朱濤 馬佳慧

摘要：本文從房地產(chǎn)價(jià)格的概念出發(fā)，闡述了其特殊性，并且通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格決定機(jī)制需求、供給及城市化的分析，得出主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，希望通過(guò)本論文的研究為相關(guān)從業(yè)者提供一定的借鑒。

關(guān)鍵詞：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)格；影響因素

1.房地產(chǎn)價(jià)格

1.1房地產(chǎn)價(jià)格概述

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是衡量國(guó)民經(jīng)濟(jì)是否良性發(fā)展的重要標(biāo)尺之一，房地產(chǎn)既是一種資產(chǎn)、財(cái)富，也是人類生產(chǎn)與生活的一種必需品，其價(jià)格不僅影響著居民用戶的生產(chǎn)與生活，也影響著一個(gè)城市地區(qū)的發(fā)展?jié)摿εc競(jìng)爭(zhēng)力，甚至是影響著國(guó)家的金融穩(wěn)定與宏觀經(jīng)濟(jì)政策。通過(guò)房地產(chǎn)所帶來(lái)的未來(lái)收益的資本化價(jià)值是房地產(chǎn)價(jià)格的最基本定義，通過(guò)定義可以知道房地產(chǎn)價(jià)格是所有房地產(chǎn)在未來(lái)一定期限內(nèi)可以使用的前提價(jià)值，而利用這個(gè)前提價(jià)值所獲取的利益就是房地產(chǎn)價(jià)格的來(lái)源。通過(guò)利用獲取利益、通過(guò)租賃得到租金以及所有者通過(guò)居住而得到的居住利益等都是在將來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)發(fā)生的行為，而房地產(chǎn)價(jià)格就是講這種將來(lái)利益折算為房地產(chǎn)的現(xiàn)期價(jià)格，換言之，房地產(chǎn)價(jià)格是將其具有與所有權(quán)不可分離的權(quán)利作為前提的所有權(quán)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格可以分為三方面，第一，包括了土地開(kāi)發(fā)成本與利潤(rùn)的土地價(jià)格；第二，包括成本與利潤(rùn)的房地產(chǎn)出售價(jià)格；第三，囊括了折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)、地租、利息、保險(xiǎn)費(fèi)與稅金的房地產(chǎn)出租價(jià)格。

1.2房地產(chǎn)價(jià)格的特殊性

第一，地產(chǎn)與房產(chǎn)在價(jià)格上相互包容，房產(chǎn)與地產(chǎn)之間有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，屬于一個(gè)不可分割的整體，因此土地市場(chǎng)也不是單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，而是需要將房地產(chǎn)的整體進(jìn)行有價(jià)轉(zhuǎn)讓。房產(chǎn)是依附于土地的一部分，而隨著房產(chǎn)的對(duì)外銷售與出租，土地使用權(quán)也會(huì)改變，因此地產(chǎn)與房產(chǎn)在價(jià)格上市相互包容的，只有通過(guò)房?jī)r(jià)的反映才能真正實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)的價(jià)值，所以，房地產(chǎn)的這一特性就要求政府在制定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策的時(shí)候，需要將商品化原則經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)相結(jié)合考慮在其中。第二，房地產(chǎn)價(jià)格的保值性與增值性，一般情況下，隨著社會(huì)生產(chǎn)力的不斷發(fā)展、人口的不斷增加以及各類產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展與增產(chǎn)，還有人類生活水平的不斷提升，對(duì)于土地需求量都是在不斷增加的，而由于土地的面積都是固定的，不會(huì)有所增長(zhǎng)，因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，想要增加土地的供給將會(huì)變得困難，尤其是一些地理位置較好的地段，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有不斷上漲的趨勢(shì)，因此會(huì)有保值和增值的現(xiàn)象，隨著時(shí)間的推移，土地價(jià)值不會(huì)像其他商品一樣出現(xiàn)折舊現(xiàn)象。第三，房地產(chǎn)具有個(gè)別性，由于房地產(chǎn)價(jià)格是在局部地區(qū)市場(chǎng)中形成的，而此類局部市場(chǎng)無(wú)法成為合理、有效市場(chǎng)，主要是因?yàn)榇藭r(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格很容易受到交易當(dāng)事人個(gè)人動(dòng)機(jī)或是特殊情況以及對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和信息都不太了解的影響，從而影響到房地產(chǎn)價(jià)格，因此使房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性。第四，房地產(chǎn)價(jià)格易受政策影響，住宅的房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格，因此決定了其交易無(wú)法通過(guò)雙方的物質(zhì)交易來(lái)完成，而住宅的建設(shè)以及銷售等一系列手續(xù)都需要受到相關(guān)法律法規(guī)的約束限制，并且住宅房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中占據(jù)著重要地位，而為之優(yōu)勢(shì)不可移動(dòng)的，所以容易受到政策的影響。

2.房地產(chǎn)價(jià)格的決定機(jī)制

2.1需求

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行之中，消費(fèi)者對(duì)于住房的需求是一個(gè)很關(guān)鍵的因素，而消費(fèi)者的消費(fèi)情況與消費(fèi)能力又影響和制約著住房消費(fèi)情況。住房需求指的是一定時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)者在各種價(jià)格段水平之下，能夠購(gòu)買(mǎi)且愿意購(gòu)買(mǎi)的住房數(shù)量。多種多樣的因素決定了消費(fèi)者對(duì)于住房的需求。

2.1.1住房本身的價(jià)格

住房的本身價(jià)格，包含了商品本身價(jià)格的變動(dòng)，以及由于價(jià)格變動(dòng)而影響到住房需求的變化。在同一時(shí)間段，住房需求會(huì)因?yàn)閮r(jià)格的上升而呈下降趨勢(shì)，當(dāng)房?jī)r(jià)下降時(shí)，住房需求又會(huì)呈上升趨勢(shì)，這是住房需求與房地產(chǎn)價(jià)格之間的基本規(guī)律。但是也有一些特殊情況存在，當(dāng)住房出現(xiàn)供不應(yīng)求甚至是嚴(yán)重短缺、而住房條件又比較差、消費(fèi)者的收入明顯增加、對(duì)于住房的意愿比較強(qiáng)烈，都會(huì)導(dǎo)致住房需求不斷上升，同時(shí)房?jī)r(jià)也會(huì)隨之上漲，這些情況在一定時(shí)期都可能會(huì)出現(xiàn)，都會(huì)影響到住房需求，乃至影響到房地產(chǎn)價(jià)格。

2.1.2與住房相關(guān)的其他商品的價(jià)格

住房需求不僅會(huì)被住房本身的價(jià)格所影響，也會(huì)受到其他商品價(jià)格的影響，這種影響的方向以及影響的深度、廣度取決于住房與其他商品之間的關(guān)系。其他商品主要是指住房以外的其他房地產(chǎn)以及住房意外的其他商品，不論種類、如果其他商品的價(jià)格上升回事住房需求量增加，那么該商品與住房可以稱之互為替代品，相反的，如果其他商品上升之后導(dǎo)致住房需求量減少，那么這種關(guān)系稱之為互補(bǔ)。住房本身又可以被分為低層住宅和高層住宅兩種，這兩種互為替代關(guān)系，即如果低層住宅的價(jià)格下降，高層住宅的需求就會(huì)被降低。

2.1.3消費(fèi)者的收入

正常情況下，在其他條件不變時(shí)，消費(fèi)者的收入越高，住房需求也會(huì)有所增加，即收入與住房需求呈正相關(guān)，相反的，當(dāng)消費(fèi)者的收入降低減少時(shí)，住房需求也會(huì)隨之減小。而不同的家庭收入不同消費(fèi)情況也不同，收入與消費(fèi)之間存在著明顯的差異。一個(gè)家庭的收入越低，用于飲食的消費(fèi)就會(huì)占據(jù)家庭總消費(fèi)的比例就會(huì)越高，而當(dāng)家庭的收入增加，對(duì)于飲食方面的消費(fèi)就會(huì)較少，對(duì)于衣著、住宅、取暖、照明的消費(fèi)不會(huì)有很明顯的變化，但是用于文化及娛樂(lè)的消費(fèi)就會(huì)占據(jù)越來(lái)越大的比例，這是恩格爾定律。就目前而言，由于地理位置與文化的差異，我國(guó)城市住房消費(fèi)有逐漸上升的趨勢(shì)。隨著收入的增加，人們的生活水平不斷提升，越來(lái)越追求有質(zhì)量的生活方式，對(duì)于住房的質(zhì)量、檔次要求也越來(lái)越高，所以增加了改善性，刺激了住房需求，人們?cè)谧》肯M(fèi)上也有所上升。

2.1.4偏好

偏好描述的是消費(fèi)者對(duì)于商品的喜好程度，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)于某種風(fēng)格的住房有所偏好并且偏好程度在不斷發(fā)酵時(shí)，此類住房的需求就會(huì)增加，反之，需求量就會(huì)減少。消費(fèi)者的偏好不僅與消費(fèi)者個(gè)人的愛(ài)好、性格與個(gè)性相關(guān)，也會(huì)受到社會(huì)風(fēng)俗、流行時(shí)尚元素以及社會(huì)導(dǎo)向價(jià)值觀等影響。不同的消費(fèi)者對(duì)于住房有著不同的喜好以及對(duì)住房屬性也有所側(cè)重，在住房的選擇上也不盡相同，所以住房的需求也會(huì)有上下的浮動(dòng)。

2.1.5消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期

社會(huì)的群體預(yù)期直接影響著住房需求，而且無(wú)論這種預(yù)期是否正確。就像消費(fèi)者對(duì)于自己收入以及住房?jī)r(jià)格水平的預(yù)期都會(huì)直接間接地影響到消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)自己的未來(lái)收入預(yù)期其上升或者是住房?jī)r(jià)格未來(lái)可能還會(huì)上升，就會(huì)促進(jìn)住房需求的增加，如果是相反的預(yù)期則會(huì)導(dǎo)致住房需求建設(shè)。例如，申辦2008年奧運(yùn)會(huì)成功之后，人們就預(yù)期北京的房?jī)r(jià)會(huì)有上漲的趨勢(shì)，因此就帶來(lái)了一股購(gòu)房熱潮，同時(shí)也帶動(dòng)了地區(qū)房?jī)r(jià)的上漲?，F(xiàn)階段，我國(guó)對(duì)建設(shè)用地以及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用有著嚴(yán)格的管制與限制，經(jīng)常制定出臺(tái)相關(guān)的政策來(lái)保障土地的使用。類似于北京房?jī)r(jià)漲幅較大，主要原因是當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)于住房?jī)r(jià)格的預(yù)期，進(jìn)一步推動(dòng)了住房?jī)r(jià)格的上漲。

2.2供給

住房供給是指住房的供應(yīng)者在一定的時(shí)間范圍內(nèi)能夠并且愿意提供市場(chǎng)來(lái)出售的住房數(shù)量，不論住房?jī)r(jià)格的高低。住房的供給量受多方因素的影響，比如住房?jī)r(jià)格、住房成本、其他商品價(jià)格等。

2.2.1住房的價(jià)格

住房的本身價(jià)格直接決定了生產(chǎn)者所獲得的利潤(rùn)，也決定了住房的供應(yīng)數(shù)量。住房的本身價(jià)格越高，生產(chǎn)者所獲利潤(rùn)就會(huì)越多，同時(shí)愿意提供的住房數(shù)量就會(huì)越大，供給量就會(huì)增加，如果住房本身價(jià)格不高，則情況相反。由于我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展較晚，因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展初期，需求量會(huì)直接帶動(dòng)住房?jī)r(jià)格的變化，而價(jià)格的變化必然會(huì)帶動(dòng)利潤(rùn)的漲幅。在高利潤(rùn)的驅(qū)使下，就會(huì)有很多的開(kāi)發(fā)商涌入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，這是住房供給就會(huì)持續(xù)增加。另外，相關(guān)商品價(jià)格的上漲，也會(huì)吸引更多的廠商進(jìn)行投資，增加上漲行業(yè)商品的補(bǔ)給。

2.2.2其他商品的價(jià)格

提供住房的供應(yīng)商所能提供的商品統(tǒng)稱為其他商品。對(duì)于住房的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)其他商品名是指能夠生產(chǎn)的商品，也就是除了住房之外的一切商品，例如，開(kāi)發(fā)商所擁有的土地資源，可以將其建造為住房、建造成寫(xiě)字樓、商場(chǎng)，其中的商場(chǎng)寫(xiě)字樓等就可以稱之為其生產(chǎn)的其他商品。如果是住房上，就可以投資電子產(chǎn)品、機(jī)器設(shè)備等，那么其投資的項(xiàng)目就可稱之為可生產(chǎn)的其他商品。如果可生產(chǎn)商品的價(jià)格較高，帶來(lái)的利潤(rùn)也較高，甚至給投資商、生產(chǎn)商帶來(lái)比住房更高的投資回報(bào)，那么，投資商、生產(chǎn)商、開(kāi)發(fā)商就會(huì)減少住房的市場(chǎng)供給，將重心轉(zhuǎn)向生產(chǎn)哪些商品，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)走向低迷，住房的供給就會(huì)變得緊張。

2.2.3住房的生產(chǎn)成本

住房自身價(jià)格一定，其生產(chǎn)成本的升高會(huì)降低生產(chǎn)者的利潤(rùn)，促使開(kāi)發(fā)商所提供的住房供給量減少；而當(dāng)住房的自身價(jià)格等其他因素一定時(shí)，當(dāng)住房生產(chǎn)成本有所下降，那么生產(chǎn)者的利潤(rùn)就會(huì)增多，就會(huì)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商增加住房供給量。就我過(guò)來(lái)說(shuō)，我國(guó)的住房開(kāi)發(fā)成本數(shù)據(jù)、開(kāi)發(fā)面積以及銷售面積之間沒(méi)有呈現(xiàn)互相關(guān)的關(guān)系，這主要是在其他條件一定的條件下，成本影響的產(chǎn)品供給，產(chǎn)品的供應(yīng)者受到利益的影響所形成的。

2.2.4住房供應(yīng)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期

如果住房供給者看好住房市場(chǎng)的未來(lái)前景，那么就會(huì)在制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃書(shū)時(shí)就同時(shí)增加住房的開(kāi)發(fā)量，相反的，如果，開(kāi)發(fā)商不看好住房市場(chǎng)對(duì)的發(fā)展前景，相應(yīng)地在制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃書(shū)時(shí)就減少住房的開(kāi)發(fā)量。在成本利益的驅(qū)動(dòng)下，住宅供給者會(huì)提供更多的市場(chǎng)供給。而隨著住房供應(yīng)價(jià)格的快速上漲，其上漲幅度會(huì)超過(guò)成本的上漲，會(huì)給住房供應(yīng)者帶來(lái)更多的利益，因此，住房的開(kāi)發(fā)面積就會(huì)有逐年增加的趨勢(shì)，而市場(chǎng)供給意愿也會(huì)高漲。

2.3城市化

城市化的發(fā)展會(huì)直接間接的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需，而城市化的發(fā)展進(jìn)程也是房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠長(zhǎng)期發(fā)展的重要支撐。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程也在不斷深入，而城市化的飛速發(fā)展，隨之而來(lái)的是城市人口的快速膨脹、城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及城市經(jīng)濟(jì)日新月異的發(fā)展，同時(shí)，也使得房地產(chǎn)需求量直線飆升，城市的集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)是我國(guó)工農(nóng)業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)在持續(xù)、快速、良性的發(fā)展，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重也逐漸加深。城市化的深入，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市人口的劇增，會(huì)使商業(yè)農(nóng)房、工業(yè)用房、辦公樓、寫(xiě)字樓、住宅房以及倉(cāng)庫(kù)等房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大的需求，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。對(duì)于一些中小城鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，城市化規(guī)模的擴(kuò)展，會(huì)使城市中的工業(yè)向著周邊城鎮(zhèn)擴(kuò)散，從而促使其進(jìn)行房子的擴(kuò)建等。小城鎮(zhèn)住房過(guò)的落后、規(guī)模小、粗放以及非商品化的住宅生產(chǎn)模式已經(jīng)不再適用于城市化深入后的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的小城鎮(zhèn)，因此就需要以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制作為其運(yùn)行環(huán)境，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益為中心，發(fā)展主導(dǎo)商品，按照產(chǎn)、供、銷以及管理作為一條完整的生產(chǎn)鏈，實(shí)現(xiàn)小城鎮(zhèn)的良性循環(huán)，從而形成具有地方特色的小城鎮(zhèn)的現(xiàn)代化住宅產(chǎn)業(yè)。對(duì)于大城市來(lái)說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)的需求也是逐漸增大。

3.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

3.1 GDP對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為其發(fā)展打下了基礎(chǔ)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)的蓬勃發(fā)展以及程式化進(jìn)程的不斷深入，促進(jìn)并帶動(dòng)了全社會(huì)對(duì)住房、寫(xiě)字樓、工業(yè)農(nóng)房、商業(yè)用房的巨大需求，加大了房地產(chǎn)事業(yè)的繁榮。而國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值反映的是國(guó)家經(jīng)濟(jì)在一定程度上的發(fā)展水平。近年來(lái)，我國(guó)飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)水平推動(dòng)了房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的同時(shí)也推動(dòng)了房地差那價(jià)格的增長(zhǎng)。根據(jù)庫(kù)茲涅茨法則：當(dāng)GDP增長(zhǎng)速度小于4%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)萎縮，當(dāng)GDP增長(zhǎng)速度界于4%-5%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)停滯；5%-8%，房地產(chǎn)業(yè)將處于穩(wěn)定發(fā)展階段；8%-10%，房地產(chǎn)業(yè)將高速發(fā)展。我國(guó)目前GDP的增長(zhǎng)速度是7%-8%，根據(jù)以上結(jié)論，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展的階段。目前我國(guó)人均GDP約為 1000美元，整體上我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間。

3.2固定資產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

固定資產(chǎn)投資的重要組成部分之一是房地產(chǎn)投資，其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用類似于投資，在所有的固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資占了30%的比重，近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格漲幅及波動(dòng)都比較大。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資總量、結(jié)構(gòu)的波動(dòng)和形成資本都會(huì)影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，而隨著房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中所占比重的加大，房地產(chǎn)的價(jià)格也在持續(xù)上漲。有數(shù)據(jù)顯示，2000-2006年，我國(guó)房地產(chǎn)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資和GDP的比重不斷上升，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展使其對(duì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)和GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)越來(lái)越大，房地產(chǎn)投資占GDP的比重從0.05增加到0.09，保持持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭；固定資產(chǎn)投資的比率一直在20%以上，2003年達(dá)到最大，其后由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響使它的比重有所下降。同時(shí)，房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資的波動(dòng)幅度明顯比經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)幅度大，2000-2006年固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)率一直保持較高速度，房地產(chǎn)投資完成額的增長(zhǎng)率保持16%以上，經(jīng)濟(jì)的增速則在8%-10%的范圍內(nèi)呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的變化，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

3.3居民人均可支配收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

隨著城市化的深入，城鎮(zhèn)居民的可支配收入在逐漸增加，同時(shí)，居民的消費(fèi)水平和購(gòu)買(mǎi)力度也在加強(qiáng)，傳統(tǒng)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)在逐漸發(fā)生變化，房地產(chǎn)逐漸成為居民的消費(fèi)重點(diǎn)，而住房的潛在需求也在慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨?，由于需求的增加，房地產(chǎn)價(jià)格也在不斷攀升。除此之外，國(guó)際環(huán)境、外資的涌入也會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格，是我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格在不斷上漲，不斷變化。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)正處于加速發(fā)展的階段，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)增長(zhǎng)以及人民幣升值的良好預(yù)期，使得全球的經(jīng)濟(jì)資本不斷向我國(guó)涌入，外資進(jìn)入房地產(chǎn)的勢(shì)頭不容小覷。世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一個(gè)生長(zhǎng)的良好環(huán)境，我國(guó)的房地產(chǎn)投資環(huán)境、投資形勢(shì)向好，也帶動(dòng)和吸引了大量的企業(yè)、機(jī)構(gòu)、商業(yè)中心進(jìn)入我國(guó)，刺激了需求，因此房?jī)r(jià)會(huì)受到國(guó)際環(huán)境的影響。

3.4銀行借貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

銀行貸款是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最主要的融資渠道。房地產(chǎn)投資者與開(kāi)發(fā)商所運(yùn)用的自有資金投資所形成的價(jià)格是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)格，而通過(guò)銀行借貸得到資金進(jìn)行投資所形成的價(jià)格與基礎(chǔ)價(jià)格會(huì)有所差距，主要是由于銀行使用的是債務(wù)契約、無(wú)法觀察到借款人的投資行為，屬于一個(gè)灰色地帶，就或多或少地存在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、資產(chǎn)替代的情況，在投資情況變壞時(shí)，一個(gè)偏好于風(fēng)險(xiǎn)的投資者是不需要承擔(dān)所有成本的。因此，銀行信貸可以將房地產(chǎn)的潛在需求變?yōu)閷?shí)際的有效需求，再將消費(fèi)需求轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y需求，從而提高房地產(chǎn)價(jià)格。銀行貸款與房地產(chǎn)價(jià)格成正相關(guān)的關(guān)系，消費(fèi)信貸是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一大因素。從2000年以來(lái)，在房地產(chǎn)暴利的驅(qū)使下，越來(lái)越多的資本注入到房地產(chǎn)業(yè)，我國(guó)住房抵押貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款迅速擴(kuò)張，在金融機(jī)構(gòu)貸款的比重從2000年的6.04%上升到14.12%，房屋的供給出現(xiàn)過(guò)剩。但這并沒(méi)有平抑高昂的房?jī)r(jià)。相反的是，在房屋高空置率，成交量低的同時(shí)，房?jī)r(jià)依然呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳凡.房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的實(shí)證研究[D].對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2006.

[2]張蓓.我國(guó)城市商品住宅價(jià)格影響因素研究[D].北京交通大學(xué)，2008.

[3]田秋梅.我國(guó)貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)分析[D].湖南大學(xué)，2007.