摘 要 土地是人類社會(huì)生產(chǎn)、生活的物質(zhì)基礎(chǔ)，“自有人類以來，有關(guān)土地歸屬和利用的種種制度設(shè)置和制度運(yùn)行，便始終與社會(huì)安寧和社會(huì)發(fā)展緊密相連，與社會(huì)的興旺和衰敗息息相關(guān)”。而農(nóng)村土地使用權(quán)創(chuàng)建以來，由于受到農(nóng)村土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及農(nóng)民生活保障觀念的影響，其流轉(zhuǎn)受到了嚴(yán)格限制。當(dāng)前調(diào)整農(nóng)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律主要有《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題是我國(guó)土地改革制度的絕大部分。

關(guān)鍵詞 宅基地使用權(quán) 流轉(zhuǎn) 農(nóng)村

作者簡(jiǎn)介：朱桂存，聊城大學(xué)東昌學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系教師（助教）。

中圖分類號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-0592（2016）02-183-02

一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)成因分析

農(nóng)村在基地使用權(quán)在法律上雖然不能全部流轉(zhuǎn)，但是后來出現(xiàn)了出租或者出賣自己的住所后，從根源上是無法解釋在申請(qǐng)宅基地，在現(xiàn)實(shí)的社會(huì)實(shí)踐中還是出現(xiàn)大量的流轉(zhuǎn)行為。宅基地使用權(quán)制度的核心形式是在基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。這種流轉(zhuǎn)是指宅基地使用權(quán)人與他人之間的流轉(zhuǎn)，包括轉(zhuǎn)讓、抵押等形式。顯然這幾種流轉(zhuǎn)行為在主題上還為限制。但是筆者通過法律及政策可以了解到，以上這些不正確的操作思路是無法實(shí)現(xiàn)的宅基地流轉(zhuǎn)行為。目前我國(guó)大量的產(chǎn)生宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，主要有以下原因：

（一） 農(nóng)村在基地流轉(zhuǎn)是現(xiàn)代物權(quán)發(fā)展的必然體現(xiàn)

從所有的整體社會(huì)法律較多來分析，有效地利用資源，最終目的是想通過正規(guī)的途徑促進(jìn)資源的最好的優(yōu)化配置，使大量的資源來增加社會(huì)財(cái)富。雖然宅基地使用權(quán)是一種永益物權(quán)，但是財(cái)產(chǎn)價(jià)沒能及時(shí)確定其歸屬發(fā)揮到最佳作用。國(guó)家的法律法規(guī)如果能允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，最終資源的配置才能起到最佳狀態(tài)。為了實(shí)現(xiàn)在基地使用權(quán)的完全效力，只有具有明確的產(chǎn)權(quán)除外，價(jià)值的實(shí)現(xiàn)才具有有效的流轉(zhuǎn)途徑。

（二） 農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是我國(guó)城鄉(xiāng)一體化化發(fā)展的需求

1958年頒布的《戶籍登記條例》使得1954年《憲法》所確立的“公民遷徒自由權(quán)”成了空頭支票，1975年、1978年和現(xiàn)行《憲法》則干脆取消了“公民遷徒自由權(quán)”。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的推進(jìn)，這種二元社會(huì)結(jié)構(gòu)實(shí)際上難以持久。大量居民涌入城市工作和學(xué)習(xí)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《第二次全國(guó)農(nóng)業(yè)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)（第1號(hào)）》顯示，隨著社會(huì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平的提高，越來越多的人民已在城市購(gòu)買房屋定居。同時(shí)，也隨著交通設(shè)施的完善及生活方式的改變，越來越多的城鎮(zhèn)居民在鄉(xiāng)村購(gòu)房居住。這樣，人員、動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資源等已基本實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)暢通。近些年，我國(guó)城市化進(jìn)程步伐明顯加快，城市化率已經(jīng)從1978年的17.8%上升到2009年的47.5%。2008年10月黨的十七屆三中全會(huì)通過了《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，其中九次提到了城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)一體化發(fā)展問題，一并指出到“2020年城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化體制機(jī)制基本建立”。因此，要依法促進(jìn)公共資源在城鄉(xiāng)間合理配置及流動(dòng)。

城市化進(jìn)程中，眾多進(jìn)城定居的農(nóng)村居民已經(jīng)在城市購(gòu)買房屋而其農(nóng)村房屋很少使用甚至完全廢除。禁止宅基地流轉(zhuǎn)，使宅基地大量閑置，造成資源的嚴(yán)重浪費(fèi)?？梢?，構(gòu)建完善的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)及市場(chǎng)機(jī)制，可滿足城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的各自需要，是城鄉(xiāng)一體化發(fā)展之資金、勞動(dòng)力、技術(shù)等流轉(zhuǎn)的保障和前提。

（三）農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)促進(jìn)了價(jià)格的低廉性

我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是無償取得的，其根本原因必然是與國(guó)家某個(gè)地方性的使用權(quán)具有千差萬別的區(qū)別。況且對(duì)于現(xiàn)有的土地市場(chǎng)基本上對(duì)成熟的城市來說不具有飽這一學(xué)說。正因如此，這些開發(fā)商逐漸由城市轉(zhuǎn)向農(nóng)村、郊區(qū)進(jìn)行開發(fā)投資，是廣大農(nóng)民的土地價(jià)格低廉。在這種形勢(shì)下，大部分農(nóng)民愿意將多余的房屋出租，轉(zhuǎn)讓，這一現(xiàn)象是事實(shí)。伴隨著農(nóng)民進(jìn)城打工，農(nóng)村的宅基地空缺就越多，在經(jīng)濟(jì)生活越來越好的條件下，而很多農(nóng)民為了孩子上學(xué)，醫(yī)院方便等等原因，他們不愿意回到農(nóng)村，導(dǎo)致農(nóng)村人口越來越少，因此在客觀上來說使宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)創(chuàng)造了良好的條件。

二、 農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的理論探索

流轉(zhuǎn)是宅基地使用權(quán)依法取得的宅基地使用權(quán)發(fā)生權(quán)利的轉(zhuǎn)移，主要有轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承等方式。而因使用權(quán)的法律法規(guī)定不明確及使用的特殊性，是否能流轉(zhuǎn)，怎樣流轉(zhuǎn)，一直是理論界爭(zhēng)論的問題。在《物權(quán)法》立法過程中分歧較大，可概括為：禁止流轉(zhuǎn)論、自由流轉(zhuǎn)論。

禁止流轉(zhuǎn)論的觀點(diǎn)認(rèn)為，宅基地使用權(quán)在農(nóng)村基本生活保障的基礎(chǔ)上，很多外流的農(nóng)民最終返鄉(xiāng)或者留下的概率無從計(jì)算。宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓也只能在集體組織內(nèi)部進(jìn)行。宅基地使用權(quán)具有省份特征，所以說不能隨便轉(zhuǎn)讓出去，只能在規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行活動(dòng)。所以說宅基地具有一定財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

自由流轉(zhuǎn)輪的觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然宅基地使用權(quán)具有私權(quán)，一經(jīng)有效創(chuàng)立，便可像其他私權(quán)一樣能自由行使和處分。怎樣處分權(quán)利人的范圍法律不應(yīng)做強(qiáng)行限制，自由流轉(zhuǎn)論主要包括以下兩點(diǎn)：首先，宅基地使權(quán)的物權(quán)屬性決定了其可以自由流轉(zhuǎn)。只要在所有權(quán)人的支配之下，其流轉(zhuǎn)又沒有妨害國(guó)家利益和第三人利益，禁止其流轉(zhuǎn)是沒有道理的，是違背宅基地使用權(quán)物權(quán)屬性的。其次，根據(jù)“地隨房走的”原則，在基地使用權(quán)可以附隨房屋一并流轉(zhuǎn)。宅基地上建設(shè)的房屋以及其他建筑物，《憲法》、《物權(quán)法》的規(guī)定，都屬于農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)。如果處分這些房產(chǎn)勢(shì)必涉及宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。只轉(zhuǎn)讓房屋不轉(zhuǎn)讓宅基地顯然是不成立的，宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)是《憲法》保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的必然要求。

三、 農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也存在弊端

（一）土地利用管制的公共目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)

根據(jù)我國(guó)政策宅基地使用權(quán)有可能不能進(jìn)入市場(chǎng)自由買賣。而農(nóng)村合理地使用宅基地也就能達(dá)到保護(hù)集體所有的耕地資源的目的。為了保護(hù)或者取得高額利益的時(shí)候，國(guó)家會(huì)根據(jù)政策進(jìn)行權(quán)衡。正因?yàn)檫@種局限的存在，為國(guó)家對(duì)土地利用奠定了基礎(chǔ)。國(guó)家通過這種形式，以保證土地資源不致因土地使用者的短視造成無法挽回的損害。

（二）土地資源容易流失

關(guān)于城鎮(zhèn)郊區(qū)的土地而言，在城市隱形流轉(zhuǎn)發(fā)展的輻射、地租存在原由的同時(shí)在經(jīng)濟(jì)上很有可能帶來很大的利益。在這種土地的追隨下，國(guó)家往往忽視了對(duì)土地資源的管轄與梳理。在這種情況下有很多暗箱操作的流轉(zhuǎn)行為使大量土地流失，如現(xiàn)實(shí)中存在的“一戶多宅”等說法。由于以上現(xiàn)象的出現(xiàn)，宅基地使用權(quán)絕大原因是通過隱形流轉(zhuǎn)市場(chǎng)來獲取更多的利益。

（三）交易安全無法保障

現(xiàn)行的有關(guān)農(nóng)村宅基地的法律法規(guī)及政策規(guī)定禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，其原本目的是試圖通過一項(xiàng)交易來實(shí)現(xiàn)他對(duì)利益的渴望。假如一個(gè)社會(huì)中的大多數(shù)交易主體都無法獲得交易的利益，這種社會(huì)的交易程度就會(huì)降低，市場(chǎng)發(fā)展資源無法實(shí)現(xiàn)高效率的配置。即使出現(xiàn)交易的任何一方主體都可能因?yàn)榱硪环椒椿诨蛘咄庠谝蛩氐挠绊懚荒軐?shí)現(xiàn)的利益，可能出現(xiàn)利益受損自己承擔(dān)，這種流轉(zhuǎn)形式現(xiàn)實(shí)生活中的案例眾多，這種流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較大，交易安全得不到保障。

綜上所述，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)使農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)價(jià)值有助于城市向城郊農(nóng)村地帶不斷地進(jìn)行擴(kuò)張。全國(guó)各地尤其是大、中城市城鄉(xiāng)結(jié)合部的人口密度持續(xù)加大，至于少數(shù)貧困農(nóng)民在宅基地轉(zhuǎn)讓以后面臨的問題，乃是社會(huì)法所要解決的問題，通過社會(huì)保障體系的完善予以解決。

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