李國平

經(jīng)過3月的小試牛刀，4月北京新房市場正式進入供應(yīng)旺盛期。據(jù)統(tǒng)計，3月21-27日，北京共有13個項目入市，新增住宅產(chǎn)品2100套，環(huán)比增加了2.5倍，創(chuàng)下了過去32周以來的新高。在供應(yīng)大增的情況下，購房者也加快了入市步伐，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交2480套，環(huán)比增加16%。而在年內(nèi)第一個銷售節(jié)點的4月，不少開發(fā)商借機推出新品搶占市場，這其中包括萬年廣陽郡九號、硅谷SOHO等在內(nèi)的6個純新盤，以及江南府、華潤·萵橡府、中弘·由山由谷等24個老盤后期。

在眾多新盤正想入市的同時，多個項目的報價也出現(xiàn)了一定程度上漲。以首開·國風(fēng)美唐為例，該項目去年初入市價格為32000元/平方米，而新推房源已升至40000元/平方米。位于豐臺的天恒金融街·公園懿府，去年首次入市價格為45000元，平方米，而此次預(yù)售價格已上漲至51000元/平方米。

在業(yè)內(nèi)人士看來，從去年年底開始，商品住宅市場已呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，加上高價地項目對周邊的拉動預(yù)期，使得大量項目出現(xiàn)價格快速上漲。但同時，近期北京市場的不斷攀升也引來業(yè)內(nèi)人士對限購政策或?qū)⑹站o的猜測。

所謂供應(yīng)量的大幅度上漲跟去年北京的房產(chǎn)供應(yīng)量嚴(yán)重不足有關(guān)。去年整個北京的住宅共有6、7萬套，但整個環(huán)北京的河北地區(qū)的住宅約有20萬套，所以整個北京的市場需求跟北京的實際供應(yīng)反差很大，目前的供應(yīng)量雖有同比上漲但還不至于到井噴的夸張程度。

一、是否會出現(xiàn)房價的暴漲

所有開發(fā)商在推出樓盤的時候會有一個價格上漲的預(yù)期，來源于去年北京房地產(chǎn)緩步上漲的趨勢，但是最終價格如何還要看今年供求關(guān)系的對比。

鏈家一直有一個新增客源和新增房源的對比，就是說如果對比的數(shù)值超過了3，就證明未來3個月到半年，價格有一個上漲的趨勢；如果數(shù)值低于3，房價一定會往下走?，F(xiàn)在3月份北京新增客源和房源的比值已經(jīng)回落到3.58，達到2年來的一個新低，雖然仍在警戒線之上，但是已經(jīng)出現(xiàn)了價格上漲動力疲軟的趨勢。二手房的趨勢也一定會體現(xiàn)在新房當(dāng)中。

從目前大量房產(chǎn)供應(yīng)的情況來看，肯定會出現(xiàn)供應(yīng)開始繼續(xù)上漲，但是因為價格的上漲可能會引起需求的縮減，加之一季度大量購房需求的釋放，可能會形成新的供求平衡。所以，2016年無論是二手房市場還是一手房市場，北京應(yīng)該看不到價格暴漲趨勢，最好的情況應(yīng)該是5%-10%的增長。如果今年房價處于平穩(wěn)增長的態(tài)勢，也應(yīng)該不會出現(xiàn)政策收緊的情況。

二、購房人心態(tài)會受什么影響

一部分人看到房價上漲會有緊迫感，會去搶房，另外隨著房價的上漲，比如通州已經(jīng)到了4萬元/平方米的價格，很多人已經(jīng)無法承受，從市場營銷學(xué)的角度來講，雖然有購買愿望，但沒有購買力就不能稱為真實的需求。因此，追漲的行情一定會到某種程度就停止，非理性的繁榮并不能持續(xù)。

三、重提“70/90”政策是否有政策縮緊的趨勢

這個政策一直是反應(yīng)政府對豪宅市場的控制，實際上是希望房產(chǎn)更多地向剛需和首次置業(yè)的中低端客群傾斜。但這個政策可能會引起一個副作用，如果在土地價格高漲的好地段執(zhí)行“70/90”政策，會限制原來面粉比面包貴時做豪宅的出路，這樣的話就會形成一個悖論，結(jié)果是面對剛需市場的供應(yīng)會進一步加大，但是土地的價格可能會因此受限。