熊　峰，藺　玥，涂淑琪

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工商管理學(xué)院，湖北武漢 430073

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基于CASBEE的綠色建筑市場價值評估

熊峰，藺玥，涂淑琪

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工商管理學(xué)院，湖北武漢 430073

摘要：采用收益法，結(jié)合建筑物綜合環(huán)境性能評價體系(comprehensive assessment system for building enviromental efficiency ，CASBEE)，對建筑的全生命周期收益的價值評估進(jìn)行了研究. 結(jié)果表明，在房地產(chǎn)市場交易中，隨著人民生活水平的提高，綠色建筑的價值會越來越得到消費(fèi)者的認(rèn)同；結(jié)合CASBEE方法，建筑采用綠色環(huán)保建造技術(shù)后，考慮收益期內(nèi)的整體收益，能夠較好地還原綠色環(huán)保技術(shù)對建筑物使用收益的影響，增加評估綠色建筑物價值的有效性.

關(guān)鍵詞：綠色建筑；建筑物綜合環(huán)境性能評價體系；城市景觀；收益法；房地產(chǎn)價值評估；建筑環(huán)境效益

當(dāng)前，環(huán)保綠色建筑技術(shù)被越來越多地應(yīng)用于中國房地產(chǎn)建設(shè)中，其他國家也有大量成功使用綠色低碳技術(shù)的工程實(shí)踐. 為了評估綠色環(huán)保技術(shù)使用的有效性，各國推出了不同體系的綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn). 雖然國內(nèi)外學(xué)者在全生命周期的評價方法和綠色建筑評價體系研究方面已取得了許多成果，但現(xiàn)有的綠色建筑評價體系僅是對建筑物的綠色度、環(huán)保材料等因素進(jìn)行評價，而如何從經(jīng)濟(jì)視角和建筑的全生命周期中把握各類建筑的綠色技術(shù)對于房屋經(jīng)濟(jì)價值的影響，目前還鮮有研究.

隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)需求和供給不斷發(fā)生變化，房地產(chǎn)由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，市場趨于成熟和理性，人們追求建筑本身的環(huán)保性、舒適性和全生命周期的經(jīng)濟(jì)性將成為主流. 但當(dāng)前，中國房地產(chǎn)市場仍存在房屋綠色度與房屋價格背離的顯著現(xiàn)象. 這意味著僅僅依靠現(xiàn)有綠色建筑評估標(biāo)準(zhǔn)已不能從經(jīng)濟(jì)角度有效地激勵中國綠色建筑的健康發(fā)展. 導(dǎo)致房屋綠色度與房屋價值背離的原因有兩點(diǎn)：第1，不久前中國房地產(chǎn)市場擴(kuò)張較快，大量的剛性需求導(dǎo)致房價畸高，在此背景下，旺盛的需求掩蓋了建筑物使用階段所需要的大量能耗，剛性需求掩蓋了人們對綠色建筑的需求，市場價值并未真正意義上將房屋使用能耗等因素納入考慮的范疇；第2，在建筑價值評估操作中缺乏有效的工具和方法，未能將綠色建筑的評價標(biāo)準(zhǔn)與房地產(chǎn)價值評估聯(lián)系起來. 本研究從綠色建筑的綠色度評估出發(fā)，試圖在綠色建筑的評價標(biāo)準(zhǔn)與房地產(chǎn)價值評估之間建立一套科學(xué)的體系，從保護(hù)環(huán)境、資源節(jié)約(節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地和節(jié)材) 和減少污染[1]的角度出發(fā)，考慮建筑自身生命周期的影響，評估綠色技術(shù)對房地產(chǎn)價值的影響程度.

國際上已形成多種綠色建筑評價體系，日本從2001年起使用的建筑物綜合環(huán)境性能評價體系(comprehensive assessment system for building enviromental efficiency，CASBEE)，是其中發(fā)展較為成熟的評價標(biāo)準(zhǔn)，評價對象包含多種建筑類型，且因其評估過程操作性較強(qiáng)，采用的評估對象體系較為科學(xué)，成為綠色建筑評估體系中常常被采用的評價體系. CASBEE在評價方式上對建筑環(huán)境效益采用具體的量值[2-3]，因而與其他綠色建筑評價體系的等級評價方式相比，CASBEE更易與房屋價格建立量化模型，評估結(jié)果更加準(zhǔn)確.

1理論分析

中國建筑價值評估方法與其他資產(chǎn)的評估方法一樣，主要有3類：成本法、收益法和市場法. 3種方法的價值依據(jù)分別由3個因素決定：建筑費(fèi)用支出、建筑未來收益和建筑市場交易價格[4]. 房地產(chǎn)交易過程中，費(fèi)用支出是賣方關(guān)注的首要因素. 如果賣方因提高建筑物的環(huán)境效益而增加成本，必然會提高建筑物交易價格. 但如前所述，綠色建筑在目前的市場條件下，并不一定會因其在建設(shè)過程中采用環(huán)保綠色的建造技術(shù)和建筑材料就能以較高的市場價格成交. 所以，采用成本法并不適用于綠色建筑的價值評估. 另一方面，目前房地產(chǎn)評估行業(yè)中普遍采用的市場法，是通過對標(biāo)準(zhǔn)參照物與評估對象進(jìn)行對比分析和量化差異來估算建筑物的價值. 在使用市場法對綠色建筑進(jìn)行評估時，由于建筑物本身有不同的綠色技術(shù)條件，需要考慮評估對象采用綠色建造技術(shù)的適用性和差異性，使得評估工作可操作性不強(qiáng)，因而市場法也并不適用于綠色建筑價值的評估. 而使用收益法時，將建筑物在全生命周期內(nèi)的能源消耗作為收益價值的依據(jù)則較容易被市場接受. 綠色建筑按其使用功能不同被分為多種類型，包括綠色住宅建筑、綠色商業(yè)建筑和綠色工業(yè)建筑等. 不同的建筑類型適用不同的評估方法，本研究選擇綠色住宅建筑作為研究對象.

1.1基于收益法的評估思路

收益法被廣泛運(yùn)用在房地產(chǎn)評估中，其適用對象是存在收益或者有潛在收益的建筑物,尤其是對從長遠(yuǎn)角度做出投資決策的投資者和為特定目的所做的投資價格報(bào)告來說，評估時需要重視建筑物中潛在影響收益的因素.

采用收益法時，建筑物的價值依據(jù)其未來預(yù)期收益的折現(xiàn)或本金化處理來估測. 它涉及3個基本要素：一是建筑物的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是建筑物取得預(yù)期收益的持續(xù)時間[5-6]. 因此，能否清晰地把握上述3個要素，成為運(yùn)用收益法的基本前提. 收益法可表達(dá)為

P= A11+r+A2(1+r)2+…+An(1+r)n=

(1)

其中， P為收益法評估現(xiàn)值； i為年序號； Ai為建筑物第i年產(chǎn)生的凈收入； r為建筑物的資本化率； n為建筑物可獲收益總年限. 式(1)說明了建筑物產(chǎn)生的凈收入越多，其價值就越高；建筑物凈收入越穩(wěn)定，風(fēng)險越低，其資本化率就越低，其價值越高.

近幾年，中國房地產(chǎn)市場購房價格不斷上升，使得許多消費(fèi)者轉(zhuǎn)向租房市場，房屋的市場租金也隨之不斷增長. 但通過政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控及市場的自我調(diào)節(jié)，若干年后房地產(chǎn)市場必將歸于理性，租房市場的租金也將隨之回歸理性. 基于該種市場發(fā)展前景，我們假設(shè)建筑物的租金增長率在未來幾年將不斷上升，在一定年限之后以固定增長率增長. 其中，租金增長率的估測根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場的供求狀況以及租房市場歷年的租金增長率來確定. 因而，根據(jù)式(1)和市場行情進(jìn)行進(jìn)一步計(jì)算的收益法估價公式為

P= ∑ni=1Ai(1+r)i+

(2)

其中， pt為建筑物未來第t年的預(yù)計(jì)變現(xiàn)值.

該模型的成立條件是：① 建筑物租金增長率在t年(含第n年)以前有變化；② 建筑物租金在t年后(不含第t年)以第t年的租金增長率固定增長；③ 有限收益年期為n； ④ r>0.

1.2收益法3個關(guān)鍵指標(biāo)的確定

根據(jù)中國《房屋估價規(guī)定》中對于建筑物與土地使用合一的規(guī)定,當(dāng)建筑物的耐用年限大于或等于土地使用權(quán)剩余年限時,建筑物未來可獲收益的年限應(yīng)以土地使用權(quán)的剩余年限來確定. 建筑物收益年限的確定較簡單，因而采用收益法的關(guān)鍵是建筑物凈收益和資本化率兩個指標(biāo)的確定.

建筑物凈收益的測算方法按照其獲取收益的方式被分為2種:一是根據(jù)其租賃收入的多少來計(jì)算凈收益；二是根據(jù)其營業(yè)收入的多少來計(jì)算凈收益. 本研究選擇住宅建筑作為研究對象，因而選擇第1種計(jì)算途徑，其凈收益可通過建筑物產(chǎn)生的總收入例如租金扣除維護(hù)成本、管理費(fèi)用和稅費(fèi)等支出得到. 綠色建筑由于其能源的節(jié)約和耐久力的提高使得使用成本和修復(fù)費(fèi)用減少，從而增加凈收益. 建筑物的資本化率有多種方法估測，本研究選擇在安全利率的基礎(chǔ)上加風(fēng)險調(diào)整值得到. 安全利率一般可認(rèn)為是政府長期債券的利率或銀行1年期存款，風(fēng)險調(diào)整值可考慮房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險和變現(xiàn)風(fēng)險等因素綜合確定. 綠色建筑能夠降低與環(huán)境相關(guān)的稅費(fèi)、法規(guī)等風(fēng)險，并通過提高建筑物的服務(wù)壽命而降低折舊率、提高建筑物形象、減少市場風(fēng)險，因而綠色建筑的資本化率比一般建筑物低.

2體系構(gòu)建

2.1體系構(gòu)建基礎(chǔ)——CASBEE

CASBEE評估體系主要從建筑環(huán)境質(zhì)量和建筑環(huán)境荷載2個方面對建筑物的綠色度進(jìn)行評價. 評估結(jié)果由建筑環(huán)境效益(building environmental efficiency， BEE)決定，而BEE等于建筑物的環(huán)境質(zhì)量與性能Q(quality)與環(huán)境負(fù)荷L(load)的比值[7-8]，即

BEE=Q/L

(3)

CASBEE體系中Q與L具有關(guān)聯(lián)性，比如通過削減采、暖制冷所用能量來降低環(huán)境荷載L， 但這可能與房主忍受暑熱和寒冷相關(guān)，同時也降低了環(huán)境品質(zhì)Q[9]. 因此，為了對Q與L進(jìn)行綜合評價，CASBEE體系引入了環(huán)境效益，將Q和L的比值作為評價指標(biāo). 比值的高低更好地反映建筑環(huán)境評價結(jié)果. CASBEE同時通過BEE值將建筑環(huán)境劃分為5個等級，分別為優(yōu)秀(S)、非常好(A)、好(B)、比較差(B-)和差(C)[10].

2.2構(gòu)建過程

2.2.1CASBEE評價體系與房地產(chǎn)評估關(guān)系

CASBEE評價體系中的許多評估要素恰恰是決定房地產(chǎn)評估價格的重要因素. 在理論分析中，我們提出建筑物的價值通過其未來收益反映，即通過式(1)計(jì)算. 綠色建筑產(chǎn)生的凈收益與一般建筑相比有3個特點(diǎn)：① 增加租金收入；② 減少修復(fù)成本；③ 減少建筑能耗使用成本. 在資本化率上也有3個特點(diǎn)：① 降低折舊率；② 降低環(huán)境風(fēng)險；③ 提升形象[4]. 綠色建筑在Q上的體現(xiàn)為環(huán)境質(zhì)量的提升(Q1)和使用壽命的延長(Q2)；在L上的體現(xiàn)為能源的節(jié)約(LR1)；在BEE上的體現(xiàn)為建筑物的可持續(xù)性. 本研究發(fā)現(xiàn)式(1)與式(3)之間有許多聯(lián)系. 如提高建筑物的環(huán)境質(zhì)量能夠增加其租金；提高建筑物的耐久性能夠減少其修復(fù)成本和降低折舊率；建筑物的能源節(jié)約能夠減少其能耗使用成本和降低環(huán)境風(fēng)險. 另外，建筑物的可持續(xù)性能夠提升其形象.

表1說明了CASBEE評價項(xiàng)目與房地產(chǎn)估值因素的聯(lián)系. 從表1可以發(fā)現(xiàn)， Q1項(xiàng)目主要與總收入增加相關(guān)； Q2項(xiàng)目與成本的減少和環(huán)境風(fēng)險的降低

表1　CASBEE體系評價項(xiàng)目與房地產(chǎn)估值因素的聯(lián)系

相關(guān)；LR1則與成本的減少和環(huán)境風(fēng)險的降低相關(guān)；而外部環(huán)境項(xiàng)目和建筑環(huán)境效益則有助于建筑物形象的提升. 其中， Q和LR的取值來源是樣本建筑采用CASBEE評價體系的評價結(jié)果.

越來越多的消費(fèi)者存在綠色偏好，并愿為這種偏好支付額外的費(fèi)用. 房地產(chǎn)交易中，消費(fèi)者對環(huán)境服務(wù)的支付意愿，同樣是其商品價值的合理表達(dá)[11-14]. 為了進(jìn)一步分析 CASBEE體系評價項(xiàng)目與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系，本研究對128位市場的潛在消費(fèi)者和投資者進(jìn)行了有關(guān)綠色住宅建筑的問卷調(diào)查，結(jié)果顯示，在對綠色住宅CASBEE的評價項(xiàng)目方面，人們更加看重舒適、健康和安全的室內(nèi)環(huán)境，多樣的城市景觀和生態(tài)系統(tǒng)，能源與水的節(jié)約，而對住宅的使用壽命以及住宅對周邊環(huán)境的影響則重視不夠. 這說明人們在建筑方面的環(huán)保意識較低，更加關(guān)注與自己切身利益相關(guān)的收益價格. 而有關(guān)綠色住宅租金，首先假定綠色住宅通過能源節(jié)約等方式每月能夠減少5%租金的使用成本，在這樣的情況下，有47%的受訪者表示他們愿意多支付5%的租金，有8%的人表示愿意多支付6%～8%的租金，具體結(jié)果見圖1. 其中愿意多支付5%租金的人大多為本科或以上學(xué)歷且剛畢業(yè)不久的年輕人，他們有一定的住宅環(huán)境追求和環(huán)保意識，但鑒于經(jīng)濟(jì)能力有限僅愿意多支付5%的租金；而愿意多支付6%～8%的租金的人大多有一定的經(jīng)濟(jì)能力，他們更多考慮的是綠色建筑舒適、健康、安全的住宅環(huán)境. 該調(diào)查結(jié)果表明，大部分人愿意多支付的租金不低于減少的使用成本，同樣說明了綠色住宅建筑的租金在一定的范圍內(nèi)高于普通建筑市場是可行的.

圖1　租賃者愿意多付租金情況調(diào)查結(jié)果Fig.1　Survey results on the consumers’ willingness of paying extra rent

2.2.2CASBEE評價項(xiàng)目與綠色住宅租金的線性回歸分析

綠色住宅通過提高室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量和降低使用成本等方式提高住戶的滿意度，增加其價值. 隨著人們對健康和環(huán)保居住環(huán)境的追求，其市場需求也將有所擴(kuò)大. 通過查閱文獻(xiàn)可知，影響住宅價格的主要因素包括地段、面積和新舊[15]，本研究認(rèn)為需要將建筑物的環(huán)境效益這一因素納入其中.

為了驗(yàn)證環(huán)境效益對當(dāng)前住宅價格的影響，本研究調(diào)查了27處房地產(chǎn)CASBEE項(xiàng)目評價結(jié)果與購買者的意向支付租金，并運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析軟件SPSS對其進(jìn)行回歸分析. 考慮到地段、面積和新舊方面的因素對建筑租金的影響，選擇的27處房產(chǎn)地段條件相似，并且大都為建后1～3 a的建筑. 在建筑面積方面，將其分成4個標(biāo)準(zhǔn)，分別為“超大面積”、“大面積”、“中等”和“小面積”，然后在同樣的標(biāo)準(zhǔn)里進(jìn)行比較. SPSS回歸分析把CASBEE的主要項(xiàng)目作為解釋變量，其對租金的影響作為因變量，假設(shè)綠色住宅租金與CASBEE項(xiàng)目評價之間的模型為

Y=a+b×Q1+c×Q2+d×Q3+

e×LR1+f×LR2+g×LR3

(4)

其中， Y為綠色住宅租金平均倍數(shù)； Q1為室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量； Q2為使用壽命； Q3為城市景觀和生態(tài)系統(tǒng)；LR1為能源節(jié)約； LR2為資源節(jié)約； LR3為周邊環(huán)境； a為常數(shù)； b、c、d、e、f和g都為影響系數(shù). 通過SPSS分析可得Y=-5.282+0.646Q1+0.496Q3+0.554LR1. 其調(diào)整R2=0.766， P<0.05， 通過了顯著性檢驗(yàn). 在CASBEE的主要項(xiàng)目中， Q1、 Q3及LR1的P值分別為0.002、0.025和0.002，均小于0.05，通過了顯著性檢驗(yàn)，說明綠色住宅租金平均倍數(shù)與室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、城市景觀和生態(tài)系統(tǒng)、能源節(jié)約之間的線性關(guān)系顯著；而Q2、 LR2和LR3則由于P>0.05，沒有通過檢驗(yàn)，被排除掉，說明這3個項(xiàng)目對綠色住宅租金的影響不大.

2.2.3綠色住宅建筑收益法具體評估過程

建筑收益的增減、使用成本的增減以及資本化率的變化都應(yīng)在價值評估中體現(xiàn)出來. 在成本計(jì)算方面，與普通建筑評估相比，綠色住宅需增加其在能耗、能源節(jié)約方面計(jì)算的成本.

1) 綠色住宅能耗節(jié)約.綠色住宅一般通過3種方式來節(jié)約能耗. 一是建筑主體節(jié)能；二是常規(guī)能源系統(tǒng)的優(yōu)化利用節(jié)能；三是可再生能源的利用節(jié)能. 但3種方式的能耗節(jié)約主要表現(xiàn)在采暖系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、生活熱水系統(tǒng)和照明系統(tǒng)的使用上，都可體現(xiàn)或轉(zhuǎn)化為電能節(jié)約. 因而，評估時評估人員主要考察建筑的采暖系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、生活熱水系統(tǒng)和照明系統(tǒng)的能耗量[16-23]. 首先，對建筑主體和所使用的能源系統(tǒng)的工作性能參數(shù)進(jìn)行調(diào)查分析，再根據(jù)建筑的能耗模擬軟件計(jì)算出其單位時間、單位建筑面積的耗電量. 其次，計(jì)算其年使用時間. 不同氣候的地區(qū)，其年使用時間各不相同，如嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)與夏熱冬冷地區(qū)其全年供暖時間與全年空調(diào)時間就不一樣. 所以評估人員在進(jìn)行年使用時間計(jì)算時，要考慮當(dāng)?shù)鼐唧w情況以及系統(tǒng)設(shè)置等各方面參數(shù)的綜合確定. 再次，計(jì)算本地普通建筑的采暖系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、生活熱水系統(tǒng)和照明系統(tǒng)的單位時間單位建筑面積平均耗電量，可依據(jù)本地的慣常數(shù)據(jù). 最后，根據(jù)上述3個步驟所得的數(shù)據(jù)計(jì)算能耗節(jié)約成本.

2) 綠色住宅建筑水資源節(jié)約.住宅區(qū)的水環(huán)境是綠色住宅采取節(jié)能環(huán)保措施的重要方面. 為了有效利用水資源，通常會按照高質(zhì)高用、低質(zhì)低用的用水原則，充分利用自來水以外的水資源并對生活用水進(jìn)行二次利用. 評估人員在對綠色住宅建筑節(jié)水成本進(jìn)行計(jì)算時可根據(jù)該建筑物的節(jié)水率進(jìn)行計(jì)算. 節(jié)水率指的是節(jié)約自來水資源的量化指標(biāo)，其計(jì)算公式為：

節(jié)水率=(總用水量定額值-自來水用量設(shè)計(jì)值)/總用水量定額值×100%.

其中，總用水量定額值指按照定額標(biāo)準(zhǔn)估算的住宅用水總量；自來水用量設(shè)計(jì)值指住宅考慮節(jié)水方案后實(shí)際用水量總和. 總用水量定額值可參照國家標(biāo)準(zhǔn)用水定額和當(dāng)?shù)氐挠盟畼?biāo)準(zhǔn)估算得出. 自來水用量設(shè)計(jì)值可根據(jù)被評估綠色住宅建筑的設(shè)計(jì)用水情況、再生利用的污水量、收集利用的雨水量、所需市政供給的自來水量以及排出的污水量計(jì)算得出. 對于收集利用的雨水量的計(jì)算要考慮我國各地區(qū)水資源分布特點(diǎn)，因?yàn)椴煌牡貐^(qū)其降水量、蒸發(fā)量和滲透量各不相同，要具體分析確定. 對于再生利用的污水量可根據(jù)再生水利用率計(jì)算得出：

再生水利用率=再生水回用量/污水總量×100%.

其中，再生水回用量指處理后利用的再生水量；污水總量指生活污水排放量. 每個綠色住宅建筑的設(shè)計(jì)各不相同，所以評估時要具體分析. 在計(jì)算過程中有一些基本數(shù)值可根據(jù)節(jié)水設(shè)施的具體型號等因素進(jìn)行估測，當(dāng)然如果不能明確地估測，可通過資源成本削減的數(shù)據(jù)進(jìn)行整體了解，分析其趨勢來估測.

當(dāng)然，綠色住宅建筑的收益法使用還需要其他相關(guān)數(shù)據(jù)的計(jì)算，但與普通建筑收益法評估過程差異不大，在此不再贅述，其具體評估過程如下：

1)年房地產(chǎn)總收益=月租金×12.其中，月租金由一般房產(chǎn)的租金價格乘以Y值，并由評估人員根據(jù)房屋實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整得出待估房產(chǎn)價值；

2)年房地產(chǎn)總費(fèi)用=維修費(fèi)+能耗及資源節(jié)約成本+管理費(fèi)+出租房地產(chǎn)的稅率+保險費(fèi)+租金損失費(fèi)+租賃中介費(fèi)；

3)年房地產(chǎn)純收益=年房地產(chǎn)總收益-年房地產(chǎn)總費(fèi)用；

4)資本化率采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定，而待估房產(chǎn)能夠減少與環(huán)境相關(guān)的稅費(fèi)、法規(guī)等風(fēng)險，并通過提高建筑物的服務(wù)壽命而降低折舊率，甚至提高建筑物形象，減少市場風(fēng)險，因而比一般房產(chǎn)資本化率低；

5)收益年限根據(jù)國家政策和項(xiàng)目具體情況進(jìn)行估算；

6)通過收益法計(jì)算的價值，預(yù)估房產(chǎn)每年的凈收益，并通過其資本化率進(jìn)行折現(xiàn)得到其價值.

3案例分析

3.1項(xiàng)目概況

某項(xiàng)目是全國綠色生態(tài)住宅示范項(xiàng)目，建設(shè)內(nèi)容包括住宅、商場和娛樂等配套設(shè)施. 項(xiàng)目所處地段擁有各種餐飲、健身和學(xué)校等良好的配套資源，交通便利，環(huán)境優(yōu)美. 該項(xiàng)目已于2009年12月建成. 該項(xiàng)目總建筑面積為56.33萬m2，其中地上部分45.10萬m2，地下部分12.23萬m2；住宅建筑面積45.57萬m2；配套公建面積1.83萬m2；非配套公建面積7.64萬m2；地下車庫面積8.29萬m2；居住2 370戶；容積率3.88；綠地率35%；停車位3 067個.

該項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了認(rèn)真研究和評估，提出符合生態(tài)要求的優(yōu)化設(shè)計(jì)方案. 在環(huán)境質(zhì)量方面，該項(xiàng)目十分關(guān)注所建設(shè)施不對周圍的自然環(huán)境造成破壞，同時注重在小區(qū)內(nèi)部營造綠色環(huán)境，因而在綠化設(shè)計(jì)中大量選擇了適合本地生長、易于存活的樹種. 項(xiàng)目用地周圍沒有工業(yè)產(chǎn)業(yè)等污染源，空氣與水質(zhì)量較好. 小區(qū)內(nèi)部則有污水處理設(shè)施及垃圾收集站，對生活污水和垃圾進(jìn)行了治理和控制，既節(jié)約用水，又避免了污染.

在能源節(jié)約方面，該項(xiàng)目建筑的實(shí)際維護(hù)結(jié)構(gòu)的熱功性能設(shè)置滿足國家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》中的相關(guān)要求，并且對常規(guī)能源系統(tǒng)進(jìn)行了優(yōu)化利用，如在照明系統(tǒng)方面，設(shè)計(jì)時充分考慮自然采光，樓梯間等照明系統(tǒng)采用聲控、定時開啟等措施，公共區(qū)域的照明系統(tǒng)采用節(jié)能燈等節(jié)能措施.

3.2收益法評估過程

該項(xiàng)目通過規(guī)劃設(shè)計(jì)等一系列措施提升了建筑環(huán)境質(zhì)量，減少了環(huán)境荷載，達(dá)到了CASBEE評價體系4星級的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn). 項(xiàng)目的具體評價結(jié)果為BEE=2.4， Q1=4.4， Q2=3.3， Q3=4.0，LR1=3.5，LR2=3.9，LR3=4.0. 由式(4)，可得Y=1.483 2. 在計(jì)算房屋的月租金時，根據(jù)對周圍普通房產(chǎn)的租賃市場調(diào)查，租金水平一般為30～65元/m2，乘以Y值，再由評估人員根據(jù)房屋實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整得出待估房產(chǎn)價格為32元/m2.

在計(jì)算能耗、能源使用費(fèi)用時，采用某建筑能耗模擬軟件對建筑能耗進(jìn)行計(jì)算. 首先，根據(jù)待估建筑物和參照建筑物的具體情況和當(dāng)?shù)亟ㄖ?biāo)準(zhǔn)、氣候條件等，對模擬軟件中的項(xiàng)目如外墻、屋頂、樓板、窗戶、空調(diào)作息和能效比等參數(shù)進(jìn)行設(shè)定，計(jì)算出待估建筑采暖、空調(diào)、熱水供應(yīng)、照明系統(tǒng)的年耗電量，再乘以當(dāng)?shù)氐碾妰r，計(jì)算出其能耗成本，并與參照建筑的能耗成本進(jìn)行對比. 在水資源使用方面，待估綠色建筑通過對廢水、再生水、雨水的處理再利用來滿足公共清潔、綠化等要求，節(jié)水率達(dá)到10%，年均用水量5.58 t/m2,與參照建筑物的年均用水量進(jìn)行對比可得其能源使用費(fèi)用. 其他數(shù)據(jù)可按照上述計(jì)算原則進(jìn)行，具體計(jì)算結(jié)果如表2.

表2　收益法評估過程

4結(jié)論

1) CASBEE評價項(xiàng)目包含環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境荷載兩方面，這與房地產(chǎn)估價因素租金收益和成本支出恰好對應(yīng)，為建立基于CASBEE評價體系的評估方法提供了可能. 本研究通過CASBEE評價項(xiàng)目與建筑物租金的線性回歸，得出CASBEE評價結(jié)果與租金的量化模型，將建筑的綠色性能轉(zhuǎn)化為市場價值，便于使用收益法對其進(jìn)行評估. 在對綠色建筑進(jìn)行估價時，評估人員除了需按照一般房產(chǎn)的評估程序外，還需調(diào)查綠色建筑采用的節(jié)能環(huán)保技術(shù)所降低的能源、能耗使用等方面成本. 但是隨著節(jié)能環(huán)保技術(shù)的日新月異、種類繁多，對其能源、能耗的計(jì)算也將成為評估的難點(diǎn)與重點(diǎn).

2)中國房地產(chǎn)市場中存在著嚴(yán)重的房屋綠色度與房屋價格背離的現(xiàn)象，是開發(fā)商對于綠色建造技術(shù)熱情不高最直接原因. 而中國相繼出臺的各種綠色建筑評價體系主要是針對建筑的綠色程度進(jìn)行評價與認(rèn)證，其評價結(jié)果還無法直接體現(xiàn)其市場價值，并不能有效解決上述問題. 本研究首次對綠色建筑物的綠色性能評價體系與房地產(chǎn)價值評估體系結(jié)合起來，對綠色建筑物的市場價值進(jìn)行研究. 這對綠色建筑今后的市場流通和發(fā)展具有一定的促進(jìn)意義.

3)綠色建筑的大力發(fā)展，離不開政府和市場的支持. 在政府支持方面，除了對綠色建筑進(jìn)行政策扶持和稅收優(yōu)惠之外，還需從政府、行業(yè)和地區(qū)層面對國內(nèi)的綠色建筑相關(guān)的基礎(chǔ)信息建立材料、工藝、施工方法等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫. 綠色建筑市場價值評估離不開大量的基礎(chǔ)技術(shù)數(shù)據(jù)和現(xiàn)實(shí)中成功的交易案例. 國家在大力通過行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)控綠色技術(shù)使用的同時，應(yīng)該推動綠色建筑市場信息的公開從而提高市場評估信息的有效性.

引文：熊峰，藺玥，涂淑琪.基于CASBEE的綠色建筑市場價值評估[J]. 深圳大學(xué)學(xué)報(bào)理工版，2016，33(2)：194-201.

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【中文責(zé)編：坪梓；英文責(zé)編：之聿】

Value assessment of green buildings based on CASBEE

Xiong Feng?, Lin Yue, and Tu Shuqi

School of Business Administration, Zhongnan University of Economics and Law,Wuhan 430073, Hubei Province, P.R.China

Abstract：We use the income approach combined with the CASBEE (comprehensive assessment system for building environmental efficiency) to study building values based on life-cycle benefits. The result shows that, with the improvement of people’s living standards, the value of green building will be recognized by more and more consumers in the real estate market. Considering the overall benefits of the use of green technology is favorable to restoring the impact of the green technology on building benefits and, thereby, increases the effectiveness of value assessment of green buildings.

Key words：green building; comprehensive assessment system for building environmental efficiency; city scape; the income approach; building value assessment; building environmental efficiency

作者簡介：熊峰(1975—)，男，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)副教授．E-mail: xiongfeng@znufe.edu.cn

基金項(xiàng)目：國家科技支撐計(jì)劃資助項(xiàng)目(2013BAJ10B06)

中圖分類號：TU 985

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

doi：10.3724/SP.J.1249.2016.02194

Received：2015-10-27；Accepted：2016-02-21

Foundation：National Science and Technology Support Program of China(2013BAJ10B06)

? Corresponding author：Associate professor Xiong Feng．E-mail: xiongfeng@znufe.edu.cn

Citation：Xiong Feng, Lin Yue, Tu Shuqi. Value assessment of green buildings based on CASBEE[J]. Journal of Shenzhen University Science and Engineering, 2016, 33(2): 194-201.(in Chinese)

【土木建筑工程 / Architecture and Civil Engineering】