劉振華　社會科學(xué)文獻出版社

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中國房地產(chǎn)調(diào)控政策背景下的道德風(fēng)險防范——基于房地產(chǎn)二級市場的分析

劉振華社會科學(xué)文獻出版社

摘要：本文從近年來中國政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策角度出發(fā)，對房地產(chǎn)二級市場中參與主體可能存在的道德風(fēng)險及其造成的負面影響進行了分析，在此基礎(chǔ)上提出房地產(chǎn)市場道德風(fēng)險防范對策和辦法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)道德風(fēng)險調(diào)控政策

一、引言

改革開放以來，隨著中國經(jīng)濟水平的不斷提高，城鎮(zhèn)住房制度改革和城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革的出現(xiàn)和深入推進，人們的住房增量需求、改善需求居高不下，進而促進中國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟持續(xù)增長、人民生活不斷水平發(fā)揮了重要作用。然而，房價飛速攀升進入了一個非理性區(qū)間，這將對國民經(jīng)濟產(chǎn)生了不良影響，國家陸續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，以規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)市場標準，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，抑制房地產(chǎn)泡沫持續(xù)擴大，以求達到穩(wěn)定國民經(jīng)濟目的。

二、中國房地產(chǎn)調(diào)控政策下的道德風(fēng)險現(xiàn)狀

（一）中國政府房地產(chǎn)調(diào)控政策

自2008年底以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策從寬松轉(zhuǎn)向緊縮，且緊縮程度不斷加碼。限購、限貸、差別化信貸、營業(yè)稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅等一系列政策組合拳，抑制了各種投資投機性需求，穩(wěn)定房價，消化泡沫。

（二）房地產(chǎn)二級市場中的道德風(fēng)險

當前，由于中國二手房市場處于發(fā)展階段，市場進入門檻低，造成二手房相關(guān)從業(yè)人員業(yè)務(wù)水平以及二手房服務(wù)機構(gòu)的資質(zhì)水平參差不齊，增加了二手房市場的道德風(fēng)險，影響了二手房市場的正常運行，可能出現(xiàn)的道德風(fēng)險涉及到二手房貸款市場、二手房交易市場、二手房交易市場

1.二手房貸款市場道德風(fēng)險

道德風(fēng)險通常是指交易雙方簽署交易合同后，交易一方利用信息優(yōu)勢在實現(xiàn)自身效用最大化時發(fā)生有損于另一方的行為。依據(jù)道德風(fēng)險可能發(fā)生的時間點，可將道德風(fēng)險劃分為簽約之前的道德風(fēng)險與簽約之后的道德風(fēng)險。其中，簽約之前的道德風(fēng)險主要是指在貸款操作過程中，商業(yè)銀行內(nèi)部的股東層與經(jīng)理層之間存在委托代理問題，導(dǎo)致作為代理人的經(jīng)理層為實現(xiàn)自身利益最大化，發(fā)生私下違規(guī)操作的行為；簽約之后的道德風(fēng)險主要是指借款人獲得貸款后，將貸款資金轉(zhuǎn)移到高風(fēng)險的劣質(zhì)項目，以博取高收益，且在主觀上存在不還款的強烈意愿。

從近幾年緊縮政策來看，政府密集調(diào)控，但實際上這幾年來中國的房價仍舊居高不下，人們買房的壓力依然巨大，并且還由此衍生出了為應(yīng)對這些房產(chǎn)調(diào)控政策而道德風(fēng)險，比如“假交易、假首付、假房價”。

“假交易”是指部分人為解決資金方面的問題，套取期限較長、利率較低的二手房按揭貸款而做出的只是手續(xù)上的交易，而實際上并沒有真實買賣的行為；“假首付”就是買賣雙方?jīng)]有按照銀行風(fēng)險管理的有關(guān)規(guī)定在貸款申請前按照評估價格的一定比例進行現(xiàn)金實際交割的行為。這種行為通常有兩個目的，一是騙取貸款，二是用其他手段，諸如提高房價或私下協(xié)議的個人借貸等手段來減少買房人的資金負擔(dān)；“假房價”是指買賣雙方為獲取銀行貸款而蓄意在借款申請中填寫或高于或低于房屋交易價的價格?！凹俜績r”的出現(xiàn)，通常是提高房屋價的居多，一是為騙得更多的貸款，二是為解決買方拿不出首付款的困難。也有故意降低交易價格的，其風(fēng)險點是在“假交易”方面，騙貸者采取此手段可以讓審查審批工作人員產(chǎn)生風(fēng)險小的判斷，通過審查審批順快。

2.二手房交易市場的道德風(fēng)險

二手房交易主體中的買賣雙方為了規(guī)避政策限制，利用宏觀調(diào)控政策中可能的道德風(fēng)險敞口堂而皇之的進行買賣交易，在一定程度上導(dǎo)致了政策調(diào)控的失效，進而達不到調(diào)控目的。

“新國五條”其中最引人關(guān)注也最引起爭議的一條規(guī)定“對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”。此房產(chǎn)稅的規(guī)定既出，網(wǎng)絡(luò)便盛傳通過“假離婚”來避稅的對策：首先，買賣雙方夫妻離婚；接著，賣方房主與買方異性結(jié)婚，房產(chǎn)證上加上對方名字，然后再離婚，房屋歸屬買方異性；最后一步，買賣雙方夫妻各自復(fù)婚。這一條房產(chǎn)稅的宏觀調(diào)控政策造成的負面作用下，以“假離婚”逃稅的夫妻突然增多，不少地區(qū)的離婚率都出現(xiàn)了大幅上漲。

3.房地產(chǎn)二級市場經(jīng)紀人的道德風(fēng)險

由于二級市場經(jīng)紀人與委托人存在信息不對稱、誠信缺失、監(jiān)管不當?shù)仍蚓鶗?dǎo)致出現(xiàn)道德風(fēng)險。其中可能出現(xiàn)以下四種道德風(fēng)險：

第一，雙向委托風(fēng)險。由于房地產(chǎn)交易涉及金額比較大且信息較多，手續(xù)也相對復(fù)雜，導(dǎo)致經(jīng)紀人與買賣雙方均構(gòu)成委托代理關(guān)系時，利益不完全重合。經(jīng)紀人有可能利用信息上的有利地位賺取超額租金、委托價和成交價差額的條件，如簽訂“陰陽合同”等。第二，資金控制風(fēng)險。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展尚未成熟，準入門檻低、整體誠信水平低，具體到各企業(yè)誠信水平更是參差不齊，缺乏有效監(jiān)管。第三，質(zhì)量風(fēng)險。房地產(chǎn)作為特殊商品，購買者僅能據(jù)初級質(zhì)量做出購買與否的決定，在購買后使用一定的時間才可能發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量的真實水平，且經(jīng)紀機構(gòu)一般不承擔(dān)二手房的質(zhì)量責(zé)任，由購買者完全承擔(dān)房屋質(zhì)量風(fēng)險。第四，信息不對稱。目前國內(nèi)房源信息發(fā)布渠道尚未統(tǒng)一規(guī)范，個人難以核實區(qū)位、配套設(shè)施、產(chǎn)權(quán)、交易狀態(tài)等信息。經(jīng)紀公司常以優(yōu)質(zhì)房源信息吸引客戶上門后，再借故推薦其他的房源，或看房時以其他房屋冒名頂替，或隱瞞房屋存在的不完全所有權(quán)利、限制性物權(quán)，或哄騙顧客倉促做出不理性的決定。同時，由于專業(yè)知識和信息的不對稱，使經(jīng)紀人可能抬高房價或壓低房價使委托人承擔(dān)價格風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)信托中的道德風(fēng)險

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式， 信托公司作為受托人遵循信托的基本原則， 將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)以獲取收益， 并將投資收益按比例分配給投資者。由于委托代理關(guān)系中存在著目標不一致、信息不對稱、契約不完全和責(zé)任不對稱四大問題， 代理人和可能為了

自身利益最大化而降低努力程度或者損害委托人利益，并導(dǎo)致房地產(chǎn)信托違約事宜發(fā)生。

三、防范道德風(fēng)險的對策與建議

（一）針對信貸市場的道德風(fēng)險防范對策

首先嚴格審查交易人身份，防范“假交易”發(fā)生；其次要對資金憑證加強審核，杜絕“假首付”出現(xiàn)；再次要重視對房價的實地調(diào)研，消除“假房價”現(xiàn)象出現(xiàn)。

（二）調(diào)整傭金支付方式和水平，降低信托從業(yè)人員的道德風(fēng)險

目前房地產(chǎn)信托業(yè)傭金水平一般為總交易標的1-3%， 而房地產(chǎn)信托項目的交易額都相對來說很大，在巨大的利益誘惑面前，信托及相關(guān)從業(yè)人員更加注重自己的業(yè)績達成，而對項目本身潛在的風(fēng)險大意麻痹，更有甚者喪失了本有的職業(yè)道德，純粹冒險牟取個人利益，長此以往，將對房地產(chǎn)業(yè)以及社會穩(wěn)定帶來極其嚴重的危害。所以，行業(yè)的傭金制度應(yīng)適當調(diào)整,比如，對傭金的提取可以在約定的計劃期限分批支付，在初期，中期、末期按照3成、3成、4成的支付比例給予支付，目的是將從業(yè)人員的個人收益與項目的安全順利完成掛鉤，即只有當計劃期沒有發(fā)生違約情況下，相關(guān)人員才能獲取全部應(yīng)得收入，從而防范項目代理人為在短期內(nèi)實現(xiàn)個人的最大利益而對委托人造成的各種道德風(fēng)險行為。

（三）建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)監(jiān)管制度

第一，要建立經(jīng)紀人責(zé)任制度，對于經(jīng)紀人出現(xiàn)的違規(guī)行為，要受到相應(yīng)的行業(yè)處罰，直至吊銷其執(zhí)業(yè)資格。第二，建立公正權(quán)威的房地產(chǎn)信息發(fā)布平臺，由政府出面建立此信息平臺，平臺將對各類項目的成交價格、各項收費標準，交易的操作程序以及相關(guān)合同的條款明細及時透明公開，方便個人查詢相關(guān)信息，進而降低其中的信息成本，防范信息不對稱造成的道德風(fēng)險。第三，要將行業(yè)準入標準以及從業(yè)人員素質(zhì)提到新的高度，完善行業(yè)從業(yè)的相關(guān)制度以防范經(jīng)紀人的不正當行為。第四，建立健全行業(yè)信用數(shù)據(jù)庫。為了更好的防范誠信缺失、道德風(fēng)險必須建立專門的數(shù)據(jù)庫對經(jīng)紀公司進行信用監(jiān)管、評審、歸檔，對不良記錄的機構(gòu)及個人行為要設(shè)計合理的行業(yè)標記與禁入辦法。第五，建立完善行業(yè)評價制度標準。監(jiān)管部門要綜合審查各經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)，除了基本審核因素外，還應(yīng)對其日常交易量以及被投訴情況進行重點檢查，對審核未通過的機構(gòu)應(yīng)公開整頓，同時，也要對優(yōu)秀的達標單位進行鼓勵推廣，以擴大其行業(yè)正面形象。

（四）盡快完善相關(guān)法律法規(guī)制度，為防范“假離婚”等行為提供法律依據(jù)。

針對“假離婚”各種特征的界定與區(qū)分，通過立法或者相關(guān)司法解釋的出臺進行防范，并通過對其違規(guī)的不同情況進行鑒別，制定相應(yīng)的懲戒法規(guī)，依法追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。同時，行政管理部門應(yīng)加強監(jiān)督管理職能，加大對可疑案件的審查力度，以應(yīng)對新的經(jīng)濟形勢下存在的行政管理漏洞。地方相關(guān)部門應(yīng)設(shè)立專人專崗負責(zé)，通過走基層、接舉報、勤問詢等一線調(diào)查辦法，對案件進行甄別，進而防范此風(fēng)險的發(fā)生。

（五）建立完善房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺，提高行業(yè)信息透明度。

充分的信息獲取是制定調(diào)控政策的重要依據(jù)。然而，房地產(chǎn)市場普遍存在壟斷性和信息不充分，如果缺乏一個全國統(tǒng)一的信息系統(tǒng)，無論是對房地產(chǎn)市場交易，還是對于政策調(diào)控，都將產(chǎn)生極為不利的影響。我們需要建立一個統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺，能夠整合各地和房地產(chǎn)調(diào)控各部門之間發(fā)布的信息，進而給政策制定者提供完整而準確的信息，提出更具有針對性的政策。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)交易中的道德風(fēng)險不僅使廣大購房者的利益受到損害, 而且對整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展也產(chǎn)生了潛在的負面影響。本文從政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策角度出發(fā)，對房地產(chǎn)市場中的交易主體、房產(chǎn)中介、金融機構(gòu)進行分析, 揭露其存在的問題, 并在此基礎(chǔ)上提出了解決對策，力求能對政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策作出積極的補充，目的是促進政策的有效發(fā)揮，消除中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利因素，維護國民經(jīng)濟穩(wěn)定繁榮。

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作者簡介：劉振華（1983.2-），山西大同人，管理學(xué)與經(jīng)濟學(xué)雙學(xué)士，研究方向國民經(jīng)濟學(xué)。