潘建國

摘要：近年來，房產(chǎn)租賃市場的競爭非常激烈，如何提高房產(chǎn)租賃企業(yè)內(nèi)控管理水平，加強(qiáng)房屋租賃管理至關(guān)重要。房屋資產(chǎn)取得成本高，其價(jià)值在企業(yè)資產(chǎn)總額中占有很大的比重，如果經(jīng)營管理不善，將直接影響企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)和經(jīng)營收益。因此，完善房產(chǎn)租賃企業(yè)內(nèi)部管理，保護(hù)資產(chǎn)安全完整，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益提高是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)之一。本文主要分析了企業(yè)房屋租賃管理面臨的現(xiàn)狀，進(jìn)而提出具體化建議。

關(guān)鍵詞：內(nèi)控制度 房產(chǎn)租賃 管理

隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，隨著寫字樓如雨后春筍般拔地而起，房產(chǎn)租賃市場競爭日益激烈，對房產(chǎn)租賃企業(yè)的內(nèi)部管理提出了更高的要求，房產(chǎn)租賃企業(yè)必須加強(qiáng)內(nèi)部控制，強(qiáng)化對房屋租賃業(yè)務(wù)的管理和財(cái)務(wù)控制，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，提高企業(yè)經(jīng)營效益。

一、內(nèi)控制度建設(shè)和房產(chǎn)租賃管理

在當(dāng)前形勢下，房產(chǎn)租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)內(nèi)控管理的要求，對房屋資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行有效管理，在保證房屋資產(chǎn)安全的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。房屋租賃管理是企業(yè)資產(chǎn)管理的重要內(nèi)容，通過內(nèi)控制度的建立健全，有利于保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)安全完整，提高經(jīng)營效率；有利于全面了解和及時(shí)掌握企業(yè)房屋資產(chǎn)的運(yùn)行經(jīng)營情況，為管理者提供及時(shí)、準(zhǔn)確和有用的信息，做出客觀正確的決策；有利于促進(jìn)租賃業(yè)務(wù)操作運(yùn)轉(zhuǎn)有章可循，規(guī)范有序，保證管理流程的一貫性和持續(xù)性，提高管理水平，維護(hù)企業(yè)利益。

二、房產(chǎn)租賃中存在的問題

近年來，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，雖然房產(chǎn)租賃企業(yè)整體管理水平有所提高，但實(shí)踐中依然存在一些問題與不足，總結(jié)之，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）租金定價(jià)不規(guī)范

房屋的區(qū)位因素、交通因素、硬件因素、軟件因素都將決定其租金定價(jià)，寫字樓的招商政策、租賃面積大小、租賃時(shí)機(jī)、樓層高低也將影響其實(shí)際租金高低。如何制定合理的房產(chǎn)租賃單價(jià)成為一個(gè)非常重要的問題。有些房產(chǎn)租賃企業(yè)為了提高房產(chǎn)出租率，不考慮房產(chǎn)建設(shè)成本，隨意降低租賃價(jià)格；也有些企業(yè)為關(guān)系戶隨意提供優(yōu)惠，給企業(yè)帶來損失。企業(yè)未成立租金定價(jià)小組對出租房屋進(jìn)行租前市場調(diào)查和租金評估，未能在租金定價(jià)決策時(shí)充分考慮出租房屋的機(jī)會(huì)成本，沒有統(tǒng)一租金標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致租金水平差異較大，租金定價(jià)決策存在片面性，不夠客觀合理。

（二）房產(chǎn)租賃財(cái)務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)缺失

由于財(cái)務(wù)信息化建設(shè)水平不高，財(cái)務(wù)監(jiān)督控制系統(tǒng)尚處在發(fā)展階段，租金單價(jià)審批、維護(hù)管理、統(tǒng)計(jì)分析等工作還停留在手工操作階段，因此在相關(guān)的業(yè)務(wù)流程中無法達(dá)到內(nèi)部控制執(zhí)行的效果。部分單位信息化管理僅停留在會(huì)計(jì)電算化，每月電腦系統(tǒng)出具會(huì)計(jì)報(bào)表，而相關(guān)的房產(chǎn)租賃環(huán)節(jié)，包括：出租臺賬的建立、合同臺賬的維護(hù)、租金單價(jià)的審批、免租期的確定以及收樓流程等工作均未采用電腦信息化操作。房產(chǎn)租賃平均單價(jià)的計(jì)算、出租率的統(tǒng)計(jì)、租賃收入的匯總分析等均需另外操作。雖存在相關(guān)的業(yè)務(wù)流程制度，但由于實(shí)際工作中的手工作業(yè)，使得財(cái)務(wù)內(nèi)控執(zhí)行力度不夠理想。而手工作業(yè)的弊端除了無法起到較為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)控作用外，其工作效率也是極為低下的。

（三）房產(chǎn)租賃企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估體系不完善

對于房產(chǎn)租賃企業(yè)來說，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范控制，重點(diǎn)是防范合同風(fēng)險(xiǎn)和欠租風(fēng)險(xiǎn)。從實(shí)踐來看，房產(chǎn)租賃市場競爭激烈，部分房產(chǎn)租賃企業(yè)為招徠租客，提高出租率，沒有實(shí)行租賃合同簽訂前的控制，對承租方?jīng)]有進(jìn)行必要的資信調(diào)查，撿到籃子里都是菜；同時(shí)急于簽訂租賃合同或者針對關(guān)系客戶，在租賃押金、免租期、裝修期等合同條款上作出重大讓步，導(dǎo)致由于合同簽訂的不夠嚴(yán)謹(jǐn)而產(chǎn)生無法按時(shí)收取租金，以及產(chǎn)生違約時(shí)無法取得合理彌補(bǔ)保障的風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)處于非常被動(dòng)的狀態(tài)。

三、在內(nèi)部控制下如何加強(qiáng)房產(chǎn)租賃管理

基于上述對當(dāng)前房產(chǎn)租賃過程中存在的主要問題分析，筆者認(rèn)為要加強(qiáng)房產(chǎn)租賃管理，可從以下幾方面著手：

（一）加強(qiáng)房屋租賃各環(huán)節(jié)的有效管控

房屋租賃企業(yè)對于出租業(yè)務(wù)必須進(jìn)行有效管理和控制，制定房屋出租管理細(xì)則，對房屋出租整個(gè)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)，作出統(tǒng)一明確的規(guī)定，以防范違規(guī)行為的發(fā)生；明確各項(xiàng)物業(yè)的租金指導(dǎo)價(jià)格區(qū)間，避免租金定價(jià)的隨意性。房屋租賃合同簽訂前的控制，是房屋出租業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的首要前提，企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場現(xiàn)實(shí)情況和房產(chǎn)的地段位置、面積大小、環(huán)境等綜合要素，進(jìn)行事先評判和估量，對承租者進(jìn)行資信審查和風(fēng)險(xiǎn)評估。房屋出租必須經(jīng)過必要的審批程序，規(guī)定填制統(tǒng)一的申請表，填寫擬出租房屋建造時(shí)間、價(jià)值、面積、承租客戶的基本信息及資信情況、出租價(jià)格、出租期限等信息，報(bào)經(jīng)公司管理層審批，并經(jīng)法人簽字后方可出租。租賃合同簽訂前必須走合同會(huì)簽流程，經(jīng)公司相關(guān)部門、相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后方可簽訂。在房產(chǎn)租賃過程中，須統(tǒng)一合同文本，對租賃押金、免租期、裝修期、租金增長等內(nèi)容作出統(tǒng)一明確約定，以維護(hù)企業(yè)自身利益。

（二）加強(qiáng)房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的信息管理

信息化管理不應(yīng)局限于會(huì)計(jì)電算化，企業(yè)要在內(nèi)部控制制度嚴(yán)格執(zhí)行下對可供出租房產(chǎn)明細(xì)、租金單價(jià)審核、租賃單價(jià)計(jì)算、租金收入臺賬、租賃合同臺賬等進(jìn)行信息化管理。在實(shí)施財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系中，房產(chǎn)租賃企業(yè)要重新梳理各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程，組織開發(fā)房產(chǎn)租賃ERP系統(tǒng)，從房產(chǎn)租賃前期租金定價(jià)、免租期等的審批到合同簽訂以后的信息電子化錄入，以及后期出租率、出租統(tǒng)計(jì)分析，租金收入報(bào)表、欠租應(yīng)收租金情況的自動(dòng)輸出，都應(yīng)采取電子化操作，留下電腦操作痕跡，以起到實(shí)質(zhì)性的業(yè)務(wù)控制審核，降低手工操作的漏洞，彌補(bǔ)手工操作的不足。

（三）加強(qiáng)租金預(yù)算指標(biāo)考核

房產(chǎn)租賃企業(yè)須對業(yè)務(wù)歸口管理部門加強(qiáng)業(yè)績考核，在考核出租率、租金收入的同時(shí)，還應(yīng)考核租金回籠率、欠租率和壞賬率水平，每年年初結(jié)合市場評估調(diào)查情況以及上年實(shí)際租金水平，根據(jù)業(yè)務(wù)部門的上報(bào)數(shù)據(jù)，綜合考慮各方面因素，擬定全年租賃各項(xiàng)預(yù)算考核指標(biāo)及考核獎(jiǎng)懲辦法。年中對各項(xiàng)指標(biāo)的完成情況進(jìn)行及時(shí)跟蹤分析調(diào)查，年末對各項(xiàng)指標(biāo)的完成情況進(jìn)行考核，并嚴(yán)格加以執(zhí)行，對超額完成的進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對未能完成預(yù)算指標(biāo)的必須進(jìn)行處罰，從而切實(shí)提高業(yè)務(wù)部門的意識，時(shí)刻關(guān)注各指標(biāo)的完成情況，投入更多精力，擴(kuò)大招商引資力度，加強(qiáng)租前客戶分析，想方設(shè)法挖掘優(yōu)質(zhì)潛在客戶，提高服務(wù)水平，關(guān)注租客動(dòng)態(tài)，盡早發(fā)現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，以及在違約情況發(fā)生時(shí)能及時(shí)采取有效補(bǔ)救措施，掌握主動(dòng)權(quán)，維護(hù)好公司利益。

（四）建立內(nèi)控保障機(jī)制

企業(yè)在實(shí)施房屋租賃業(yè)務(wù)內(nèi)部控制過程中，需要董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、各部門經(jīng)理以及企業(yè)全體人員的共同參與，提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對房產(chǎn)租賃內(nèi)部控制的重視力度，把內(nèi)部控制嚴(yán)格實(shí)施到房屋租賃管理的全過程當(dāng)中。企業(yè)建立內(nèi)部控制體系之后，還需要保證其得到有效的落實(shí)，并在實(shí)際運(yùn)行管理過程中，不斷進(jìn)行完善補(bǔ)充，建立長效管理機(jī)制，防止在房屋租賃管理中，內(nèi)控制度僅僅停留在表面。同時(shí)，按照相關(guān)規(guī)范要求，結(jié)合房屋租賃管理工作的特點(diǎn)以及實(shí)際情況，制定好切實(shí)可行的管理手冊，明確各部門在房屋租賃管理過程中的職責(zé)，把責(zé)任落實(shí)到人，強(qiáng)化員工的風(fēng)險(xiǎn)管理意識，使得內(nèi)控之下的房屋租賃管理工作上升到一個(gè)新的高度，確保房屋租賃管理工作有序、穩(wěn)健、高效開展，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展。

四、結(jié)束語

總而言之，良好的內(nèi)部控制制度的建立與落實(shí)，是房產(chǎn)租賃企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，同時(shí)也是房產(chǎn)租賃管理工作開展的前提。實(shí)踐中，我們應(yīng)該遵循全面性、適應(yīng)性、制衡性和成本效益的原則，從管理體制、招租流程、合同管理、財(cái)務(wù)監(jiān)控等方面同步加強(qiáng)房產(chǎn)租賃企業(yè)的內(nèi)部控制管理，確保企業(yè)資產(chǎn)安全完整，提高經(jīng)營收益，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)租賃管理之目的。

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