徐微 海南首立房地產(chǎn)估價有限公司

?

結(jié)合案例簡析國有土地房屋征收評估中存在的問題及對策

徐微 海南首立房地產(chǎn)估價有限公司

摘 要：隨著我國城市建設(shè)步伐的加快，房屋征收改造成為促進舊城改造、改善城市環(huán)境和提高人民群眾居住條件的重要手段，也造成房屋征收補償成為當代中國的焦點問題之一，盡管國家先后制定了一系列措施，但一直未能有效解決被征收人的利益分配問題．因征收而發(fā)生的惡性事件一再發(fā)生。文章通過一個征收案例分析目前征收補償估價中存在的問題，并針對存在問題提出幾點建議。

關(guān)鍵詞：成本法 假設(shè)開發(fā)法 基準地價修正法 參數(shù)

近年來因國有土地房屋征收引發(fā)的各類矛盾、沖突時有發(fā)生，在一些地方還發(fā)生了被征收人用極端手段對峙征收的惡性事件，國有土地房屋征收評估已成為當前征收糾紛的焦點。國家針對如何消除國有土地房屋征收引發(fā)的矛盾，保護當事人的合法權(quán)益；如何解決好房屋征收、補償與拆遷的正當程序問題，對被征收人進行公平合理的補償，并且規(guī)范房屋征收估價工作。針對這些存在的問題，國務(wù)院已在2011年通過的《國有土地上房屋征收與補償條例》及《國有土地上房屋征收評估辦法》，作為指導(dǎo)國有土地房屋征收的政策法規(guī)，為更好理解國有土地房屋征收補償價格評估，現(xiàn)結(jié)合近年的征收項目對國有土地房屋征收補償價格評估中存在的問題及對策提出一點見解。

一、評估案例簡介

本案例是海口市***舊城改造項目，項目情況復(fù)雜，首先是土地使用權(quán)主要有兩種，一種是宅基地，一種是村集體建設(shè)用地；其次是房屋結(jié)構(gòu)多樣，有框架結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木一等結(jié)構(gòu)、磚木二等結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、磚鐵結(jié)構(gòu)、磚簡結(jié)構(gòu)；同時用途多樣，有住宅、商業(yè)、工業(yè)、還有醫(yī)院等。

本項目根據(jù)現(xiàn)場勘查結(jié)果及相關(guān)單位提供資料，確定采用房地分離評估方法，即將被征收房地產(chǎn)分離成單純的房屋、單純的土地及地上附著物、裝修。

房屋、地上附著物及裝修均采用成本法評估，成本法是根據(jù)對估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值的方法，具體地說，成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

（一）土地評估采用基準地價修正法的公式

評估宗地樓面（地面）地價＝（待估宗地樓面（地面）地價×土地用途修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×分類用途修正系數(shù)（僅在評定商服、住宅某一樓層分攤土地使用權(quán)價格時使用）+基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度差異）×（1+待估宗地區(qū)域影響因素總修正值）×待估宗地個別因素修正系數(shù)乘積×（樓層修正系數(shù)（僅在評定商服、住宅某一樓層分攤土地使用權(quán)價格時使用））

（二）房屋價格評估采用成本法公式

估價對象房屋價格=（開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤-建筑物折舊）×建筑面積

房屋建筑面積包括自用面積和公共部位的分攤面積。

（三）地上附著物評估采用成本法公式

地上附著物包括水電氣等設(shè)施。一般采用成本法．按照評估時點的市場價格進行估算。水電氣等設(shè)施補償費=自有設(shè)施數(shù)量×重置價格。

（四）城市房屋裝修費評估采用成本法公式

該部分的補償計算方法與上述評估房屋及地上附著物的補償方法一致，不再重復(fù)。具體的評估結(jié)果見表1-1，2-2。

土地使用權(quán)價格計算表1-1

基準價（元/㎡）土地其中：宅基地項目　平均單價（元/㎡）2200村集體建設(shè)用地2200（146.67萬元/畝）1320（88.00萬元/畝）　1320

二、分析本案例在操作中存在的問題及采用的對策

（一）國有土地房征收估價技術(shù)的創(chuàng)新

2011年6月3日頒布的《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規(guī)定：在做征收房屋估價中，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。如果被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當選用假設(shè)開發(fā)法評估。不同的房地產(chǎn)估價方法在不同的角度上都提示了待估房地產(chǎn)的實際價值，在評估中都有一定的適用性。在征收評估中不只是單純對被征收房地價值及地上附著物的價值進行評估，還要考慮被征收人參與分配部分開發(fā)利潤的合理要求，所以在房地產(chǎn)估價方法的運用中要為體現(xiàn)部分開發(fā)利潤提供技術(shù)上的支持。但是現(xiàn)在評估中常用的方法是土地用基準地價修正法，房屋用成本法來評估，而這些方法在技術(shù)上很難體現(xiàn)被征收人參與分配開發(fā)利潤的要求，僅是被征收房地價值及地上附著物的價值。應(yīng)通過這公式，即征收房地產(chǎn)評估價值=原房地產(chǎn)的客觀交換價值+土地升級后地價與規(guī)劃變更收益的分享部分+原產(chǎn)權(quán)主體預(yù)期收益，原房地產(chǎn)的客觀交換價值可以根據(jù)情況，采用市場比較法、成本法、收益法或者假設(shè)開發(fā)法確定。因此要建立科學(xué)的估價方法體系，從多角度反映估價房地產(chǎn)的合理價值，減少征收當事人之間的矛盾與沖突，推動城市房屋征收工作。

（二）估價方法使用參數(shù)制訂不科學(xué)的改良建議

在估價方法的運用中，每一種方法都要參數(shù)的選擇，而這些參數(shù)多數(shù)年都有憑借估價師的經(jīng)驗，雖然有些地方技術(shù)規(guī)范規(guī)定了某些估價方法參數(shù)的范圍．如資本化率、報酬率、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)等。但規(guī)定的不具體、不科學(xué)，有些估價機構(gòu)采用時沒有科學(xué)的判斷直接采用造成對結(jié)果的誤差較大。基準價是在一定區(qū)域路線內(nèi)同類房屋的均價，通常同一檔次的基準價覆蓋的區(qū)域是相當大的，而有些基準價是由政府主管部門制定的，雖然制定的理論依據(jù)滿足市場原則，但始終是政府直接干預(yù)了征收估價價格，影響著征收補償金額。有些地區(qū)基準價的制定周期長，修正系數(shù)的設(shè)計不足于體現(xiàn)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場特點，征收估價技術(shù)規(guī)范有些地區(qū)采用地區(qū)基準價修正的技術(shù)路線，雖然相關(guān)部門確定了定期調(diào)整路線基準價的原則．但這項工作量大面廣，如果不及時

調(diào)整，在市場變化時就導(dǎo)致估價結(jié)果誤差很大，影響征收進度。

針對這個問題，相關(guān)行政機構(gòu)應(yīng)及時專題研究各種方法中各級參數(shù)客觀標準及其修正體系，并編制成估價參數(shù)表，只要估價人員不是理論、估價操作水平達不到要求。或故意偏袒拆遷當事人一方．估價人員一般都能夠針對估價對象公開市場價格形成具體影響因素的具體情況，利用參數(shù)表．找出參數(shù)標準值及其修正值．求出各級參數(shù)客觀值．進而求出估價對象的客觀估價值。

（三）被征收房地產(chǎn)的鑒定依據(jù)

1.被征收房屋的用途的鑒定

被征收房屋用途常見的有住宅、商業(yè)。除此之外，還可能有工業(yè)廠房、娛樂用房、學(xué)校用房、醫(yī)院用房等等，用途多樣，且被征收房屋的建筑年代、結(jié)構(gòu)等級、維修保養(yǎng)情況等紛繁多樣，在評估過程中，被征收房屋的特性會影響到房屋的價值，而在實際的鑒定中，這些需要大量的鑒定工作，而這些工作很多被征收人并不配合，為征收評估帶來了一定的難度。

2.被征收房屋的地域范圍大

舊城改造工作常作為地方政府為民辦事工程，往往是成片征收，開發(fā)劃定地域的范圍廣，動輒達幾百戶、幾萬平方米的征收任務(wù)。同時涉及被征收房屋的來源不一，有集體企業(yè)（單位）所有的房屋、有學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位所有的房屋、有個人所人的房屋、有合法建筑、有臨時建筑、違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，都為征收評估工作帶來了一定的難度。

（四）其他地上附著物的估價技術(shù)建議

房屋征收補償價格評估時有關(guān)房屋附屬物、設(shè)施部分的價值計算。房屋的附屬物、設(shè)施部分的價值對整個房地產(chǎn)價值來說并不大，但也不可忽視，如自行車棚(房)、廚房、柴房等附屬用房，供暖設(shè)施、有線電視接受系統(tǒng)、寬帶Internet網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。這些房屋附屬物或設(shè)施都應(yīng)作為不動產(chǎn)的一部分在房地產(chǎn)的價值中包含進去，作為房屋征收補償價格的一部分。所以。能否計入房屋的征收補償價格應(yīng)以其是否為不動產(chǎn)來確定，是不動產(chǎn)的都應(yīng)作為房屋拆遷補償價格評估的范圍，具體評估時對主體房屋可用市場比較法、成本法、收益法等進行評估，而對上述的設(shè)備、設(shè)施、裝修、裝飾的價值可用成本法、工程造價概算法、工料測量法進行評估．在用成本法評估時應(yīng)根據(jù)他們各自的耐用年限來確定其折舊．然后用重置價格減去折舊。在用收益法評估時，要注意上述設(shè)備、設(shè)施、裝修、裝飾對房屋純收益的影響。

四、總結(jié)

在倡導(dǎo)平等、和諧征收的大社會背景下，廣大老百姓的維權(quán)意識日益增強、談判能力不斷提高，被征收人參與征收活動是實際征收行為中的客觀要求，而從估價源頭上完善估價方法體系，滿足被征收人參與征收開發(fā)利潤的合理要求提供技術(shù)上的支持。因此，要建立科學(xué)的估價方法體系，從多角度反映估價房地產(chǎn)的合理價值，減少征收當事人之間的矛盾與沖突，推動城市房屋征收工作。

參考文獻：

[1]柴強，房地產(chǎn)估價，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社，2012年3月修訂第七版。

[2]中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，國有土地上房屋征收評估辦法[N]，2011年6月3日

[3]國務(wù)院，國有土地上房屋征收與補償條例[N]，2011年1月21日

[4]孫燦，城市拆遷房屋估價的方法創(chuàng)新，中國房地產(chǎn)[J]，2008年11月

[5]賈建設(shè)，談城市房屋拆遷補償價格的評估，科技信息[J]，2009年第11期