邢力

“營(yíng)改增”為哪般

從今年5月1日起，金融業(yè)、建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅全面改為增值稅。這是《政府工作報(bào)告》中對(duì)營(yíng)改增問題的要求。

二手房交易將要繳納增值稅了！近日，國稅總局局長(zhǎng)王軍在人民大會(huì)堂部長(zhǎng)通道被媒體問及營(yíng)改增問題時(shí)主動(dòng)舉例回答，營(yíng)改增將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。

王軍表示：“這次營(yíng)改增不同于以往，數(shù)量大，涉及到近1000萬戶納稅人；時(shí)間緊，實(shí)際準(zhǔn)備時(shí)間不到2個(gè)月；此外，首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易；還有很多新增納稅人過去基本沒接觸過增值稅，所以稅務(wù)部門準(zhǔn)備任務(wù)艱巨?！?/p>

許多人對(duì)此都感到很奇怪，不是早就說了交易超過2年的房屋再次交易可以免征營(yíng)業(yè)稅嗎？怎么突然二手房交易也要營(yíng)改增了呢？國家到底為什么一定要把營(yíng)業(yè)稅改成增值稅呢？

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)稅法問題專家胡怡建教授說，營(yíng)改增的本意是優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，減輕企業(yè)稅負(fù)，避免重復(fù)征稅，總體來看是好事。涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的話，不僅會(huì)幫助房企減輕稅負(fù)，降低經(jīng)營(yíng)壓力，也會(huì)給房?jī)r(jià)下降、開發(fā)商去庫存提供更大的空間，涉及到二手房買賣，則主要作用是間接抑制房地產(chǎn)炒作。

而此次國家明確宣布要開征二手房交易的增值稅，也就意味著以后二手房交易的營(yíng)業(yè)稅將改為增值稅征收。

二手房交易會(huì)否多繳稅

營(yíng)改增后企業(yè)負(fù)擔(dān)雖然減輕了，但二手房交易也營(yíng)改增的話，實(shí)際房屋買賣稅負(fù)是不是也會(huì)一并下降呢？

目前看來還很難說，營(yíng)改增后根據(jù)出售房產(chǎn)情況不同，稅負(fù)的增減情況很可能也不一樣。

胡怡建教授表示，因?yàn)楝F(xiàn)在只是國稅總局局長(zhǎng)說了這么個(gè)稅制改革的方向，具體如何操作、稅制如何制定還要等具體細(xì)則出來后才能探討。根據(jù)此次王軍的表態(tài)，估計(jì)相關(guān)文件很快將會(huì)出臺(tái)。

按照財(cái)政部網(wǎng)站2015年3月30日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，從2015年3月31日起調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，其中個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由目前的購房超過5年（含5年）下調(diào)為超過2年（含2年）。購買超過2年（含2年）的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅；購買不足2年的住房對(duì)外出售全額征收營(yíng)業(yè)稅；購買超過2年（含2年）的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。通過這次營(yíng)業(yè)稅調(diào)整后，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅政策基本回到了2008年政府大救市時(shí)的水平。

目前房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅主要按5.5%來征收，而增值稅稅率方面，目前國內(nèi)基本稅率為17%；納稅人銷售糧食、自來水、暖氣、圖書等貨物時(shí)，實(shí)行13%的低稅率；提供交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)的，實(shí)行11%的低稅率；提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)的，實(shí)行6%的低稅率；小規(guī)模納稅人則為3%；納稅人出口貨物，稅率為0，但是國務(wù)院另有規(guī)定的除外。

但是按照業(yè)內(nèi)的猜測(cè)，房地產(chǎn)納入營(yíng)改增后適用稅率在11%。如果按照增值稅11%的稅率來計(jì)算，對(duì)比一下二手房營(yíng)業(yè)稅改增值稅后的稅費(fèi)差異，主要可以分為兩大類情況。

一種是出售購買2年內(nèi)的房屋。以出售價(jià)300萬元一套住宅為例，2年內(nèi)無論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬元。

如果以11%的增值稅計(jì)算，房屋出售價(jià)還是300萬元，但最初買入價(jià)是150萬元，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的稅就會(huì)超過營(yíng)業(yè)稅。比如出售價(jià)格為400萬元，按照營(yíng)業(yè)稅需繳納22萬元；增值稅就需繳納24.77萬元。

另一種是出售購買已滿2年的房屋。對(duì)普通住宅而言，按售價(jià)300萬元計(jì)算，持有2年以上就不需要繳稅了。如果增值稅還要繳，一繳就是14.7萬元。

對(duì)非普通住宅而言，按售價(jià)300萬元計(jì)算，和持有2年內(nèi)的情況類似，可能差別不是很大。通過大致計(jì)算，可以發(fā)現(xiàn)營(yíng)改增對(duì)普通住宅似乎不太有利，所以政策制訂上估計(jì)還有調(diào)整的可能。

在完善稅收制度的同時(shí)，應(yīng)該會(huì)考慮到合理的住房需求。按照王軍的說法，在實(shí)施方案中已考慮原則上延續(xù)過去優(yōu)惠政策，在此基礎(chǔ)上根據(jù)不同行業(yè)特點(diǎn)和情況，新制定了一些過渡性措施，以確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

但是由于增值稅自身的特殊性，即使在稅負(fù)不增加的情況下，增值稅只對(duì)增值額征稅的話，就意味著增值越大，征稅越多。這在實(shí)際層面對(duì)房?jī)r(jià)具有抑制作用。就心理而言，對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定具有一定的意義。

另外，還要考慮到的一個(gè)重要問題是，根據(jù)國家營(yíng)改增政策精神，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠將延續(xù)。營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行直接減免，簡(jiǎn)便易行。但增值稅運(yùn)行采取的是環(huán)環(huán)征稅、道道抵扣的征收方式，不適合進(jìn)行直接減免。所以營(yíng)改增后，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠將以何種方式體現(xiàn)，還需要等待具體的實(shí)施方案。

稅費(fèi)改革任重道遠(yuǎn)

客觀地說，從房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的角度來看，營(yíng)改增只是房地產(chǎn)稅收體系改革的第一步。中國房地產(chǎn)稅收體系各種不適應(yīng)的現(xiàn)象比較多，比如至關(guān)重要的房地產(chǎn)稅問題，至今還沒有完全破局。房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)改革的大原則應(yīng)該是為中國房地產(chǎn)的穩(wěn)定健康發(fā)展構(gòu)建一個(gè)合理的稅收體系，我們應(yīng)該抓住稅費(fèi)改革的有利時(shí)機(jī)，對(duì)目前現(xiàn)有的一些稅制進(jìn)行改革和重新設(shè)計(jì)。

需要指出的是，二手房交易稅費(fèi)，除了營(yíng)業(yè)稅，還涉及契稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等稅費(fèi)。營(yíng)改增只涉及到營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，而目前征收的個(gè)人所得稅是否也會(huì)一并取消征收，暫不可知。

目前購房者有一些擔(dān)憂，即以前的稅負(fù)降不下來，卻又增加新的稅種。在購房者對(duì)房?jī)r(jià)沒有任何話語權(quán)的情況下，這樣的稅收很容易最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購房者。所以有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)改革應(yīng)在維持現(xiàn)有稅負(fù)水平的基礎(chǔ)上調(diào)整結(jié)構(gòu)，使整個(gè)稅收體系更為完善。

去房地產(chǎn)庫存的關(guān)鍵是房?jī)r(jià)下降，只有房?jī)r(jià)下降到老百姓能夠接受的程度，才能夠真正激發(fā)有效需求。而想讓房?jī)r(jià)下降，也需要方方面面的共同努力，最終讓市場(chǎng)走上健康發(fā)展的軌道。