馬光遠(yuǎn)

上期專欄，我談到70年的土地使用權(quán)問題，但如果從建筑壽命來看，焦慮于住宅70年的產(chǎn)權(quán)到期后會(huì)如何，其實(shí)沒有太大意義：因?yàn)榻^大多數(shù)的中國建筑物根本維持不到70年！這個(gè)冷酷的事實(shí)，讓最近圍繞土地使用權(quán)70年的爭(zhēng)議頗具幽默色彩。

中國的房子，應(yīng)該活多久？

中國是世界上每年建筑量最大的國家，70多億平方米新建面積，消耗全世界50%的水泥和鋼材，但中國建筑物的壽命大多只能持續(xù)25-30年。以平均30年的壽命計(jì)算，不到英國建筑132年壽命的1/4，不到美國建筑平均壽命74年的1/2。

中國的房子，應(yīng)該活多久？按照住宅土地使用權(quán)的年限，應(yīng)該有70年；而按照《民用建筑設(shè)計(jì)通則》規(guī)定，重要建筑和高層建筑主體結(jié)構(gòu)的耐久年限為100年，一般性建筑為50-100年。居民住宅很顯然不屬于“重要建筑物”之列，但法定的年限最少亦應(yīng)該滿足50年的使用壽命。但實(shí)際情況是，中國建筑壽命50年罕見，30年普遍。

如果要論價(jià)格，中國很多城市的房價(jià)早已“趕英超美”。我看到某機(jī)構(gòu)對(duì)全球最貴城市的房價(jià)排名，前10名的城市分別是摩納哥、香港、倫敦、紐約、悉尼、日內(nèi)瓦、新加坡、上海、巴黎和北京。北京、上海均入圍全球最貴房價(jià)榜單。

但是，如果考慮到中國房子的計(jì)算是包含公攤在內(nèi)的建筑面積，同時(shí)，土地使用權(quán)的年限不是永久的，其實(shí)，中國很多城市的房價(jià)排名要遠(yuǎn)超于這個(gè)名單。在北京，四環(huán)內(nèi)普普通通的房子都上千萬；在遠(yuǎn)郊，買一套不是別墅的“別墅”至少要花3000萬元人民幣。這個(gè)價(jià)格在美國可以購置一處莊園，永久產(chǎn)權(quán)的，在歐洲可以置下一座城堡，文物式的，而在中國北京的中心地帶，卻只能購買透過窗戶可以清楚地看到鄰居內(nèi)衣顏色的所謂“豪宅”，而且，沒有法定的永久產(chǎn)權(quán)，可謂“紅顏薄命”。

質(zhì)量問題，還是制度問題？

每年，全球一半以上的水泥都澆灌在中國的土地上，而捆綁著祖宗三代人收入的房子卻只能維持30年，原因何在？

其一，偷工減料。住建部特聘專家周磊曾表示：“現(xiàn)在全國相當(dāng)多的建筑工程、質(zhì)量在造假！”廣東省質(zhì)監(jiān)局朱明峰直言，“2007年底到2008年廣州新建的商品房，最好還是不要買。因?yàn)檫@段時(shí)間建造的樓盤普遍有偷工減料、以次充好的現(xiàn)象。”

其二，結(jié)構(gòu)性缺陷。由于建筑結(jié)構(gòu)問題，許多鋼筋混凝土的壽命不過25年左右。

其三，人為拆除。很多建筑沒有使用幾年，就因?yàn)槌鞘幸?guī)劃修改而被人為拆除。比如：前幾年名動(dòng)一時(shí)的無錫市第一人民醫(yī)院綜合樓，用了僅七年時(shí)間，就要被爆破拆除。說來也是，既然政府如此熱衷于拆拆修修給自己找事干，開發(fā)商對(duì)建筑的質(zhì)量有什么可擔(dān)心的呢！

住建部幾年前的抽查結(jié)果表明：全國30多個(gè)省的90多個(gè)城市中的180多個(gè)建筑工程，96.1%的合格。這似乎意味著，中國建筑遠(yuǎn)低于國際和法定標(biāo)準(zhǔn)的30年壽命基本合格。這樣，很多人舉三代之力購買不足70年的使用權(quán)之后，實(shí)際得到的是被打了對(duì)折的一套短命的房子而已，而且還要時(shí)時(shí)擔(dān)心地方政府以“歪舊房”改造的名義而強(qiáng)令拆遷。

當(dāng)然，將中國建筑的短命放到目前這個(gè)特殊的語境下就會(huì)發(fā)現(xiàn)，建筑物的短命，與其說是一個(gè)質(zhì)量問題，毋寧說是一個(gè)制度問題，是房地產(chǎn)各種亂象的生命體征反應(yīng)而已。這幾年很多財(cái)富機(jī)構(gòu)的報(bào)告也告訴我們：中國人80%以上的財(cái)富其實(shí)都是房子，這說明你的主要財(cái)富表現(xiàn)在價(jià)格昂貴而壽命短暫的房子上，而這種配置的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。

了解我的人都知道，我在中國房地產(chǎn)問題上實(shí)事求是，從不刻意唱空或者唱多，更不會(huì)站在開發(fā)商的角度故意鼓吹大家買房子。我判斷房子要漲的時(shí)候，會(huì)提醒大家買房子；判斷房價(jià)要跌的時(shí)候，會(huì)提醒大家等一等。但對(duì)于很多沒工作多久的年輕人，我一直認(rèn)為不應(yīng)該著急買房子，如果一個(gè)年輕人一開始就背負(fù)極為沉重的房貸包袱，他是不可能有其他理想的。晚買房子，不等于輸了你的人生，但如果被房子“壓彎”了理想，你的人生肯定走不遠(yuǎn)。