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        央行放水 一二線房?jī)r(jià)高燒難退

        2016-04-29 00:00:00海川
        CM華夏理財(cái) 2016年5期

        今年一二線城市房?jī)r(jià)上漲速度之快,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場(chǎng)預(yù)期。政策鼓勵(lì)購(gòu)房希望助力三四線城市加快去庫(kù)存的同時(shí),不經(jīng)意中也催熱了一二線樓市。在一二線樓市的帶動(dòng)下,新房?jī)r(jià)格指數(shù)全面上揚(yáng)。

        克而瑞公布的最新數(shù)據(jù)顯示,今年三月中國(guó)288個(gè)城市住房(新建商品房)價(jià)格指數(shù)為1139.8點(diǎn),指數(shù)較二月上升13點(diǎn),環(huán)比上漲1.15%。

        分析師認(rèn)為,房?jī)r(jià)快速上揚(yáng),除了有地方出臺(tái)政策鼓勵(lì)引導(dǎo)住房消費(fèi)的原因,也與貨幣供應(yīng)增加,大量資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域有不小的關(guān)系。據(jù)央行4月15日公布的金融數(shù)據(jù),中國(guó)市場(chǎng)廣義貨幣僅三月份就增長(zhǎng)了13.4%,而今年一季度中國(guó)社會(huì)融資規(guī)模增量累計(jì)達(dá)到6.59萬(wàn)億元,比去年同期多1.93萬(wàn)億元,創(chuàng)下歷史同期最高水平。

        今年股市疲弱,債市相對(duì)飽和,為達(dá)到保值增值的目標(biāo),不少資金流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)?!百Y金推動(dòng),是今年房?jī)r(jià)上揚(yáng)一個(gè)重要的背景。”一家投資公司高層說(shuō)。

        政策唱多,資金涌入樓市

        春季房?jī)r(jià)大漲后,很多人關(guān)心房?jī)r(jià)接下來(lái)的可能走勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這恐怕有必要先回顧一下房?jī)r(jià)什么時(shí)候開(kāi)始飆上去的,以及價(jià)格猛漲背后的原因。

        對(duì)在北上廣深的投資人和購(gòu)房者來(lái)說(shuō),當(dāng)他們還沒(méi)完全反應(yīng)過(guò)來(lái)時(shí),房?jī)r(jià)已向上猛躥。這樣的行情來(lái)得實(shí)在令人始料未及。上海的劉先生原本打算春節(jié)后先賣掉手中在當(dāng)?shù)刂协h(huán)的房子,再換一套靠近內(nèi)環(huán)面積更大一些的房產(chǎn)。但他沒(méi)想到市場(chǎng)變化得如此之快,打亂了他的換房計(jì)劃。

        劉先生告訴記者,他原本準(zhǔn)備三百多萬(wàn)就出手的房子,春節(jié)后才剛過(guò)幾個(gè)星期,在中介掛出來(lái)的價(jià)格已經(jīng)漲了七八十萬(wàn)。連自己都不敢相信房?jī)r(jià)會(huì)漲得這么快。不過(guò)自己看中的房子因?yàn)楦拷兄行模瑑r(jià)格漲幅更大。

        “如果按沒(méi)漲之前的價(jià)格,換房的價(jià)差還不是很大,只需要再加差不多30萬(wàn)就可以買到了。但因?yàn)榭粗械姆孔觾r(jià)格上漲幅度更大,現(xiàn)在需要再加近60萬(wàn)才可能買到。因房?jī)r(jià)快速上揚(yáng),換房需要補(bǔ)進(jìn)去的價(jià)差更大了?!眲⑾壬f(shuō)。

        其實(shí)房?jī)r(jià)并非從今年開(kāi)始上漲,自去年五月以來(lái),一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)一路上揚(yáng),但漲幅相對(duì)較平緩。然而在今年二月后,一線城市房?jī)r(jià)的漲勢(shì)呈現(xiàn)出加速上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。

        據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù),上海、深圳三月份房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均高于3%。二線城市的漲幅,甚至超過(guò)了一線。蘇州房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅高達(dá)3.89%,位居三月全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅榜首;南京、武漢、合肥等熱點(diǎn)城市的環(huán)比漲幅也超過(guò)了2%。

        房?jī)r(jià)因何突然暴漲,易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為,今年一季度樓市就開(kāi)始火爆,這在歷史上是非常少見(jiàn)的。但火爆很大程度也是政府推動(dòng)起來(lái)的,因?yàn)榻衲昱c樓市相關(guān)的政策出得特別早。

        “政府從一月份就開(kāi)始出政策,不僅有地方政策,也有全國(guó)性政策。中央發(fā)力很早,先是把首套和二套首付比例下調(diào),之后又再下調(diào)契稅和營(yíng)業(yè)稅,使包括一線城市在內(nèi)的很多城市在契稅營(yíng)業(yè)稅方面都受益?!倍∽骊疟硎荆捎诘胤胶椭醒攵肌俺唷?,業(yè)內(nèi)大部分人認(rèn)為今年的政策肯定是一邊倒、全面利多,因此,資金首先大量進(jìn)入一線城市。

        而二線樓市為何也突然火了?仲量聯(lián)行住宅部總監(jiān)周靜認(rèn)為,上海主要是因?yàn)闇顑墒械恼哒{(diào)控令大量需求外溢到周邊城市?!跋裉K州的供應(yīng)量原本就不多,加之短期涌入的大量需求,令當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲?!敝莒o說(shuō)。

        天量資金不收,房?jī)r(jià)難跌

        房?jī)r(jià)是不是已經(jīng)到頂,接下來(lái)價(jià)格會(huì)不會(huì)調(diào)整,一二線樓市是否還有投資價(jià)值?就此疑問(wèn),投資界人士認(rèn)為,應(yīng)該從貨幣供應(yīng)和政策走向的角度,來(lái)進(jìn)行更深入的解析。

        高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫指出,本輪房?jī)r(jià)上漲,資本推動(dòng)占了很大一部分原因。“沒(méi)有天量的貨幣供應(yīng),以及政策導(dǎo)向,房?jī)r(jià)也不會(huì)漲這么快。”蘇鑫表示。

        央行4月15日公布的金融數(shù)據(jù)報(bào)告顯示,中國(guó)市場(chǎng)廣義貨幣僅三月份就增長(zhǎng)了13.4%,狹義貨幣則增長(zhǎng)了22.1%。至3月末,廣義貨幣(M2)余額144.62萬(wàn)億元,增速分別比二月末和去年同期高出了0.1個(gè)和1.8個(gè)百分點(diǎn)。從貸款數(shù)據(jù)來(lái)看,一季度人民幣貸款增加了4.61萬(wàn)億元,同比多增9301億元。分部門看,住戶部門貸款增加1.24萬(wàn)億元。

        在投資人士看來(lái),房?jī)r(jià)快速上漲,很大程度上是貨幣供應(yīng)量增加在房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)表現(xiàn)。貨幣供應(yīng)快速增加,存款利息偏低,大量資金在尋找出路。當(dāng)各地出臺(tái)政策去庫(kù)存的同時(shí),不少資金涌入了被認(rèn)為更有投資前景的一線城市,意欲通過(guò)投資房產(chǎn)跑贏CPI,來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。一線城市的高檔房和豪宅,成為這部分資金首先追逐的目標(biāo)。豪宅往往具有引領(lǐng)市場(chǎng)行情的作用,當(dāng)豪宅出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)后,又帶動(dòng)了改善性住房的價(jià)格。

        一位分析師指出,當(dāng)巨量資金尋找出路的時(shí)候,能夠承載巨量資金的國(guó)內(nèi)市場(chǎng),除了股市、債市,就只剩下了樓市。因匯市管制較嚴(yán),流入的資金量相對(duì)有限。經(jīng)過(guò)前幾年地方債和企業(yè)債發(fā)債的高峰期,今年債市對(duì)新增資金的容納量已沒(méi)有前幾年那么大。大宗商品期貨市場(chǎng)自去年以來(lái)就持續(xù)低迷,目前仍未走出谷底。而當(dāng)下股市的疲弱,也讓資金不敢入市。

        今年春天,上述幾個(gè)重要的資本市場(chǎng)的疲弱,使資金找不到合適的出口。這期間恰值政府鼓勵(lì)樓市消費(fèi),從而讓資金堅(jiān)定了看多房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。

        目前,雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)漲得讓人看不懂,但基于政府導(dǎo)向與寬松的貨幣環(huán)境,一季度已經(jīng)上漲的房?jī)r(jià)暫時(shí)可能不會(huì)回調(diào)。至于樓市是否仍有投資價(jià)值,業(yè)界認(rèn)為,應(yīng)視不同城市和不同地段的物業(yè)來(lái)判斷。

        高力國(guó)際研究部董事謝靖宇分析指出,由于像上海這樣一線城市,住宅市場(chǎng)需求基數(shù)仍然相當(dāng)龐大,眾多擁有本地戶籍的剛需置業(yè)者基本不會(huì)受到新政的影響?!笆苷哒{(diào)控影響,短期內(nèi)滬深等地的成交量和價(jià)格可能會(huì)有小幅調(diào)整,但從中長(zhǎng)期來(lái)看,這些城市房?jī)r(jià)上揚(yáng)的趨勢(shì)并不會(huì)改變?!敝x靖宇說(shuō)。

        而對(duì)于二線城市,業(yè)界認(rèn)為投資應(yīng)相對(duì)謹(jǐn)慎。

        在周靜看來(lái),經(jīng)過(guò)一季度的快速上漲,今年繼續(xù)大幅上揚(yáng)的可能性變小,一些熱點(diǎn)二線城市甚至可能面臨調(diào)控?!澳切?duì)新增人口吸納能力較強(qiáng),且房產(chǎn)供求相對(duì)平衡的城市,漲幅也許會(huì)放緩,但仍不失長(zhǎng)期投資的價(jià)值。但產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)不明顯,漲幅又過(guò)快的城市,應(yīng)審慎投資?!敝莒o說(shuō)。

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