【摘要】：近年來，在各級政府大力推行下，公租房在一定程度上解決了城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員等群體的住房困難，同時(shí)也對抑制房價(jià)上漲過快起到了積極的作用，但由于公租房制度的建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要很多相關(guān)配套制度的支撐，目前我國的公租房在發(fā)展中不可避免地還存在一些問題，部分公租房租金水平不合理就是其中的一個(gè)問題。下面就公租房租金定價(jià)的相關(guān)理論作簡要介紹。

【關(guān)鍵詞】：公租房;租金定價(jià)

一.公租房的概念

幾年中，“公共租賃住房”或“公租房”這兩個(gè)詞廣泛為人們所熟知，但是對公共租賃住房卻沒有準(zhǔn)確而權(quán)威定義。根據(jù)《公共租賃住房管理辦法》，公共祖賃住房是指政府限定住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和基準(zhǔn)租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的保障性住房?；I集公共租賃住房房源的渠道有多種，其中最多的是政府主持新建大量的公共租賃住房或者有其他單位建設(shè)最終由政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)按照一定的價(jià)格進(jìn)行收購，然后作為公共租賃住房進(jìn)行出租。成本相比于新建較低的是改建和長期租賃等方式，政府將閑置的其他建筑改建為公共租賃住宅，或者政府先租賃某一批住宅，然后再根據(jù)保障對象的情況陪租給租戶，這樣可以節(jié)省部分費(fèi)用，減輕政府財(cái)政壓力。公共租賃住房的建設(shè)主要由政府投資，但是最好的方式是由政府提供政策方面的支持、社會力量進(jìn)行投資，這樣有利于公共租賃住房制度的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)公共祖賃住房的定義可知，公共租賃住房屬于社會保障中的社會福利，是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品。因此，本文認(rèn)為房地產(chǎn)市場的市場定價(jià)方式是不適用于公共租賃住房的，在進(jìn)行公共租賃住房租金

定價(jià)是一定要在考慮到公共租賃住房的保障性特性。

二.公租房租金定價(jià)的理論基礎(chǔ)

（一）公租房的雙重性

公租房的雙重屬性是指公租房具有保障性和市場性這兩種屬性。其一是保障性，保障著暫時(shí)不能靠市場解決住房問題的這部分人群的住房權(quán)利。其二市場性。我國人口眾多，社會對公租房的需求量很大，然而地方政府財(cái)力有限，獨(dú)自承擔(dān)建設(shè)公租房所需要的全部資金確實(shí)過于困難，政府必然會陷入資金短缺的困境。隨著公租房的建設(shè)進(jìn)入高峰期，資金短缺問題會更嚴(yán)重。在這種資金壓力下，政府找到的解決辦法就是引進(jìn)社會資金進(jìn)入公租房建設(shè)領(lǐng)域。在引進(jìn)社會資金進(jìn)入公租房領(lǐng)域后，公租房就帶有商品的屬性。投資建設(shè)公租房的企業(yè)需要得到投資回報(bào)，在他們眼中公租房是一種投資品，一種能取得投資收益的產(chǎn)品。而當(dāng)公租房在出租過一段時(shí)間后，能夠上市交易，這時(shí)公租房就完全變?yōu)樯唐?。在弄清公租房的保障屬性和商品屬性之后，本文會圍繞著提高承租人群的支付能力和對開發(fā)商的投資補(bǔ)償為主線進(jìn)行研究。

（二）公共產(chǎn)品理論

公共租賃住房屬于社會保障中的社會福利，是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品。公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品是兩個(gè)對立的事物，公共產(chǎn)品特具有兩個(gè)最大的特性，一是在消費(fèi)上具有競爭性，二是具有非排他性，這也是公共產(chǎn)品與私人產(chǎn)品的區(qū)別所在。根據(jù)公共產(chǎn)品的特性，又可將其分為純公共產(chǎn)品與準(zhǔn)公共產(chǎn)品兩類。對于純公共產(chǎn)品而言，它具有完全的非競爭性以及完全的非排他性，也就是所有公眾都可以享受的。眾所周知，公共租賃住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，是政府應(yīng)當(dāng)提供的公共產(chǎn)品之一。目前我國公共租賃住房建設(shè)主要靠政府投資，財(cái)政壓力較大，政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)社會力量參與到公共租賃住房的建設(shè)中來，但是由于公共租賃住房投入大收益小、資金回收期長等原因，社會力量不愿意參與公共租賃住房這一公共產(chǎn)品的生產(chǎn)中來。因此，鑒于公共租賃住房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特性，合理的進(jìn)行共租賃住房定價(jià)，使社會力量有利可圖，積極參與公共租賃住房的建設(shè)中來，同時(shí)又能夠保障全體公民的基本住房需求，面向中低收入家庭提供公共租賃住房，是當(dāng)前政府亟待解決的重點(diǎn)難點(diǎn)問題。

（三）社會保障理論

國外在將保障目標(biāo)縮小到低收入群體的過程中，由于各國政府在對待公共住房的問題上的見解不一，漸漸的也由此演變出了三種梯隊(duì)式的角色定位：雛生型、社會型和全面責(zé)任型。雛生型的國家政府將住房視為社會消費(fèi)，采取消極態(tài)度面對住房需求，低收入者要自己尋求房屋需求的方法。社會型的國家政府則照顧市場無法滿足其住房需求的人群，如低收入者、老人、失業(yè)者、外來工等。全面責(zé)任型的國家政府承擔(dān)起滿足所有市民住房需要的責(zé)任，政府的干預(yù)是長期并根據(jù)需求和資源做出長期的規(guī)劃，確保有足夠的房屋供應(yīng)量。 總體說來，國外公共住房進(jìn)入機(jī)制的發(fā)展分為兩個(gè)部分，一是在住房嚴(yán)重不足時(shí)，將各階層都納入保障范圍，二是在住房條件得到改善后，縮小保障范圍。退出機(jī)制依據(jù)其發(fā)展階段的不同分為兩個(gè)部分：一是在公共住房比較稀缺的時(shí)期，側(cè)重于公共住房的輪換出租機(jī)制，二是在公共住房基本滿足供應(yīng)的時(shí)期，著重于房屋的出售機(jī)制。

（四）住房梯度消費(fèi)理論

住房梯度消費(fèi)是指消費(fèi)者從自身的實(shí)際情況出發(fā)，比如年齡和收入等，來確定自己的住房消費(fèi)層次，從而達(dá)到滿足自身住房的需求。住房梯度消費(fèi)理論是 H.C.懷特提出的，出發(fā)點(diǎn)是整個(gè)住房市場，落腳點(diǎn)是住房市場的消費(fèi)規(guī)律。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，城市居民對于住房市場的需求已經(jīng)從數(shù)量需求上升到質(zhì)量需求，對住宅的舒適度要求提高，主要體現(xiàn)在戶型、區(qū)位、環(huán)境等。因此高質(zhì)量的住宅吸引了城市居民的購買，而騰空的房屋則低價(jià)處理給中低收入家庭，依次循環(huán)，住宅的消費(fèi)市場就形成了梯度消費(fèi)鏈。 根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究成果，學(xué)者普遍認(rèn)為城市住宅市場的價(jià)格與區(qū)位因素聯(lián)系密切。通過計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型分析區(qū)位與價(jià)格之間關(guān)系時(shí)，能夠估算出消費(fèi)者為了靠近城市中心而愿意支付的費(fèi)用比例，根據(jù)此模型可以得出住房價(jià)格梯度表。住房價(jià)格梯度是城市住房價(jià)格空間分布的數(shù)量指標(biāo)，體現(xiàn)了住房價(jià)格的空間分布規(guī)律，反映出區(qū)位因素的變動導(dǎo)致住房價(jià)格的變動范圍。

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