摘 要：20世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分迅猛，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的巨大拉動(dòng)力量。但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)供給逐漸超過(guò)了市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題逐漸引起了人們的關(guān)注。本文通過(guò)研究中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存的各項(xiàng)措施，提出了其中存在的問(wèn)題和困難，并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)去庫(kù)存 問(wèn)題 政策建議

1、引言

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積的累計(jì)同比增長(zhǎng)率出現(xiàn)了趨勢(shì)性的下降，房地產(chǎn)庫(kù)存面積持續(xù)增加，在此背景下，中央高層頻繁表態(tài)將房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)問(wèn)題聚焦在去庫(kù)存方面，各項(xiàng)寬松政策層出不窮。落實(shí)戶籍制度改革、建立租購(gòu)并舉的住房制度、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略、降低首付比例等等一系列政策均有利于解決房地產(chǎn)去庫(kù)存的問(wèn)題，并取得了一定成效。但是相對(duì)于我國(guó)巨大的地產(chǎn)庫(kù)存來(lái)說(shuō)，這些措施仍然存在不盡人意之處。

2、房地產(chǎn)去庫(kù)存過(guò)程中的問(wèn)題和困難

2.1 有效需求調(diào)動(dòng)不充分

有效需求的充分調(diào)動(dòng)必須降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本，提高購(gòu)房者的購(gòu)房欲望。然而在過(guò)去的一年中，雖然國(guó)家降低購(gòu)房首付比例至20%，連續(xù)6次降準(zhǔn)降息，貸款利率下降到歷史最低點(diǎn)，同時(shí)部分省市進(jìn)行補(bǔ)貼……，在一定程度上降低了購(gòu)房者的成本，但是房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)過(guò)十幾年的高速增長(zhǎng)之后，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)十分高的位置，與這樣的高價(jià)相比，這些政策所能降低的購(gòu)房者的成本是微不足道的，大部分人尤其是青年仍然很難承受如此高的房?jī)r(jià)，因此有效需求增加仍然有限。同時(shí)實(shí)施開(kāi)放“二孩兒”政策、落實(shí)戶籍制度改革、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等措施在短期內(nèi)很難見(jiàn)效，同時(shí)在實(shí)際操作中也存在很多問(wèn)題。

2.2 各項(xiàng)政策措施實(shí)施難度大

落實(shí)戶籍制度改革，加快農(nóng)民市民化對(duì)于農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房具有一定的吸引力，但是受限于多重阻力實(shí)際有效需求預(yù)計(jì)短期內(nèi)難以激活。首先，當(dāng)前城鎮(zhèn)流動(dòng)人群中大部分集中在一線城市，北上廣深有限的人口承載力難以對(duì)流動(dòng)人群繼續(xù)開(kāi)放；其次，農(nóng)民工市民化需要落實(shí)教育、醫(yī)療等各項(xiàng)配套政策；其次，基于生活成本的考慮，農(nóng)民工工作和家庭生活兩地分隔的局面短期內(nèi)難以打破；最后由于住房貸款需要提供收入證明等相關(guān)材料，農(nóng)民工貸款難也成為一大阻礙。實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼政策雖然能夠減少購(gòu)房者的購(gòu)房成本，刺激有效需求，但是對(duì)于哪類(lèi)人進(jìn)行補(bǔ)貼，補(bǔ)貼多少卻難以界定，同時(shí)也受限于財(cái)政的富裕程度。再加之由于土地財(cái)政的現(xiàn)象嚴(yán)重，政策措施在實(shí)施中必然會(huì)受到地方的阻礙。

2.3 缺乏對(duì)房地產(chǎn)商的激勵(lì)措施

國(guó)家大部分措施都是針對(duì)如何提升有效需求的，而對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的各項(xiàng)激勵(lì)措施較少。然而市場(chǎng)是一個(gè)雙向的，有效解決高庫(kù)存的問(wèn)題不僅僅需要需求方的努力，更需要供給方主動(dòng)改變以往的經(jīng)營(yíng)模式，主動(dòng)破解高庫(kù)存難題。

2.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)交易不規(guī)范

首先，在大部分城市，尤其是三四線城市，存在大量違規(guī)建筑和無(wú)證銷(xiāo)售的現(xiàn)象，有些開(kāi)發(fā)商甚至在沒(méi)有土地證的情況下就開(kāi)始進(jìn)行宣傳、建造和銷(xiāo)售等行為，嚴(yán)重違反了我國(guó)相關(guān)法律，這與地方政府的監(jiān)管不嚴(yán)和處罰過(guò)輕有著必然的聯(lián)系；其次，絕大部分開(kāi)發(fā)商存在捂盤(pán)惜售等欺瞞消費(fèi)者的行為；再次，開(kāi)發(fā)商建筑存在大量與規(guī)劃方案不一致的地方，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者合法權(quán)利。市場(chǎng)的不規(guī)范不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展，也不利于去庫(kù)存問(wèn)題的解決。

3、房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策建議

3.1 尊重市場(chǎng)規(guī)律，借助市場(chǎng)的力量去庫(kù)存

根據(jù)供需定理，房地產(chǎn)擁有大量的庫(kù)存，其供給已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其需求，在市場(chǎng)的調(diào)節(jié)下，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)下降，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)降低，弱勢(shì)開(kāi)發(fā)商將逐漸退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)展開(kāi)新一輪的并購(gòu)重組，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)整，必然會(huì)再次達(dá)到供求平衡。但是政府在此過(guò)程中也應(yīng)當(dāng)發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度的波動(dòng)。

3.2 降低購(gòu)房成本，刺激有效需求

首先，通過(guò)補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等措施鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降低房地產(chǎn)價(jià)格，增加有效需求，增加房地產(chǎn)銷(xiāo)量；其次，政府應(yīng)區(qū)分購(gòu)房者的類(lèi)別，根據(jù)其不同需求給予相應(yīng)的購(gòu)房補(bǔ)貼，同時(shí)也應(yīng)在財(cái)政允許的范圍內(nèi)盡量加大補(bǔ)貼力度，分擔(dān)購(gòu)房者的成本，刺激有效需求；再次，降低契稅、印花稅、委托辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)，維持或者繼續(xù)降低貸款利率，對(duì)于農(nóng)民工或者剛需房需求者給予優(yōu)惠利率等措施，進(jìn)一步降低購(gòu)房者的各項(xiàng)成本。

3.3 完善住房金融體系，豐富貸款模式

目前我國(guó)住房貸款一般都需要提供收入證明等相關(guān)材料，而這些材料對(duì)于農(nóng)民工或者剛參加工作的青年來(lái)說(shuō)是比較困難的，因此必須豐富住房金融體系，豐富貸款模式。一是銀行應(yīng)加快土地質(zhì)押、信用擔(dān)保等其他住房貸款方式，完善住房金融體系；二是政府可為建立住房貸款抵押保險(xiǎn)制度，降低購(gòu)房者貸款阻礙。

3.4 開(kāi)發(fā)商發(fā)力，主動(dòng)去庫(kù)存

開(kāi)發(fā)商作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要一方，主動(dòng)去庫(kù)存關(guān)系著房地產(chǎn)商的生死存亡。一是為實(shí)現(xiàn)快速去化庫(kù)存，房地產(chǎn)商應(yīng)實(shí)施積極合理的定價(jià)策略，提高銷(xiāo)售量，降低庫(kù)存；二是審慎拿地，使土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)更合理化，減少新開(kāi)工面積或平穩(wěn)開(kāi)工，以銷(xiāo)定產(chǎn)，防止庫(kù)存量的過(guò)度增加；三是調(diào)整城市布局，聚焦一二線城市。目前三四線城市的庫(kù)存情況已明顯惡化、供需失衡明顯，而一二線城市得益于經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展和人口集聚能力，市場(chǎng)消化速度和能力更勝一籌，因此房地產(chǎn)商應(yīng)將目光從三四線城市轉(zhuǎn)移到一二線城市；四是創(chuàng)新銷(xiāo)售模式，例如萬(wàn)科以租代購(gòu)的方式。

3.5 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展

首先，政府應(yīng)履行好監(jiān)管職責(zé)，對(duì)于違規(guī)建造、無(wú)證銷(xiāo)售等行為予以嚴(yán)格監(jiān)管，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益；二是對(duì)于以上各項(xiàng)行為給予嚴(yán)厲處罰，違規(guī)建造、無(wú)證銷(xiāo)售等行為屢禁不止在一定程度上是因?yàn)樘幜P不嚴(yán)而造成的，因此要想杜絕，必須嚴(yán)厲處罰。

4、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)去庫(kù)存工作在我國(guó)仍然任重而道遠(yuǎn)，在尊重市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)上，更好的發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的作用，應(yīng)充分調(diào)動(dòng)購(gòu)房者的有效需求、豐富貸款模式、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)去庫(kù)存、規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)等方面入手，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 彭興韻，費(fèi)兆奇.房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求新均衡加速去庫(kù)存[J]上海證券報(bào)，2015：1-7.

[2] 倪鵬飛，丁如曦.樓市去庫(kù)存的目標(biāo)原則與路徑[N]經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2015-12-11（008）.

[3] 謝逸楓.農(nóng)民工進(jìn)城“去庫(kù)存”要打組合拳[J]產(chǎn)業(yè)，2016（1）：38—41.

（作者單位：河北大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 河北保定市 071000）