鄭凱麗

(山西財經(jīng)大學(xué) 山西 太原 030000)

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基于可持續(xù)發(fā)展視角的房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的研究

鄭凱麗

(山西財經(jīng)大學(xué) 山西 太原 030000)

房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高聯(lián)系密切，而房企的資金融集是房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展中不可或缺的一部分。近幾年來，國家緊縮銀行信貸，提高存款準備金率和貸款利率，使得大部分主要依靠銀行貸款融資的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜。再加之房地產(chǎn)金融市場體制不健全，通過股票、信托、基金、債券等方式融資都有嚴格的限制，本文針對我國房地產(chǎn)企業(yè)的籌集資存在的問題從宏觀與微觀兩個維度來提出解決對策方案。

一、中國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

對于中國的房地產(chǎn)企業(yè)，要想實現(xiàn)其穩(wěn)定可持續(xù)快速發(fā)展，除了根據(jù)自己企業(yè)實際狀況提出對策外，還在必須符合中國的金融行業(yè)體制以及國家相關(guān)戰(zhàn)略的實施下積極主動采取措施。房地產(chǎn)的資金總量在一年一年的增加，其中，自己籌得的資金和其他方式籌集的資金比重遠遠高于從外國和我國國內(nèi)的籌款。中國人民銀行在2012年前半年把存款準備金利率在前一次的基礎(chǔ)上各下調(diào)了0.5個百分點，并在一年中間兩次下調(diào)存貸款基準利率，于是使得2012年房地產(chǎn)業(yè)資金投入進一步增加，國家內(nèi)部貸款較上一年增加0.3個百分點。而為了防止國外熱錢的涌入，利用外資很少，從而利用外資比重較2011年下降了將近0.6個百分點。但是，用其他方式籌集的資金與自己籌集資金的所占比例仍然很大。

二、中國房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題

當前，中國房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金能力變強，并且中國房地產(chǎn)對資金籌集來源方式的學(xué)習(xí)與應(yīng)用能力有了明顯提高。但是仍存在許多問題，比如：

(一)房地產(chǎn)企業(yè)外部資金融集相干的法律法規(guī)還不完善

這幾年來，中國政府的一系列金融政策限定房地產(chǎn)投資規(guī)模來繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，經(jīng)過2010年到2011年一年的調(diào)控，與貨幣相關(guān)政策延續(xù)收縮，調(diào)存款準備金利率上升12次，利息調(diào)高5次。雖然經(jīng)過一年的調(diào)整，但房地產(chǎn)籌集資金本的錢還是很高。由于缺少與房地產(chǎn)融資相關(guān)的完善的金融法規(guī)以及法律體系不健全，價值市場的體制不完善，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)融資方式單一，正如上述對萬科和綠城分析，多元融資方式在我國房地產(chǎn)界還無法匹配適用。

(二)融集資金的渠道與金融相關(guān)產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新,融資渠道狹小

跟發(fā)達國家來比，我國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具稀少缺乏，融資渠道相對來說有限，作為房企資金主要來源的銀行貸款品種相對單一簡單，無法負荷房地產(chǎn)企業(yè)的需求。于是，聯(lián)系我國詳細的國情，增強金融產(chǎn)品的立異，引薦外國先進的金融創(chuàng)新工具，創(chuàng)新設(shè)計出有具體針對性、并且針對性強的各種各樣的貸款產(chǎn)品，拓寬融集資金的渠道，從最基本的方面走出房地產(chǎn)企業(yè)融集資金艱難的窘難困境，而房地產(chǎn)企業(yè)的籌集資金的辦法和手段的改革應(yīng)該盡快實行。

(三)融資本錢很高，企業(yè)承受能力較弱

這幾年來，中國制定了一系列的金融政策法規(guī)限定房企規(guī)模發(fā)展，以便從宏觀政策上保持房地產(chǎn)企業(yè)在一定規(guī)模下有效發(fā)展成長。經(jīng)過2010年到2011年一年的調(diào)控，與貨幣相關(guān)政策延續(xù)收縮，調(diào)存款準備金利率上升12次，利息調(diào)高5次。雖然一年后有所好轉(zhuǎn)，但房地產(chǎn)籌資本錢仍然使得企業(yè)無法承受。

三、基于可持續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)融資對策闡明論述

在以上分析的基礎(chǔ)上，我們可以看出在房地產(chǎn)企業(yè)融集資金的活動中仍然存在大量待需解決的問題，這些問題對房地產(chǎn)企業(yè)有效的成長和持續(xù)的發(fā)展限定性很強?？沙掷m(xù)發(fā)展觀下融集資金不僅可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的需求，還要重視把融集的本錢降到最低，并且融資過程中應(yīng)運多種方式融集，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。本章基于可持續(xù)發(fā)展觀闡明論述了解決房企融資現(xiàn)狀以及問題的對策建議。

(一)宏觀對策

中國房地產(chǎn)企業(yè)融集資金的手段方式單一、渠道較為狹小，融集資金艱難的主要原因是我國政府頒布的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展相干的法律法規(guī)不完善。應(yīng)盡快改善現(xiàn)行的與房地產(chǎn)金融相干的法律法規(guī)，確立房地產(chǎn)信貸的法律地位，明確規(guī)定開發(fā)商及個體的權(quán)利與任務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的融資行動。

中國信用中介機構(gòu)具有獨立性，對我國市場經(jīng)濟的穩(wěn)定成長十分重要，但是其存在的虛假騙貸等現(xiàn)象常有發(fā)生，使得我國市場經(jīng)濟無法健康的發(fā)展。于是，國家政府應(yīng)該完善與之相關(guān)的法律監(jiān)督管理機制，嚴厲打擊違反市場經(jīng)濟健康發(fā)展的違法行為，加大懲罰力度。與此同時，應(yīng)該加強對房地產(chǎn)企業(yè)借貸款條件的篩查力度。

(二)微觀對策

1.進行多元化融資渠道

為了房地產(chǎn)企業(yè)更好的可持續(xù)融集資金，應(yīng)該根據(jù)自身實際發(fā)展情況來選取多種籌集資金的方式，合理搭配，分散由于單一融資渠道帶來的大風險，能夠更為有效的并利用最低成本來融通企業(yè)所需資金，使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)成長。

首先，對房地產(chǎn)進行證券化。數(shù)額巨大的房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)過證券化以后可以將大額的資產(chǎn)分散開進行交易，從而分散了集中交易產(chǎn)生的大風險，而且小額進行交易更為便捷，流動性強，危險系數(shù)降低。

其次，可以不斷壯大房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)通過信托公司來籌集資金要比銀行借貸、發(fā)行債券股票融資更方便快捷，開發(fā)出更多權(quán)益性和混合型的信托產(chǎn)品，改善企業(yè)高負債的資本結(jié)構(gòu)。

再次，對于可發(fā)行的債券融資。中國的房地產(chǎn)債券融資還處于初級成長階段，與美國等發(fā)達國家相比較，通過運用債券獲得的資金還遠遠不如通過股票發(fā)行獲得的。因此要盡快發(fā)展我國運用發(fā)行債券來籌集資金的步伐，完善債券交易市場，規(guī)范債券發(fā)行程序等問題。

2.占領(lǐng)新的市場，把業(yè)務(wù)范圍擴大

由于房地產(chǎn)企業(yè)受國家政策的影響很大，在當前政府制定的緊縮政策不利于房企發(fā)展的背景下，房企可開拓新的目標市場，開發(fā)進軍有市場需求的三、四線小城市，針對其具體需要來設(shè)計符合其實際需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)面積變大，賺取更多利潤。

3.晉升企業(yè)自身管理能力與實力

當前，房企面臨著諸多融資問題，很多都來自于房企自身規(guī)模小，資金積累少，競爭力和談判能力弱等原因。在激烈競爭的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須增強自我的綜合能力，重視本身資金累積，建立企業(yè)品牌形象，走穩(wěn)定可持續(xù)成長的道路，擴大企業(yè)業(yè)務(wù)面積，使企業(yè)品牌不斷壯大。唯有這樣，才可以經(jīng)由更多更有效的方式來實現(xiàn)資金融通。

4.積極培養(yǎng)全能型人才，增強企業(yè)軟件配備

人才是企業(yè)的第一資源，可以增強企業(yè)競爭力。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展以及國家政府政策的引導(dǎo)，企業(yè)亟需儲備培養(yǎng)掌握金融行業(yè)知識、精通法律法規(guī)的全能型人才，為房地產(chǎn)企業(yè)更好地籌集資金來出謀劃策，擴寬企業(yè)融集資金的渠道與手段。完善與企業(yè)發(fā)展相干的人力管理機制，吸收大量全能的人才為企業(yè)做出貢獻。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定可持續(xù)成長是其最終目標，而資金的籌集問題始終制約房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展.通過分析房地產(chǎn)行業(yè)近些年來的資金來源以及比重狀況，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)在資金融集過程中存在的問題，并深入分析了導(dǎo)致這些問題的原因，提出了幾點對策。

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