摘 要：經過多年來房地產投資熱浪和房地產價格持續(xù)漲聲不停的內外交織，治標不治本的調控措施已經不能有效防范其積攢風險了。文章應用“路徑依賴”理論，闡釋了與房地產相關的政策與制度的演進進程，深刻挖掘了房地產與相關產業(yè)、地方財稅、國民財富與國家經濟安全的聯(lián)動關系，進一步梳理和明確了良治政府、正本清源、財稅體制及政府考核轉型等策略配置。

關鍵詞：路徑依賴 經濟增長 聯(lián)動機理 應對策略

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）05-162-02

“路徑依賴（path dependent）”是一個使用頻率極高的概念。從經濟學看，它強調一旦選擇了某個制度，就好比走上了一條不歸之路，慣性會使這一制度不斷“自我強化（self-enforcement）”，讓你輕易走不出去。美國經濟學家道格拉斯·諾斯用“路徑依賴”闡釋了經濟制度的顫變與演進。當我們聚焦于中國20多年來對各地經濟發(fā)展功不可沒的房地產行業(yè)時，其漲其跌、其興其衰，已經與經濟增長緊緊地綁定在一起了。房地產的有序、有度發(fā)展可以促進經濟的增長，為地方經濟帶來增長，而其畸形發(fā)展則會帶來“空城”和“鬼城”。當一個地方的經濟增長高度依賴房地產漲價時，就可能導致房地產業(yè)面臨著諸多誘惑與風險挑戰(zhàn)。因此，如何保證房地產可持續(xù)健康發(fā)展就成為有識之士關注的話題。本文將引入“路徑依賴”理論，分析房地產對經濟增長機理下良性機制形成、財稅體制及政府考核轉型等策略配置。

一、路徑依賴與地方經濟增長

“路徑依賴”起源于自然科學領域中的生物學，之后用來描述技術變遷中一種自我強化現(xiàn)象。漸進式改革開放的歷程也具有鮮明的“路徑依賴”特色。中國房地產市場也是如此，始于1992年的局部探索、1998年實行貨幣化分房的“房改”政策，引發(fā)了房地產漸次進入市場化活躍期。時點輪到2003年，新一輪房地產“牛市”啟動之后，政策第一次采取“抑制房地產過熱”措施，房地產行業(yè)全面進入起伏與調整階段。房地產已遠不再是單純個人住用這一基本功能了，而已經演化成一個住房實物與投資品種兼?zhèn)涞奶厥馍唐?。圍繞房地產的土地出讓、設計開發(fā)、工程施工、房產銷售、稅收征納以及一級市場、二級市場的多層多維關系也相當紛繁，土地成本、銷售稅金和費用利潤等先后毫無異議地將普通百姓住房、政府稅收、上下游產業(yè)興衰等聯(lián)動起來，以其能撬動地方政府稅收和GDP重要因子而事關全局，這種“路徑依賴”在房地產價格不可能持續(xù)走高而積累風險日益淤積的格局下，對房地產的宏觀管控如何選擇正確的路徑顯然已經是政府和社會的重要目標取向。

二、地方經濟增長與房地產關系的產生

“路徑依賴”意味著歷史是重要的，人們過去的選擇決定了他們現(xiàn)在可能的選擇。房地產漸漸成為經濟發(fā)展的支柱，不僅與地方經濟增長體制不完善息息相關，而且與某些具體制度安排對各方面自身利益和短期效應的急功近利直接關聯(lián)。針對上述問題，為深入探索地方經濟增長諸方面揭示房地產關系產生的“路徑依賴”，現(xiàn)從房地產與相關產業(yè)聯(lián)動關系、對國家經濟安全影響、對國民財富影響三個層次分析房地產業(yè)對經濟的能動性影響。

（一）房地產與相關產業(yè)發(fā)展的聯(lián)動效應問題

房地產與相關產業(yè)的聯(lián)動關系，可以從產業(yè)聯(lián)動和產業(yè)特性兩方面分析：從房地產行業(yè)的供給側與需求側聯(lián)動看，房地產業(yè)對其相關產業(yè)產生的效應主要有后向關聯(lián)效應和前向關聯(lián)效應。后向關聯(lián)效應是房地產業(yè)對直接或間接地向房地產業(yè)供給生產要素（建筑、材料等）的產業(yè)所產生的需求影響，房地產業(yè)對該類產業(yè)具有需求拉動作用；前向關聯(lián)效應則是房地產業(yè)對直接或間接地需求本產業(yè)產品或服務的產業(yè)與群體（商用租金、百姓住房）產生的供應影響，房地產業(yè)對該產業(yè)具有制造供給作用。房地產業(yè)對相關產業(yè)的聯(lián)動效應是指房地產業(yè)通過需求拉動和供給推動產生的總效應。從產業(yè)特性上分析，房地產業(yè)鏈條長、波及面廣，對上游原材料消耗型產業(yè)主要是后向拉動作用，對下游生活、消費、服務產業(yè)主要是前向推動作用，對金融保險業(yè)、建筑業(yè)、社會服務業(yè)、商業(yè)等產業(yè)產生需求拉動和聯(lián)動效應最大。作為房地產業(yè)相關產業(yè)，在制定產業(yè)政策、促進協(xié)調發(fā)展時，也需要首先和重點考慮房地產業(yè)投資的比例、規(guī)模與房地產價格的趨勢與水平，以避免因房地產業(yè)過度發(fā)展和發(fā)展不足引起經濟大幅震蕩和產業(yè)鏈條脫節(jié)。根據(jù)國際經驗，房地產至少對23個產業(yè)存在著息息相關的密切關聯(lián)，房地產的一舉一動牽動著眾多經濟產業(yè)和社會生活的潮起潮落。有研究結論表明，中國房地產的聯(lián)動效應也是明確而直接的，當房地產投資增加1個單位，將聯(lián)動各個行業(yè)的增長，并使GDP增長4.9793個單位。

（二）房地產與國家經濟安全的聯(lián)動效應問題

房地產與國家經濟安全的關聯(lián)性，可以直觀地從2008美國次貸危機或是1997日韓危機引起重視。以亞洲“金融風波”為例，一國房地產市場的“高燒”其實就是整個危機的先前兆。造成亞洲金融危機的直接原因，或危機始作俑者盡管指向國際游資的興風作浪，但其房地產投資規(guī)模膨脹及其結構失衡則是造成危機的內部原因，是長期積累的“內傷”。危機爆發(fā)前持續(xù)“高燒”的房地產市場就已經潛伏了重重危機，比如，房地產市場新的供給和空置率居高不下，商業(yè)房地產價格不斷攀高，銀行貸款急劇增大，不良房地產貸款風險暴露。多種因素疊加，終于導致了損失慘重的危機發(fā)生。按美元計算的人均收入一下倒退了十幾年。因此，防止房地產領域的投機泡沫至關重要，從整個國家經濟的安全運行角度分析，絕對不能對房地產持續(xù)不斷的“高燒”熟視無睹。

（三）房地產與國民財富管理的聯(lián)動效應問題

在房地產市場高度依托債務融通的情況下，一旦房地產出問題，那么銀行就會隨著出問題。房地產價格猛烈下跌，不僅眾多依靠按揭貸款的個人購者可能成為“負翁”，而所有老百姓的財富就會相應縮水。推而廣之，從房地產投資與國民財富的關系來看，房地產價格決定了房地產賬面資產價值的大小，也決定了國民財富甚至國家資產的質量。因為房地產具有雙重屬性，一方面在生產和生活中是不可缺少的資源，另一方面作為一種資產也是財富的象征。如果房地產價格上升，則房地產資產的價值就會大幅上漲，反之，房地產資產的價值就會大幅縮水。由于房地產資產在國民財富中占有較大比例，因此，房地產價格對國民財富的增值與縮水相當敏感。此外，如果房地產資產價值量過高，就可能導致生產和生活成本的上升，影響生產性投資者的積極性，降低國家或地區(qū)的整體競爭力。因此，房地產資產價值在國家財富中的比例并不是越高越好，需要找到一個合適的平衡點。這一方面，國外的經驗值得借鑒，如果這個比例過高，就要進行適當?shù)恼{控，即通過調控房地產市場，使房地產價格穩(wěn)定在合理的與整體社會經濟協(xié)調的水平。

（四）房地產與財政經濟增長的聯(lián)動效應問題

可以說，在我國住房商業(yè)化進程中，對積極財政政策的路徑依賴導致房地產市場投資擴張，造成商品房房價飛漲，遠超出普通居民承受能力。依靠房地產提供的出讓金、稅收等也讓政府越陷越深，盡管十年多來政府實施一系列政策平抑房價但收效甚微，其中重要的原因便是房地產調控政策中存在的路徑依賴。不少地方已經形成財政收入對土地出讓金及房地產稅收高度依賴的“土地財政”現(xiàn)象，甚至于政府政策已經被房地產所“綁架”的被動局面。研究表明，隨著時間的推移和經濟的發(fā)展，房地產業(yè)總的價值量與GDP之比具有一定的規(guī)律性。英國和美國的這一比例在2～2.5倍，經濟膨脹期的日本達到6倍以上。20世紀90年代初至今的日本一直深陷在國民財富質量嚴重下降的惡夢之中。在“土地財政”情形下，政府對土地出讓金的高低、房地產市場銷售價格高低與成交活躍都具有高度依賴性和期盼，政府成為房地產市場“高燒”的重要得利者。其實，比短期利益更加嚴重的深層次問題在于，“土地財政”可能引發(fā)地方財政不可持續(xù)的風險，以及會帶來收入分配不公等社會問題。如果依據(jù)土地出讓收入償債在政府負有償還責任債務中占比高低，這種“土地財政依賴度”已經相當嚴重，房地產與財政經濟增長的聯(lián)動效應已經成敗一家了。

三、基于地方經濟與房地產良性互動關系的路徑選擇

（一）深化行政改革，打造良治與高效的政府

從福利分房轉向商品房，這是伴隨著市場化的進程逐漸產生的。所以，協(xié)同房地產相關關系，就應該以完善市場經濟條件下經濟增長體制為重要的措施取向。市場化建設是制衡房地產相關關系的重要途徑，它可以改變資源配置的方式使得房地產關系活動的資源配置功能越來越理性化。針對房地產市場的種種亂象和調控中的短期行為問題，要確保使市場在資源配置中起決定性作用。當然，市場不是萬能的，需要一個調控來自政府。但是我們需要的不是“亂治”政府而是“良治”政府。要遵循公民參與、實行法治、政務公開、反應靈敏、尋求共識、追求平等和包容的社會政策、效能和效率、責任性等良治標準。要科學界定政府的經濟職能，按照有所為有所不為的原則全面分析評估政府現(xiàn)有經濟職能的績效，真正把那些不該由政府管理的事權歸還市場，減少政府對市場交易的不適當干預，集中精力于經濟調節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務上來，實現(xiàn)由全能型政府向有限型政府的轉變；要深化行政審批制度改革，進一步精簡審批事項，改革多頭審批、分散管理的審批方式努力實現(xiàn)集中、統(tǒng)一審批；要繼續(xù)深化政務公開，打造“陽光政府”，要建立健全重大決策的聽證和公示制度，提高決策的科學性，要繪制行政權力運行程序流程圖，規(guī)范行政權力的自由裁量。

（二）努力正本清源，擺正房地產在行業(yè)位置

對于房地產，地方政府經常會成為既得利益者，這就助長了政府在房地產持續(xù)漲價中分享利益的機會主義行為。因此，地方政府首先要戒除對土地財政的高度依賴性。政府要精準發(fā)力房地產調控方面，要認知房地產價格波動的沖擊-傳導機制，包括外部沖擊與內部傳導機制，透徹地認清政府財政與房地產之間的適度關系，擺正彼此之間的關系。

（三）改進財稅體制，形成持續(xù)有序運轉環(huán)境

全社會對高房價的路徑依賴已經形成。在現(xiàn)有環(huán)境下，整個社會似乎只能沿著“維持高房價”的老路一路闖下去。但在這種預期左右下，未購房者未來的消費潛力卻遭到極大削弱，社會穩(wěn)定、經濟發(fā)展仍將面臨極大不確定性。在非常時期，要擺脫這種既有的發(fā)展軌跡，實現(xiàn)一種全新的發(fā)展，沒有非常手段是不行的。因此，必須從完善現(xiàn)行的財稅體制入手。一是合理劃分地方政府的財權和事權。完善分稅制的關鍵就是依據(jù)事權來劃分各級政府財政的管理權限和收支范疇，保證事權與財權相匹配；二是開征物業(yè)稅，穩(wěn)定地方財政收入。從經濟發(fā)展會使住房等不動產的市值不斷升高，稅基會不斷擴大，可以為地方政府提供可靠的稅收來源；同時，物業(yè)稅不易轉嫁，是對居民直接征收的，且符合受益原則，不動產市值是隨著地方基礎設施建設的完善和公共服務質量的提高而增加的，這些不動產市值的提高也會帶來物業(yè)稅上升，是一個可持續(xù)的合理稅收源泉。

（四）優(yōu)化行政考核，形成可持續(xù)的誘導機制

單純對一個地方的官員按照GDP進行考核的思路是與新形勢格格不入的。根據(jù)各地區(qū)承擔的功能不同，相應地官員績效考核重點也各有側重，形成了一個更為科學、合理的政績考核體系。在降低了經濟增長率、招商引資額等指標在地方政府成績考核中的權重，更加重視地方政府基礎設施的完善、公共服務提供的質量、經濟結構的優(yōu)化，對生態(tài)環(huán)境的保護、能源資源的節(jié)約等方面的作為，更看重對經濟、社會可持續(xù)發(fā)展的貢獻。要繼續(xù)完善現(xiàn)行財稅體制，合理劃分地方政府的財權和事權，針對地方政府財政壓力產生的制度根源，提出合理分配地方政府的財權和事權；要開征房地產保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，以期能對平穩(wěn)住房價格波動有所幫助；要剖析單純GDP考核制度的利弊得失，完善政府績效評價制度，不斷優(yōu)化自上而下的政府官員績效考核體系。

參考文獻：

[1] 齊海臣.路徑依賴視角下的市場經濟與腐敗問題研究.求實，2014（6）

[2] 王國軍，劉水杏.房地產業(yè)對相關產業(yè)的帶動效應研究.經濟研究，2004（8）

（作者單位：浙江潤和房地產開發(fā)集團有限公司 浙江杭州 310000；作者簡介：黃慧敏，高級會計師。）

（責編：賈偉）