石依 鄧麗云 楊舒霞

【人物簡介】

梁竟成先生，現任澳門房地產評估業(yè)協(xié)會創(chuàng)會會長、澳門特區(qū)政府城市規(guī)劃委員會副主席、新橋街坊會理事長、澳門體育總會監(jiān)事、澳門不動產委員會委員等。曾在中國銀行澳門分行工作，1997年被借調至中葡土地小組，為中方代表，參與澳門回歸前後土地問題的處理。

看過往，論當下，測未來，說青年，促舊改，談規(guī)劃……梁竟成先生與澳門的土地評估、樓價評估打交道數十年，深耕細作，苦心孤詣，用心了解，細細研究。

立足於整個澳門視覺，他是澳門房地產業(yè)的清明者，眼光獨到而精凖，理智、從容、清晰、透徹而具有大局觀，他是澳門房地產業(yè)的赤子，懷著赤子情懷和希冀，為澳門的發(fā)展建言獻策。

在澳門城市未來這個大課題上，他不求聞達於世，卻終究希望能夠以民間的力量，做一些嘗試，給澳門特區(qū)政府一些參照，由點及面，步步推進，為澳門這個城市的明天做一些力所能及的貢獻。

論當下：樓市微調供求失衡

衣食住行，中國人對“住”的熱情千百年來從未減退，“居者有其屋”折射出中國人對家的熱忱，對安居的渴望。無數人不惜集合幾代人的力量亦要購得一處安身之所，這在助長高房價的同時，個人也背上沉重的經濟負擔，因此各種與“房屋”有關的字眼，如“高房價”出現在媒體之中，成為人們日常生活中最關注，亦是最主要的部分。

澳門是一個寸土寸金的地方，自2003年澳門賭場開放，不少大型外資機構進駐澳門，一些知名企業(yè)來澳發(fā)展，大大提高了對澳門房產的需求，2004年，澳門房地產市場開始快速發(fā)展，樓價上升，在較長的一段時間里，無論是價格、造樓數量還是市場需求都處於持續(xù)上漲趨勢中。

“尤其是2014年，是澳門房價升幅度較大的一年，這個升幅是從2013年陸續(xù)遞增的，到2014年達到了高峰。2015年整個房價開始回落，且幅度較大?！绷壕钩上壬f，“究其原因是澳門在長達二三十個月來，賭稅減少，澳門的整體經濟處於調整中，而房價與澳門整體經濟有著密切關係，由此看來，房價的升跌亦屬於正常的市場反應?！币乐@樣的態(tài)勢，他推測澳門住宅將會回落至與2013年相當的水平。

然而儘管如此，澳門居民買房的壓力仍然很大。梁竟成先生等人曾計算過供樓與家庭收入的比重，得出結論——當供樓佔據或超出家庭收入的50%，將是一種十分危險的狀態(tài)，然而現實卻是一般家庭仍需要拿出50%或以上用來供樓。在澳門，剛畢業(yè)兩三年、二十多歲年輕人單依靠自己的力量買房的人實屬鳳毛麟角，大多年輕人要買房，需要借助父輩的幫助才買得起房，而政府能夠提供給年輕人的公共房屋數量並不多，也很少針對年輕人出臺政策，推出公共房屋給年輕人一個買房的機會和希望。依此，澳門房價有回落的必要，“不是說合理，至少要是一個正常的水平?！绷壕钩上壬f。

2015年下半年，住宅、商鋪、豪宅等均有較大幅度的下跌，2016年跌幅逐漸回穩(wěn)，四五月份、價值在三百萬至五百萬之間的樓宇市場交易量開始增加，與2015年同期相比增長不少，而一千萬左右豪宅的交易量仍處於下跌狀態(tài)，但下跌幅度較之去年略有好轉，而建成五年之內的新房交易量與2014年相比亦有所較大下降。

梁竟成先生分析，除去澳門經濟的調整原因，還有一個很大的原因則是外來人來澳購房的人數大大較少，澳門本地人成為了購房的主體，據統(tǒng)計顯示，這一部分人中80%左右已經購買了樓房，需求量少，“需求最大的群體是從家庭分支出來的人，如新婚夫妻，然而這部分人的比例並不大，如此看來澳門房地產市場空間較小，發(fā)展困難?！绷壕钩上壬f。供求失衡，呈現出不理想的狀況。

2006年，梁竟成先生組織創(chuàng)立了房地產評估業(yè)協(xié)會，凝集一批在銀行從業(yè)員、房地產從業(yè)者、物業(yè)管理人員等，為澳門的房地產業(yè)進行估價，均衡估值，來定下房屋稅，維護澳門市場的穩(wěn)定。並作為一個平臺，讓行業(yè)人士進行溝通和交流，傳遞澳門特區(qū)政府頒發(fā)的一些政策和資訊。不少國際性的協(xié)會來澳門招收會員，這在梁竟成先生看來是一個不錯的開始，能夠提升整個澳門的評估水平，讓澳門更加接近國際化標準。

促舊改：民間嘗試由點及面

梁竟成先生對澳門土地有一份與眾不同的感情，他與澳門的土地評估、樓價評估打交道數十年，深耕細作，苦心孤詣，他是澳門房地產業(yè)的赤子，懷著赤子情懷和希冀，立足基層，由點及面，為澳門的發(fā)展建言獻策。

他是澳門新橋街坊會理事長，他成功地以民間社團的力量推動居民自行推行舊樓重建。他組織一棟大廈的三十戶居民，依據澳門規(guī)定一棟樓為一個單位、一個法人的要求，推選一位法人代表，進行舊樓改造。梁竟成先生等人為他們尋找建筑商，並出具舊樓重建方案，告知住戶，在舊樓改造前後，住戶房屋所佔面積分毫不少，在舊樓改造期間，由建筑商支付住戶租房費用，“以一棟三層樓的房屋為例，原本的三層樓，建成五層樓，多出的兩層，有兩個方案，一是住戶將這兩層樓售賣，售房所得屬於住戶自己，來支付建筑費；其二是將這兩層交給建筑商，用來抵扣建筑費。兩個方案的共同特點是住戶無需額外花費一分錢，就能夠將三四十年的舊樓變成新樓，裝上電梯、空調等。”梁竟成先生說。作為協(xié)調的中間人，新橋街坊會在舊樓改造期間進行質量把關，同時為住戶解決法律問題，監(jiān)督建筑商開具銀行擔保書，預防在建筑商破產之後，住戶的權益能夠保障。

他們面面俱到，自然皆大歡喜，十分配合地完成了舊樓改造。此類成功案例已有兩三例?！鞍拈T特區(qū)政府現還未正式開啟舊樓重建的項目，我們在民間嘗試著進行，希望能夠以成功的經驗給政府一個好的借鑒，在確定可行之後，幫助政府進一步推廣舊樓重建。這於整個澳門城市形象與百姓都有益?！绷壕钩上壬f。

談規(guī)劃：張弛有度眼觀未來

梁竟成先生一直在與澳門的房地產市場打交道，自六十年代起，他於銀行工作，後轉入銀行全資的附屬公司，一邊繼續(xù)銀行工作，一邊在附屬公司經營房地產的開發(fā)、投資、物業(yè)管理等工作，承接銀行房地產抵押的估價工作等。

1988年中葡土地小組成立，主要為處理澳門回歸前後的土地審批、土地分配等問題，1998年，澳門資深房地產評估專家梁竟成先生被借調至中葡土地小組，作為中方代表參與、助力澳門土地問題的處理。

“回歸前，澳門每年批出多少塊土地？面積多少？都要經過研究，權衡之下，才能做出決定，因為一旦土地批出過多，待澳門回歸之後，澳門政府將無土地可用，因此批地額度的把握則顯得特別重要?！?/p>

批地收益存放在土地基金並進行穩(wěn)健投資，待澳門回歸之時，交付於澳門特區(qū)政府。從1988年至1999年澳門回歸，澳門土地收入總值為70億，到回歸之時他們交付給澳門特區(qū)政府101億，增值31億元。這筆錢在如今看來並不算龐大，但當時葡萄牙政府撤離澳門時留下的財政儲備不多，所以這筆錢可解決澳門新政府的燃眉之急，幫了其大忙，給了其底氣，安了其心。

梁竟成先生在中葡土地小組工作的那些年，一心為澳門，張弛有度，為澳門的回歸和平穩(wěn)過度做出了貢獻，而他亦於這個復雜的環(huán)境中學到了許多。讓他在接觸自己未知的領域時，虛心學習，提升了自己，對於此，他滿懷感激。

2010年，梁竟成先生從工作中退休，而他與澳門房地產市場的觸碰並未結束。他仍舊擔任著許多職務，在自己最熟悉的領域，為澳門未來的發(fā)展獻智獻力。他是澳門特區(qū)政府城市規(guī)劃委員會副主席，奉澳門特區(qū)政府之命對澳門進行重新規(guī)劃，包括對澳門整個地區(qū)以及分區(qū)的規(guī)劃，並確定下方案，公佈於眾?！斑@項工作剛剛開始，需要較長的時間來輔助，而我在之後也會將主要精力之一投入其中，借鑒香港成熟的經驗，一步步學習，一步步行走。”梁竟成先生說。

心繫整個澳門的未來，他不求名利，卻依然希望盡己之力，為澳門這個城市的明天做一些力所能及的貢獻。