摘 要：在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，人們的投資觀念在同樣發(fā)生變化，投資性房地產(chǎn)逐漸成為重要的投資方式之一。在過去在房地產(chǎn)計(jì)量當(dāng)中，普遍采用的是歷史成本計(jì)量方式，伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的不斷變化，其計(jì)量方式逐漸與實(shí)際市場發(fā)生偏離，在此情況下引進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量模式。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值 投資性房地產(chǎn) 應(yīng)用 困境 對(duì)策

投資性房地產(chǎn)作為一種重要的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)，伴隨著我國整體經(jīng)濟(jì)水平的提高也得到了更進(jìn)一步的發(fā)展。近些年，在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量中引進(jìn)了公允價(jià)值新型計(jì)量模式，公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中發(fā)揮了良好的應(yīng)用效果，但是，該模式在應(yīng)用中依然存在一定的弊端。本文以公允價(jià)值模式與投資性房地產(chǎn)為研究對(duì)象，探討了公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中的相關(guān)問題。

一、公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)概述

（一）公允價(jià)值理論

1.公允價(jià)值的定義。對(duì)于公允價(jià)值國際相關(guān)的權(quán)威機(jī)構(gòu)—國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC） ，給出的定義是在公平的條件下當(dāng)事人在了解到交易情況的前提下，按照自愿的原則對(duì)負(fù)債結(jié)算與資產(chǎn)交換產(chǎn)生的金額[1]。我國在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)其給出的定義與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)大致相同，大致是在公平交易與交易雙方自愿的前提下對(duì)債務(wù)清償與資產(chǎn)交換金額的管理。公允價(jià)值在市場因素當(dāng)中，有效體現(xiàn)了產(chǎn)品價(jià)值，對(duì)市場價(jià)值做出有效的認(rèn)定，能夠真實(shí)反映出資產(chǎn)價(jià)值。

2.公允價(jià)值的基本特征

2.1 公允性。公允價(jià)值的應(yīng)用體現(xiàn)出公平與自愿的原則，即交易雙方按照公平自愿的原則進(jìn)行資產(chǎn)交換與債務(wù)清償?shù)慕痤~管理。交易雙方在交易中對(duì)被交易的事項(xiàng)都有所了解，對(duì)于信息的掌握不會(huì)出現(xiàn)失衡的狀況。交易的行為不應(yīng)具有強(qiáng)制性，出現(xiàn)強(qiáng)買強(qiáng)賣的現(xiàn)象，交易信息內(nèi)容公開，資產(chǎn)交換價(jià)值保證基本上相同，滿足了上述條件，才能不損失公允性，使公允價(jià)值發(fā)揮出在市場交易中的重要作用。

2.2 估計(jì)性。在公允價(jià)值的獲取上，在現(xiàn)實(shí)市場交易中，并不是一定需要真實(shí)的交易來獲取，通過估價(jià)技術(shù)與市場價(jià)格也可以獲取公允價(jià)值。在計(jì)量的前后過程公允價(jià)值體現(xiàn)的價(jià)值有所不同，在計(jì)量初期公允價(jià)值體現(xiàn)在實(shí)際發(fā)生的交易價(jià)格，在后續(xù)計(jì)量中，在虛構(gòu)交易基礎(chǔ)上公允價(jià)值體現(xiàn)出估價(jià)價(jià)格，并不是單純地應(yīng)用其理論用于對(duì)資產(chǎn)與負(fù)債的轉(zhuǎn)讓行為，所以可以看出公允價(jià)值的獲取不需要發(fā)生真實(shí)的交易，具有一定程度的估計(jì)性。

2.3 動(dòng)態(tài)性。公允價(jià)值并不是一種固定形式的經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)計(jì)理論，并不是一成不變的，而是與時(shí)俱進(jìn)，隨著時(shí)間的推移而發(fā)生改變，是順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的一種經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，具有動(dòng)態(tài)性。將歷史成本作為參照，將市場作為基礎(chǔ)，在市場環(huán)境出顯示出市場要素的變化與資產(chǎn)價(jià)格之間的相互作用，促進(jìn)計(jì)量方式的科學(xué)合理應(yīng)用。企業(yè)之所以廣泛應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量方式，歸根結(jié)底來說是為了使決策者提供可利用參考的信息，為決策提供可靠的信息資料參考。

（二）投資性房地產(chǎn)理論

1.投資性房地產(chǎn)的界定。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生于城市化進(jìn)程當(dāng)中，伴隨我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，人口的穩(wěn)定增加，住房問題成為一種熱門話題，房地產(chǎn)投資建設(shè)呈現(xiàn)出炙手可熱的發(fā)展趨勢(shì)，吸引眾多的投資者與資金加入到房地產(chǎn)大軍中。隨著其市場的逐漸壯大，房地產(chǎn)交易方向發(fā)生了很大改變，不再被單一地看作是生產(chǎn)經(jīng)營場所，產(chǎn)生了出租等其它形式的經(jīng)營活動(dòng)。我國新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性資產(chǎn)下的定義是在盈利為目的，通過資本增值、賺取租金或者兩種方式都兼?zhèn)浒ㄒ猿鲎獾慕ㄖ锱c土地使用權(quán)在內(nèi)所持有的房地產(chǎn)。

2.投資性房地產(chǎn)的特征

2.1 可單獨(dú)計(jì)量及出售。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的主要形式，其投資收益的獲取通過收取租金來實(shí)現(xiàn)。出租作為一種經(jīng)營活動(dòng)，不僅僅只是銷售的是土地、房屋建筑，而本質(zhì)上來說銷售的是使用權(quán)。收取的租金納入到日常經(jīng)營活動(dòng)收入當(dāng)中，計(jì)入到“其它業(yè)務(wù)收入”科目中，少數(shù)企業(yè)將其計(jì)入到“主營業(yè)務(wù)收入”科目中[2]。土地資源是一種國有資產(chǎn)，為國家所有，房地產(chǎn)資源的開發(fā)行為并不是很隨意的，需要經(jīng)過很多嚴(yán)格規(guī)范的程序，需要向政府購買到土地使用權(quán)。很少有企業(yè)通過這種方式持有投資性房地產(chǎn)，這種方式并不屬于投資活動(dòng)，更被看做是一種經(jīng)營活動(dòng)，依靠經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生效益同樣被看做是經(jīng)營活動(dòng)收入。無論是從哪個(gè)角度來看，與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的運(yùn)作都被視為一種經(jīng)營性活動(dòng)。

2.2 用來賺取租金與增值收益

企業(yè)持有房地產(chǎn)是為了對(duì)外銷售與日常的運(yùn)作經(jīng)營之用。受到市場的刺激，有些企業(yè)將其用于對(duì)外銷售來獲取租金，更有的企業(yè)在城市化進(jìn)程中將其作為主營業(yè)務(wù)?；谄湓鲋敌б娴闹饾u增加，經(jīng)營活動(dòng)越來越廣泛，加以對(duì)這種盈利方式進(jìn)行明確的區(qū)分，使投資性資產(chǎn)與其它資產(chǎn)二者區(qū)分開來，其資產(chǎn)也正是在這樣的背景下產(chǎn)生。

2.3 兩種后續(xù)計(jì)量模式可選擇使用。在對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量時(shí)供企業(yè)做參考的模式一種是成本，另外一種是公允價(jià)值，但從現(xiàn)實(shí)情況來看，成本計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用相對(duì)來說要廣泛一些。公允價(jià)值畢竟還是一種新事物，在我國應(yīng)用的時(shí)間較晚，對(duì)其應(yīng)用存在質(zhì)疑的看法，歷史成本占據(jù)主導(dǎo)地位；從多方面來看，如果使得公允價(jià)值能夠得到推廣，對(duì)于計(jì)量模式的應(yīng)用不能放任自流，這樣會(huì)影響到公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用效果。這個(gè)問題體現(xiàn)了對(duì)其應(yīng)用機(jī)制還不夠成熟，還處于不斷摸索階段，仍抱有保守的態(tài)度。

二、公允價(jià)值模式在我國投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用局限

（一）獲取公允價(jià)值較為困難。 公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中是有明確規(guī)定的，有明確限制的，如房地產(chǎn)交易市場要有活躍性，但現(xiàn)實(shí)中類似房地產(chǎn)與活躍市場同類在準(zhǔn)則中并未有所體現(xiàn)，這兩個(gè)方面的定義界限很模糊，從現(xiàn)有的市場環(huán)境現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)銷售整個(gè)過程每個(gè)環(huán)節(jié)被壟斷，土地與商品房分別被政府與開發(fā)商壟斷，其市場價(jià)格實(shí)質(zhì)是壟斷價(jià)格，并不是在正常公平競爭中的價(jià)格

（二）企業(yè)各期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的可比性變差。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下企業(yè)規(guī)模在不斷壯大，越來越多的個(gè)人、單位從中受益，為了從決策上使更多的受益者獲取利益，這就要求新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性，具有鮮明的可比性，為決策提供可靠的參考。在這之前可比性、一致性合二為一，以體現(xiàn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量特征，如果想要實(shí)現(xiàn)可比性質(zhì)量特征，對(duì)財(cái)務(wù)信息的處理更加嚴(yán)格。這就要求在實(shí)際應(yīng)用中能夠從同類或者類似的市場要素中獲得價(jià)格等其它信息；所以企業(yè)必須降低對(duì)歷史成本與職業(yè)判斷的依賴性，應(yīng)該遵循市場機(jī)制準(zhǔn)則，在風(fēng)云變幻的市場環(huán)境中，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)經(jīng)過變化調(diào)整之后可比性會(huì)得到降低。

再從目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)角度來看，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景被社會(huì)各界看好，但是其價(jià)格在不斷提升，這就加大了開發(fā)商之間的競爭。但很容易出現(xiàn)的一個(gè)問題是房地產(chǎn)泡沫將會(huì)在日后出現(xiàn)，日本城市化過程中的泡沫現(xiàn)象將會(huì)在我國房地產(chǎn)市場中重演，當(dāng)嚴(yán)重到一定程度時(shí)將會(huì)對(duì)其行業(yè)造成重創(chuàng)，相關(guān)企業(yè)也會(huì)遇到發(fā)展中的阻礙。公允價(jià)值計(jì)量如果運(yùn)用不得當(dāng)，勢(shì)必會(huì)影響到資產(chǎn)負(fù)債表與利潤表，價(jià)格呈現(xiàn)時(shí)而跌落起伏的狀況，降低財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)的可比性[3]。

（三）企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)加重。公允價(jià)值在應(yīng)用計(jì)量時(shí)，將會(huì)引起企業(yè)承擔(dān)的賦稅增加時(shí)，必定會(huì)為企業(yè)帶來一定的壓力，企業(yè)稅負(fù)增加體現(xiàn)在所得稅與所需要交納的房產(chǎn)稅，降低了資產(chǎn)減值損失的可能性，另外高于賬面價(jià)值的差額將會(huì)被納入利潤當(dāng)中，企業(yè)利潤將會(huì)增加，所繳納的所得稅也會(huì)隨之增加。

（四）企業(yè)凈利潤波動(dòng)幅度變大。投資性房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊，價(jià)格不斷上漲，報(bào)表數(shù)據(jù)可比性變差，這其中一個(gè)重要原因是會(huì)計(jì)利潤出現(xiàn)波動(dòng)。公允價(jià)值對(duì)外界環(huán)境較為敏感，易受到環(huán)境影響，當(dāng)出現(xiàn)動(dòng)蕩的危機(jī)，其價(jià)格會(huì)大幅度呈下落趨勢(shì)，影響到持有房地產(chǎn)的個(gè)人或單位的投資行為。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使更多的個(gè)人與單位看到有利可圖，將大量的資金用于其開發(fā)建設(shè)，其行業(yè)發(fā)展過于繁榮，價(jià)格的上升，出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫現(xiàn)象，其它行業(yè)的發(fā)展在資金方面有所失衡。大幅度的利潤波動(dòng)不利于企業(yè)的發(fā)展，對(duì)于上市公司來說長期的波動(dòng)，持續(xù)到一定時(shí)間將會(huì)暫定上市，影響到未來發(fā)展；對(duì)于投資者來說都希望投資的企業(yè)能夠以健康穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)發(fā)展，較為保守的投資者希望是利潤能夠穩(wěn)定的上升，對(duì)投資行為充滿自信，如果波動(dòng)幅度太大，將會(huì)影響到股票價(jià)值，影響到企業(yè)與投資者的利益。

三、公允價(jià)值模式在我國投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用對(duì)策

（一）拓展公允價(jià)值的獲取途徑。盡管我國在逐漸效仿西方國家的一些方法模式將公允價(jià)值這種計(jì)量模式逐漸推廣，但從根本上來說我國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)其應(yīng)用有所限制，存在保守謹(jǐn)慎的態(tài)度，設(shè)定的條件也很苛刻，其應(yīng)用也存在著一定風(fēng)險(xiǎn)，這就仿佛為其推廣應(yīng)用設(shè)置了一道難以逾越的石墻，因此需要放寬應(yīng)用條件。給予高度的政策支持，在加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)適當(dāng)放松限制，為企業(yè)創(chuàng)造自由選擇的環(huán)境氛圍。

（二）健全公允價(jià)值模式下的交易機(jī)制。伴隨我國的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，公允價(jià)值的應(yīng)用將會(huì)成為會(huì)計(jì)計(jì)量的一種主流形式，因此需要加強(qiáng)對(duì)市場環(huán)境的整治改善工作。完善房地產(chǎn)市場價(jià)格體系，大力改變壟斷的現(xiàn)狀，為減少房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的發(fā)生，對(duì)房地產(chǎn)資源的開發(fā)建造放寬政策，在堅(jiān)持公平原則的基礎(chǔ)上建立健全交易機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)交易情況的監(jiān)督管理。

（三）降低公允價(jià)值計(jì)量方法下的稅務(wù)壓力。公允價(jià)值在應(yīng)用計(jì)量時(shí)，會(huì)引起企業(yè)承擔(dān)的賦稅增加時(shí)，會(huì)為企業(yè)帶來一定的壓力，針對(duì)上市公司存在的稅收壓力過大問題，應(yīng)該發(fā)揮政府的稅收優(yōu)惠政策效果，同時(shí)有必要完善政府與企業(yè)之間的政策信息溝通平臺(tái)的建立。相關(guān)部門針對(duì)稅收過程中存在的問題，應(yīng)該健全稅收管理規(guī)范，建立有效的監(jiān)督管理體系，采取獎(jiǎng)懲機(jī)制，政府發(fā)揮履行監(jiān)管職能，借助計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為其提供可靠的技術(shù)支撐[4]。

（四）提高公允價(jià)值應(yīng)用審計(jì)效果。公允價(jià)值對(duì)外界環(huán)境較為敏感，易受到環(huán)境影響，當(dāng)出現(xiàn)動(dòng)蕩的危機(jī)，其價(jià)格會(huì)大幅度呈下落趨勢(shì)，影響到持有房地產(chǎn)的個(gè)人或單位的投資行為。公允價(jià)值的應(yīng)用處于探索階段，對(duì)企業(yè)凈利潤收益的規(guī)范和研究還不夠全面，為此還需要加大對(duì)公允價(jià)值的應(yīng)用審計(jì)研究，在不斷實(shí)踐中檢驗(yàn)其應(yīng)用效果。在企業(yè)凈利潤波動(dòng)問題出現(xiàn)過程中應(yīng)該及時(shí)引入風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向財(cái)務(wù)審計(jì)理念，要求會(huì)計(jì)人員具備計(jì)算機(jī)操作能力，對(duì)存在的問題提出合理性的改進(jìn)建議。

綜上所述，本文從三個(gè)方面對(duì)公允價(jià)值模式在我國投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用展開了論述。當(dāng)前公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用還處于嘗試探索階段，其可靠性、相關(guān)性還需要得到驗(yàn)證，擺在面前的一個(gè)重要問題是公允價(jià)值的確定，在投資性房地產(chǎn)中還沒有與之相適應(yīng)的模型，這會(huì)是日后重點(diǎn)研究的重要課題。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐愛敏. 公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用分析[J]. 綠色財(cái)會(huì)，2013，03：52-56.

[2]程競. 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用情況研究[J]. 財(cái)會(huì)研究，2015，01：28-29+49.

（作者單位；佳木斯大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院

黑龍江佳木斯市 154007）