【摘要】自加入WTO以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展進(jìn)程，我國(guó)一躍成為世界上第二大經(jīng)濟(jì)體。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展如此迅速，房地產(chǎn)業(yè)起著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，它改善了人民居住水平，帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等。但是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展過(guò)程中，諸多問(wèn)題的出現(xiàn)嚴(yán)重影響及制約著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文將馬克思地租理論與我國(guó)房地產(chǎn)情況結(jié)合起來(lái)，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，研究我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，分析一些問(wèn)題形成的原因，提出針對(duì)性的建議。

【關(guān)鍵詞】地租房地產(chǎn)房?jī)r(jià)投機(jī)行為

一、馬克思地租理論

（一）地租形成的前提及實(shí)質(zhì)

一是在研究資本主義農(nóng)業(yè)地租時(shí)，馬克思認(rèn)為資本主義生產(chǎn)方式和土地所有權(quán)形式是地租形成的前提。這里的資本主義生產(chǎn)方式是：自由流動(dòng)成為資本的主要特征，土地是投入要素，農(nóng)業(yè)是社會(huì)生產(chǎn)的一個(gè)部門，由工業(yè)主導(dǎo)并且決定著全社會(huì)的平均利潤(rùn)。

土地是自然物，不是人類創(chuàng)造的，不包含人類勞動(dòng)，而價(jià)值是凝結(jié)在商品中的無(wú)差別的人類勞動(dòng)，所以土地不是商品，它沒(méi)有價(jià)格。正是土地使用權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離使它有了價(jià)值，因此，資本主義生產(chǎn)方式和土地所有權(quán)的存在是地租存在的前提。

二是地租是土地所有者從農(nóng)業(yè)資本家手中獲得的由雇傭工人創(chuàng)造的超過(guò)社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間的那部分剩余價(jià)值，即超額利潤(rùn)。地租是大土地所有者與農(nóng)業(yè)資本家瓜雇傭工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值，體現(xiàn)了土地所有者與農(nóng)業(yè)資本家共同剝削雇傭工人。

（二）地租分類

1.絕對(duì)地租。絕對(duì)地租是指無(wú)論土地的地質(zhì)優(yōu)劣、條件好壞，只要用于耕種，都必須交納地租。

絕對(duì)地租形成的條件是：農(nóng)業(yè)部門的資本有機(jī)構(gòu)成低于全社會(huì)平均有機(jī)構(gòu)成。農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值高于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格，但是農(nóng)業(yè)產(chǎn)品按照價(jià)值出售，價(jià)值超過(guò)社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的那部分超額利潤(rùn)就形成了絕對(duì)地租。農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成越高，絕對(duì)地租就越少。

絕對(duì)地租形成的原因是：土地私有權(quán)的壟斷。由于農(nóng)業(yè)部門中存在著私有權(quán)的壟斷，其他部門就不易轉(zhuǎn)入農(nóng)業(yè)部門，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的剩余價(jià)值不參與利潤(rùn)平均化的過(guò)程，這樣，農(nóng)產(chǎn)品就能夠按照超過(guò)社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格出售。于是，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值高于社會(huì)價(jià)格的余額而形成的超額利潤(rùn)就保留在農(nóng)業(yè)部門，轉(zhuǎn)化為絕對(duì)地租。

2.級(jí)差地租。級(jí)差地租是指，個(gè)別資本具有較優(yōu)越的土地時(shí)，其個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格就會(huì)低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格，它們之間的差額形成的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租。級(jí)差地租分為兩類：級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。

級(jí)差地租Ⅰ是在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中，由于土地質(zhì)量的好壞、肥沃程度以及土地位置離市中心的距離的遠(yuǎn)近不同，所導(dǎo)致的等量資本所帶來(lái)的產(chǎn)品的價(jià)值不同，而使個(gè)別產(chǎn)品價(jià)格低于社會(huì)價(jià)格，差額不同，所交納的地租也不同。土地質(zhì)量越好，所交納的級(jí)差地租就越多。

級(jí)差地租Ⅱ是在同一塊土地上連續(xù)追加投入等量資本形成的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租。生產(chǎn)率越高的土地，產(chǎn)量就會(huì)越多，農(nóng)業(yè)資本家得到的超額利潤(rùn)就越多，所以，為了獲取更多的利潤(rùn)，資本家都在改進(jìn)技術(shù)提高生產(chǎn)率。

3.壟斷地租。壟斷地租是地租的一種特殊形式，它是由壟斷價(jià)格而產(chǎn)生的地租。由于自然條件，好的土地和地段供應(yīng)有限，人們對(duì)于土地的不斷需求，這導(dǎo)致供不應(yīng)求，從而使個(gè)別土地的地租飆升，形成壟斷地租。絕對(duì)地租中的壟斷地租是由于土地的所有權(quán)產(chǎn)生的，而壟斷地租則完全是因市場(chǎng)下供求機(jī)制所決定的，二者之間有本質(zhì)的區(qū)別。在當(dāng)前城市地租中，大量人口移入城市，人們的需求增加，壟斷地租越來(lái)越高。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展現(xiàn)狀

馬克思地租理論雖然闡述資本主義地租，但是它為我們研究房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了比較重要的理論依據(jù)。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)其他一些國(guó)家來(lái)說(shuō)較晚，但它的發(fā)展速度是驚人的，在適當(dāng)?shù)恼吖膭?lì)和有利的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)對(duì)于我國(guó)居民居住水平的提高以及我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大的促進(jìn)作用。

（一）房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)

隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)與人民的生活密切聯(lián)系在了一起。居民對(duì)于住房的需求提升，推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，起著支撐、骨干的作用。本文選取鄭州作為對(duì)象（如下文表一所示），針對(duì)近十年來(lái)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及固定資本投資中的房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)占我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重不斷攀升，并且自身的發(fā)展迅速。依據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了高速增長(zhǎng)期，也確實(shí)成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

（二）房?jī)r(jià)反常上漲且高居不下

近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度令人始料不及，自從美國(guó)的次貸危機(jī)，全球的房?jī)r(jià)幾乎都有所下降，但是我國(guó)的房?jī)r(jià)一直在危機(jī)中高漲，這種逆反應(yīng)是一種非理性的表現(xiàn)。在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步時(shí)發(fā)展較為緩慢，但是2004年開始猛增，尤其是北上廣等一線城市，商品房的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期的CPI，此后，房?jī)r(jià)一直炒的火熱，并沒(méi)有一點(diǎn)下降的痕跡，房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的憂患。

（三）存在過(guò)甚的投機(jī)行為

房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模龐大，起著支撐作用，因此它作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我們知道，由于乘數(shù)的存在，增加投資和政府支出會(huì)成倍地刺激經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。適當(dāng)?shù)耐稒C(jī)會(huì)有利于調(diào)節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，但是過(guò)度的投機(jī)會(huì)導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)。

過(guò)甚的投機(jī)行為，首先是政府發(fā)展的推動(dòng)。其次，由于房地產(chǎn)商追逐暴利，商行以及背后權(quán)力階層的利益，使得房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)投資增長(zhǎng)迅速，具體數(shù)據(jù)如下表一所示。最后，不只是房地產(chǎn)商，一些消費(fèi)者也增加了他們的投資性需求，尤其是處于富豪階層的人們，個(gè)人手下的房都不計(jì)其數(shù)，還有一些明星之類的，投身于房地產(chǎn)業(yè)中以賺取暴利，現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)并沒(méi)有造福于全人類，提供住房，而是少數(shù)人用牟取暴利的手段。

表1

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（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序龐雜

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然比較混亂，實(shí)行的調(diào)控手段并沒(méi)有效果，需要改進(jìn)方法。目前市場(chǎng)上存在很多房地產(chǎn)商，規(guī)模小而且數(shù)量眾多，管理不善，產(chǎn)品質(zhì)量良莠不齊。由于其門檻低，只要有土地和獲取貸款，不管其原先什么行業(yè)，都可以轉(zhuǎn)行，都期望能在房地產(chǎn)市場(chǎng)中取得暴利，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)魚龍混雜、一片混亂的現(xiàn)象，一些工作人員素質(zhì)問(wèn)題、廠商誠(chéng)信問(wèn)題等層出不窮，甚至嚴(yán)重危害消費(fèi)者的利益。

首先，結(jié)構(gòu)性失衡比較突出。我國(guó)的住房投資比例不斷提高，尤其是一些高檔別墅及公寓投資比例升高，這就使得中低等收入的家庭不得不爭(zhēng)先恐后地買經(jīng)濟(jì)適用房。其次，在土地市場(chǎng)上，交易行為不規(guī)范。在土地買賣上存在暗箱操作行為，還有尋租行為，這都導(dǎo)致不正當(dāng)交易。

三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題成因分析

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)它的支柱作用、房?jī)r(jià)過(guò)高、投機(jī)過(guò)甚、秩序龐雜等現(xiàn)狀，其中還是有諸多的原因的。

（一）土地制度不完善

研究房地產(chǎn)市場(chǎng)，是一定要先了解土地市場(chǎng)的，地價(jià)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)，其中，土地價(jià)格就等于地租除以利息率。影響地價(jià)的有地租、利息率等。

中國(guó)的土地所有制有國(guó)家所有制和農(nóng)民集體所有制兩種。在房地產(chǎn)開發(fā)中，存在著四種經(jīng)濟(jì)利益主體，即農(nóng)民、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、城鎮(zhèn)居民。首先，市政府征用農(nóng)民的土地，然后，市政府通過(guò)拍賣、招標(biāo)、掛牌的方式向房地產(chǎn)開發(fā)商出售，最后，房地產(chǎn)開發(fā)商再賣給買房者。政府征收農(nóng)實(shí)質(zhì)是集體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為國(guó)有產(chǎn)權(quán)的過(guò)程，所以政府征用土地從低價(jià)買進(jìn)高價(jià)賣出，開發(fā)商高價(jià)買進(jìn)，只能提高房?jī)r(jià)來(lái)賺取更多的利潤(rùn)。國(guó)家出讓土地權(quán)的方式有兩種：行政方式劃撥和引入市場(chǎng)機(jī)制。實(shí)踐表明，劃撥過(guò)程中是存在一些問(wèn)題的，而引入市場(chǎng)機(jī)制又會(huì)導(dǎo)致較高的賣出價(jià)，最終導(dǎo)致高房?jī)r(jià)。

（二）供求因素

從供給來(lái)看，土地的數(shù)量是有限的，并且中國(guó)的耕地面積已經(jīng)逼近18億畝的龐大數(shù)目，總體上看，我國(guó)的土地供給量是呈現(xiàn)剛性并且有點(diǎn)不斷減少的趨勢(shì)。從需求來(lái)看，隨著人們生活水平的逐步提高，越來(lái)越注重生活質(zhì)量，很多人追求有機(jī)無(wú)害產(chǎn)品，對(duì)土地的需求會(huì)增加。如圖所示，地價(jià)會(huì)隨著供求關(guān)系的變化而變化。

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在城市化進(jìn)程加快過(guò)程中，大量農(nóng)村人口涌入城市，住房需求增加，并且居者有其屋，安居樂(lè)業(yè)這些傳統(tǒng)觀念已根深蒂固。

（三）房地產(chǎn)資本化

房地產(chǎn)可以供人們居住，也可以拿來(lái)投資，現(xiàn)在的趨勢(shì)是，它漸漸地從消費(fèi)品轉(zhuǎn)到資本這一性質(zhì)上。我國(guó)的房地產(chǎn)資本化的速度正在加快，致使房?jī)r(jià)不斷攀升，帶動(dòng)土地市場(chǎng)也活躍起來(lái)，參與其中的是一些大型企業(yè)，他們有著豐富的資本化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)或者是上市公司。適度的房地產(chǎn)資本化推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但過(guò)度的資本化反而會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)暗藏殺機(jī)，阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

房地產(chǎn)之所以資本化，根本原因是自身可以保值增值，而且，相對(duì)于其他金融衍生工具來(lái)講，它能夠得到平穩(wěn)的收益，風(fēng)險(xiǎn)也要小得多。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地租擁有不斷提高的行為，尤其是級(jí)差地租和壟斷地租，所以人們總是盡可能地購(gòu)買地段比較好的房產(chǎn)。即使沒(méi)有出售，也可以體現(xiàn)它的使用價(jià)值，不像股票、債券等，房產(chǎn)至少自己可以使用。

（四）缺乏監(jiān)管機(jī)制

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序之所以混亂，是因?yàn)檫€沒(méi)有比較公正、公開、透明、規(guī)范的交易市場(chǎng)，政府監(jiān)管不到位。

由于缺乏有效的法律監(jiān)管制度，執(zhí)行過(guò)程中也不會(huì)做到嚴(yán)格、規(guī)范，并且對(duì)于監(jiān)管的結(jié)果也沒(méi)有很明確的機(jī)構(gòu)來(lái)考核。監(jiān)管制度的缺乏，使得一些無(wú)視法律的人橫行霸道，肆意定價(jià)，導(dǎo)致地價(jià)最終是房?jī)r(jià)的上漲。

四、我國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題的對(duì)策及建議

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的諸多問(wèn)題已經(jīng)影響到房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，我國(guó)正處于社會(huì)主義初級(jí)階段，要根據(jù)我國(guó)的基本國(guó)情對(duì)于一些問(wèn)題進(jìn)行分析。現(xiàn)在本文針對(duì)以上提出的現(xiàn)狀問(wèn)題提出一些建議，希望對(duì)于解決我國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題有所幫助。

（一）保證供給，引導(dǎo)需求

土地作為一種稀缺資源，它具有不可替代性，它是人們進(jìn)行一切非經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，使人類的一切活動(dòng)的載體和空間條件。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如此迅速，隨著對(duì)房地產(chǎn)的需求越來(lái)越多，供給也是要跟上步伐的，對(duì)于土地面積低下的情況下，保障性住房的土地供應(yīng)是關(guān)鍵。

我國(guó)現(xiàn)在貧富差距還是蠻大的，處于中產(chǎn)階級(jí)中等收入的家庭居多，所以應(yīng)該首先考慮中低等人群的住房問(wèn)題。第一，政府應(yīng)該控制豪華住宅的建設(shè)，市場(chǎng)很多高檔房屋只是擺設(shè)空無(wú)一人的狀況，中國(guó)人口眾多，應(yīng)該大力發(fā)展中小戶型住宅，挖掘一些潛在的中低等收入的家庭，使他們能夠買得起房。第二，加大力度建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，中國(guó)人均收入還處于比較低的水平，再加上之前的福利分房政策的取消，使得對(duì)房地產(chǎn)的需求更多，政府應(yīng)該根據(jù)各地不同的經(jīng)濟(jì)水平來(lái)對(duì)當(dāng)?shù)厥杖雱澐郑鞔_經(jīng)濟(jì)適用房的使用標(biāo)準(zhǔn)并且嚴(yán)格監(jiān)管，防止腐敗。

第三，完善住房保證體系建設(shè)，爭(zhēng)取使我國(guó)社會(huì)主義人民都能夠居者有其屋，安居樂(lè)業(yè)。多家也可以通過(guò)籌集資金，給低等收入者或者老弱病殘等弱勢(shì)群體提供一些公益性住房。

（二）完善稅收制度，調(diào)整土地收益分配

我國(guó)的稅制結(jié)構(gòu)不合理，不科學(xué)的配置，稅負(fù)過(guò)重等，稅收制度還不是很完善。要健全合適的與事權(quán)相配的地方財(cái)稅機(jī)制，加強(qiáng)管理土地轉(zhuǎn)讓的收入，規(guī)范征地以及進(jìn)行土地批租行為等。一些稅收征收方式、范圍不合理，重復(fù)征稅，稅率過(guò)高等問(wèn)題需要去完善解決。地方政府應(yīng)該使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加自由，而不是過(guò)多地干涉。

對(duì)土地收益分配機(jī)制進(jìn)行調(diào)整，首先是調(diào)整對(duì)土地出讓金的管理和使用方式，將出讓金作為地方政府預(yù)算，實(shí)行收支兩條線的管理模式。其次，調(diào)整收益分配的比例，使農(nóng)民能夠得到更多的失地補(bǔ)償。最后，各級(jí)政府之間的土地稅費(fèi)的分配的比例需要調(diào)整，對(duì)新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的征收政策、標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)進(jìn)行調(diào)整，減少了獲得收益的可支配部分，阻礙了利益的驅(qū)動(dòng)，從而占用的耕地面積也會(huì)減少。在全中國(guó)建立起的統(tǒng)一、開放、有序的現(xiàn)代化土地市場(chǎng)體系，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康快速發(fā)展。

（三）引導(dǎo)房地產(chǎn)資本化健康發(fā)展

近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模的日益壯大，在適當(dāng)?shù)耐顿Y和過(guò)度的投資中間，首要有一個(gè)適度的界限的，適當(dāng)?shù)耐顿Y活動(dòng)對(duì)于市場(chǎng)起到活躍的作用，但過(guò)度的投機(jī)活動(dòng)則適得其反，形成泡沫，阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

首先，國(guó)家在放開房地產(chǎn)投資市場(chǎng)時(shí)，要加強(qiáng)監(jiān)管力度，綜合信貸、貨幣等政策，引導(dǎo)和約束投機(jī)行為，避免過(guò)多的資金投入，減輕房地產(chǎn)熱。要合理地引導(dǎo)居民自住型需求，對(duì)于適合中等收入家庭的是中檔住宅，從而使他們有能力在其它方面增加消費(fèi)。其次，房地產(chǎn)投機(jī)行為是在我國(guó)法律允許的范圍內(nèi)，針對(duì)法律漏洞才形成的追逐利益的行為，用法律來(lái)干預(yù)是不可行的。再次，使信息更加透明化，防止盲目買房。現(xiàn)在大多數(shù)人們是看到了未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)漲的趨勢(shì)，預(yù)期很樂(lè)觀，致使更多的投資者躋身于樓市。防止這種現(xiàn)象的繼續(xù)發(fā)生，就必須使信息公開透明，讓人們對(duì)房市有更加深刻的了解，從而做出合理的選擇。

五、結(jié)論

馬克思地租理論對(duì)于我們研究房地產(chǎn)問(wèn)題具有重要意義，在當(dāng)今社會(huì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展如此迅速，房地產(chǎn)對(duì)于我們的影響是很大的并且很直接，因此，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的質(zhì)疑和爭(zhēng)論也就特別的多。要想解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中的諸多問(wèn)題，就必須加大政策調(diào)控，進(jìn)行多方面、多角度的綜合治理。在實(shí)現(xiàn)中國(guó)民族偉大復(fù)興，實(shí)行全面建設(shè)小康社會(huì)，實(shí)行現(xiàn)代化為目標(biāo)的前提下，始終把人民利益放在首位，以需求為導(dǎo)向，加快體制轉(zhuǎn)型，強(qiáng)化土地市場(chǎng)的管理監(jiān)督，提高資源配置以及利用率，使房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著健康有序的方向發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：李怡珂（1993-），女，漢族，河南汝州人，廣西大學(xué)商學(xué)院15級(jí)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士研究生，研究方向：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。