陳界妃

摘 要：隨著唐朝坊市制的破壞，經濟流通和人口流動的逐日加快，房屋租賃業(yè)在宋代快速地發(fā)展起來，上至官府要員，下至平民百姓，涵蓋各個層面，其房屋租金也不得不占據(jù)人們的生活日常開銷重要的一部分，本文試圖通過對宋代不同時期的房屋租金費用和物價水平的分析，了解其房屋租金對不同階層的影響，以便更好地研究宋代房屋租賃問題。

關鍵詞：房屋住宅；租金；僦居

目前學術界關于宋代房屋租賃業(yè)的相關研究成果已較多，其相關的研究論文也不勝枚舉，對房產問題的諸多方面進行了研究和闡述。但這些研究多集中在房屋租賃雙方對象、相關政策方面，對于住房租賃價格的單篇文章，最近只有畢玉嬌的《宋代房屋租賃價格考》一文，但缺乏對地方住房租賃價格的介紹，因此，本文對宋代住房租賃價格進行簡單梳理，敬請方家指正。

一、 宋代住房租賃概況

宋代由于人口的爆炸式增長和經濟的快速發(fā)展，城市中有限的住房往往滿足不了強大的住房需求，各個階層，各個行業(yè)都不乏租房居住的人。在宋代，官員租賃房屋是非常普遍的現(xiàn)象，“祖宗朝，百官都無屋住，雖宰執(zhí)亦是賃屋”。官員租房主要有四種。一是在某地任職期間。宋朝任官制度中采用輪任的方式，官員不能長期在該地任職，也不允許官員在地方上購宅置田，而有的地方因偏遠貧窮，官舍房屋年久失修也不能居住，因此租住房屋便是較好的選擇；二是上任、流放或進京考核途中；三是銓選待闕期間，這兩種都是因為流動性較大，屬于臨時性的居住，也沒有必要重新購買一套房屋；另外，由于官方住房壓力問題和節(jié)約成本考慮，宋代官員在致仕之后要為下任官員讓出官舍，對此，他們也只好暫時或長時期地租賃房屋。

另一租賃房屋的重要群體便是科考之人。據(jù)張希清研究：“兩宋通過科舉共取士115427人，平均每年361人”，其人數(shù)“約為唐代的5倍”。僅僅是咸平元年（998），“去歲朝廷特許十分內量解二分后”，“兩京及諸道州府解送舉人將近二萬”。龐大的科考人數(shù)自然對房屋的需求也是非常大的，租房是考生主要的居住選擇。

除官員和預備官員群體之外，宋代軍隊租住民舍的情況也是十分常見的。兩宋時期，由于政府實行大規(guī)模的養(yǎng)兵計劃，其常備軍人數(shù)從三四十萬擴展至上百萬，雖時有削減，但總體人數(shù)仍居高不下。宋仁宗至和二年（1055年），開封營房的標準是“一人一間”。哲宗時，惠州的士兵是“二人共一間”。更多時候，政府是無法全部滿足軍隊人員的住房需求的。哲宗時，“清華指揮見管二百三十人，只有官屋二十間”，“信州客軍九十六人，見管營房七間”。而政府在供養(yǎng)數(shù)量龐大的軍隊的同時，還要照顧軍人的家屬，這就需要更多的營房。龐大需求量與緊張的住房數(shù)量的矛盾使得軍隊只得租賃民房。

此外，隨著王安石變法和宋金之戰(zhàn)，皇族宗室租賃民房現(xiàn)象也漸普遍，而高度繁榮的商業(yè)和頻繁的貿易流通也促使商人租賃房屋更加普遍。

二、 宋代住房租金特點

在宋代，房租又稱“僦值”或“賃金”。其支付的貨幣形式有“文”、“貫”、“券”等。房租的數(shù)額往往受時間、空間、物價等因素而變化不定。

（一） 區(qū)域性和等級性

受市場價值規(guī)律的影響，往往是經濟越發(fā)達、人口越密集的地區(qū)，租金越高。其最突出的表現(xiàn)便是國都與地方之間巨大的價格差。

北宋開封城作為北宋經濟政治中心，是當時全國最發(fā)達的城市，人口數(shù)量達百萬，需求非常龐大，其房價可謂寸土寸金。咸平五年（1002年），薛居正后人薛安上把自己在開封的住宅以5000貫錢賣給當朝宰相向敏中后仍居住于此，“日出息錢二千”，即月租60貫。嘉佑三年（1058年），外戚、宣徽南院使張堯佐去世后，朝廷“賜其家僦舍錢日三千”，每月則90貫。熙寧六年（1073年），朝廷賜歸化人李崇貴在開封房租錢“日五百”，月租金15貫。元祐二年至三年（1087-1088年），御史中丞胡宗愈租賃三班奉職周知哲的宅院，“每月僦錢十八千”。由此可知，在北宋前中期，開封上等住宅月租金一般是15貫以上，這些房屋一般是由少數(shù)皇親貴族和高級官員租住。對于大多數(shù)人來說，自然是住不上這么好的房屋。

仁宗皇祐（1049-1054年）末年，蘇頌在開封任大理寺丞館閣?？?，月俸17貫，而“賃宅、養(yǎng)馬已費三之一”，月俸三分之一即5貫667文，若按熙寧八年（1075年）的養(yǎng)馬費用“歲為錢二十二千”（月所需1貫833文）計，則住宅租金約每月3貫834文。另外，著名詩人、畫家文同，在開封任職時，租住于偏僻的西岡“十楹月四千。牀榻案幾外，空處無一椽”。其月租金為3貫。以其官員職位等級和房屋租賃面積來看，中等房屋租金一般是3-4貫左右。

而下等房屋租金情況，則可以東京店宅務所收房租為例。在宋代，政府的店宅務專門負責用于對外出租的房屋。這些房屋類似于現(xiàn)代的廉租房，是針對普通住房困難的民眾，租金較為便宜。天禧元年（1017年），店宅務租賃房屋23300間，“兩廂錢十四萬九十貫”，每月每間房租金約501文。天圣三年（1025年），“兩廂錢十三萬四千六百二十九貫”，所經營房屋26100間，每月每間租金約430文。天圣七年（1029年）六月，店宅務準備更換掠房錢親事官時，娉榮說：“舊例，于本地內破得屋一間，日掠十錢者，月計四百”。由此可知，開封下等房屋一般在400-500文左右。

在地方州縣，房租則相對便宜。天圣八年（1030年），王曾建青州州學后，“公患田少不足，又傍學作屋百二十間。歲入于學錢三十一萬”，每間每月租金約215文。而同時期開封中下等房屋租金則是在400-500文左右?？刀ㄔ辏?040年），由于學員增多，“又作屋八十三室，別為鉤盾六十二間。歲入于學，通六十七萬”。新建145間房，每間每月約207文。仁宗時期，歐陽修在河東任職時，見某地“第四等一戶開餅店為活，日掠房錢六文”，即月租180文。可見，在地方上一般中下等房屋每月租賃價格是在100-200文左右。

相比于開封上等房屋15貫至幾十貫，中等房屋3、4貫，下等房屋400-500貫，地方上100文至6、7貫便可租賃房屋居住，其價格確實要低很多。

（二） 時間性

隨著商品經濟的逐漸發(fā)展，房價隨市場、政策等多方面的影響而不斷變化。特別是北宋和南宋時期，物價相差很大，這在房屋租金也有所體現(xiàn)。

北宋時期，東京開封城內上等房屋的價格是在15貫以上，而南宋時，臨安中等房屋便達十多貫至20、30貫。寧宗嘉定初，官至棘卿（大理寺卿）的張卿曾有詩云：“小小園林矮矮屋，一日房錢一貫足。官至正郎子讀書，一妻一妾常和睦?！薄Ｒ惶?貫，一個月則30貫。這還只是“小園林”、“一妻一妾”的生活模式。淳祐十年（1250）后，臨安府的報恩光孝觀有“屋一所，日可僦十千”。只是一座道觀中一所房屋的租金便高達10貫，若租賃一座獨立高級宅院，其價格將會更高。

（三） 政府的強制性

宋代政府在房屋租賃過程中的強制干預性相比唐朝表現(xiàn)得更為突出，特別是宋代開設了專門的房產管理機構——店宅務，參與房產市場的控制和調節(jié)，完善房屋租賃市場制度。

店宅務，北宋初稱為“樓店務”，太平興國年間改為“左右?guī)暾瑒铡?，后來雖幾經更名，但仍用該稱，簡稱“店宅務”。店宅務主要職能是經營國家房地租賃，包括公房出租、修造等，是官方參與房產市場，分奪房產利益的重要方式之一。據(jù)周寶珠先生統(tǒng)計，天禧元年（1017年），京城店宅務掌官房23300間，年收租140093 貫；天圣三年（1025年）為 26200 間，獲134639 貫；熙寧十年（1077年）達到了216580 貫6文，這個數(shù)字已大大超過了當年開封府商稅額152801貫。而南宋初年，臨安店宅務年收入亦在三十萬貫上下。

當然，店宅務在規(guī)范房產交易市場、整合資源方面也有很大的作用。如詳細規(guī)定了房屋租賃雙方權利和義務，出租者對于房屋到期的租賃者“免五日為修移之限，以第六日起掠”，而任意漲租，則“違者罪在官吏”；而租賃者也要按時交納房租，不得隨意轉租他人。

若逢水、旱、雪等災害或官方節(jié)慶日時，國家還會減免大眾房租，其范圍不僅包括官方房產，亦包括私人房舍。紹興九年（1133年）3月，“連日陰雨，細民不易，其臨安府內外官私房錢并白地錢不以貫百并放三日，其后凡遇連雨，或蠲公私房錢，或免客販柴薪油面門稅?！奔翁┰辏?201年）3月，“詔臨安府內不被火之家，有遷徙之勞，并放僦錢五日”。寶慶元年（1225年）2月27日“梓宮發(fā)引在近，見行祈晴，應兩浙路州軍城內外并屬官私房錢，并放有差”。但減免時間或三、五日，或十天半月，屬于臨時性質的。

北宋衰亡之際，貨幣混亂，物價飛漲，民不聊生。宣和七年（1126年）12月宋徽宗“詔在京官私房錢并減二分”，即下令各路公私房舍租金在原來基礎上減免百分之二十。南宋高宗時，由于戰(zhàn)爭頻繁，物價更是節(jié)節(jié)攀升，于是兩次下令減免房租百分之五十或三十。后孝宗、寧宗朝均有減免房租的詔令。

然詔令雖下，但實際情況似乎不太樂觀。據(jù)載，由于中央政府長期因各種原因減免官司房租，“雨旸、祈禱、大暑、極寒固所當行，甚而知縣無以邀民之譽，或到官、或生辰、或轉秩循資、或差除薦舉，率放免若干日，至有一歲放及太半者。不知僦金既已折閱，誰肯以屋予人。積至塌壞傾摧，不復整葺，而民益無屋可居矣。是蓋不知貧富相資之義者也。”最后失利的依然是百姓。

三、 日常開銷中的房屋租金

既然宋代房屋租賃需求如此之大，房屋租金已成為人們的重要開支之一，那么其租金價格對他們造成的影響如何呢？這就必須得分析當時的物價和承租人收入水平。

一般情況下，我們往往以糧價作為衡量物價的標準。雖然在不同時間、不同地區(qū)價格都有所不同，但可據(jù)材料對宋代糧食價格波動情況有大致了解。

大中祥符元年（1008年）九月，官方報告每石米70-80文；天圣八年（1030年），全國糧價基本是每石300文；皇祐后期至治平年間，中等糧價每石686文足；元祐元年（1086年），內地糧價一般為每石200文，偏遠地區(qū)每石140文至150文；宣和四年（1122年），全國糧價平均每石2貫500文至3貫；紹興九年（1139年），東南地區(qū)每石約3貫300文，之后有所回落，不足2貫；乾道五年（1169年），糧價開始上揚，平均每石3貫省?？梢姡谒未?，物價基本呈遞增趨勢，北宋后期比前期貴，南宋比北宋貴。那么除去日常糧食開銷，房租所耗對人們來說，影響多大呢？

以仁宗嘉佑元年（1056年），百官的月俸為例：“宰相、樞密使月三百十，參知政事、樞密副使、宣徽南北院使、知樞密院同知、樞密三司使，各二百千；樞密院事、鹽鐵度支戶部使，百五十千……東京畿縣七千戶以上朝官二十二千；京官二十千……河南洛陽縣令三十千；萬戶以上縣令二十千”，下層官員“西京內品五百，郢、唐、復州內品三百”。可見宋代不同等級官員的俸祿相差是非常大的。在前文中已知，嘉佑三年（1058），外戚、宣徽南院使張堯佐去世后，朝廷“賜其家僦舍錢日三千”，每月則90貫。正常情況下，朝廷賜錢給張家租房的標準應該與張堯佐任職期間的居住條件差不多，即月租90貫左右，按《嘉佑祿令》的標準，張堯佐月薪200貫，其月租金占收入的45%，比重雖大，但外加各種添支補助，生活也沒多大問題。

這是高層官員的情況，而占大多數(shù)的中低級官員所領俸祿自然沒有如此之高，那除去日?；ㄤN，房租是否使得如他們“一月之入不足以供一月之用”呢？以蘇頌為例。如前所述，皇祐末年，蘇頌在開封任大理寺丞館閣?？保沦?7貫，除去房租養(yǎng)馬費，剩余11貫3333文。家中有1祖母，2祖父母，祖父母兄弟姐妹4人，另有2兄弟，3姊妹，子女9人，共22人。按宋代農民一家五口一年吃穿所需糧食36-38石計算（見漆俠《宋代經濟史》），平均每人每月至少所耗0.6石糧食，則蘇頌一家每月需13.2石。按當時糧食市價每石686文，蘇頌一家每月生活所需約9貫55文。由于我們是以農民的生活標準，蘇家每月生活所耗應相對上長一點，再加人情往來所費，蘇頌每月17貫的俸祿基本夠一家日常所需。而在宋代，官員在領取俸祿之外，往往還有添支錢，可知，宋代中低級官員在交納房租之外，還是能夠維持基本穩(wěn)定的生活。

對于下層普通百姓而言，他們既不用照料龐大的宗親，對房屋的居住條件、住房面積等要求也不高，又有政府的廉租房，其生活負擔可能并不如想象的重。在宋代，下層人戶一般每天收入數(shù)十文到100文不等。如前文歐陽修在出使河東地區(qū)時，見一戶開餅店為生的小販，房租每天6文。而在熙寧年間，湖北安州的胡餅2文錢1個。根據(jù)仁宗到哲宗時期糧價變化趨勢來看，仁宗時，每個餅的價錢應該大致相當。小販賣三個餅的錢就可支付當天房租。而無論小販生意如何冷清，每天四五個餅應該還是能賣出的。

另外，宋代由于實行厚養(yǎng)宗室的政策，其皇族宗親、開疆大員等能夠得到皇帝賞賜的房屋或較高的房屋租賃費。因此房屋租賃對其而言影響不大。下層百姓若勤勉掙錢，也是能支付其房屋租金的，其居于中下層的官員，雖時有抱怨俸祿不夠房租花銷，但事實上，收入還是能維持其基本生活。

四、結語

宋代是中國古代封建經濟發(fā)展的一個高峰，其房屋租賃業(yè)的繁榮便是有力證明。從官員到下等百姓無不都積極或被動的參與其中，其涵蓋范圍之廣是前所未有的。而房屋租金在不同時間、空間均有所升降。其店宅務的設立更是宋代其區(qū)別于其他朝代最重要的特點。當然房屋租賃價格對于不同階層來說影響也不一樣，少數(shù)上層貴族、高級官僚和富豪自然不必擔心住房問題，而對于中下級官員、普通商人、下層民眾來說，或雖艱辛，只要稍微努力，在支付房租之后，基本生活還是能得以保障的。（作者單位：四川師范大學）

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