吳瀾

作為樓市的塔尖，豪宅一直廣受關(guān)注。古代的王公府第、豪門大宅，一直是身份、財(cái)富的象征，時(shí)至今日，這一認(rèn)知并未式微。

現(xiàn)在的中國(guó)，哪些住宅可稱得上頂級(jí)豪宅？為此，本刊特制作了2016年中國(guó)二十大豪宅排行榜，以饗讀者。

對(duì)于豪宅，業(yè)內(nèi)有一個(gè)定義：首先，這些住宅（公寓和別墅）的價(jià)格應(yīng)該是當(dāng)?shù)刈钯F的；其次，只有最靠前的1.5%（成交面積占當(dāng)?shù)赝诔山幻娣e的比例）的樓盤才能稱為豪宅。

比如，某地2月成交面積為70萬(wàn)平方米，1.5%就是大約1萬(wàn)平方米。按照價(jià)格排名從最高往最低累加，假設(shè)前十樓盤成交面積加起來(lái)達(dá)到1萬(wàn)平方米，則第11名就被排除出豪宅之列。

本榜單以易居研究院智庫(kù)中心提供的今年前3個(gè)月的一手豪宅交易數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，這些數(shù)據(jù)覆蓋了內(nèi)地10大城市。

榜單的第一部分根據(jù)平均成交價(jià)格（單價(jià)）排名，取排名最靠前的20大樓盤。這些樓盤的平均成交單價(jià)均超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，最高的湯臣一品單價(jià)接近20萬(wàn)元。這些樓盤全部位于北京、上海、深圳三地，其中上海的樓盤數(shù)量最多。

第二部分根據(jù)套均成交價(jià)格（總價(jià)）排名，同樣取排名最靠前的20大樓盤。這些樓盤的平均總價(jià)均超過(guò)3000萬(wàn)元，最高的湯臣一品總價(jià)超億元。除了北京、上海、深圳三地的樓盤外，還有杭州的兩個(gè)樓盤入圍。

最貴超級(jí)豪宅簡(jiǎn)介

NO.1？湯臣一品（上海）

位于上海陸家的“湯臣一品大廈”以19.43萬(wàn)元/平方米的成交均價(jià)位列榜首。湯臣一品位于上海市陸家嘴濱江大道旁。占地2萬(wàn)多平方米，總建筑面積達(dá)11.5萬(wàn)多平方米，由4幢超豪華濱江住宅和1幢高級(jí)會(huì)所組成，其中最高樓層為44層，高度達(dá)153米。今年以來(lái)，湯臣一品以19.43萬(wàn)元/平方米的成交均價(jià)創(chuàng)造了中國(guó)豪宅的最高天價(jià)，今年以來(lái)成交2套。

NO.2？東郊花園（上海）

位于上海浦東的“東郊花園”以16.29萬(wàn)元/平方米的成交均價(jià)位列第二。東郊花園是目前唯一緊鄰東郊國(guó)賓館的在售高檔別墅，區(qū)域優(yōu)勢(shì)較為明顯。周邊別墅樓盤均以出租為主，該案在區(qū)域內(nèi)具有一定的稀缺性。東郊花園建筑風(fēng)格采用純正的英國(guó)維多利亞殖民式建筑，由境外著名建筑設(shè)計(jì)師、景觀設(shè)計(jì)師擔(dān)綱設(shè)計(jì)。該樓盤今年以來(lái)成交3套。

NO.3？萬(wàn)柳書院（北京）

位于北京海淀區(qū)的“萬(wàn)柳書院”以16.05萬(wàn)元/平方米的成交均價(jià)位列第三，作為業(yè)內(nèi)外公認(rèn)的現(xiàn)代頂豪典范，中赫集團(tuán)旗下的萬(wàn)柳書院身居西北三環(huán)海淀萬(wàn)柳的核心絕版地段。此外，萬(wàn)柳書院還坐享三山五園皇家地脈、北大清華等百年學(xué)府帶來(lái)的區(qū)域利好。該樓盤今年以來(lái)成交11套。

豪宅還值得配置嗎？

去年以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是一線城市樓市火爆，豪宅也成為“資產(chǎn)荒”下富人資產(chǎn)配置的一大選項(xiàng)，成交暴增。不過(guò)，今年上海“3.25地產(chǎn)新政”的出臺(tái)，讓人們對(duì)樓市前景又心生疑慮。那么，豪宅還值不值得配置？

豪宅市場(chǎng)的火爆從上海可見(jiàn)一斑。據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)， 2015年上海一手豪宅成交面積116.2萬(wàn)平方米，比上年增加了189%，成交均價(jià)72686萬(wàn)元，與上年基本持平。二手豪宅的成交面積漲幅也接近180%，成交均價(jià)漲幅接近8%。

誰(shuí)買了一線豪宅？

豪宅火爆的原因是什么？從宏觀角度來(lái)看，多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)同，去年以來(lái)一線樓市的飆升屬于貨幣現(xiàn)象，即由于央行實(shí)現(xiàn)寬松的貨幣政策，貨幣供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)；與此同時(shí)，市面上優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)缺失，一線樓市則屬于相對(duì)稀缺的資源，成為“安全島”，吸引大量資金涌入。

那么，都是哪些人購(gòu)買了一線樓市的豪宅？易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，豪宅產(chǎn)品的認(rèn)購(gòu)者基本上是三類人：第一類是資產(chǎn)比較充裕的個(gè)人，此類群體對(duì)于豪宅產(chǎn)品的認(rèn)購(gòu)，基本上是從家庭資產(chǎn)配置角度出發(fā)的；第二是部分事業(yè)晉升較快的個(gè)人，對(duì)于未來(lái)資產(chǎn)增值的預(yù)期較好，所以會(huì)提前購(gòu)置豪宅，以期和其身份做匹配；第三類是普通的改善型購(gòu)房者，二次置業(yè)過(guò)程中有充足的首付比例，進(jìn)而購(gòu)置豪宅的成本不會(huì)太高。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，前幾年，所謂的暴發(fā)戶購(gòu)買豪宅較多，但近一兩年，購(gòu)買豪宅的主要是一些年終獎(jiǎng)超高的金融從業(yè)人員和律師等高端人士。去年股市較好，2015年金融從業(yè)人員年終獎(jiǎng)超過(guò)1000萬(wàn)元的數(shù)量比2014年增加了14%左右，這一批人可能好多人會(huì)直接去買豪宅。

盧文曦認(rèn)為，去年豪宅放量有改善需求的因素，但不排除有投資客介入。去年豪宅放那么大的量是有問(wèn)題的，尤其是一些自有資金不夠的人通過(guò)加杠桿進(jìn)入市場(chǎng)，可能會(huì)帶來(lái)一些隱患。

新政對(duì)豪宅沖擊較大

針對(duì)火爆的樓市，今年3月25日，上海發(fā)布“史上最嚴(yán)”的樓市新政。滬版新政一個(gè)重要的變化在于規(guī)定非本市戶籍家庭購(gòu)房，社保及個(gè)稅由2年變5年及以上。此外，企業(yè)購(gòu)買商品房再次上市需要滿3年及以上，而且提高了二套首付比例。

盧文曦認(rèn)為，“3·25新政”出臺(tái)對(duì)豪宅的沖擊肯定會(huì)比較大。第一，二套非普通住宅首付七成，信貸這方面控制的很嚴(yán)格。第二，限購(gòu)這方面也卡得很嚴(yán)，公司買房想炒房的也要鎖定三年；由于限購(gòu)的存在，有錢的人可能沒(méi)資格買了。預(yù)計(jì)豪宅成交量會(huì)減少，但是價(jià)格未必會(huì)跌，因?yàn)槿ツ曛皇桥芰浚衲隉o(wú)非就是量收縮下去，價(jià)格繼續(xù)會(huì)維持在現(xiàn)在這個(gè)水平。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，新政提高了豪宅產(chǎn)品的認(rèn)購(gòu)門檻，包括信貸，有利空效應(yīng)。不過(guò)，他也認(rèn)為，這可能反過(guò)來(lái)也給了部分有意向購(gòu)房的群體入市的機(jī)會(huì)，畢竟價(jià)格方面可能會(huì)稍許有所壓制。

什么樣的豪宅更值得配置？

嚴(yán)躍進(jìn)指出，豪宅的投資價(jià)值和其稀缺性是密切相關(guān)的。尤其是一些大城市住宅用地相對(duì)稀缺的情況下，豪宅項(xiàng)目的認(rèn)可程度會(huì)提高。

盧文曦指出，投資豪宅，首先要考慮資源是否具有稀缺性；第二，地段肯定是要考慮的，最好是市中心的一些地段，當(dāng)然還要看個(gè)人偏好。第三，考慮人文價(jià)值，比如投資老洋房，老洋房?jī)r(jià)格比較貴，因?yàn)樗菤v史保護(hù)建筑，人文價(jià)值高。

“對(duì)于一些交通便利的豪宅項(xiàng)目，如大平層結(jié)構(gòu)的物業(yè)，可能會(huì)比郊區(qū)別墅項(xiàng)目更有投資價(jià)值。從這個(gè)角度看，投資豪宅的邏輯其實(shí)沒(méi)有變，即要兼具居住性和投資性的價(jià)值，同時(shí)能夠形成圈層文化的效應(yīng)。這樣的產(chǎn)品會(huì)更有市場(chǎng)投資價(jià)值?！北R文曦說(shuō)。

此外，盧文曦認(rèn)為，以后的豪宅很有可能走小戶型趨勢(shì)，“今后的房產(chǎn)稅對(duì)超高價(jià)格的豪宅還是有一定殺傷力的，很有可能今后的豪宅會(huì)走小型化的路線。”

用黃金衡量房?jī)r(jià)

關(guān)于樓市的未來(lái)，市場(chǎng)上有很多不同的看法。一種比較流行的觀點(diǎn)認(rèn)為，目前樓市有較大泡沫，長(zhǎng)達(dá)15年的牛市拐點(diǎn)已現(xiàn)，未來(lái)一段時(shí)間樓市不是理想的配置方向。

不過(guò)，也有人并不這么認(rèn)為，比如申萬(wàn)宏源分析師王勝提出，從房?jī)r(jià)與金價(jià)（避險(xiǎn)資產(chǎn)）的比值來(lái)看，日本、韓國(guó)和中國(guó)臺(tái)灣的高點(diǎn)房?jī)r(jià)均在17盎司黃金以上，但上海目前僅9.64盎司，中國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)似乎還未觸及百姓購(gòu)買力極限。