán)；叫停了主營西藥的“華潤雙鶴”對(duì)主營中藥的“華潤三九”的整合，轉(zhuǎn)而并購主營化學(xué)處方藥的華潤塞科；華潤醫(yī)療板塊借殼鳳凰醫(yī)療上市。

可以看出，傅育寧的整合思路主要為：（1）果斷剝離盈利性弱的業(yè)務(wù)，縮小產(chǎn)業(yè)跨度；（2）強(qiáng)調(diào)被整合業(yè)務(wù)間的協(xié)同性和關(guān)聯(lián)性；（3）集中精力發(fā)展盈利性強(qiáng)、前景好的板塊；（4）借力資本市場實(shí)現(xiàn)證券化。

華潤置地的拿地力度變化則表明，房地產(chǎn)屬于傅育寧眼中盈利性強(qiáng)、前景好的板塊，尤其在央企間整合力度加強(qiáng)的大背景下，不排除“大刀闊斧”進(jìn)行并購和改革的可能。