張佳竹

最近，朋友圈里流行這樣一句話：“友誼的小船說翻就翻”。在房地產圈里，合作的小船又何嘗不是說翻就翻呢！

前有新疆鴻遠與綠城對簿公堂，后有融綠分道揚鑣，如今又傳出碧桂園、龍湖、華潤與各自的合作伙伴“拆伙”，超級巨無霸“萬萬”合作突然擱淺……此類例子不勝枚舉。

究其原因，在高地價、高成本的背景下，“單打獨斗行不通”已經成為多數房企的共識，“強強聯手”房企合作合成一種主流現象，但有合作就會有分歧。主導權、企業(yè)文化、經營理念、利潤分配上的默契都是合作能否成功的重要基因。

結盟對抗高地價

在房地產行業(yè)高速發(fā)展了十年之后，“孤軍奮戰(zhàn)難自保，單打獨斗無為繼”正成為中國房企的共識。從當初的各自為戰(zhàn)，到現在的抱團取暖，房企聯合開發(fā)已成為當下中國房地產市場的新常態(tài)。

亞豪機構統(tǒng)計數據顯示，2012年及以前，在北京土地市場經營性用地出讓當中，聯合拿地的比重在30%以內。而進入2013年之后，這一比重快速提升至39%，到了2015年，這一比例已達到46%。

“隨著地價越來越高，開發(fā)商拿地所需資金與日俱增，政府管控愈發(fā)嚴格，大塊土地更多的被拆散推出，進而使得房企在拿地時承受了資金上更多的壓力?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉分析表示，土地更貴、融資更難、開發(fā)周期拉長、消費者對品質要求更高等，都成為越來越多房企選擇合作開發(fā)項目的原因。在這樣的市場背景下，房企由競爭轉為“競合”，各個開發(fā)企業(yè)背后各地產大佬既龍爭虎斗，又合作相互借力。

數據顯示，在2015年全國多幅地王中，總價地王的門檻已由2014年的54億元提高到71億元，增長了31%；單價TOP10門檻也由3.4萬元/平方米飆升至4萬元/平方米，上漲了20%。2015年位于榜首的單價地王，其樓面價高達近8萬元/平方米，2014年位于榜首的單價地王樓面價僅為63377元/平方米。

泰禾集團董事長黃其森公開表示，2015年泰禾在土地市場不像前兩年那么激進，因為很多地方地價跟前兩年比翻了一番，“我們現在非常審慎，我們只在適合的城市拿適合的地塊”。

“這種現象（高地價催生房企合作）在去年北京土地市場很常見。”中原地產首席分析師張大偉告訴記者，在北京去年成交的82宗經營性用地中，有37宗是被房企聯合體競得。比如華潤首開平安聯合體、金地旭輝永同昌聯合體、中國金茂碧桂園、中糧首創(chuàng)天恒聯合體等。

據記者了解，去年北京總價第二和第三的地塊出讓時，參與角逐的競標主體均為聯合體，天恒+中糧+首創(chuàng)、華潤+華僑城+招商、中鐵建+中鐵置業(yè)、龍湖+首開+保利、綠城+九龍倉+平安、中鐵+諾德、中鐵建+中鐵置業(yè)，房企排列組合層出不窮。作為房地產行業(yè)領軍企業(yè)的萬科、保利、華潤、招商、碧桂園等大型品牌房企，近年來也成為合作開發(fā)的熱衷者。

有合必有分

目前國內房企聯合開發(fā)主要分為以下幾種類型：一是股份合作型，實力房企聯手拿地組建項目股份公司負責后續(xù)運作；二是資源整合型，一方擁有土地資源，但缺資金及開發(fā)團隊，邀請擁有雄厚資金和項目管理團隊的運營商一起合作；三是項目托管型，即投資商擁有土地、資金，但缺專業(yè)運營團隊，委托專業(yè)的房地產項目托管公司操盤；四是戰(zhàn)略并購合作模式，即外來公司并購本土公司部分股份，間接掌控本土公司，實現戰(zhàn)略進駐當地房地產市場的目的。

無論采取何種合作方式，最終目的都是為了實現利益共享，進行企業(yè)間的資源整合?！胺科蠛献麟m然已經漸成主流，但這一模式也并非百利而無一害?！眮喓罊C構市場總監(jiān)郭毅指出，共同利益下的聯合并非表面上看上去那么牢固，一旦雙方在土地價格上“談不攏”，聯合體亦會隨之破裂。

去年10月，碧桂園和中國金茂聯合拿下北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊兩宗商業(yè)金融用地，但隨后便曝出碧桂園以金茂的最終舉牌價格超出其授權金額為由，希望轉讓土地權益給金茂等消息。今年3月份舉行的碧桂園2015年業(yè)績發(fā)布會上，總裁兼執(zhí)行董事莫斌確認，碧桂園已退出該地塊。

無獨有偶，2015年11月，華潤、華僑城、招商聯合體經過80輪激烈競拍，最終以總價83.4億元、溢價率50%、折合樓面價5.6萬元/平方米，并配建5.7萬平方米公租房的代價，擊敗眾多“豪強”奪得北京豐臺南苑鄉(xiāng)地塊。此后不久有市場人士發(fā)布消息稱，由于土地成本超出華潤、招商的預期，兩家房企決定退出，該地塊可能由華僑城獨自開發(fā)。

“雖然出資比例與對項目定位的掌控權在前期多有協議，但是在合作過程中難免會出現一些變故，例如上述碧桂園與金茂，一旦碧桂園確定退出，金茂只能選擇全盤接受或者等待對方找到‘下家，項目運作周期將受到較大影響，對于合作方原本的運營布局也將產生一定影響?！惫阒赋觥?/p>

還有如萬科與萬達合作擱淺，張宏偉分析認為，萬達與萬科的企業(yè)文化截然不同，雙方在各自的領域都是說一不二的第一人，合作中誰說了算很重要。

“萬達是一家強調軍事化管理、有霸氣的企業(yè)；萬科是比較講究人性化或者說比較‘秀氣的企業(yè)，一南一北兩家企業(yè)，在文化上擁有不同的基因，合作中必然需要一定的協調與磨合。”一位從業(yè)多年的業(yè)內人士如是說。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，兩個企業(yè)之所以合作，就在于尋找到了一個利益的契合點，通常體現為資金和開發(fā)技術的融合。然而，聯合體在土地預算、產品定位、銷售價格都有可能出現分歧。尤其是土地價格不斷上揚更讓聯合體中的各個企業(yè)對樓市的后市判斷開始出現分歧。

在聯合體拿地后的操作流程中，因為有多方參與，會出現更多的不確定性。因為開發(fā)企業(yè)各自心理預期、產品定位、成本控制能力以及管控程序等都不盡相同，會存在“拆伙”的風險。而如果“拆伙”發(fā)生在開發(fā)前，會極大地提高項目開發(fā)風險，同時承擔更多的資金壓力，而在項目開發(fā)后可能會出現無人對物業(yè)負責的現象。

散伙后呢？

去年下半年，標普在其發(fā)布的《中國開發(fā)商的聯合控股實體的有限透明度帶來潛在風險》報告中指出，盡管聯合持股實體結構會滿足真實業(yè)務需求并帶來好處，但此舉也會產生執(zhí)行風險和削弱流動性、財務杠桿和盈利能力。

無論如何，房企之間的牽手合作，無疑已成為一種趨勢，而這種趨勢對于一些喜好單打獨斗的中小房企而言則是一種威脅。某房企人士直言：“未來市場的集中度將更高，連千億房企這樣的巨頭都合作了，我們還能怎么辦？”

如何處置到手的土地，可能將成為“爛尾”聯合體將面臨的又一難題。

猜想一：退地

若聯合體解體，勢必造成土地出讓金難以繳納，只能選擇退地。但在準備競拍過程中支出的土地押金、對土地估價公司支付價值估算薪酬、對設計公司支付建筑設計薪酬等成本，都需聯合體中的合作房企分攤，對舉牌房企來說未免得不償失。

猜想二：補充新軍，繼續(xù)開發(fā)

房企對土地價值的把握不一，使得也有企業(yè)愿成為龍湖、平安退出與興昌聯合體之后的“接盤俠”。只是接盤俠也難規(guī)避的是未知的風險，面對高價拿地后冗長繁雜的開發(fā)銷售過程，房企承擔的風險系數成倍數增加。

猜想三：獨自承擔

此前有媒體報道，在華潤、招商選擇退出后，共同拍得的豐臺地塊未來將由華僑城獨自開發(fā)。而地塊體量巨大、總價高企，華僑城能否獨立支付地價款以及完成后續(xù)開發(fā)令各界擔憂。兩害相權取其輕，雖然這可以理解為“華僑城”的魄力之舉，但分布在開發(fā)環(huán)節(jié)的多個關鍵節(jié)點，都有可能成為資金鏈斷裂的導火索。