【摘要】房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)框架中占據(jù)絕對的主要地位，房價的水平變動將直接影響到我國的經(jīng)濟(jì)運行。從經(jīng)濟(jì)微觀的角度來看，以低價和稅收為主的政府性費用支出占整個房地產(chǎn)開發(fā)費用支出中的55%以上，而房地產(chǎn)開發(fā)所得的2/5以上的銷售費用也流向的政府。因此，抑制國內(nèi)過熱的房地產(chǎn)市場，控制不斷劇增的房價，是國家政府單位應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。本文就將對我國的房地產(chǎn)開發(fā)與投資的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行一個大致的分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項目投資；經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

一 、我國房地產(chǎn)開發(fā)成本及相關(guān)費用的框架結(jié)構(gòu)

通過對我國房地產(chǎn)開發(fā)成本費用進(jìn)行系統(tǒng)化的分析，能夠便于我們清楚看到房價高漲的原因，進(jìn)而找出相應(yīng)的政策切入點：

（一）我國房地產(chǎn)開發(fā)成本費用框架的構(gòu)成要素

1.開發(fā)成本費用

主要包括土地費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費和開發(fā)間接費。

2.期間費用

期間費用主要包括了施工管理費、財務(wù)費、銷售費和住宅開發(fā)項目等費用支出。管理費用就是指企業(yè)行政管理部門為了開展管理經(jīng)營活動所產(chǎn)生的費用；此外費用就是指開發(fā)商為了籌集資金而產(chǎn)生的費用支出，包括企業(yè)在營業(yè)期間所產(chǎn)生的各項經(jīng)濟(jì)支出；銷售費用就是指開發(fā)商在銷售房地產(chǎn)或是提供勞務(wù)薪酬過程中所產(chǎn)生的費用。

3.稅金

稅金是指國家相關(guān)部門依法征收的法律資金，我國相關(guān)法律文件中規(guī)定的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅等。

4.其余費用

房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過程中還應(yīng)當(dāng)依法繳納其他行政性費用。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)總成本構(gòu)成的量化分析

筆者于2013年下半年對成都、北京、廣州等國內(nèi)七大城市的開發(fā)商，涉及到近百個房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行了市場調(diào)研，并且結(jié)合了房地產(chǎn)網(wǎng)的研究報告數(shù)據(jù)，分析了房地產(chǎn)開發(fā)費用的構(gòu)成及各部分的占比，調(diào)查詳情如圖一所示：

（三）房地產(chǎn)開發(fā)總支出及銷售收入流動方向量化分析

從我國房地產(chǎn)開發(fā)費用支出的總體來看，房地產(chǎn)開發(fā)費用大致可以分為兩個部分，第一個部分就是總成本，另一個部分則是總稅收，即總費用等于總稅收加總費用。房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入的流向主要有三個方向，即土地出讓費、總稅收和非稅收費流向政府；而另一部分則是非土地成本補(bǔ)償費用，而用全部銷售費用減去流向政府的部分稅金和非土地成本補(bǔ)償則為企業(yè)的剩余資金。

把房地產(chǎn)開發(fā)成本費用重要性環(huán)節(jié)排列起來，成本控制的重點順序則為：

土地費用→建筑安裝費用→財務(wù)預(yù)算費用→銷售費用→企業(yè)行政性支出費用→工程前期及開發(fā)商間接費。

另外，我們可以清楚看到，包括地價和稅收在內(nèi)的政府性費用支出占到了房地產(chǎn)開發(fā)費用整體支出的55%以上，甚至更多，而且還有2/5的房地產(chǎn)開發(fā)商所得的銷售收入流入到政府當(dāng)中。所以，抑制過熱的房地產(chǎn)市場，控制不斷高漲的房價，維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)商基本權(quán)益和健康持續(xù)發(fā)展的必要工作，也就是從房地產(chǎn)開發(fā)成本上下手，從政府發(fā)展的角度來規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展方向，根據(jù)國家政府的法律法規(guī)和文件制度來對我國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。

二、中國房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

房地產(chǎn)行業(yè)具有回報時間長、投資額度大等特點，因此房地產(chǎn)的投資風(fēng)險相對較大，但是與之相對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)也是比較明顯的，可以說房地產(chǎn)投資是一個長期的產(chǎn)出過程。在對房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析時則應(yīng)該從以下幾個方面去接入：

（一）對現(xiàn)有數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行分析

房地產(chǎn)中投資與開發(fā)的GDP增長往往都是從增到減的一個流程，而想獲取這些數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢則應(yīng)該對現(xiàn)有數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行科學(xué)的分析。如今，國家政府正在對日益火熱的房地產(chǎn)市場進(jìn)行科學(xué)調(diào)控，各項數(shù)據(jù)的變化也逐漸趨于平穩(wěn)。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出現(xiàn)將會起到一定的抑制作用。如果房地產(chǎn)數(shù)據(jù)缺乏宏觀調(diào)控政策的控制，那么數(shù)據(jù)的發(fā)展將會跌宕起伏，隨之影響到國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定性，而通過對數(shù)據(jù)的檢測分析我們則可以清楚看到房地產(chǎn)開發(fā)與投資之間大致的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，對數(shù)據(jù)未來的發(fā)展趨勢有一個大致的把握。

（二）使用協(xié)整的方式對其進(jìn)行驗證檢驗

協(xié)整方法是房地產(chǎn)開發(fā)中對平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行客觀分析的主要方法，對數(shù)據(jù)中的兩個極端要素進(jìn)行分析檢測，進(jìn)而將數(shù)據(jù)偏差度控制在有效范圍內(nèi)，借助協(xié)整的方式來進(jìn)行平穩(wěn)檢測。合理運用協(xié)整方法能夠獲得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資數(shù)據(jù)的效益特點，對房地產(chǎn)每次的投資這就意味著新的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)增長。在獲得這些數(shù)據(jù)之后則可以對相應(yīng)的功能進(jìn)行相應(yīng)的辨析了解，借助房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的費用支出數(shù)據(jù)，更加清楚看到房地產(chǎn)投資的整體經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，而房地產(chǎn)投資方則可以依據(jù)此數(shù)據(jù)選擇科學(xué)合理的房地產(chǎn)投資方式，促進(jìn)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的最大化發(fā)展，擴(kuò)大原有的資金使用范圍，讓其能夠發(fā)揮出現(xiàn)最大的統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

結(jié)束語：

綜上所述，我國房地產(chǎn)開發(fā)與投資之間的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)具有強(qiáng)烈的聯(lián)系，我們也不難看出投資與開發(fā)之間的重要關(guān)系。自從進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，我國的房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，更多的企業(yè)進(jìn)入到這個市場當(dāng)中。

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