劉洪玉

出現(xiàn)爛尾樓的原因很多，主要包括：投資決策失誤、開(kāi)發(fā)商投資能力不足、開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)管理能力不足、市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生較大變化等。近年三四線城市此類(lèi)事情頻繁，與三四線城市宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、土地和住房供給過(guò)量、人口流失需求不足、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等因素相關(guān)。在市場(chǎng)銷(xiāo)售不暢、待售房屋積壓嚴(yán)重的市場(chǎng)環(huán)境下，容易出現(xiàn)爛尾樓。

目前，中國(guó)有約9.5萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，但市場(chǎng)集中度越來(lái)越高。2015年，前100家最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售額就占據(jù)了全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售額的36%左右。每宗出讓土地的單價(jià)和總價(jià)越來(lái)越高，實(shí)際上是不斷提高了進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的門(mén)檻。因此，中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然數(shù)量上占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但市場(chǎng)占有率不高，且主要分布在進(jìn)入門(mén)檻比較低的三四線城市。有過(guò)“跑路”經(jīng)歷的中小開(kāi)發(fā)商，今后不可能會(huì)在房地產(chǎn)行業(yè)找到生存空間了，市場(chǎng)也不應(yīng)該再給這些企業(yè)生存空間。

杜絕爛尾樓的出現(xiàn)，地方政府要按照房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定，切實(shí)履行好規(guī)劃建設(shè)許可、建設(shè)工程開(kāi)工許可、商品房預(yù)售許可、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等環(huán)節(jié)的管理職責(zé)。逐漸提高預(yù)售門(mén)檻，嚴(yán)格實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管，這是減少爛尾樓最有效的辦法。

面對(duì)爛尾樓，業(yè)主“自建家園”，從理論上來(lái)看似乎有一定可能性。準(zhǔn)業(yè)主或由準(zhǔn)業(yè)主組織進(jìn)駐、接管項(xiàng)目，扮演開(kāi)發(fā)商的角色，組織相關(guān)力量和資源投入，把項(xiàng)目建設(shè)完畢直至交付使用，或許并非不可能，但顯然會(huì)面臨非常復(fù)雜的法律、財(cái)務(wù)、專(zhuān)業(yè)能力等問(wèn)題的挑戰(zhàn)，每個(gè)爛尾樓項(xiàng)目的情況又千差萬(wàn)別，我認(rèn)為在現(xiàn)實(shí)中僅僅依靠業(yè)主，很難實(shí)現(xiàn)爛尾樓的“自救”。