李澤晨

摘要：我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)一起經(jīng)歷了數(shù)十年的高速發(fā)展，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的組成部分中扮有著重要的地位。據(jù)國(guó)際貨幣基金的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)在中國(guó)國(guó)內(nèi)的生產(chǎn)總值中的比重已達(dá)到15%，由房地產(chǎn)帶動(dòng)的固定資產(chǎn)投資占15%，同時(shí)房地產(chǎn)也帶動(dòng)了15%的城市就業(yè)，并占到了銀行貸款總額的百分之20%。因此，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展業(yè)以進(jìn)入到"白銀時(shí)代"的現(xiàn)在，做好房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)與管理，是我們當(dāng)前面臨的重要課題。

關(guān)鍵詞：白銀時(shí)代；房地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)與管理

前言：中國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)一路高歌猛進(jìn)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中扮演著重要的角色。而經(jīng)歷了數(shù)十年的高增長(zhǎng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)逐步進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，而房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，也與2014年告別了黃金時(shí)代，迎來(lái)了現(xiàn)在的白銀時(shí)代。白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，且逐步轉(zhuǎn)向了去庫(kù)存的階段，因此其經(jīng)營(yíng)與管理變得尤為重要，房地產(chǎn)企業(yè)誰(shuí)做好了企業(yè)額經(jīng)營(yíng)與管理，誰(shuí)才能在日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前所面臨的形勢(shì)

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)最早出現(xiàn)在20世紀(jì)80年代，已經(jīng)經(jīng)歷了三十多年的發(fā)展，伴隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的日益加快，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了極大的發(fā)展。房地產(chǎn)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)中的占比日益增加，逐步成為國(guó)家發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。與此同時(shí)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控爭(zhēng)產(chǎn)也不斷出臺(tái)，其調(diào)控措施也越來(lái)越嚴(yán)格。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的政策環(huán)境與市場(chǎng)環(huán)境越來(lái)越復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)只有在順應(yīng)國(guó)家政策及發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，進(jìn)行符合市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)管理調(diào)整，才能找到自身的市場(chǎng)定位，在日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存與發(fā)展。

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念是其發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和管理方式都有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用。白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，面臨著去庫(kù)存的巨大壓力，其企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈加激烈，傳統(tǒng)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式已經(jīng)無(wú)法很好的適應(yīng)顯示的環(huán)境要求了，企業(yè)要生存就必須結(jié)合時(shí)代與行業(yè)的特征，不斷對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)管理做出調(diào)整，唯有與時(shí)代一同進(jìn)步與轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到長(zhǎng)久的可持續(xù)性的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的方向與措施

2.1注意加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)控制因素

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)生存與發(fā)展所面臨的首要風(fēng)險(xiǎn)。首先，充足的現(xiàn)金流不僅是企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)與前提，對(duì)房地產(chǎn)而言，也是其取得土地使用權(quán)的關(guān)鍵，是其工作開(kāi)展的前提條件。但是，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨負(fù)債率過(guò)高的問(wèn)題，在黃金時(shí)代，由于房?jī)r(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)企業(yè)即使負(fù)債拿地，也能通過(guò)房地產(chǎn)的銷售來(lái)掩蓋風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)的白銀時(shí)代，房?jī)r(jià)的城市分化、區(qū)域分化日趨顯著，其資金的風(fēng)險(xiǎn)也日趨增大，負(fù)債率過(guò)高必然成為白銀時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的首要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好預(yù)算措施。目前很多企業(yè)仍然抱著一些錯(cuò)誤的想法，認(rèn)為只要拿到土地使用權(quán)，建好了樓房，就能實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)。這在去庫(kù)存化的白銀時(shí)代，是與現(xiàn)實(shí)極不符合的。當(dāng)前的房地產(chǎn)庫(kù)存積壓已經(jīng)十分嚴(yán)重，且在房間方面，一線城市與二三線城市存在明顯分化，若不按照具體情況加以分析，做好房地產(chǎn)公司的預(yù)算管理制度，極易引起房地產(chǎn)公司的成本上升過(guò)快，銷售收入不達(dá)預(yù)期的情況，從而降低公司的償債能力，甚至可能出現(xiàn)資金鏈斷裂，引發(fā)公司的財(cái)務(wù)危機(jī)。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)要明確自身發(fā)展的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)控制，并積極引入最先進(jìn)的成本管理核算評(píng)價(jià)體系，更新財(cái)務(wù)管理的控制模式，從而使企業(yè)財(cái)務(wù)管理形成良性發(fā)展。

2.2加強(qiáng)企業(yè)人力資源管理與整合

人才是企業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的現(xiàn)在，只有把握專業(yè)的人才資源，才能為企業(yè)的發(fā)展提供不竭動(dòng)力。因此，加強(qiáng)企業(yè)人力資源管理與整合，是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理中，一方面，要積極的引進(jìn)先進(jìn)的人才，并根據(jù)他們的自身特點(diǎn)和職位特性，將他們安排在適宜的崗位上，讓他們?yōu)槠髽I(yè)的發(fā)展實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。另一方面，企業(yè)要完善其培訓(xùn)制度和相應(yīng)的升遷制度，只有這樣才能使員工的個(gè)人發(fā)展與企業(yè)的發(fā)展相統(tǒng)一，才能為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展做好相應(yīng)的人才儲(chǔ)備。與此同時(shí)，企業(yè)做好人才的培養(yǎng)的，還需做好人才的激勵(lì)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)"培養(yǎng)出，留得下"。這方面就需要為企業(yè)的專業(yè)人才提供全面的深造機(jī)會(huì)，提升其晉升的空間，建立科學(xué)可行的人家激勵(lì)機(jī)制是留住人才的制度性保障。激勵(lì)機(jī)制的內(nèi)容通常包括薪酬制度的完善、獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制的規(guī)范和員工福利的制度化等。唯有通過(guò)制度化的措施強(qiáng)化員工激勵(lì)機(jī)制，才能提高員工工作的積極性與歸屬感，使員工的個(gè)人發(fā)展與企業(yè)的發(fā)展得到統(tǒng)一。

2.3根據(jù)時(shí)代特點(diǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

財(cái)務(wù)的規(guī)范化管理和人力資源的優(yōu)化配置，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的重點(diǎn)問(wèn)題，是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)性條件。在此基礎(chǔ)之上，企業(yè)要想在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，還需要把握時(shí)代的脈搏，做好相應(yīng)的變革。

白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，不僅面對(duì)去庫(kù)存的強(qiáng)大壓力，且政策方面對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控措施也越來(lái)越嚴(yán)苛。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了太多的不確定因素，房地產(chǎn)企業(yè)要在這樣的情況下得以生存與發(fā)展，就必須根據(jù)時(shí)代特點(diǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

根據(jù)時(shí)代特點(diǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，就必須摒棄傳統(tǒng)的以"買地賣房"為主導(dǎo)的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理模式，并根據(jù)當(dāng)前的形式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展做出科學(xué)的規(guī)劃，對(duì)現(xiàn)存的一些制度和發(fā)展戰(zhàn)略做出及時(shí)的調(diào)整，以適應(yīng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，不斷創(chuàng)新和挖掘出符合時(shí)代特色，符合企業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型之路。在經(jīng)營(yíng)方面，要不斷挖掘消費(fèi)者的深層次需求，實(shí)行差異化的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略，同時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)品的全程服務(wù)，為房地產(chǎn)企業(yè)的品牌創(chuàng)建打下良好基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的差異化與品牌化經(jīng)營(yíng)。在管理方面，要做好各個(gè)方面的制度強(qiáng)化，以優(yōu)化企業(yè)各個(gè)方面的資源配置，達(dá)到降低成本、提高效率的目的。

結(jié)語(yǔ)：房地產(chǎn)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)整體中占有重要地位。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入到白銀時(shí)代的當(dāng)下，做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理，不僅是企業(yè)的內(nèi)在要求，也對(duì)穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)我光房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展，有著積極的作用。

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