文/沙乃金

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二手房買賣這些風(fēng)險你知道嗎

文/沙乃金

近年來，房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，二手房市場日趨火爆，但隨之而來的風(fēng)險也不容小覷，由于二手房的買賣引發(fā)的糾紛日益增多。對于二手房買賣過程中可能存在的風(fēng)險需要買賣雙方引起重視。

假借款　真買賣　過戶成心病

1999年，計劃購房的林某在報紙上看到一則售房廣告，便與擬出售房屋的房主趙某聯(lián)系。趙某稱，房子是其從單位購得的央產(chǎn)房，當(dāng)時不能馬上辦理過戶手續(xù)，但國家馬上要出臺央產(chǎn)房買賣的政策，屆時房屋就可交易過戶。由于房屋位置、價格都很理想，林某決定買下該房屋。為了規(guī)避當(dāng)時房屋不允許買賣的規(guī)定，雙方簽訂了一份名為借款合同實為房屋買賣的合同，約定不論房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)何時完成，雙方均同意以借款期限屆滿之日為房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓日期。林某有權(quán)進行裝修。林某借給趙某的款項為購房款，不論房屋實際價值的高低，均以該款項為購房的全部款項，雙方不得再向?qū)Ψ剿饕顑r。簽訂合同后，趙某將房屋的鑰匙、房產(chǎn)證都交給了林某，林某也將名為出借款項實為購房款支付給了趙某。后國家出臺了央產(chǎn)房上市交易的相關(guān)規(guī)定，允許進行房屋交易過戶，然而趙某拒絕為林某辦理房屋過戶手續(xù)。無奈之下，林某起訴到法院，要求趙某配合辦理房屋過戶手續(xù)。庭審中，趙某抗辯稱雙方簽訂的合同為借款合同，雙方為借款關(guān)系非房屋買賣關(guān)系，所以僅同意返還林某借給他的款項，而不同意將房屋過戶給林某。法院審理后認為，雙方簽訂的合同雖然名為借款合同，但從內(nèi)容看實際為具有借款內(nèi)容的房屋買賣合同，即雙方在合同中約定把借款當(dāng)作購房款，故法院認定雙方之間存在房屋買賣合同關(guān)系。經(jīng)過法院查證，訴爭房屋現(xiàn)在具備上市交易條件，房屋原產(chǎn)權(quán)單位對房屋上市交易無限制性規(guī)定，該房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。最終，法院判決趙某配合林某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房屋歸林某所有。

【法官提示】本案中，趙某以雙方簽訂的合同為借款合同為由，拒絕為林某過戶長達十余年，房屋過戶的問題已經(jīng)成了林某的心病。實踐中，由于房屋價格上漲過快，房屋出售方反悔拒絕出售房屋、不予辦理房屋過戶引發(fā)的訴訟案件屢見不鮮。房屋價格存在市場波動，買賣雙方在訂立合同時要充分考慮房價波動因素，一旦訂立了合同，因為房屋價格上漲或者下跌而反悔均屬于違約，均要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。一方面，雙方在訂立合同時要明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，對合同條款進行全面審核，對中介提供的格式文本的合同要仔細閱讀，避免遺漏；另一方面，雙方要遵守合同約定，履行各自的義務(wù)，遇到對方未能及時按照合同履行的情況，要督促對方及時履行合同，同時，要有證據(jù)留存意識，保存好相應(yīng)的合同、付款、房屋交割以及雙方溝通協(xié)商等證據(jù)，一旦發(fā)生爭議才能保護自己的權(quán)利，必要時及時通過訴訟手段維護權(quán)利。

房子不許賣　買賣雙方都著急

劉某為改善居住條件，準(zhǔn)備將自己原有房屋出售，置換新的房屋。張某則為子女就近上學(xué)，準(zhǔn)備在學(xué)校附近購置房屋。雙方經(jīng)過中介介紹，很快達成房屋買賣協(xié)議，張某向劉某支付了7萬元定金。然而在辦理相關(guān)手續(xù)中，劉某得知，自己的房屋屬于央產(chǎn)房，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為經(jīng)濟適用住房，按照現(xiàn)有規(guī)定不得上市交易。劉某將這一情況告知張某，表示同意將定金退還，解除雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議。張某表示雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議中，劉某承諾2014年10月31日前取得《在京中央單位已購公房變更通知單》，現(xiàn)在劉某的行為構(gòu)成了違約，不僅要求劉某退還定金，還要求賠償相應(yīng)損失。雙方未能協(xié)商一致，張某將劉某訴至法院，要求張某返還定金7萬元并支付違約金50余萬元。庭審中，劉某表示自己出售房屋時對房屋不能上市交易的情況不知情，現(xiàn)在同意返還定金7萬元并給予張某適當(dāng)補償，但張某主張的違約金數(shù)額過高，要求法院予以酌減。法院經(jīng)審理后認為，劉某作為房屋所有權(quán)人，未就房屋是否能夠?qū)ν馍鲜薪灰走M行充分核實的情況下，即與張某簽訂房屋買賣協(xié)議，并承諾于2014年10月31日前取得《在京中央單位已購公房變更通知單》。現(xiàn)因房屋不符合對外出售政策導(dǎo)致雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議因?qū)嵸|(zhì)上無法繼續(xù)履行而解除，劉某的行為已構(gòu)成違約。同時，張某作為購買方，其在購買房屋時已經(jīng)知曉房屋性質(zhì)系央產(chǎn)房，應(yīng)充分認識到央產(chǎn)房交易過程中可能存在的風(fēng)險，并盡到充分審查之義務(wù)。在未向有關(guān)部門核實的情況下，僅依據(jù)劉某單方陳述即相信房屋能夠?qū)ν獬鍪垡啻嬖诓划?dāng)。同時，劉某主張違約金過高要求調(diào)整，法院結(jié)合其違約程度大小以及張某實際損失情況，對違約金予以相應(yīng)調(diào)整。最終，法院判決劉某返還張某定金7萬元并給付張某違約金3萬元。

【法官提示】房屋買賣活動中，除了要遵守國家法律的規(guī)定，也要受到國家政策的調(diào)整，如限購政策、央產(chǎn)房的上市交易條件等。實踐中，對房屋產(chǎn)權(quán)及性質(zhì)沒有核實清楚即進行房屋買賣，事后房屋由于不允許上市交易導(dǎo)致合同解除所引發(fā)的爭議也比較常見。央產(chǎn)房由于其產(chǎn)權(quán)的特殊性往往受到較多的出售限制，同時，經(jīng)濟適用房以及按照經(jīng)濟適用房管理性質(zhì)的房屋在買賣過程中也有不用于一般商品房的特殊規(guī)定。因此在房屋交易的過程中，雙方都要向有關(guān)部門就房屋產(chǎn)權(quán)和性質(zhì)進行充分核實，確認房屋是否允許上市交易，有時還需要向原產(chǎn)權(quán)單位核實，有無其他上市交易的限制條件，不能僅通過中介介紹或?qū)Ψ降某兄Z，就輕率認為房屋可以出售。否則，即使由于政策原因?qū)е潞贤瑹o法履行而解除，違約方也要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

戶口遷不走　買房人要退房

2014年，李某將其位于海淀區(qū)的一套房屋出售給孟某，雙方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，就房款金額、支付方式、支付時間、辦理過戶手續(xù)時間等均進行了約定。同時，由于李某之子的戶口落戶在該房屋內(nèi)，雙方簽訂了補充協(xié)議，約定李某應(yīng)在涉案房屋過戶之前轉(zhuǎn)移所有已落戶口。后孟某依約支付了10萬元定金，李某也準(zhǔn)備到派出所辦理兒子的戶口遷移事宜。然而李某的戶口所在地的派出所卻告知李某其子超過法定婚齡，不接收其子戶口遷入，李某及其子沒有其他住房，李某之子的戶口也沒有其他接收地，導(dǎo)致李某之子的戶口無法遷出。在得知這一消息后，孟某拒絕向李某支付剩余購房款，要求解除《北京市存量房屋買賣合同》及補充協(xié)議，并要求李某盡快退還定金并支付居間服務(wù)費及違約金。李某則認為雙方約定在過戶之前轉(zhuǎn)移所有已落戶口，對于遷戶口的事情還在想辦法，同時，即時不能遷移戶口，也不影響房屋的買賣，孟某停止支付購房款并要求解除合同是孟某存在違約，李某同意解除合同，但要求孟某支付違約金。后雙方均到法院提起訴訟。法院審理后認為，李某之子戶口無法遷出雖然是因為國家戶籍政策導(dǎo)致，但李某應(yīng)該在了解戶口能否遷出的相關(guān)政策后再行與孟某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及補充協(xié)議。現(xiàn)在李某之子的戶口無法遷出，李某的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。鑒于雙方就遷移戶口的違約責(zé)任未作出明確約定，法院最終判決解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及補充協(xié)議，并判決李某返還孟某定金10萬元、給付孟某居間服務(wù)費5萬余元。

【法官提示】在房屋買賣過程中，由于戶口遷移問題引發(fā)的糾紛也十分常見。造成戶口無法遷移的原因可能是找不到新的落戶地址，也可能受到國家戶籍政策的影響，還可能是由于出售的房屋內(nèi)還有其他人員戶口，而其他人員不愿配合辦理遷移等等。一旦遇到戶口無法遷移，購房者往往會起訴要求限期遷移戶口，或者解除合同進行賠償?shù)?。而戶口的遷移要受到國家戶籍政策的影響，法院很難直接判決遷移戶口。同時，戶口是否遷移不影響房屋本身的過戶、使用等，因此如果僅是戶口無法遷移，一般不能構(gòu)成解除合同的理由，除非雙方在合同中對此有明確約定。如果購房者是出于購買學(xué)區(qū)房等需求進行購房，對戶口遷移有強制要求，則需要在雙方合同中對戶口遷移以及如果不能及時遷出戶口有權(quán)解除合同等進行明確的約定，以保護自身權(quán)利。

（文中人物均系為化名）

責(zé)任編輯/鄭潔