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        《孟子》良言入判決 法理兼容化糾紛

        2016-05-11 07:46:44李雙慶
        法庭內(nèi)外 2016年3期
        關(guān)鍵詞:小蘇居住者事由

        文/李雙慶

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        《孟子》良言入判決法理兼容化糾紛

        文/李雙慶

        原告老張?jiān)诒本┦袞|城區(qū)臺(tái)基廠附近的一套50多平方米的小兩居房屋閑置,2010年年初老張將房屋出租給了在附近某醫(yī)院上班的被告小蘇,簽了一份租期兩年的房屋租賃合同。小蘇雖然剛結(jié)婚,年紀(jì)不大,但工作穩(wěn)定,每期都能準(zhǔn)時(shí)交納租金。老張看小蘇夫妻比較本分且又愛(ài)惜房子,在小蘇夫妻租了兩年之后,又和小蘇簽了兩年的租賃合同,租金基本上也沒(méi)漲,這兩年內(nèi)的合同雙方也是愉快地合作期滿。在2014年年初,兩人又簽了一份為期2年的租賃合同,租金也是基本沒(méi)動(dòng)。

        2015年6月15日,老張將小蘇訴至法院,稱2014年6月份左右,小蘇在涉案房屋內(nèi)擅自增加了兩位居住者,在一年左右的時(shí)間里致使房屋內(nèi)的設(shè)施不堪重負(fù),導(dǎo)致房屋內(nèi)的電冰箱、天然氣熱水器、鋼化玻璃灶臺(tái)、屋內(nèi)蓮花頂燈和馬桶損壞。老張認(rèn)為小蘇擅自增加居住者,違反了雙方租賃合同的約定,故訴至法院,請(qǐng)求判令解除雙方的房屋租賃合同,要求小蘇將房屋交還。小蘇到庭后,稱2010年租住老張房屋時(shí)確實(shí)是只有自己和妻子共同居住,因?yàn)樵孀饨鹨蟠_實(shí)不高,所以兩家關(guān)系一直不錯(cuò),逢年過(guò)節(jié)還經(jīng)常去老張家看望。老張說(shuō)的增加了居住人口是2013年8月自己的孩子出生,岳母來(lái)北京照看孩子,房子現(xiàn)在確實(shí)是自己和妻子、兒子、岳母共同居住。但老張的房屋是二室一廳的格局,一家四口居住不存在嚴(yán)重超負(fù)荷居住的情況。而且對(duì)于自己家的情況,老張?jiān)?014年的租賃合同簽訂時(shí)就已經(jīng)知道了?,F(xiàn)在老張起訴是為了出售房子,自己也同意老張出售房屋,只是現(xiàn)在孩子太小,搬家非常不方便,希望老張能夠帶著租約售房,租賃協(xié)議到期后自己一家再行搬走。

        庭審中,老張出示了雙方簽訂的租賃合同,在合同的第8條約定,未經(jīng)出租人同意,承租人不得擅自增加或更換居住者。亦不得將房屋租賃予第三者或改變其用途。一經(jīng)發(fā)現(xiàn),本協(xié)議書將自動(dòng)終止。而承租人將承擔(dān)全部責(zé)任。老張主張自己出租房屋的價(jià)格低,就是不希望房屋住人多,影響房屋的使用。小蘇出具兒子的出生證明,證明其子系2013年8月出生。老張認(rèn)可房屋現(xiàn)是由小蘇和其妻子、兒子和岳母4人共同居住,沒(méi)有其他人居住。經(jīng)詢老張有無(wú)其他需要收回房屋的急切事由,老張表示沒(méi)有其他急切事由。

        為了化解矛盾,解決爭(zhēng)議,主審法官?gòu)姆梢?guī)定和情理上為雙方做了多次的調(diào)解工作。告知老張像小蘇這種“增加居住人口”并非故意違反合同約定將房屋分租或者讓其他人居住的情況,而是正常的家中添丁加口,不屬于解除合同的事由。現(xiàn)在小蘇家孩子尚小,又同意老張?jiān)谧赓U期間賣房,要求解除合同不僅可能得不到支持,還可能造成兩家的關(guān)系緊張,希望老張能體諒小蘇的難處,暫不要求其騰退房屋;告知小蘇像老張這樣的房屋出租的市場(chǎng)價(jià)格要高出租給小蘇價(jià)格的三成到五成,現(xiàn)在居住的人口又增加了,一定要愛(ài)惜房屋,對(duì)屋內(nèi)的物品有損壞的,要主動(dòng)維修,減少老張的麻煩,維持好兩家的關(guān)系。經(jīng)過(guò)有效溝通,小蘇承諾一定愛(ài)惜房屋,并主動(dòng)承擔(dān)了更換房屋內(nèi)熱水器的2000塊錢。但因?yàn)殡p方在小蘇繼續(xù)使用房屋的時(shí)間上意見(jiàn)差距較大,未能達(dá)成一致意見(jiàn)。最終案件以判決的方式結(jié)案。判決書寫到:被告自2010年開始就開始租住原告的房屋,在此期間,原告妻子懷孕,兒子出生,家中老人前來(lái)照顧,涉案房屋的居住人口確實(shí)有所增加。但被告租住房屋供家人居住,在兒子出生后,老人前來(lái)居住照顧孩子,一家四口在其租住的房屋內(nèi)居住確屬人之常情。且考慮該房屋的實(shí)際情況,并不至于造成房屋嚴(yán)重超負(fù)荷使用的情況,被告的行為不應(yīng)屬于協(xié)議約定“擅自增加與更換居住者”的情形;且經(jīng)詢問(wèn),原告亦沒(méi)有其他急切需要收回房屋的事由,“老吾老,以及人之老;幼吾幼,以及人之幼”,考慮到被告孩子尚小,確需有人照顧的實(shí)際情況,原告也應(yīng)適當(dāng)體諒被告的難處,予以照顧。故對(duì)原告要求解除雙方租賃協(xié)議及被告將房屋騰退交還的訴訟請(qǐng)求法院不予支持。

        情理與法理,在許多法律人看來(lái),總是沖突的,認(rèn)為法官就應(yīng)摒棄人情,依法斷案。但是如果在遵守法律、依法斷案的同時(shí),從情理上給予當(dāng)事人尤其是敗訴方一個(gè)解釋和說(shuō)明,也許更能起到定分止?fàn)?、化解社?huì)糾紛的目的。從法律上講,本案的雙方當(dāng)事人在合同中約定,未經(jīng)出租人同意,承租人不得擅自增加與更換居住者。作為合同雙方都應(yīng)當(dāng)遵守合同的約定,違約者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。租賃期間,小張租住的房屋由原來(lái)的兩名成員增加到4名成員,居住人口確實(shí)有所增加。但是增加的人口系因小蘇兒子出生,家中老人前來(lái)照顧所致。雙方合同中約定的不得擅自增加居住者,明顯是要求承租人正常使用,不得額外分租給其他人或者再將房屋交給其他人居住。被告租住房屋供家人居住,在兒子出生后,老人前來(lái)居住照顧孩子,一家四口在其租住的房屋內(nèi)居住不僅是人之常情,也是按照合同約定使用房屋,不屬于協(xié)議約定“擅自增加與更換居住者”的情形,也就是不構(gòu)成違約,如果直接適用法條的規(guī)定駁回原告的起訴,也并無(wú)不妥。但畢竟房屋內(nèi)居住人口增加是事實(shí),考慮到房屋租賃合同是一種繼續(xù)性的合同,老張和小蘇之間還有一年多的時(shí)間租賃合同才能履行完畢。判決最好既能起到判定是非、又能實(shí)現(xiàn)化解矛盾的目的。因此在論述了小蘇的行為不構(gòu)成違約之后,又寫明了房屋居住4人不會(huì)造成房屋嚴(yán)重超負(fù)荷使用,老張?jiān)跊](méi)有急切需要收回房屋事由的情況下,應(yīng)考慮到小蘇家孩子尚小,確需有人照顧的實(shí)際情況,給予小蘇一定的照顧。所謂“老吾老,以及人之老;幼吾幼,以及人之幼”,希望老張能體諒小蘇的難處,予以照顧。將孟子搬出來(lái)“勸說(shuō)”老張,既能增強(qiáng)了判決書的說(shuō)理性,也拉近了法律與民眾的距離。既是依照法律規(guī)定作出裁決,又能將對(duì)當(dāng)事人的說(shuō)服、教育所訴諸“人之常情”,讓孟子替法官判后釋法、做息訴罷訪工作,何樂(lè)而不為。

        責(zé)任編輯/鄭潔

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