文/李雙慶

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《孟子》良言入判決法理兼容化糾紛

文/李雙慶

原告老張在北京市東城區(qū)臺基廠附近的一套50多平方米的小兩居房屋閑置，2010年年初老張將房屋出租給了在附近某醫(yī)院上班的被告小蘇，簽了一份租期兩年的房屋租賃合同。小蘇雖然剛結(jié)婚，年紀(jì)不大，但工作穩(wěn)定，每期都能準(zhǔn)時交納租金。老張看小蘇夫妻比較本分且又愛惜房子，在小蘇夫妻租了兩年之后，又和小蘇簽了兩年的租賃合同，租金基本上也沒漲，這兩年內(nèi)的合同雙方也是愉快地合作期滿。在2014年年初，兩人又簽了一份為期2年的租賃合同，租金也是基本沒動。

2015年6月15日，老張將小蘇訴至法院，稱2014年6月份左右，小蘇在涉案房屋內(nèi)擅自增加了兩位居住者，在一年左右的時間里致使房屋內(nèi)的設(shè)施不堪重負(fù)，導(dǎo)致房屋內(nèi)的電冰箱、天然氣熱水器、鋼化玻璃灶臺、屋內(nèi)蓮花頂燈和馬桶損壞。老張認(rèn)為小蘇擅自增加居住者，違反了雙方租賃合同的約定，故訴至法院，請求判令解除雙方的房屋租賃合同，要求小蘇將房屋交還。小蘇到庭后，稱2010年租住老張房屋時確實(shí)是只有自己和妻子共同居住，因?yàn)樵孀饨鹨蟠_實(shí)不高，所以兩家關(guān)系一直不錯，逢年過節(jié)還經(jīng)常去老張家看望。老張說的增加了居住人口是2013年8月自己的孩子出生，岳母來北京照看孩子，房子現(xiàn)在確實(shí)是自己和妻子、兒子、岳母共同居住。但老張的房屋是二室一廳的格局，一家四口居住不存在嚴(yán)重超負(fù)荷居住的情況。而且對于自己家的情況，老張在2014年的租賃合同簽訂時就已經(jīng)知道了。現(xiàn)在老張起訴是為了出售房子，自己也同意老張出售房屋，只是現(xiàn)在孩子太小，搬家非常不方便，希望老張能夠帶著租約售房，租賃協(xié)議到期后自己一家再行搬走。

庭審中，老張出示了雙方簽訂的租賃合同，在合同的第8條約定，未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自增加或更換居住者。亦不得將房屋租賃予第三者或改變其用途。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，本協(xié)議書將自動終止。而承租人將承擔(dān)全部責(zé)任。老張主張自己出租房屋的價格低，就是不希望房屋住人多，影響房屋的使用。小蘇出具兒子的出生證明，證明其子系2013年8月出生。老張認(rèn)可房屋現(xiàn)是由小蘇和其妻子、兒子和岳母4人共同居住，沒有其他人居住。經(jīng)詢老張有無其他需要收回房屋的急切事由，老張表示沒有其他急切事由。

為了化解矛盾，解決爭議，主審法官從法律規(guī)定和情理上為雙方做了多次的調(diào)解工作。告知老張像小蘇這種“增加居住人口”并非故意違反合同約定將房屋分租或者讓其他人居住的情況，而是正常的家中添丁加口，不屬于解除合同的事由?，F(xiàn)在小蘇家孩子尚小，又同意老張在租賃期間賣房，要求解除合同不僅可能得不到支持，還可能造成兩家的關(guān)系緊張，希望老張能體諒小蘇的難處，暫不要求其騰退房屋；告知小蘇像老張這樣的房屋出租的市場價格要高出租給小蘇價格的三成到五成，現(xiàn)在居住的人口又增加了，一定要愛惜房屋，對屋內(nèi)的物品有損壞的，要主動維修，減少老張的麻煩，維持好兩家的關(guān)系。經(jīng)過有效溝通，小蘇承諾一定愛惜房屋，并主動承擔(dān)了更換房屋內(nèi)熱水器的2000塊錢。但因?yàn)殡p方在小蘇繼續(xù)使用房屋的時間上意見差距較大，未能達(dá)成一致意見。最終案件以判決的方式結(jié)案。判決書寫到：被告自2010年開始就開始租住原告的房屋，在此期間，原告妻子懷孕，兒子出生，家中老人前來照顧，涉案房屋的居住人口確實(shí)有所增加。但被告租住房屋供家人居住，在兒子出生后，老人前來居住照顧孩子，一家四口在其租住的房屋內(nèi)居住確屬人之常情。且考慮該房屋的實(shí)際情況，并不至于造成房屋嚴(yán)重超負(fù)荷使用的情況，被告的行為不應(yīng)屬于協(xié)議約定“擅自增加與更換居住者”的情形；且經(jīng)詢問，原告亦沒有其他急切需要收回房屋的事由，“老吾老，以及人之老；幼吾幼，以及人之幼”，考慮到被告孩子尚小，確需有人照顧的實(shí)際情況，原告也應(yīng)適當(dāng)體諒被告的難處，予以照顧。故對原告要求解除雙方租賃協(xié)議及被告將房屋騰退交還的訴訟請求法院不予支持。

情理與法理，在許多法律人看來，總是沖突的，認(rèn)為法官就應(yīng)摒棄人情，依法斷案。但是如果在遵守法律、依法斷案的同時，從情理上給予當(dāng)事人尤其是敗訴方一個解釋和說明，也許更能起到定分止?fàn)?、化解社會糾紛的目的。從法律上講，本案的雙方當(dāng)事人在合同中約定，未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自增加與更換居住者。作為合同雙方都應(yīng)當(dāng)遵守合同的約定，違約者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。租賃期間，小張租住的房屋由原來的兩名成員增加到4名成員，居住人口確實(shí)有所增加。但是增加的人口系因小蘇兒子出生，家中老人前來照顧所致。雙方合同中約定的不得擅自增加居住者，明顯是要求承租人正常使用，不得額外分租給其他人或者再將房屋交給其他人居住。被告租住房屋供家人居住，在兒子出生后，老人前來居住照顧孩子，一家四口在其租住的房屋內(nèi)居住不僅是人之常情，也是按照合同約定使用房屋，不屬于協(xié)議約定“擅自增加與更換居住者”的情形，也就是不構(gòu)成違約，如果直接適用法條的規(guī)定駁回原告的起訴，也并無不妥。但畢竟房屋內(nèi)居住人口增加是事實(shí)，考慮到房屋租賃合同是一種繼續(xù)性的合同，老張和小蘇之間還有一年多的時間租賃合同才能履行完畢。判決最好既能起到判定是非、又能實(shí)現(xiàn)化解矛盾的目的。因此在論述了小蘇的行為不構(gòu)成違約之后，又寫明了房屋居住4人不會造成房屋嚴(yán)重超負(fù)荷使用，老張在沒有急切需要收回房屋事由的情況下，應(yīng)考慮到小蘇家孩子尚小，確需有人照顧的實(shí)際情況，給予小蘇一定的照顧。所謂“老吾老，以及人之老；幼吾幼，以及人之幼”，希望老張能體諒小蘇的難處，予以照顧。將孟子搬出來“勸說”老張，既能增強(qiáng)了判決書的說理性，也拉近了法律與民眾的距離。既是依照法律規(guī)定作出裁決，又能將對當(dāng)事人的說服、教育所訴諸“人之常情”，讓孟子替法官判后釋法、做息訴罷訪工作，何樂而不為。

責(zé)任編輯/鄭潔