文/李雙慶

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《孟子》良言入判決法理兼容化糾紛

文/李雙慶

原告老張?jiān)诒本┦袞|城區(qū)臺(tái)基廠附近的一套50多平方米的小兩居房屋閑置，2010年年初老張將房屋出租給了在附近某醫(yī)院上班的被告小蘇，簽了一份租期兩年的房屋租賃合同。小蘇雖然剛結(jié)婚，年紀(jì)不大，但工作穩(wěn)定，每期都能準(zhǔn)時(shí)交納租金。老張看小蘇夫妻比較本分且又愛惜房子，在小蘇夫妻租了兩年之后，又和小蘇簽了兩年的租賃合同，租金基本上也沒漲，這兩年內(nèi)的合同雙方也是愉快地合作期滿。在2014年年初，兩人又簽了一份為期2年的租賃合同，租金也是基本沒動(dòng)。

2015年6月15日，老張將小蘇訴至法院，稱2014年6月份左右，小蘇在涉案房屋內(nèi)擅自增加了兩位居住者，在一年左右的時(shí)間里致使房屋內(nèi)的設(shè)施不堪重負(fù)，導(dǎo)致房屋內(nèi)的電冰箱、天然氣熱水器、鋼化玻璃灶臺(tái)、屋內(nèi)蓮花頂燈和馬桶損壞。老張認(rèn)為小蘇擅自增加居住者，違反了雙方租賃合同的約定，故訴至法院，請(qǐng)求判令解除雙方的房屋租賃合同，要求小蘇將房屋交還。小蘇到庭后，稱2010年租住老張房屋時(shí)確實(shí)是只有自己和妻子共同居住，因?yàn)樵孀饨鹨蟠_實(shí)不高，所以兩家關(guān)系一直不錯(cuò)，逢年過節(jié)還經(jīng)常去老張家看望。老張說的增加了居住人口是2013年8月自己的孩子出生，岳母來北京照看孩子，房子現(xiàn)在確實(shí)是自己和妻子、兒子、岳母共同居住。但老張的房屋是二室一廳的格局，一家四口居住不存在嚴(yán)重超負(fù)荷居住的情況。而且對(duì)于自己家的情況，老張?jiān)?014年的租賃合同簽訂時(shí)就已經(jīng)知道了。現(xiàn)在老張起訴是為了出售房子，自己也同意老張出售房屋，只是現(xiàn)在孩子太小，搬家非常不方便，希望老張能夠帶著租約售房，租賃協(xié)議到期后自己一家再行搬走。

庭審中，老張出示了雙方簽訂的租賃合同，在合同的第8條約定，未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自增加或更換居住者。亦不得將房屋租賃予第三者或改變其用途。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，本協(xié)議書將自動(dòng)終止。而承租人將承擔(dān)全部責(zé)任。老張主張自己出租房屋的價(jià)格低，就是不希望房屋住人多，影響房屋的使用。小蘇出具兒子的出生證明，證明其子系2013年8月出生。老張認(rèn)可房屋現(xiàn)是由小蘇和其妻子、兒子和岳母4人共同居住，沒有其他人居住。經(jīng)詢老張有無其他需要收回房屋的急切事由，老張表示沒有其他急切事由。

為了化解矛盾，解決爭(zhēng)議，主審法官?gòu)姆梢?guī)定和情理上為雙方做了多次的調(diào)解工作。告知老張像小蘇這種“增加居住人口”并非故意違反合同約定將房屋分租或者讓其他人居住的情況，而是正常的家中添丁加口，不屬于解除合同的事由。現(xiàn)在小蘇家孩子尚小，又同意老張?jiān)谧赓U期間賣房，要求解除合同不僅可能得不到支持，還可能造成兩家的關(guān)系緊張，希望老張能體諒小蘇的難處，暫不要求其騰退房屋；告知小蘇像老張這樣的房屋出租的市場(chǎng)價(jià)格要高出租給小蘇價(jià)格的三成到五成，現(xiàn)在居住的人口又增加了，一定要愛惜房屋，對(duì)屋內(nèi)的物品有損壞的，要主動(dòng)維修，減少老張的麻煩，維持好兩家的關(guān)系。經(jīng)過有效溝通，小蘇承諾一定愛惜房屋，并主動(dòng)承擔(dān)了更換房屋內(nèi)熱水器的2000塊錢。但因?yàn)殡p方在小蘇繼續(xù)使用房屋的時(shí)間上意見差距較大，未能達(dá)成一致意見。最終案件以判決的方式結(jié)案。判決書寫到：被告自2010年開始就開始租住原告的房屋，在此期間，原告妻子懷孕，兒子出生，家中老人前來照顧，涉案房屋的居住人口確實(shí)有所增加。但被告租住房屋供家人居住，在兒子出生后，老人前來居住照顧孩子，一家四口在其租住的房屋內(nèi)居住確屬人之常情。且考慮該房屋的實(shí)際情況，并不至于造成房屋嚴(yán)重超負(fù)荷使用的情況，被告的行為不應(yīng)屬于協(xié)議約定“擅自增加與更換居住者”的情形；且經(jīng)詢問，原告亦沒有其他急切需要收回房屋的事由，“老吾老，以及人之老；幼吾幼，以及人之幼”，考慮到被告孩子尚小，確需有人照顧的實(shí)際情況，原告也應(yīng)適當(dāng)體諒被告的難處，予以照顧。故對(duì)原告要求解除雙方租賃協(xié)議及被告將房屋騰退交還的訴訟請(qǐng)求法院不予支持。

情理與法理，在許多法律人看來，總是沖突的，認(rèn)為法官就應(yīng)摒棄人情，依法斷案。但是如果在遵守法律、依法斷案的同時(shí)，從情理上給予當(dāng)事人尤其是敗訴方一個(gè)解釋和說明，也許更能起到定分止?fàn)?、化解社?huì)糾紛的目的。從法律上講，本案的雙方當(dāng)事人在合同中約定，未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自增加與更換居住者。作為合同雙方都應(yīng)當(dāng)遵守合同的約定，違約者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。租賃期間，小張租住的房屋由原來的兩名成員增加到4名成員，居住人口確實(shí)有所增加。但是增加的人口系因小蘇兒子出生，家中老人前來照顧所致。雙方合同中約定的不得擅自增加居住者，明顯是要求承租人正常使用，不得額外分租給其他人或者再將房屋交給其他人居住。被告租住房屋供家人居住，在兒子出生后，老人前來居住照顧孩子，一家四口在其租住的房屋內(nèi)居住不僅是人之常情，也是按照合同約定使用房屋，不屬于協(xié)議約定“擅自增加與更換居住者”的情形，也就是不構(gòu)成違約，如果直接適用法條的規(guī)定駁回原告的起訴，也并無不妥。但畢竟房屋內(nèi)居住人口增加是事實(shí)，考慮到房屋租賃合同是一種繼續(xù)性的合同，老張和小蘇之間還有一年多的時(shí)間租賃合同才能履行完畢。判決最好既能起到判定是非、又能實(shí)現(xiàn)化解矛盾的目的。因此在論述了小蘇的行為不構(gòu)成違約之后，又寫明了房屋居住4人不會(huì)造成房屋嚴(yán)重超負(fù)荷使用，老張?jiān)跊]有急切需要收回房屋事由的情況下，應(yīng)考慮到小蘇家孩子尚小，確需有人照顧的實(shí)際情況，給予小蘇一定的照顧。所謂“老吾老，以及人之老；幼吾幼，以及人之幼”，希望老張能體諒小蘇的難處，予以照顧。將孟子搬出來“勸說”老張，既能增強(qiáng)了判決書的說理性，也拉近了法律與民眾的距離。既是依照法律規(guī)定作出裁決，又能將對(duì)當(dāng)事人的說服、教育所訴諸“人之常情”，讓孟子替法官判后釋法、做息訴罷訪工作，何樂而不為。

責(zé)任編輯/鄭潔