夏汀

3月25日，上海、深圳、武漢、南京等大中城市相繼出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政，內(nèi)容主要包括提高首付比例、提高非本市戶籍居民購(gòu)房門(mén)檻等。

今年以來(lái)，一線城市和個(gè)別二線城市房?jī)r(jià)快速上漲，引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注。多個(gè)城市同一天出臺(tái)樓市相關(guān)政策意味著什么？將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？

與此同時(shí)，在“營(yíng)改增”“降低首套房首付比例”等政策的支持下，三四線城市的“去庫(kù)存”大戲仍在上演。

多地同時(shí)出臺(tái)新政

上海此次調(diào)控被外界稱之為“史上最嚴(yán)”，將非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)稅或社保年限由滿2年延長(zhǎng)到滿5年；二套普通及非普通住房首付則調(diào)至不低于五成和七成。

相比起來(lái)，深圳的新政則稍顯溫和，將非深圳戶籍人口購(gòu)房社保年限由1年提高到3年，同時(shí)，二套房首付提高到四成。當(dāng)日，北京市住建委官方網(wǎng)站刊登消息稱，北京市開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專項(xiàng)檢查，120家中介門(mén)店已接受檢查。

此外，二線城市南京和武漢也加入了調(diào)控城市行列。也是同一天里，央行南京分行與銀監(jiān)會(huì)江蘇監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布通知，嚴(yán)格禁止“首付貸”或“零首付”，防止“首付分期”等行為；武漢發(fā)布公積金貸款新政，職工家庭購(gòu)買(mǎi)首套房申請(qǐng)公積金貸款最高額度由過(guò)去的60萬(wàn)元下調(diào)為50萬(wàn)元。

滬深兩大一線城市相繼收緊樓市調(diào)控政策，這與近期全國(guó)大中城市的樓市出現(xiàn)“過(guò)熱”跡象有直接關(guān)系。

最近，打算換套“學(xué)區(qū)房”的北京居民周瓊表示“深受刺激”：“半年前5萬(wàn)多一平方米的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在報(bào)價(jià)已經(jīng)8萬(wàn)多了?！敝墉偟耐瑢W(xué)，在上海工作的張艷艷暫時(shí)沒(méi)有買(mǎi)房打算，可也表示“深受刺激”：“前段時(shí)間，同事朋友都在議論房?jī)r(jià)上漲，聽(tīng)得我心里發(fā)慌——是不是再?zèng)]機(jī)會(huì)換大房子了？前兩天，政府出臺(tái)調(diào)控措施，我又心慌了，房?jī)r(jià)不會(huì)大跌吧？”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年2月份，一線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)不同程度的上漲，同比漲幅最高的是深圳，達(dá)到56.9%，上海的漲幅達(dá)到20.6%，北京是12.9%，作為二線城市的南京和武漢也有13.3%和6.2%的漲幅。一些城市二手房?jī)r(jià)格上漲甚至比新房更厲害。2月份。北上廣深二手房?jī)r(jià)格同比分別上漲27.7%、20.3%、14.7%和54.2%，合肥以13.2%的漲幅緊隨其后。

值得關(guān)注的是，投機(jī)性購(gòu)房行為對(duì)此輪樓市上漲起到了重要的作用。以深圳為例，2015年深圳投資性需求最高占到25%。

觀望情緒發(fā)酵

盡管新政的威力仍有待市場(chǎng)驗(yàn)證，但市場(chǎng)觀望情緒已經(jīng)開(kāi)始發(fā)酵，并在成交面上有所體現(xiàn)。從上海、深圳近幾日的成交情況來(lái)看，均出現(xiàn)了不同程度的“量縮”；二手房方面，不少業(yè)主報(bào)價(jià)開(kāi)始下調(diào)。

實(shí)際上，隨著3月初深圳不斷釋放調(diào)控的信號(hào)，市場(chǎng)就已被濃厚的觀望情緒所包圍。深圳規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，3月21日至3月27日一手住宅成交776套，成交面積為約8.37萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了近14個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連跌三周。深圳中原地產(chǎn)分析稱，如果排除非市場(chǎng)因素導(dǎo)致的成交量低迷外，776套的成交水平已經(jīng)達(dá)到了2014年9月以來(lái)的新低。

供給側(cè)方面，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的速度也趨向緩慢。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，3月份以來(lái)，入市的新房只有1070套，甚至不及春節(jié)前推售量的三分之一；每個(gè)項(xiàng)目的平均推售套數(shù)不到100套。3月全市僅有一個(gè)項(xiàng)目取得銷售許可證，數(shù)量?jī)H為221套。

深圳中原研究院王飛指出，目前開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的銷售率不佳，春節(jié)后五成銷售率很常見(jiàn)，對(duì)比此前八成甚至日光的銷售情況，可以看出現(xiàn)階段市場(chǎng)觀望情緒濃厚，而且客戶入市的積極性明顯減弱。

上海多家中介機(jī)構(gòu)表示，新政的落地影響了市場(chǎng)的信心，客流量也迅速銳減，部分業(yè)主也主動(dòng)下調(diào)報(bào)價(jià)。上海中原地產(chǎn)外高橋分行經(jīng)理表示，新政后的周末（3月26日-27日）來(lái)客量比平時(shí)大幅下降六成。

中原地產(chǎn)上海控江分行經(jīng)理稱，目前房東雖然對(duì)價(jià)格還是比較堅(jiān)持，但底氣沒(méi)有之前那么足了，并且掛牌量比平時(shí)周末減少約兩成。買(mǎi)家方面，由于限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)提高，至少三成客戶受影響而不能購(gòu)房。并且由于風(fēng)向轉(zhuǎn)變，買(mǎi)家也不像之前那么急切，而是以看看市場(chǎng)行情為主。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析稱，隨著客流量的大幅下挫，轉(zhuǎn)化為成交的基礎(chǔ)不如此前穩(wěn)固。目前看來(lái)觀望情緒有所抬頭，“羊群效應(yīng)”將會(huì)擴(kuò)大，未來(lái)幾周成交逐步下滑的格局已基本確立。

易居中國(guó)聯(lián)席總裁丁祖昱稱，雖然距離新政出臺(tái)才短短的三四天，但來(lái)的已經(jīng)不是“寒潮”了，和之前相比堪稱“急凍”。

由于新政出臺(tái)突然，尤其是上海沒(méi)有緩沖期，造成的直接影響就是出現(xiàn)了很多的退房和違約爭(zhēng)議，二手房市場(chǎng)則出現(xiàn)了拋盤(pán)、降價(jià)。

上海在新政落地之前成交暴增。上海中原的數(shù)據(jù)顯示，3月14日至3月20日，上海新房市場(chǎng)供應(yīng)達(dá)到19萬(wàn)平方米，為今年以來(lái)的最高值。3月24日更是達(dá)到了21.42萬(wàn)平方米的高點(diǎn)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，出現(xiàn)這種情況的原因是由于房企為規(guī)避政策影響，拼命跑量搶客戶所造成的。“但成交的數(shù)據(jù)尤其是周末開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目存在交易的水分，后期存在退房的風(fēng)險(xiǎn)。”

新政出臺(tái)后，一大波退房正在襲來(lái)?？硕鸬臄?shù)據(jù)指出，3月26日和27日上海的成交量分別降至5.92萬(wàn)平方米和4.15萬(wàn)平方米。與周四的高點(diǎn)相比分別下降了72%和81%。另一組數(shù)據(jù)也顯示已有部分客戶退房。3月25日上海網(wǎng)簽25.25萬(wàn)平方米，但實(shí)際登記備案為17.8萬(wàn)平方米，退掉了30%。

易居中國(guó)聯(lián)席總裁丁祖昱指出，考慮到很多客戶資格從25日開(kāi)始就被限制，還有部分是因?yàn)橘J款的問(wèn)題會(huì)退房，所以短期內(nèi)退房的數(shù)量還會(huì)繼續(xù)攀升；不僅如此，之前交易的大量二手房也面臨著違約的風(fēng)險(xiǎn)。

退房增多之外，在滬深兩地的二手房市場(chǎng)中，降價(jià)賣房的房東增多，相反買(mǎi)家觀望情緒有所抬頭。

深圳中原的數(shù)據(jù)顯示，新政后的第一個(gè)周末二手住宅共成交3602套，環(huán)比下降6.25%，有近兩成業(yè)主繼續(xù)下調(diào)報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)指數(shù)降至38.14%。

中原地產(chǎn)分析稱，受調(diào)控政策的影響，不少通過(guò)首付貸、“眾籌買(mǎi)房”的短炒客都有意迅速拋盤(pán)，全市各片區(qū)業(yè)主的放盤(pán)價(jià)格也出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。

分類調(diào)控路線漸明

此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個(gè)特點(diǎn)，是各地根據(jù)實(shí)際情況主動(dòng)作為、因城施策。事實(shí)上，“分地施策”的調(diào)控樓市思路早已有了政策鋪墊。在今年的政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理就提出要因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存，即對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)“發(fā)燒”的重點(diǎn)城市加強(qiáng)限購(gòu)措施，同時(shí)幫助三四線城市疏解庫(kù)存壓力。

不久前頒布的房地產(chǎn)交易契稅新政中，也明確北上廣深這四個(gè)一線城市不執(zhí)行第二條政策，即有助于去庫(kù)存、利好90平方米以上購(gòu)房居民的免征營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠，開(kāi)啟分類去庫(kù)存序幕。滬深收緊樓市限購(gòu)，以及近期福建等多地加大去庫(kù)存力度，這些都體現(xiàn)了當(dāng)前樓市調(diào)控“分地施策”的特點(diǎn)，也有望在各地的樓市調(diào)控中繼續(xù)得到運(yùn)用。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化更加明顯。在一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)快速上漲的同時(shí)，一些城市的房?jī)r(jià)還在下降，部分城市去庫(kù)存壓力將長(zhǎng)期存在?！耙虼耍磥?lái)政策方向?qū)⒉辉偈菃蜗驅(qū)捤?，而是變?yōu)殡p向‘托底‘蓋帽。部分房?jī)r(jià)快速上漲的城市會(huì)出臺(tái)約束性政策，但力度不會(huì)太大。而庫(kù)存壓力較大的城市，房地產(chǎn)調(diào)控仍將以去庫(kù)存為主?！?/p>

此外，房?jī)r(jià)上漲較快的各個(gè)城市也有所差別。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉解釋：“比如深圳、上海、北京房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，主要是土地資源短缺導(dǎo)致的住房供給不足。而合肥等城市房?jī)r(jià)上漲較快，主要是近年來(lái)承接了較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移、市場(chǎng)需求短期內(nèi)增加較快導(dǎo)致的。”

因此，上海、深圳、南京、北京、武漢等地雖然在同一天公布了房地產(chǎn)相關(guān)政策措施，但著力點(diǎn)不盡相同?！氨热缥錆h調(diào)低公積金貸款最高額度，更像是針對(duì)當(dāng)?shù)毓e金使用情況進(jìn)行的及時(shí)調(diào)整。畢竟武漢的房地產(chǎn)供給相對(duì)充足，面臨的形勢(shì)、問(wèn)題和滬深不太一樣?！睆埓髠フf(shuō)。

“中央沒(méi)有具體的政策出臺(tái)，而是各地從自身情況出發(fā)主動(dòng)作為，這也許意味著我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)進(jìn)入‘中央統(tǒng)一目標(biāo)、分類指導(dǎo)，地方因城施策、主動(dòng)作為的新階段了。”劉洪玉說(shuō)，“以前我們談?wù)摲康禺a(chǎn)走勢(shì)也好，討論房地產(chǎn)調(diào)控措施也好，經(jīng)常會(huì)用到一二三四線城市的說(shuō)法。如今，同是三、四線城市，情況也會(huì)有所不同?！北热绺鶕?jù)監(jiān)測(cè)，2月份三線城市中的中山、南充房?jī)r(jià)漲幅較大，贛州、煙臺(tái)房?jī)r(jià)跌幅較大。因此，對(duì)三、四線城市也不能“一刀切”，每個(gè)具體的三、四線城市也要因城施策。

三四線城市加緊“去庫(kù)存”

就在一些城市忙著為過(guò)熱的樓市“降溫”的同時(shí)，另一些城市的樓市仍在“去庫(kù)存”的路上艱難前行。中國(guó)社科院數(shù)據(jù)顯示，2015年商品住房總庫(kù)存預(yù)計(jì)達(dá)39.96億平方米，現(xiàn)房待售面積4.26億平方米，如果想完全消化，需要23個(gè)月。民生證券研究院的研究表明，從結(jié)構(gòu)上看，2015年年底一、二、三線城市庫(kù)銷比分別為8.15、10.23和25.58，三線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)剩問(wèn)題最為嚴(yán)重。

在這樣的背景下，去庫(kù)存被擺在了至關(guān)重要的位置。在2015年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，化解房地產(chǎn)庫(kù)存被列為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一，會(huì)議指出，“要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。這一系列政策的落地，對(duì)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了積極作用。

最新利好消息是“營(yíng)改增”。5月1日起，“營(yíng)改增”試點(diǎn)全面推開(kāi)，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等納入試點(diǎn)范圍。按照最新公布的營(yíng)改增執(zhí)行細(xì)則，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。雖然較之前5%的營(yíng)業(yè)稅相比稅率有所提高，但此次細(xì)則將土地成本、建安成本等納入抵扣項(xiàng)，因此實(shí)際應(yīng)納稅額較營(yíng)業(yè)稅大幅下降，房企實(shí)際稅負(fù)未必增加。

分析稱，營(yíng)改增后將有利于三四線城市低利潤(rùn)房企減負(fù)，給當(dāng)?shù)厝?kù)存提供更大的降價(jià)空間。此外，將不動(dòng)產(chǎn)投資被納入抵扣，會(huì)鼓勵(lì)企業(yè)投資、購(gòu)入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)商用物業(yè)市場(chǎng)是一大利好。