周文靜

[摘要]我國(guó)現(xiàn)存的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，隨著社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展，暴露出了明顯的缺陷?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的頒布和實(shí)施，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度做了較為明確的規(guī)定，條例將法治理念引入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，初步實(shí)現(xiàn)了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一，但其也存在著很大問(wèn)題。本文著重分析了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中存在的主要問(wèn)題，闡述了條例對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度完善的價(jià)值，并針對(duì)如何完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出建議。

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)；登記；條例；價(jià)值；建議

文章編號(hào)：2095-4085（2016）07-0174-02

不動(dòng)產(chǎn)登記的主要作用是維護(hù)房地產(chǎn)交易行為的安全性，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，主要體現(xiàn)在維護(hù)房地產(chǎn)交易安全，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益等方面。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的頒布和實(shí)施使得不動(dòng)產(chǎn)交易有法可依，保證了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況等房屋登記記載事項(xiàng)的準(zhǔn)確性和有效性，

1不動(dòng)產(chǎn)登記制度概述

不動(dòng)產(chǎn)登記即經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度是我國(guó)物權(quán)法中極為重要的一部分，對(duì)于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的交易安全、維護(hù)相關(guān)人員的產(chǎn)權(quán)、維持不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序有著重要意義。

2《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》在不動(dòng)產(chǎn)登記制度完善中的價(jià)值

2.1建立了統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

條例明確了不同層級(jí)管理部門(mén)的不同職責(zé)，落實(shí)了國(guó)土資源部指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)層面不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的要職；要求各縣級(jí)以上地方人民政府確定一個(gè)部門(mén)，結(jié)合地方實(shí)際情況并協(xié)調(diào)中央政府的辦法，實(shí)施本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記工作；行業(yè)的管理以及不動(dòng)產(chǎn)的交易監(jiān)督管理等則繼續(xù)由相關(guān)部門(mén)執(zhí)行。條例建立了統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)，整合了分散的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，既減少了冗雜的辦證環(huán)節(jié)，也減輕了當(dāng)事人辦證的負(fù)擔(dān)，在維護(hù)交易市場(chǎng)穩(wěn)定方面具有重要的作用。

2.2設(shè)立了統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿

不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)作為具有法律效力的專(zhuān)用簿冊(cè)，在保障當(dāng)事人權(quán)利方面具有重要作用，因此詳細(xì)具體的制度規(guī)定是不動(dòng)產(chǎn)登記簿必不可少的部分。條例在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)上，對(duì)登記簿的形式、設(shè)置原則以及內(nèi)容等進(jìn)行了更細(xì)致、具體的規(guī)定。統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿實(shí)現(xiàn)了不同類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)登記簿的統(tǒng)一，并為其提供了制度的支持；統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿對(duì)提高不同地區(qū)登記工作的耦合程度、建設(shè)后期信息管理平臺(tái)具有重要作用。

2.3建立了統(tǒng)一的信息平臺(tái)

條例要求國(guó)家、省、市、縣四個(gè)不同層級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)建設(shè)信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)登記信息的實(shí)時(shí)共享；同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記信息也要加強(qiáng)同相關(guān)部門(mén)的橫向聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)不同部門(mén)之間不動(dòng)產(chǎn)登記信息的實(shí)時(shí)共享，及時(shí)準(zhǔn)確的信息共享在提高登記工作效率、政府部門(mén)調(diào)控的準(zhǔn)確性方面具有重要意義，同時(shí)統(tǒng)一的信息平臺(tái)也提高了搜集反腐人員罪狀的速率，一定程度上縮減了官員腐敗的路徑。

3《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的缺陷

3.1《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》在不動(dòng)產(chǎn)登記薄的缺陷

條例規(guī)定的六個(gè)條文只涉及到登記簿介質(zhì)、登記事項(xiàng)以及保管日期等，并未明確登記簿的法律效力，也沒(méi)有賦予登記簿推定效力和公信力。如果不能賦予登記內(nèi)容相關(guān)的法律效力，當(dāng)事人也就無(wú)法依法擁有登記簿中所記載的相關(guān)權(quán)益，因此在具體的實(shí)施過(guò)程中，極有可能發(fā)生權(quán)利糾紛，造成法律漏洞，引發(fā)社會(huì)矛盾。

3.2《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》在機(jī)構(gòu)整合上的缺陷

條例規(guī)定由國(guó)土資源部和市縣人民政府確定一個(gè)部門(mén)分別負(fù)責(zé)國(guó)家、省和市縣的不動(dòng)產(chǎn)登記工作，但在兩級(jí)機(jī)構(gòu)之間，往往由于各種條件的限制，難以實(shí)現(xiàn)上下統(tǒng)一。同時(shí)，市縣級(jí)將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)置在國(guó)土資源部門(mén)，涉及的登記機(jī)構(gòu)人員多，而當(dāng)前從事相關(guān)登記工作的人員較少，人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)較低缺乏正規(guī)的培訓(xùn)，因此往往難以實(shí)現(xiàn)。

3.3《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》在不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任上的缺陷

條例規(guī)定在當(dāng)事人提供虛假材料、登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤、給他人造成損害時(shí)，依照規(guī)定應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但對(duì)登記錯(cuò)誤的責(zé)任性質(zhì)、賠償責(zé)任的情形、賠償程序、賠償費(fèi)來(lái)源等實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容并未作出規(guī)定。因此，如果不動(dòng)產(chǎn)登記賠償制度不能得以完善，將會(huì)增加敗訴的風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)一系列社會(huì)糾紛。

4完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建議

4.1確定不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律效力

最新頒布的條例雖然對(duì)登記簿做了較為全面的規(guī)定，但并未明確登記簿的法律效力，也沒(méi)有賦予登記簿推定效力和公信力。因此，今后我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的立法，應(yīng)結(jié)合物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律效力，賦予登記簿公信力。同時(shí)國(guó)家相關(guān)部門(mén)也應(yīng)針對(duì)這一問(wèn)題，加快相關(guān)細(xì)則法律的出臺(tái)，為在全國(guó)層面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作提供可靠的基礎(chǔ)。

4.2統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

條例雖然規(guī)定由國(guó)土資源主管部門(mén)作為統(tǒng)一登記的部門(mén)，但由于各地的實(shí)際情況不同，登記部門(mén)存在明顯的地域差異。因此，每個(gè)地區(qū)可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，重新設(shè)置一個(gè)部門(mén)或機(jī)構(gòu)，將其作為唯一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，工作人員可以從相關(guān)登記部門(mén)抽離，或招納新的工作人員，并定期進(jìn)行知識(shí)疏導(dǎo)與素質(zhì)培訓(xùn)，以確保工作的質(zhì)量性與專(zhuān)業(yè)性。

4.3完善不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償制度

條例在物權(quán)法第二十一條的基礎(chǔ)上進(jìn)行了細(xì)化，但是還沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定用于賠償?shù)馁Y金來(lái)源、賠償程序等。對(duì)此，我們可以借鑒現(xiàn)有其他不動(dòng)產(chǎn)登記制度較為成熟的地區(qū)或國(guó)家的有效做法，比如創(chuàng)新賠償?shù)谋ｋU(xiǎn)基金制度，設(shè)立登記損害賠償部門(mén)，制定并完善登記賠償程序，這樣不僅有助于降低登記機(jī)構(gòu)的賠償風(fēng)險(xiǎn)而且有利于保護(hù)受害人的合法權(quán)益。

5結(jié)語(yǔ)

綜上所述，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的頒布和實(shí)施對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)交易行為的安全性，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，提供了有力保障，使不動(dòng)產(chǎn)交易有法可依，保證了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況等房屋登記記載事項(xiàng)的準(zhǔn)確性和有效性，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了重要支撐。

參考文獻(xiàn)：

[1]程嘯.不動(dòng)產(chǎn)登記研究[M].北京：法律出版社，2011.

[2]周江.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的意義[J].評(píng)論，2015，（2）.