武化

【事件】

據(jù)我愛我家監(jiān)測數(shù)據(jù)分析，從2015年四季度到今年二季度，全國樓市總體可以分為兩個階段。

第一階段為2015年四季度至2016年一季度。期間北上深等一線城市市場火熱，量價齊升，新房、二手房交易量較2014年大幅增長。蘇州、南京等二線城市樓市也不斷升溫，量價穩(wěn)步上漲。三四線城市樓市一直不溫不火，去庫存效果甚微。

第二階段為2016年二季度。隨著一線城市收緊限購政策，北上深等一線城市樓市逐步趨向平穩(wěn)，交易量逐步下降，房價漲幅收窄。而受一線城市外溢需求影響，加上政策相對寬松，蘇州、南京等二線城市地王頻出，量價齊漲，出現(xiàn)了明顯的過熱勢頭。三四線城市樓市則依舊未能走出庫存積壓的困局，庫存壓力進(jìn)一步加大，樓市冷熱不均的現(xiàn)象越發(fā)明顯。

【述評】

2016年上半年，全國各地樓市冷熱不均，不平衡的情況越發(fā)嚴(yán)重。該去庫存的三四線城市，庫存不降反增，壓力進(jìn)一步增大；不該去庫存的一線城市，則火熱異常，庫存告急；二線城市快速升溫，量價齊漲態(tài)勢甚至超過一線城市。

這主要是由于2015年“330新政”以來出臺的一系列利好樓市的貨幣和稅收政策，使得一二線城市的購房需求集中釋放，樓市量價齊漲。然而，從市場的實(shí)際反應(yīng)來看，普惠式的貨幣和稅收政策并未對“去庫存”起到行之有效的作用，反而導(dǎo)致了需要去庫存的三四線城市庫存壓力越來越大，需要控制熱度的一二線城市反而更加火熱，樓市冷熱不均的態(tài)勢越發(fā)明顯。

為解決目前樓市嚴(yán)重的去庫存不均衡的問題，筆者以為，未來的樓市政策應(yīng)當(dāng)從以下方面著力。

第一，摒棄普惠制貨幣和稅收政策。目前實(shí)行的這種全國普惠制的降息減稅的貨幣和稅收政策，會讓不均衡的情況更加不均衡。

第二，因城施策，采取區(qū)域政策差別化。一線城市需要維持現(xiàn)有的政策導(dǎo)向，保持政策平穩(wěn)；二線城市可以針對樓市過熱的區(qū)域果斷出臺針對性政策；三四線城市則需要加大去庫存力度。

第三，為三四線城市吸引人口流入。應(yīng)盡快推進(jìn)三四線城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，完善教育、醫(yī)療等公共資源配套，用優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)和公共資源配套吸引人口流入，真正實(shí)現(xiàn)去庫存。

第四，著力解決夾心層住宅需求?！笆袌龅臍w市場，保障的歸保障”也存在嚴(yán)重問題，“地王”頻現(xiàn)使得市場豪宅化，有能力支付高端豪宅的購房需求不超15%，政府能力范圍內(nèi)保障房能覆蓋的需求也不超15%，而剩下70%的夾心層兩頭都夠不上，需要著重解決。