毛希曼　浙江理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

?

杭州市房地產(chǎn)周期波動(dòng)規(guī)律的實(shí)證研究

毛希曼浙江理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

摘要：房地產(chǎn)周期是研究房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)周期不同于簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)周期波動(dòng)，杭州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直備受矚目，杭州市老城區(qū)是杭州市房地產(chǎn)的典型代表，通過(guò)對(duì)杭州市老成區(qū)房地產(chǎn)周期的研究可以為后續(xù)區(qū)域的發(fā)展提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)周期合成指數(shù)主成分分析法

一、研究背景

杭州市的房地產(chǎn)業(yè)在業(yè)內(nèi)一直是備受矚目，2013年杭州市生產(chǎn)總值6639.86億元（不含蕭山、余杭區(qū)），為上年的107.8%，而其中房地產(chǎn)業(yè)占到498.81億元，在第三產(chǎn)業(yè)中僅次于金融業(yè)和軟件信息行業(yè)，如何面對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展也成為各方關(guān)心的重要問(wèn)題。

二、國(guó)內(nèi)外研究概況

美國(guó)學(xué)者 Burns(1935)發(fā)現(xiàn)美國(guó)房地產(chǎn)建筑(construction)的長(zhǎng)周期，這個(gè)是房地產(chǎn)周期研究的起源。Brown（1984）搜集統(tǒng)計(jì)了1968-1983 年美國(guó)單家庭住宅的銷售情況，他表明其研究當(dāng)忽略了環(huán)境氣候的季節(jié)性影響與線性趨勢(shì)影響后，房地產(chǎn)周期仍然存在規(guī)律性波動(dòng)，與經(jīng)濟(jì)周期呈正相關(guān)性。Harwood（1997）認(rèn)為房地產(chǎn)周期的波動(dòng)影響因素不僅僅是其內(nèi)部因素，主要還受到外部因素的沖擊。

國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)周期的研究主要始于 20 世紀(jì) 90 年代。南開(kāi)大學(xué)薛敬孝（1987）集中研究了房地產(chǎn)建筑周期，從經(jīng)濟(jì)周期的角度具體化到房地產(chǎn)建筑行業(yè)中來(lái)，這是我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)周期研究的起始。

何國(guó)釗、曹振良、李晟等（1996）選用 8 項(xiàng)指標(biāo)，由分析單個(gè)指標(biāo)的周期波動(dòng)規(guī)律，再進(jìn)行擴(kuò)散指數(shù)的運(yùn)算，用實(shí)證的方法研究房地產(chǎn)周期波動(dòng)。譚剛（2001）建立在經(jīng)濟(jì)周期理論的基礎(chǔ)上，主要分析了深圳市房地產(chǎn)周期波動(dòng)的規(guī)律，分別描述了這6大類指標(biāo)對(duì)于深圳市的房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響，并將結(jié)果與宏觀經(jīng)濟(jì)周期以及全國(guó)房地產(chǎn)周期做了類比，得出影響深圳市房地產(chǎn)周期波動(dòng)的因素。

張坤生，朱逸寒，熊竣熙，趙冬梅等人在文章中首先描述了我國(guó)房地產(chǎn)周期存在的客觀性，并且研究房地產(chǎn)周期帶來(lái)的價(jià)值不可忽視，文章選擇1995—2010年的指標(biāo)有24個(gè)，用主成分分析法提取 9個(gè)主成分因素，這樣確立綜合指數(shù)，再利用聚類分析，把我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)分為三個(gè)階段。

三、杭州市發(fā)展現(xiàn)狀

杭州市是浙江省的政治、經(jīng)濟(jì)與文化中心，宏觀環(huán)境很大程度上影響到杭州市的發(fā)展，2013年杭州市常住人口達(dá)到884.4萬(wàn)人，比1990年增加了300萬(wàn)人口，全市生產(chǎn)總值從1990年的189.62億元2013年達(dá)到了8343.52億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從1990年的1985元，2013年已經(jīng)達(dá)到39310元，1990年的社會(huì)固定資產(chǎn)投資額為17.08億元，其中房地產(chǎn)投資額只占到其中的7.5%，2000年，社會(huì)固定資產(chǎn)投資為300.96億元，房地產(chǎn)投資占到了24.52%，而到了2013年，社會(huì)固定資產(chǎn)投資額為2041.01億元，房地產(chǎn)投資額達(dá)到了1085.22億元，占到了53.17%，2014年，開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工施工均創(chuàng)歷史新高，竣工反彈明顯，可以看出杭州市經(jīng)濟(jì)在持續(xù)發(fā)展，與此同時(shí)，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。

四、測(cè)度方法

本文中利用的合成指數(shù)的方法是主成分分析法，主成分分析也稱為主分量分析，其基本思想是通過(guò)降維，將多個(gè)指標(biāo)綜合為少數(shù)幾個(gè)指標(biāo)。

1.檢驗(yàn)

KMO樣本測(cè)度和巴特萊特球體檢驗(yàn)：檢測(cè)結(jié)果顯示KMO在0.677，大于0.5，巴特萊特球體檢驗(yàn)結(jié)果顯著，所以可以進(jìn)行下一步。

2.對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行主成分分析得到因子的特征根、方差貢獻(xiàn)率及累計(jì)的方差貢獻(xiàn)率，結(jié)果顯示，各變量提取的成分都較高，而成為主成分滿足兩個(gè)條件，其一是特征值大于1，其二是累計(jì)方差貢獻(xiàn)率大于80%，最終提取主成分Y1，Y2，Y3。

3.選擇主成分后根據(jù)因子載荷系數(shù)aij與主成分系數(shù)uij之間的關(guān)系利用主成分系數(shù)表求取因子載荷系數(shù)。從而可以得出主成分表達(dá)式：

合成指標(biāo)CI為各主成分的加權(quán)平均值，權(quán)數(shù)為各因子方差貢獻(xiàn)率，表達(dá)式為：

基于主成分分析，式中最明顯的部分是Y2的前五項(xiàng)為負(fù)數(shù)，反映了對(duì)固定資產(chǎn)投資影響較大的風(fēng)險(xiǎn)因素，需要在以后投資當(dāng)中注意，在房地產(chǎn)投資中主要注意商品房銷售面積帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，分析合成指數(shù)可以得到，杭州市房地產(chǎn)是明顯存在周期性波動(dòng)的，這種波動(dòng)是不對(duì)稱的，在90年代前期，我國(guó)發(fā)展計(jì)劃經(jīng)濟(jì)仍然發(fā)揮重要作用，波動(dòng)不明顯，而在90年之后杭州市房地產(chǎn)的波動(dòng)頻繁，交替出現(xiàn)波峰與波谷，2000左右出現(xiàn)了一時(shí)的杭州現(xiàn)象，2008年的金融危機(jī)全國(guó)房地產(chǎn)不景氣，杭州也不可幸免，而在2009年回升迅速，又于2011年下跌之后慢慢回暖，2013年進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)期。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉學(xué)成. 國(guó)外房地產(chǎn)周期研究綜述[J].中國(guó)房地產(chǎn),2001（5）

[2]任棟梁. 房地產(chǎn)周期理論與實(shí)證研究[D].浙江工業(yè)大學(xué)碩士論文,2000

[3]邱兆祥.王濤.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期劃分研究（1950-2008 年）[J].經(jīng)濟(jì)研究參考,2009（71）

[4]周春宇.我國(guó)房地產(chǎn)周期性實(shí)證研究[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì),2010（5）

[5]章晨.基于馬爾科夫鏈的股票價(jià)格漲跌幅的預(yù)測(cè)[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2010 （11）

[6]譚剛.房地產(chǎn)周期沖擊——傳導(dǎo)模型及其主要因素分析.建筑經(jīng)濟(jì).2002(6、7)

[7]劉學(xué)成.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)周期研究綜述.中國(guó)房地產(chǎn).2001(5)