徐柏青

【摘要】本文首先剖析了金融街采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的真實動機和原因，并通過對金融街更改會計政策前后財務(wù)狀況的對比分析，揭示了公允價值計量投資性房地產(chǎn)的財務(wù)影響，并建議投資者對以公允價值計量投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)分析時應(yīng)加以調(diào)整，區(qū)別對待。

【關(guān)鍵詞】公允價值 房地產(chǎn) 財務(wù)影響 金融街

一、引言

現(xiàn)行的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》頒布于2006年，這意味著，企業(yè)持有的用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)，可以根據(jù)企業(yè)的實際情況選用成本或者公允價值進行后續(xù)計量。準(zhǔn)則頒布后的第四年選擇公允價值模式計量的企業(yè)比例僅占3%，大多數(shù)企業(yè)對公允價值模式持有一種觀望態(tài)度。而作為受該準(zhǔn)則影響最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)金融街控股股份有限公司（金融街），則在準(zhǔn)則實行的第二年就宣布從2008年1月1日起，對公司擁有的投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行后續(xù)計量。

金融街是一家以商務(wù)地產(chǎn)為主業(yè)的公司，商務(wù)地產(chǎn)比例超過70%，與主攻住宅的房地產(chǎn)企業(yè)不同，金融街的多數(shù)房地產(chǎn)被劃為投資性房地產(chǎn)，而不屬于存貨。所以，金融街選擇在投資性房地產(chǎn)計量方面轉(zhuǎn)變會計政策，對其財務(wù)報表的影響更為顯著。

金融街轉(zhuǎn)變會計政策之后，投資者難免擔(dān)憂，認為金融街的做法有失穩(wěn)健，財務(wù)數(shù)據(jù)水分比較大。本文旨在通過分析金融街會計政策轉(zhuǎn)變的動機和由此帶來的財務(wù)影響以及后續(xù)持續(xù)的對業(yè)績的影響，試圖回答投資者是否需要區(qū)別對待以公允價值計量投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，在投資決策時是否需要特殊關(guān)注或者調(diào)整某些項目。

二、金融街以公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的原因分析

（一）變更會計政策的官方解釋

金融街在會計政策變更公告中稱原因有二，一是采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量是目前國際通行的成熟方法；二是公允價值模式具有可操作性。

（二）本質(zhì)原因

公告中的理由看似充分，但實質(zhì)過于空泛，并沒有闡明公司選擇公允價值模式的最本質(zhì)原因。首先，針對原因一，雖然公允價值模式在國外較成熟，但是在我國還沒有被廣泛的接受，提早應(yīng)用可能會降低會計信息的可比性；針對原因二中有關(guān)公允價值的獲得，仍然存在很多不確定性和沒有解決的問題，這些都會影響會計信息的質(zhì)量。所以，金融街更改會計政策一定另有原因。

公允價值模式和成本模式的最主要區(qū)別有兩點，一是后續(xù)計量的計量屬性是公允價值還是歷史成本；二是是否需要繼續(xù)計提折舊。企業(yè)的房地產(chǎn)類資產(chǎn)中通常會隱藏著一些溢價，而公允價值模式能夠?qū)⑦@些隱藏的溢價全部體現(xiàn)在賬面上，而且公允價值模式下投資性房地產(chǎn)無需計提折舊，也會相對增加利潤，這些都是可以提高收益水平的途徑。

所以，我認為金融街選擇公允價值模式的原因之一是要美化盈利指標(biāo)，從凈資產(chǎn)收益率的角度看，金融街2007年凈資產(chǎn)收益率劇降，盈利下滑，管理層有通過對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，提升凈利潤的動機。每股收益同樣呈下降趨勢，因此公司可能需要利用公允價值計量模式對財務(wù)報表的利好影響來緩沖這種下滑趨勢。

此外，金融街在2008年有大規(guī)模融資的計劃，包括股權(quán)融資和和債權(quán)融資。2008年，公司股東大會通過了10億元短期融資券的融資方案并獲中國證監(jiān)會的有條件通過。2008年1月，公司實施了公開發(fā)行股票方案。由此看來，公司有動機通過對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量屬性提升企業(yè)的相關(guān)財務(wù)指標(biāo)，提升資產(chǎn)價值、凈利潤，改善資產(chǎn)負債率，有利于其通過增發(fā)股票和債券進行融資，幫助企業(yè)進行更好地融資。

三、會計政策變更的財務(wù)影響分析

（一）公允價值計量投資性房地產(chǎn)對資產(chǎn)負債率的影響

金融街的資產(chǎn)負債率2008年以前一直保持在65%左右，而在2008年，忽然降到了46%。資產(chǎn)負債率的忽然改善是得益于使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的政策變更。之前提到的金融街在2008年的債權(quán)融資計劃可能是企業(yè)選擇會計政策變更的動因，也進一步得到印證。

（二）采用公允價值模式對利潤表的影響

1.公允價值變動損益。在轉(zhuǎn)變會計政策之前，公司的公允價值變動損益發(fā)生額幾乎可以忽略不計。但是采用公允價值計量模式后，需要每年對房地產(chǎn)價值進行重估，公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益。2009年后，公允價值計量模式對利潤總額有十分明顯的正的效應(yīng)。

2.每股收益。金融街的每股收益在2006至2008年呈現(xiàn)下降趨勢，行業(yè)排名不斷下滑，因此，公司可能需要利用公允價值對財務(wù)報表的利好影響遏止這種下滑趨勢。表中數(shù)據(jù)表明，政策變更后公司達到了這個目的。

3.收益質(zhì)量。主營業(yè)務(wù)收入具有可持續(xù)性，是質(zhì)量高的收益。而營業(yè)外收入、公允價值變動損益、投資收益的可持續(xù)性差，是質(zhì)量較低的收益。一個企業(yè)的收益越來越依賴主營業(yè)務(wù)以外的來源，是一個危險的信號。金融街在轉(zhuǎn)變投資性房地產(chǎn)計量模式后的收益結(jié)構(gòu)變化如下表。

在金融街會計政策變更之前價值變動凈收益占利潤總額的百分比穩(wěn)定在5%，而在會計政策變更并追溯調(diào)整了2007年的數(shù)據(jù)以后，該比例顯著增長，并且隨市場行情的變化不斷波動。在2009年房價回暖的年份，該比例竟達到了50%以上，也就是說來自于這部分增值的收益超過了來自出營業(yè)務(wù)的利潤。這樣的結(jié)構(gòu)說明，在采用公允價值模式之后，金融街展現(xiàn)在財務(wù)報表上的利潤質(zhì)量可能是存在問題的。

四、結(jié)論

經(jīng)分析，金融街的凈資產(chǎn)規(guī)模增大、資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)更加改善、凈利潤和每股收益也變得更加樂觀。但是需要注意的是，這些改變并不是因為公司的資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化或者是經(jīng)營能力提升，而僅僅是因為公司變更了會計政策，是由于對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量導(dǎo)致的。也就是說，這種改善并不是實質(zhì)上的改善，而只是公司通過改變游戲規(guī)則而產(chǎn)生的結(jié)果。公司的公允價值變動損益金額和占利潤比例增大、收益質(zhì)量變差也說明了這一點。

對于以公允價值計量投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，投資者們做財務(wù)分析和投資決策時應(yīng)該特殊對待。因為，政策變更的影響顯著，使得采用成本模式計量的企業(yè)和采用公允價值模式的企業(yè)變成不同游戲規(guī)則下的競賽者，因此不能在同一平臺和基準(zhǔn)上進行比較。對于采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的或者處于政策變更時點上的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是以商業(yè)地產(chǎn)為主的企業(yè)，應(yīng)該特殊關(guān)注其各種財務(wù)指標(biāo)變化的誘因，必要時應(yīng)該對其財務(wù)數(shù)據(jù)進行調(diào)整，才能與其他企業(yè)具有可比性。這樣才能使投資決策更具合理性。

參考文獻

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