張紅 陳嘉偉 李維娜

電子商務發(fā)展對商業(yè)地產的影響

——來自中國的觀察與實證研究

張紅1，2，陳嘉偉1，2，李維娜3

（1.清華大學恒隆房地產研究中心，北京 100084；

2.清華大學城鎮(zhèn)化與產業(yè)發(fā)展研究中心，北京 100084；

3.香港恒生管理學院會計系，香港 999077）

摘要：結合電子商務及傳統(tǒng)零售業(yè)特點，通過理論推導提出相關假設，隨后搜集相關數據并進行實證檢驗，發(fā)現電子商務銷售額與實體零售物業(yè)銷售額互為格蘭杰因果關系。方差分解及脈沖響應函數分析結果表明，電子商務的確是影響實體零售業(yè)的重要因素并對其有負向沖擊。但是，不同業(yè)態(tài)零售物業(yè)受電子商務的影響卻各不相同，其中具有更高購物體驗、更低多樣性及便捷性缺失、更高質量保證以致電子商務質量風險更高以及交通成本差更低的業(yè)態(tài)類型受電子商務的影響相對較低，不具備上述優(yōu)勢的業(yè)態(tài)類型受電子商務的影響則相對較高。最后為傳統(tǒng)商業(yè)地產提供相關建議。

關鍵詞：電子商務，商業(yè)地產，傳統(tǒng)零售業(yè)

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編碼：1001-9138-（2016）06-0013-24 收稿日期：2016-03-27

1 引言

電子商務指以計算機和網絡技術為平臺，進行信息處理、資金轉移以及協(xié)商、交易和服務的商業(yè)行為。自從電子商務出現以后，其一直以極高的速度迅猛發(fā)展，而近年來，傳統(tǒng)零售物業(yè)的銷售增長卻逐步放緩。據中國連鎖經營協(xié)會調查發(fā)現，2012年，實體零售百強的銷售額增速僅為11%，創(chuàng)下了2005年以來的最低增速，而天貓、京東商城等八家網絡零售商的平均銷售額增速卻達到了134.1%。電子商務對于零售物業(yè)的影響逐漸引起社會各界的關注，因此，深入分析電子商務的發(fā)展對商業(yè)地產的影響，可以為傳統(tǒng)零售物業(yè)的新發(fā)展方向提供參考依據。

然而，目前直接分析電子商務對傳統(tǒng)商業(yè)地產影響的文獻卻極少。宋安成（2012）認為，電子商務確實對商業(yè)地產造成了一定沖擊，但傳統(tǒng)商業(yè)地產依然可以通過提高體驗式消費、減少同質化競爭、加強品牌效應來抵御電子商務的沖擊。秦宗陽（2014）利用回歸分析方法構建包括電子商務、社會商品零售額以及居民可支配收入的計量模型，實證分析三者對杭州市商業(yè)地產投資的影響，結果表明電子商務的發(fā)展對商業(yè)地產確實存在負面的沖擊。而張寧（2014）對電子商務以及商業(yè)地產價格進行實證分析，并認為電子商務規(guī)模是商業(yè)地產價格的格蘭杰原因，電子商務對商業(yè)地產價格具有直接影響。從本質上講，電子商務對于商業(yè)地產的影響，歸根到底是電子商務對于以商業(yè)地產為載體的傳統(tǒng)零售業(yè)的影響。在這一問題上，黃巖（2010）認為，傳統(tǒng)零售向互聯(lián)網零售轉型是必然的趨勢；姜旭平（2011）從市場規(guī)模和競爭、客戶的流失及市場競爭壓力三個方面介紹了電商對傳統(tǒng)零售業(yè)的沖擊和影響。但是，上述文獻都沒有對電子商務對商業(yè)地產的影響進行足夠的理論分析，也并沒有對商業(yè)地產的各種業(yè)態(tài)進行劃分，從而分別觀察不同業(yè)態(tài)所受的影響情況，這使得研究結論沒有足夠的參考意義。

基于上述問題，本文首先根據電子商務以及傳統(tǒng)商業(yè)地產的特點建立數學模型，并進行理論分析，從而建立假設；其次選取控制變量，通過計量模型考察電子商務發(fā)展對于整體傳統(tǒng)商業(yè)地產的影響，然后分別觀察不同業(yè)態(tài)的商業(yè)地產受電子商務的影響；最后為商業(yè)地產應對電子商務沖擊提供相關建議。

2 理論分析及研究假設

從本質上講，電子商務對傳統(tǒng)商業(yè)地產的影響主要源于電子商務對以商業(yè)地產為載體的傳統(tǒng)零售業(yè)的影響，因此，本文理論分析的重點也主要是通過分析電子商務對傳統(tǒng)零售業(yè)的沖擊，從而了解其對商業(yè)地產所造成的影響。

2.1 電子商務與傳統(tǒng)購物比較

本文分別從購物時間、商品質量、購物地點、消費過程以及商品價格對電子商務與傳統(tǒng)網絡購物特點進行相互比較，比較結果如表1所示。

根據表1所示，電子商務與傳統(tǒng)購物之間各具特點。其中，電子商務的主要優(yōu)勢在于其購物的便捷性、多樣性以及價格低廉性。便捷性主要體現在消費者可以隨時隨地進行購物，而不受消費地點以及消費時間的限制；多樣性主要表現在可以短時間內比較多樣商品，而傳統(tǒng)購物卻往往因為店家比較分散而無法在短時間內做到這一點；價格低廉性主要表現為電子商務商品的價格一般比實體店要低，這主要是因為與實體店的租金相比，電子商務所繳納的固定成本相對較低，從而使得商品可以以更低的價格進行出售。

與電子商務相比，傳統(tǒng)購物也具有其獨特的優(yōu)點，這主要表現為消費體驗性高、質量風險較低以及消費后能及時使用。消費體驗性高主要表現為購物者在實體消費中所得到的快感，如較好的服務、良好的購物環(huán)境以及與他人共同購物時的樂趣；質量風險低則主要是因為消費者可以在近距離觀察商品，從而判斷其質量的好壞，而電子商務則僅能通過店商提供的圖片進行判別，商品質量難以得到有效保證，另一方面，電子商務的售后服務一般相對缺乏，而實體店的售后服務則相對較好，從而使得傳統(tǒng)購物在質量上的保證更進一步；傳統(tǒng)購物的另一個優(yōu)勢在于購物后能夠馬上使用，而電子商務仍需要等待商品配送，從這一角度來看，電子商務仍然具有交通成本，其交通成本主要體現在配送時間上。

2.2 理論分析及提出假設

基于上文對兩種購物方式的比較，本文從購物時間、商品質量、購物地點、消費過程以及商品價格五個方面建立數學模型，從而在理論上分析傳統(tǒng)商業(yè)地產受電子商務的沖擊。

假設在一個封閉的市場，在電子商務出現以前，該市場的消費品完全由某一實體零售店所提供，該實體店的輻射范圍為1。假設消費者從該實體店購買商品的效用函數為，其主要受商品對于消費者的價值V、商品的價格P、距離實體店的距離x以及交通成本t1所影響，其具體的函數表達式如公式（1）所示。

（1）

當時，則消費者會選擇去該實體店進行消費，當時，消費者就拒絕到該實體店消費，并不屬于該市場所討論的人群。

隨著電子商務的發(fā)展，網絡購物進入該市場，其效用函數為。根據上文的分析，電子商務具有便捷性、多樣性以及價格低廉性的特點，但與實體店相比，卻缺乏質量保證性、購物體驗性以及及時性等優(yōu)勢。因此，電子商務購物的效用函數主要受產品價值V2、產品價格P2、購物多樣性及便捷性對效用的提升h、購物體驗性缺失對效用的減少、距離實體店的距離x以及由物流構成的交通成本t2所決定，其具體函數表達如公式（2）所示。

（2）

由前文分析所得，電子商務購物具有一定的質量風險，因此，本文假設買到次品的概率為θ，而次品與正品的價格差為，因此，公式（2）可以寫成公式（3）的表達形式。

（3）

假設物流的交通成本低于自身出行的交通成本，即，同時假設如果不存在交通成本，實體店的購物效用高于電子商務的購物效用，即，同時，具有網上購物條件的人比例為m。另一方面，模型中實體店并非指一家實體店，而是多家實體店形成的實體店綜合，從而并不存在壟斷情況，因此其商品的定價也基本上相當于商品成本加上正常的利潤率，因此其價格不發(fā)生較大改變，此處假設實體店商品價格P不變。根據公式（1）及公式（3），可以計算該市場中選擇電子商務的人群分界點x0：

（4）

而電商的消費者數目Q2為：

（5）

電商的總體收入為：

（6）

對公式（6）求關于P2偏導，計算結果如公式（7）所示：

（7）

當公式（7）等于0時，電子商務具有最大的收益，由此可知電子商務所取的均衡價格P*2為：

（8）

根據公式（4）以及本文假設，可知實體店的需求量去：

（9）

將公式（4）以及公式（8）代入公式（9），得到均衡情況下，如公式（10）所示：

（10）

因為實體店價格P不變，因此的變化方向代表著商業(yè)地產總收入的變化方向。從公式（10）可知：（1）當上升時，則會下降，即隨著物流水平的提高，網絡購物的交通成本下降，從而導致更多人選擇網絡購物，實體店的總收入下降。（2）當上升時，會有所增加，這表明，當網絡購物的次品風險提高時，更多的人就會選擇到實體店進行消費，從而提高傳統(tǒng)零售業(yè)的總收入；當上升時，會隨之上升，這表明當次品與正品價值相差增大時，消費者更傾向于選擇到實體店進行購物，從而保證商品的質量，降低損失；當購物體驗對效用的提高上升時，消費者更愿意享受實體店購物時的快感，導致，從而提高傳統(tǒng)零售業(yè)的總收入；當購物多樣性及便捷性對效用的提升上升時，消費者則將更愿意選擇網絡購物，導致下降，從而降低傳統(tǒng)零售業(yè)的總收入。

基于上文分析，提出如下假設。

假設1：電子商務的出現將使得一部分人放棄到實體店進行購物，從而對傳統(tǒng)商業(yè)地產的總收入有負面沖擊。

假設2：不同業(yè)態(tài)的商業(yè)地產所受的沖擊各不相同，其中，購物體驗以及網絡購物質量風險與電商沖擊成反比，多樣性及便捷性缺失以及交通成本差則與電商沖擊成正比。

3 實證檢驗

3.1 電子商務對傳統(tǒng)商業(yè)地產整體影響實證分析

3.1.1 變量選擇

電子商務對商業(yè)地產的影響，主要是通過電子商務對以商業(yè)地產為載體的傳統(tǒng)零售業(yè)的沖擊所造成的。當傳統(tǒng)零售業(yè)發(fā)展較好時，以傳統(tǒng)零售業(yè)為主的商業(yè)地產的價格以及出租率也會相應提高，因此，本文對商業(yè)地產的衡量指標主要采取傳統(tǒng)實體零售店的銷售額，而電子商務的衡量指標主要采用網絡購物的銷售額。

在控制變量的選擇中，根據凱恩斯的絕對收入假說，認為在短期內消費和收入是相關的，當居民收入較少時，購買力較低，在其他條件不變的情況下，對消費品的需求也就較小，當收入增大時，購買力增加，在其他條件不變時，對消費品的需求也有所增大，因此，選擇居民可支配收入作為實證分析的控制變量。另一方面，利率也是影響居民消費的重要原因，當利率上升時，居民更愿意增加儲蓄，從而減少消費，當利率下降時，居民則會減少儲蓄，從而促進消費，因此，選擇利率作為實證分析的另一控制變量。然而，基于電子商務出現時間較短，樣本年份較少，只能選擇上述兩類最重要的因素作為控制變量，而其他因素則不作考慮。

3.1.2 描述性統(tǒng)計

如表2所示，從1998年到2013年，人均年可支配收入平均值為8441.21元，最大值為18599.11元，最小值為3250.24元；而利率水平的平均值為2.72%，最大值為4.66%，最小值為1.98%；網絡購物交易額平均值為3065.82萬元，最大值為18409.5萬元，最小值為0.45萬元；實體零售交易額平均值為29077.68萬元，最大值約為80077.76萬元，最小值約為4832.59萬元。

3.1.3 向量自回歸（VAR）模型分析

為了確定實體零售銷售額、電子商務銷售額、人均可支配收入以及利率之間的相互關系，了解電子商務沖擊在實體零售銷售額的傳導過程，本文借助向量自回歸（VAR）模型進行分析：即在一個含有n個方程（被解釋變量）的VAR模型中，每個被解釋變量都對自身以及其他被解釋變量的若干期滯后值回歸，用于預測相互聯(lián)系的時間相關序列系統(tǒng)及分析隨機擾動對變量系統(tǒng)的動態(tài)沖擊。

考慮到通貨膨脹對銷售額以及人均可支配收入的影響，本文用1998年為基期的年度CPI數據對實體零售銷售額、電子商務銷售額以及人均可支配收入進行處理，從而剔除價格變化影響。另外，VAR模型要求每一個變量都是平穩(wěn)的，經對數處理后，人均可支配收入已平穩(wěn)，而另外三個變量還未達到平穩(wěn)要求，對另外三個變量再進行差分，從而使所有變量均達到平穩(wěn)要求。其中，DLshi表示實體零售銷售額的變化率，DLdian表示電子商務銷售額的變化率，lnshou表示人均可支配收入水平，DLli表示利率的變化率。根據FPE準則，并且考慮到樣本年份較少，本文中VAR模型的滯后階數為2。如表3所示VAR模型估計結果。

根據文中所構建的VAR模型，對四個變量進行格蘭杰因果關系檢驗，檢驗結果如表4所示。

根據表4所示，可以發(fā)現電子商務銷售額變化率以及人均可支配收入水平都是實體零售銷售額變化率的格蘭杰原因，而利率的變化率并不是實體零售銷售額變化率的格蘭杰原因；另一方面，實體零售銷售額的變化率以及人均可支配收入水平均是電子商務銷售額變化率的格蘭杰原因，而利率的變化率同樣不是電子商務銷售額變化率的格蘭杰原因。由上述分析可見，電子商務銷售額變化率與實體零售銷售額變化率之間互為格蘭杰因果關系，其表現出高度的相關關系。

3.1.4 脈沖響應及方差分解

由于VAR模型是一種非理論性的模型，且VAR模型參數的OLS估計量只具有一致性，單個參數估計值的經濟解釋是很困難的。因此在應用VAR模型時，往往不分析一個變量的變化對另一個變量的影響，而是觀察系統(tǒng)的脈沖響應函數以及方差分解。基于上文構建的VAR模型，進行脈沖響應以及方差分解分析。經檢驗，VAR模型的AR根均小于1且位于單位圓內，即所構建的VAR模型是穩(wěn)定的。

首先，對模型進行方差分解以觀察各變量對實體零售銷售額變化率的貢獻程度。方差分解結果如圖1所示。

如圖1所示，相比起其他變量，上一期實體零售銷售額變化率對當期的貢獻率最大，約為70%，這主要由于消費者具有一定的消費慣性，上一期形成的消費習慣會對當期消費造成較大的影響。其他3個變量中，貢獻度最大的是電子商務銷售額的變化率，貢獻度約為25%，這表明，電子商務銷售額變化率是實體零售銷售額變化率的重要影響因素，其次是人均可支配收入水平，貢獻度約為5%，最后是利率變化率。

方差分解后，本文將通過脈沖響應函數來確定不同變量變化時對于實體零售銷售額變化率所產生的影響。脈沖響應函數所描述的是在某個內生變量的隨機誤差項上施加一個標準差大小的沖擊后對所有內生變量的當期值和未來值所產生的影響。圖2、圖3、圖4是VAR模型的脈沖響應函數曲線，橫軸表示滯后階數，縱軸表示內生變量對沖擊的響應程度。

如圖2所示，當給人均可支配收入水平一個正沖擊后，實體零售銷售額先出現一個正的變化率，隨后出現一個負的變化率，然后波動越來越小并逐漸趨于平穩(wěn)。這表明，當人均可支配收入水平提高時，在短期內會提高居民消費的欲望，并促進實體零售銷售額出現正向的變化率。這與凱恩斯的絕對收入假說相符。

由圖3可見，當給利率變化率一個正沖擊后，實體店零售銷售額將迎來一個負向的變化率，隨后負向趨勢呈現出波動減緩，并逐漸趨于平穩(wěn)。這表明，當利率進行上調時，居民更傾向于進行儲蓄，從而獲得更高的利息收入，這一過程使得當前用于消費的財富下降，從而減少實體零售銷售額，使其出現負向增長率。

如圖4所示，當給電子商務銷售額變化率一個正沖擊后，實體零售銷售額將出現一個較大的負向變化，經稍微回調后再次出現負增長，隨后逐漸趨于平緩。這表明，當電子商務銷售額提高時，實體零售銷售額將有所下降，這主要是因為電子商務與實體零售屬于一個零和市場，當消費者的消費額一定時，一方的增加勢必會對另一方造成負向的沖擊，這與本文假設一相符，電子商務的確對傳統(tǒng)商業(yè)地產造成負面的沖擊。

3.2 電子商務對不同業(yè)態(tài)商業(yè)地產影響分析

然而，根據本文理論分析，不同業(yè)態(tài)商業(yè)地產具有不同的特征，其受到電子商務的影響應該是不同的。然而，各類業(yè)態(tài)實體店銷售額統(tǒng)計數據難以搜集，本文以各類業(yè)態(tài)零售的店面面積作為不同業(yè)態(tài)的表征變量，從而分析其分別受電子商務的影響。另一方面，由于部分業(yè)態(tài)經營面積僅有5年的數據，故只能通過簡單的比較進行分析。

根據2002年到2013年《中國統(tǒng)計年鑒》數據，各類業(yè)態(tài)經營面積變化情況如圖5所示。營業(yè)面積在近年來呈現較為明顯的下降趨勢商業(yè)地產業(yè)態(tài)主要包括折扣店、倉儲會員店；營業(yè)面積基本維持恒定的業(yè)態(tài)為便利店以及超市；而在電子商務高度發(fā)展期間，專業(yè)店、專賣店、百貨店以及大型超市的營業(yè)面積均呈現出較為明顯的上升趨勢。

首先，分析在電商沖擊下營業(yè)面積呈現出下降趨勢的業(yè)態(tài)。折扣店主要指以有限的經營面積、簡單的店鋪裝修、有限的服務以及低廉的經營成本為消費者提供低價商品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。由于希望降低成本，折扣店的服務和購物環(huán)境都相對較差，從而購物體驗性與其他業(yè)態(tài)相比相對較低，因此在電子商務進入市場后，其消費顧客的流失更為嚴重，從而導致其營業(yè)面積有所下降。另一方面，倉儲會員店也是主要通過低價吸引顧客，其購物環(huán)境相對較差，從而該類業(yè)態(tài)購物體驗性較低，受電子商務的影響也更大。

營業(yè)面積相對平穩(wěn)的業(yè)態(tài)主要包括便利店以及超市。便利店盡管購物體驗性較低，但由于便利店一般位于居民區(qū)周邊，因此其削弱了電子商務的便捷性優(yōu)勢h，同時，即便消費者通過電子商務購買便利店的商品，其依然需要等一段固定的時間，這相當于提高了網絡購物的交通成本t2，從而減少了傳統(tǒng)購物與網絡購物交通成本的差值t1-t2，因此，即便電子商務對其具有一定沖擊，但沖擊并不明顯。而超市主要指以顧客自選方式經營食物、家庭日用品、食物為主的綜合性零售商場。因為超級市場商品的多樣性，從一定程度降低了電子商務多樣性優(yōu)勢，從而h較低，因此，其受電子商務的負向沖擊也相對較小。

營業(yè)面積依然呈現較快增長速度的商業(yè)地產業(yè)態(tài)主要包括大型超市、百貨店、專業(yè)店以及專賣店。與超市相比，大型超市具有更多的商品、更完善的店面布置以及服務。與超市相比，其具有更高的購物體驗性，更低的多樣性及便捷性缺失h，因此，其受電子商務的影響也相對更小。百貨店則主要是指在一個建筑物內，經營若干大類商品，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。同大型超級市場類似，其消費體驗較高，同時多樣性缺失較低，因此其受電子商務的影響也相對更低。專業(yè)店主要指經營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業(yè)態(tài)。與其他業(yè)態(tài)相比，盡管其購物多樣性缺失h較高，但其具有專業(yè)人士進行服務，購物體驗也相對較高，另外，因為其良好的售后服務，也提高了電子商務的質量風險，其受電子商務的沖擊也并不大。專賣店指專門經營或授權某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)，該類業(yè)態(tài)一般擁有較好的服務，購物體驗相對價高，另一方面，因為品牌商品價格較高，買到次品對消費者而言具有更大的損失，從而增加了次品損失額，以上兩個優(yōu)勢使得專賣店受電子商務的沖擊相對更小。

綜上所述，具有更高購物體驗、更低多樣性及便捷性缺失h、更高質量保證以致電子商務質量風險更高以及交通成本差t1-t2更低的業(yè)態(tài)類型受電子商務的影響相對較低，不具備上述優(yōu)勢的業(yè)態(tài)類型受電子商務的影響則相對較高。這與本文假設二基本相符。

4 結論及建議

本文結合電子商務及傳統(tǒng)零售業(yè)特點，通過理論推導從而提出相關假設，隨后搜集相關數據并進行實證檢驗，發(fā)現電子商務銷售額與實體零售物業(yè)銷售額互為格蘭杰因果關系，方差分解及脈沖響應函數分析結果表明，電子商務的確是影響實體零售業(yè)的重要因素并對其有負向沖擊。但是，不同業(yè)態(tài)零售物業(yè)受電子商務的影響卻各不相同，其中具有更高購物體驗、更低多樣性及便捷性缺失h、更高質量保證以致電子商務質量風險更高以及交通成本差t1-t2更低的業(yè)態(tài)類型受電子商務的影響相對較低，不具備上述優(yōu)勢的業(yè)態(tài)類型受電子商務的影響則相對較高。

基于以上理論及實證結果，本文針對傳統(tǒng)商業(yè)地產提出如下建議：

（1）提高購物體驗性：通過提高消費服務、購物環(huán)境以及其他消費體驗，可以提高傳統(tǒng)商業(yè)地產的競爭力。即便電子商務繼續(xù)發(fā)展，在一段很長的時間內，依然無法對傳統(tǒng)商業(yè)地產的這一方面進行替代，因此，商業(yè)地產應該把握這一方面優(yōu)勢，抵御電子商務的沖擊。

（2）更優(yōu)良的布局設計：商業(yè)地產內部可以實現優(yōu)良的布局設計，從而使得購買者可以方便地在進行購物時瀏覽到更多的商品，從而降低傳統(tǒng)商業(yè)地產多樣性以及便捷性的缺失。

（3）借助網絡平臺提高競爭實力：利用網絡平臺進行廣告營銷，同時，向消費者提供最新的商品咨詢，讓消費者先在網上進行了解，再到店面進行體驗，既提高了多樣性，又使得消費者在購物時更容易購買到自己心儀的商品，從一定程度上降低了實體店購物的交通成本。

總而言之，傳統(tǒng)商業(yè)地產仍具有多方面優(yōu)勢，盡管電子商務的進入的確對其有負面的沖擊，但依然可以結合自身特點，取長補短，并在新環(huán)境中取得新的發(fā)展。

參考文獻：

1.劉枚蓮.電子商務環(huán)境下的消費者行為研究.華中科技大學.2005

2.宋安成.電商時代下商業(yè)地產的危與機.城市開發(fā).2012.14

3.秦宗陽.電子商務沖擊下杭州市商業(yè)地產投資影響因素分析.知識經濟.2014.12

4.張寧 萬瀟 趙亮.電子商務與商業(yè)地產價格的實證分析.中國地質大學學報（社會科學版）.2014

5.黃若.電子商務對傳統(tǒng)零售業(yè)的沖擊和影響.IT經理世界.2010

6.姜旭平.2010：井噴式的中國電子商務及其對傳統(tǒng)零售業(yè)的沖擊.中國零售研究.2011.1

7.楊爽.城鎮(zhèn)居民消費影響因素研究.金融理論與教學.2012.1

8.梁寶升.基于主成分分析的居民消費影響因素研究.生產力研究.2012.6

9.張昱 劉斯.廣東省城鎮(zhèn)居民人均消費影響因素研究.經濟經緯.2007.1

10.李子奈.高級應用計量經濟學.清華大學出版社.2012

The Influence from the Development E-commerce on the Commercial Property：Evidence from China

Zhang Hong，Chen Jiawei，Li Weina

Abstract：This paper based on the characteristic of e-commerce and the commercial property，puts forward hypothesis after theoretical analysis，and then have empirical analysis with related data.We find that both e-commerce and the commercial are the granger cause of each other.The impulse response and variance decomposition show that the development of e-commerce has negative effects on the traditional commercial property.However，the influences are different among different types of commercial property.The impact is less if the commercial property has more diversified goods，more convenient ways，better guarantee of quality，and lower traffic cost.Finally，according to our analysis，we provide some suggestion on the development of commercial property.

Keyword：E-commerce，Commercial real estate，Traditional retail trade

陳品祿/責任編輯