肖良生

目前，大部分城市存量房交易采用評估價作為計稅的稅基，很大程度上防止了“陰陽合同”現(xiàn)象。在很多城市，因為房地產(chǎn)相關稅費在交易環(huán)節(jié)收取，業(yè)主只有在房地產(chǎn)進行交易的時候，才會涉及到爭議處理環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)稅基爭議與交易密切相關，所以，爭議處理隨著市場的波動呈正相關態(tài)勢；在房地產(chǎn)市場處于賣方市場的時候，業(yè)主比較強勢，經(jīng)常把房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)各種稅費轉嫁給買方。當房地產(chǎn)處于買房市場時，買方比較強勢，則房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)各種稅費不易轉嫁。

未來，房地產(chǎn)稅成為業(yè)主每年都要繳納的稅種，如果該房產(chǎn)只是業(yè)主自住，那么房地產(chǎn)稅是不能轉嫁的。當然，如果業(yè)主的房地產(chǎn)用于租賃或其他經(jīng)營用途，則其可能將房地產(chǎn)稅轉嫁給租客或其他消費者。不管能否轉嫁，與以往相比，事實上都增加了業(yè)主的稅負。正因為如此，業(yè)主更加重視房地產(chǎn)稅基的公平性和準確性，在此背景下，房地產(chǎn)稅的爭議處理將會呈現(xiàn)高頻化和常態(tài)化。

2015年10月1日起，重慶市開征個人住房的房產(chǎn)稅，對象是獨棟商品住宅或建面單價超過13192元的住房，以及在此間無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。重慶開征房地產(chǎn)稅，具有一定的示范意義。不久的將來，將會有更多的城市步重慶后塵開征房地產(chǎn)稅。這樣，房地產(chǎn)稅基爭議處理將要面臨空前的壓力和挑戰(zhàn)，為此，需要建立房地產(chǎn)稅基爭議處理常設機構以應對新形勢和新局面。爭議處理機構應該覆蓋評估層面、專家調解層面、征管層面和訴訟層面，以科學、專業(yè)、合理、平等的方式來處理房地產(chǎn)稅基爭議。

一、評估層面

在房地產(chǎn)稅基爭議處理的機構中，評估層面的機構側重于評估技術上的解釋與復核工作。一方面是給房地產(chǎn)納稅人給予技術上的解釋，回復各種咨詢，提供各種幫助；另一方面，對于提出復核申請的房地產(chǎn)納稅人，派出專業(yè)技術人員，對其提出異議的物業(yè)進行復核，以糾正可能存在的評估缺陷。

1.咨詢與解釋

首先在人員配置方面，咨詢與解釋工作因為是接觸業(yè)主的第一線，所以，需要有建筑、估價、法律、傳媒、稅收等綜合性知識的人才，以便達到優(yōu)質的溝通效果。房地產(chǎn)的納稅人圍繞著房地產(chǎn)所提出的問題豐富多樣，有提問評估技術的，有提問稅率標準的，有提問法律問題的，有提問建筑形態(tài)等問題的，這樣，咨詢人在負責解答時，需要從多方面進行知識儲備，并對各種問題了然于胸，確保問答的滿意度。

其次，行為規(guī)范。在窗口咨詢中，因為是面對面的溝通，所以咨詢人員要著裝整潔，和顏悅色，表達流暢；在電話咨詢中，盡管不是面對面溝通，但從電話的語氣、語調、語速，仍然是咨詢人員形象的表征，需要從嚴要求；在郵件、留言、QQ咨詢中，措辭要嚴謹、條理、簡潔、清晰，使問題解決高效明了。

再次，其他技術的支持。多應用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維解決問題，廣泛使用新媒體技術、移動互聯(lián)網(wǎng)技術、三維GIS技術、綜合信息平臺等，多渠道解決房地產(chǎn)稅基爭議問題。

最后，要將持續(xù)進行學習常態(tài)化。因為知道更新越來越快，各種新問題、新知識、新概念層出不窮，爭議處理專員的繼續(xù)教育要常抓不懈，要堅持不斷學習，使繼續(xù)教育常態(tài)化。

2.價格復核

納稅人如果就房地產(chǎn)稅基向評估機構提出爭議，評估機構受理后，要安排專業(yè)評估技術人員進行復核。價格復核涉及到現(xiàn)場查勘、信息采集、數(shù)據(jù)校正、模型調整、報告撰寫、呈批報告、數(shù)據(jù)上傳等復雜而繁瑣的工作，需要配備足夠的專業(yè)評估技術人員。

綜上所述，房地產(chǎn)稅基爭議處理在評估層面，至少要保證足額配備注冊房地產(chǎn)評估師、IT技術人才、法律人才、傳播專業(yè)人才和其他輔助性人才。

二、專家調解層面

專家調解層面主要是負責房地產(chǎn)稅基爭議調解。專家所進行的爭議調解不同于法院的庭前調解，專家所開展的調解是民事調解，而法院所進行的庭前調解是行政調解。在民事調解中，爭議雙方共同信任房地產(chǎn)評估專家委員會，由房地產(chǎn)評估專家委員會組織專家進行中立調解。

建立專門的房地產(chǎn)稅基爭議調解室。爭議調解要在嚴肅的場地空間進行，爭議雙方以平等的身份參加調解。而負責調解的專家要秉持公平、公正的立場，主持調解工作程序進展。爭議調解室要配備相關的設備，提供良好的調解條件。

要規(guī)范流程，嚴格紀律。要對整個調解過程以記錄表形式進行記錄，并明確調解結果，經(jīng)雙方簽字后再確認。評估專家要堅持流程公正，讓雙方充分闡述理由。嚴禁任何偏袒，注意廉潔調解。

遴選評估專家，建立專家委員會，形成專家?guī)?。從專業(yè)的房地產(chǎn)估價師中間，遴選出作風正派，工作嚴謹，為人正直的資深估價師組成專家委員會。由秘書處根據(jù)爭議提起的具體情況，推薦1-2名調解人。同時，要堅持回避制，如果當事人提出要回避的名單，則秘書處要審核申請，如無特別原因，應該尊重申請人的要求，同意回避相關人。

三、征管層面

征管層面是房地產(chǎn)稅基爭議進入行政復議環(huán)節(jié)后，由納稅人提起爭議的法律相對人。征管層面應該設立專門的機構，或者至少配備足額的人員來應對房地產(chǎn)納稅人提起的爭議。確定房地產(chǎn)稅基的是地方稅務局，房地產(chǎn)納稅人向地方稅務局的上級主管部門提出行政復議。

地方稅務局的上級主管部門接受房地產(chǎn)納稅人的行政復議申請。作為被申請人，地方稅務局負責房地產(chǎn)稅基爭議處理的機構或專職人員要持續(xù)跟進。作為行政復議的法律相對人，地方稅務局的上級部門應該負責客觀、準確解釋行政行為的合法性。

總之，在征管層面，為應對日益增加的房地產(chǎn)稅基爭議，需要設立專門的機構或指定專職人員來負責受理及處理爭議問題。在相關人員配備上，以法律人才為主，以稅收人才為輔。

四、訴訟層面

房地產(chǎn)稅基爭議處理在訴訟層面，英國設立有專門的土地法院，澳大利亞設立有專門的土地裁判所，所有關于房地產(chǎn)的爭議均可到專門的法院進行訴訟。在我國暫時還沒有專門的房地產(chǎn)法院，目前常設的分庭包括民事庭、刑事庭、行政庭，可以考慮在法院內部設立房地產(chǎn)相關的審判庭。所以，在訴訟層面，關于房地產(chǎn)稅基的爭議有條件的城市宜在法院設立房地產(chǎn)庭，條件不充分的城市可以設立房地產(chǎn)爭議專門工作小組。

1.技術鑒定

技術鑒定是當房地產(chǎn)稅基爭議進入訴訟環(huán)節(jié)后，由法院的司法管理機構委托房地產(chǎn)評估專家委員會進行房地產(chǎn)評估技術鑒定，此技術鑒定具有法律效力，供法院裁決參考使用。

房地產(chǎn)稅基爭議一經(jīng)提起訴訟，法院受理后，司法行政管理部門要委托專業(yè)評估機構或評估專家委員會進行技術鑒定。技術鑒定具有法律效應，所以，在機構的遴選方面要嚴格進行，要確定好剛性標準，而且要遵守廉潔紀律，充分保證鑒定工作公平、公正、客觀進行。

房地產(chǎn)評估專家委員會如果受法院委托，要開展具體房地產(chǎn)評估的技術鑒定。鑒定專家名單由房地產(chǎn)評估專家委員會秘書處隨機抽取，專家小組成立后，需赴現(xiàn)場查勘，詳細記錄查勘情況。專家小組對查勘數(shù)據(jù)進行研究，根據(jù)房地產(chǎn)評估法則，對需要鑒定的房地產(chǎn)進行鑒定性評估。

2.調解與裁決

房地產(chǎn)稅基爭議也可以進行庭前調解，由法院的調解員將爭議雙方召集到一起，進行充分的討論，分析彼此產(chǎn)生歧義的地方，將雙方的觀點、立場擺明，將爭議化解。

如果爭議雙方均不接受調解，則在專業(yè)技術鑒定之后，由法院進行裁決。法院裁決是爭議解決的終極程序。

五、小結

在房地產(chǎn)稅基爭議處理的機構中，根據(jù)爭議處理的推進層級，可以分為評估層面、專家調解層面、征管層面和訴訟層面的機構。

評估層面的機構側重于評估技術上的解釋與復核工作。一方面是給房地產(chǎn)納稅人給予技術上的解釋，另一方面對于提出復核申請的納稅人，對其提出異議的物業(yè)進行復核。

專家調解層面的機構主要是負責房地產(chǎn)稅基爭議調解，此環(huán)節(jié)的調解屬于民間調解性質。

征管層面的機構由各地區(qū)自行設立，是用以應對房地產(chǎn)稅基爭議的專門機構。條件不充分的城市在地方稅務局內配備足額的人員來應對房地產(chǎn)納稅人提起的爭議。行政復議的機構一般是地方政府，是地方稅務局上級主管部門。房地產(chǎn)納稅人向其提出行政復議。

訴訟層面的機構是法院，關于房地產(chǎn)稅基的爭議有條件的城市宜在法院設立房地產(chǎn)法庭，條件不充分的城市可以設立房地產(chǎn)爭議專門工作小組。

總之，房地產(chǎn)在持有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅勢在必行，房地產(chǎn)稅基爭議處理要有常設機構和配備充分的專業(yè)人員才能應對大量的爭議訴求。就目前的情況，全國各地如果能在各相應的爭議處理環(huán)節(jié)先期儲備人才和經(jīng)驗，不失為未雨綢繆之舉。

李求軍/責任編輯