宋慧芳

新政落地，搶房潮偃旗息鼓，隨之而來(lái)的卻是搶地?zé)岢保率挂鐑r(jià)地王頻現(xiàn)。

隨著3月25日滬深樓市新政的落地，一線樓市成交急速降溫，就像做了一場(chǎng)夢(mèng)，回到了春節(jié)前的寧?kù)o。然而，在南京、杭州、蘇州、福州、東莞、中山、武漢等許多二線城市，三月出現(xiàn)了樓市交易的火爆情況。不僅一房難求、地王頻現(xiàn)，甚至出現(xiàn)了“日光盤(pán)”。這種現(xiàn)象更是延伸到了蘇州今年的首場(chǎng)大型土地拍賣(mài)會(huì)，致使平均溢價(jià)率超過(guò)200%的瘋狂熱度，甚至業(yè)內(nèi)一度預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫即將破裂。然而對(duì)此中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心企業(yè)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)陳晟對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者說(shuō)：“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，整體是沒(méi)有泡沫的，特別是住宅部分，但是不可否認(rèn)其中部分城市是存在泡沫成分的，對(duì)此我們需有所警惕?！?/p>

“一線二線”此消彼長(zhǎng)

國(guó)家發(fā)展與改革委價(jià)格監(jiān)測(cè)中心4月5日發(fā)布報(bào)告顯示，2016年各地房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求和改善性需求進(jìn)一步釋放，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲形成有力支撐，全年房地產(chǎn)價(jià)格將保持明顯上漲的態(tài)勢(shì)，漲幅將超過(guò)去年。然而一線城市地價(jià)，以及日漸匱乏的一線城市土地供應(yīng)，正在讓二線城市成為標(biāo)桿房企擴(kuò)充土地儲(chǔ)備的核心區(qū)域。

據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上海新政頒布當(dāng)周（3月21日至3月27日），商品住宅成交面積高達(dá)71.69萬(wàn)平方米，創(chuàng)下單周成交新高。而新政兩周后，4月4日至4月10日，上海商品住宅成交面積已經(jīng)降至20.16萬(wàn)平方米，較新政頒布后的第一周銳減28.92%；供應(yīng)量也進(jìn)一步滑落，單周供應(yīng)面積10.77萬(wàn)平方米，銳減75.02%；成交均價(jià)更是跌破已連續(xù)維持6個(gè)月的30000元/平方米以上的均價(jià)，跌至28197元/平方米，回落到2015年9月水平。

“滬九條”成功抑制了上海樓市狂漲的勢(shì)頭，然而被政府收緊調(diào)控?cái)D壓出的購(gòu)買(mǎi)力，正在涌向環(huán)繞上海的“出口城市”與“實(shí)力二線城市”。近期，杭州、無(wú)錫、昆山等地的房?jī)r(jià)均較2月有所上漲，蘇州與南京更是在新一輪的土地拍賣(mài)中身價(jià)倍增。

4月7、8兩日，在蘇州2016年首場(chǎng)大型土地拍賣(mài)會(huì)上，超過(guò)40家房企對(duì)蘇州樓市虎視眈眈，最終11家房企成功拿地13宗，總成交金額達(dá)到250.73億元，平均溢價(jià)率高達(dá)203%，其中住宅性質(zhì)的土地拍賣(mài)溢價(jià)率全部超過(guò)100%，甚至有的土地溢價(jià)率超過(guò)300%。這13宗地中，大部分都是所在板塊的單價(jià)地王，大部分都是屬于“面粉貴過(guò)面包”，甚至有個(gè)別地王，面粉明顯貴過(guò)面包！這也就意味著，這些板塊的房?jī)r(jià)至少應(yīng)該在當(dāng)前基礎(chǔ)上，根據(jù)板塊與地價(jià)的差異，再上漲三成、五成或一倍！那么，未來(lái)一兩年，蘇州房?jī)r(jià)是否真的能再漲五成左右？知名的房地產(chǎn)政府咨詢(xún)專(zhuān)家楊紅旭表示，“這純屬一種奢望?！?/p>

“整個(gè)中國(guó)的城鎮(zhèn)化的推動(dòng)必然是從大都市圈然后逐步往中心城市發(fā)展的方向，二線城市的一些熱度，也是理性發(fā)展的趨勢(shì)所致、特大型城市周邊的一些城市比如蘇州、南京、佛山、東莞、固安、廊坊的發(fā)展就是城市外溢的一種必然現(xiàn)象。包括合肥這樣屬于產(chǎn)業(yè)承接的一些地方，隨著產(chǎn)業(yè)人口轉(zhuǎn)移帶來(lái)的機(jī)會(huì)，二線城市的增長(zhǎng)有其合理部分，但是其中要關(guān)注的蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)跟一線城市一樣。地價(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，可能跟房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)不匹配，導(dǎo)致利潤(rùn)的剪刀差出現(xiàn)。這可能會(huì)對(duì)房企造成比較大的壓力。 ”陳晟這樣告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者。

非理性上漲須警惕風(fēng)險(xiǎn)

一線城市的房?jī)r(jià)接連暴漲大幅抬高了剛需的購(gòu)房門(mén)檻，透支未來(lái)的市場(chǎng)需求。而由于資金的溢出效應(yīng)，一線城市政策收緊、門(mén)檻上升使得大批過(guò)剩的資本轉(zhuǎn)而流向周邊的二線城市。二線城市房地產(chǎn)的投資屬性被強(qiáng)化，投資客正在代替普通購(gòu)房者成為購(gòu)買(mǎi)新主力。在市場(chǎng)瘋狂火熱的情況下，甚至剛需改善需求客也恐慌性入市，需求不斷被激發(fā)。然而在現(xiàn)有的政策、貨幣環(huán)境下，二線城市或?qū)⒀永m(xù)短期上漲的行情。不過(guò)，土地價(jià)格的飆升無(wú)疑導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，價(jià)格持續(xù)上漲又將導(dǎo)致投機(jī)性、投資性需求卷土重來(lái)，進(jìn)而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不斷累積。

對(duì)此，陳晟表示，從宏觀的整體層面來(lái)看，2016年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的下行壓力較大，房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，面臨著諸多的發(fā)展瓶頸及困難。

首先，我國(guó)正處于大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的階段，城市人口的增長(zhǎng)必然引起住房需求的增長(zhǎng)。而土地資源具有稀缺性，其開(kāi)發(fā)控制權(quán)在政府手里，造成市場(chǎng)的缺位，住房供不應(yīng)求現(xiàn)象，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。房?jī)r(jià)的不斷上漲使絕大多數(shù)消費(fèi)者和投資者認(rèn)為房子會(huì)持續(xù)不斷地升值，具有很大的投資價(jià)值。房地產(chǎn)投資的加大增大了需求，同時(shí)房地產(chǎn)商也因?yàn)檫@種意識(shí)不斷抬高價(jià)格。消費(fèi)者和投資者對(duì)未來(lái)價(jià)格的偏高預(yù)測(cè)使現(xiàn)在的價(jià)格呈現(xiàn)不正常增長(zhǎng)趨勢(shì)，使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一定的價(jià)格虛高現(xiàn)象，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響。

其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展問(wèn)題。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，高端型住房供過(guò)于求，而商品房和保障性住房的供給量較少。供需結(jié)構(gòu)的不合理性會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上漲，因此而生的房地產(chǎn)泡沫成分，對(duì)于改善人們生活質(zhì)量、提高生活水平有不利的影響。

最后，房地產(chǎn)金融體系尚不完善。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融已完成了基本制度建設(shè)，并在一定規(guī)模的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但仍存在一些問(wèn)題急需解決，否則將影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景。一方面房地產(chǎn)貸款長(zhǎng)期傾向于開(kāi)發(fā)貸款，而住房信貸發(fā)展不足。對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的一些國(guó)家，住房消費(fèi)信貸占整個(gè)房地產(chǎn)信貸總額的70%左右，相比而言，而我國(guó)消費(fèi)信貸占房地產(chǎn)貸款比例最大的銀行還不到10%，僅占銀行全部貸款總量的1%；另一方面住房消費(fèi)信貸也給銀行帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。貸款資金來(lái)源問(wèn)題、貸款資產(chǎn)流動(dòng)性不足、金融二級(jí)市場(chǎng)都有可能給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)在發(fā)展如此困難的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商還是義無(wú)反顧地高價(jià)拿地，其中的原由已不在于未來(lái)盈虧，而是事關(guān)企業(yè)生死。供應(yīng)總價(jià)提高了，然而產(chǎn)品結(jié)構(gòu)并沒(méi)有發(fā)生太大變化。這對(duì)于客戶(hù)來(lái)說(shuō)并沒(méi)有太大轉(zhuǎn)變，但購(gòu)房成本卻增加了。這就很大程度上增加了未來(lái)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

“在我國(guó)大約有三十個(gè)城市存在供給泡沫，即使降價(jià)，需求也無(wú)法上升，比如說(shuō)鄂爾多斯。雖就整體而言不存在泡沫，但有一定的泡沫成分?！标愱山忉尩?，“只要是平穩(wěn)增長(zhǎng)就還是一個(gè)健康的增長(zhǎng)，雖其中可能隱藏著一些泡沫和風(fēng)險(xiǎn)，但我國(guó)政府已進(jìn)行了相關(guān)信貸政策的收緊。即使這樣我們還應(yīng)該注意到一線城市的存量土地更新速度太慢和金融轉(zhuǎn)換市場(chǎng)化不夠，二三線主要城市產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入速度太慢導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲等問(wèn)題。只有在認(rèn)清形勢(shì)的基礎(chǔ)上才能進(jìn)入有效健康發(fā)展的軌道上?！?/p>