翟江霞　新鄉(xiāng)市國(guó)土資源局

?

土地政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的作用研究

翟江霞新鄉(xiāng)市國(guó)土資源局

摘要：近年來(lái)隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)收入已經(jīng)逐步占據(jù)了地方財(cái)政收入的約56%，因而在此基礎(chǔ)上為了帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，要求地方政府在實(shí)施管理工作的過(guò)程中應(yīng)注重對(duì)土地政策的不斷調(diào)整，并借助他國(guó)成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)自身政策實(shí)施宏觀調(diào)控，最終由此營(yíng)造一個(gè)良好的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。本文從土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果分析入手，并詳細(xì)闡述了房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步實(shí)施的對(duì)策，旨在其能推動(dòng)當(dāng)代房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：土地政策房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控

前言

2004年國(guó)土資源部作為宏觀調(diào)控部門(mén)利用土地手段對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)控措施，但在房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中仍然存在著某些不足之處影響到了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因而在此背景下，地方政府應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)出臺(tái)土地政策，繼而在此基礎(chǔ)上解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中凸顯出的相應(yīng)問(wèn)題，且實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的有效調(diào)控，達(dá)到最佳的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀態(tài)。以下就是對(duì)土地政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中作用的詳細(xì)闡述，望其能為當(dāng)代社會(huì)發(fā)展過(guò)程中經(jīng)濟(jì)的提升提供有利的文字參考。

一、土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果分析

（一）落實(shí)“三類(lèi)住房”

在土地政策落實(shí)過(guò)程中其強(qiáng)調(diào)了對(duì)土地供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整，且在“十一五”期間，對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用性房開(kāi)發(fā)展開(kāi)了大力宣傳行為。同時(shí)從國(guó)土資源部門(mén)“經(jīng)濟(jì)適用性住房占地面積”調(diào)查數(shù)據(jù)中顯示，到2012年為止，其用地累計(jì)達(dá)到了4.5萬(wàn)公頃，即占據(jù)總住房用地的10%。此外，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了調(diào)整，且基于新政策實(shí)施的基礎(chǔ)上，“三類(lèi)住房”即保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造住房、中小型商品住房用地量在開(kāi)發(fā)過(guò)程中已經(jīng)超出了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的65%，即其供地分別為10.3萬(wàn)公頃（占總體55%）、11.53萬(wàn)公頃（占總體（85%）、10.05萬(wàn)公頃（占總體82%）。另外，從2012年相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，“三類(lèi)住房”開(kāi)發(fā)數(shù)量到目前為止已經(jīng)達(dá)到了750萬(wàn)套，即落實(shí)率達(dá)到了98%，因而從中即可看出土地政策落實(shí)的積極影響較為明顯。

（二）合理調(diào)整住宅土地

2011年我國(guó)土地規(guī)模逐漸擴(kuò)大，但同時(shí)住宅土地收入問(wèn)題也逐漸引起了人們的關(guān)注。即基于建筑面積為34萬(wàn)公頃的基礎(chǔ)上住宅用地收入幅度以27%的速度持續(xù)下降中。同時(shí)北京地區(qū)在住宅土地使用過(guò)程中呈現(xiàn)出54%的土地出讓收入下降現(xiàn)象。此外，就2012年調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，以300城市為調(diào)查對(duì)象得知，土地出讓總金額達(dá)到了2.1萬(wàn)億元，即同比減少了12%，其中上海地區(qū)土地市場(chǎng)遇冷現(xiàn)象最為明顯。因而在此基礎(chǔ)上，國(guó)家政府部門(mén)為改善土地市場(chǎng)發(fā)展問(wèn)題，出臺(tái)了一系列土地政策，繼而由此實(shí)現(xiàn)了住宅土地出讓收入的大幅回調(diào)。

（三）減緩?fù)恋爻鲎寖r(jià)

基于國(guó)土資源部門(mén)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2010-1012年全國(guó)多數(shù)城市在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中逐漸凸顯出土地價(jià)格漲幅不明顯甚至綜合數(shù)據(jù)下降的問(wèn)題。且就102座城市土地價(jià)格調(diào)查數(shù)據(jù)得知，土地市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中其綜合地價(jià)僅達(dá)到了2012年的2.4%。此外，住宅用地價(jià)格、商業(yè)用地價(jià)格分別以2.2%、3.4%的速度持續(xù)下降中。因而在基礎(chǔ)上為了實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，政府部門(mén)基于新土地政策實(shí)施的基礎(chǔ)上對(duì)27個(gè)城市住宅土地價(jià)格進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示2012年末工業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地同比增長(zhǎng)值分別為2.6%、2.2%、3.3%，同時(shí)綜合地價(jià)亦以2.5%的速度持續(xù)增長(zhǎng)中，即地價(jià)漲勢(shì)問(wèn)題得到了有效遏制，并就此達(dá)到了良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)控狀態(tài)[1]。

二、土地政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的作用表現(xiàn)

（一）調(diào)控房地產(chǎn)供求關(guān)系

土地政策在房地產(chǎn)供求關(guān)系調(diào)控過(guò)程中的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，政府部門(mén)在實(shí)施土地政策的過(guò)程中結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)表現(xiàn)即供應(yīng)節(jié)奏等等，對(duì)土地規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，且在內(nèi)容調(diào)整過(guò)程中對(duì)土地供應(yīng)量進(jìn)行有效調(diào)控，繼而由此推動(dòng)當(dāng)代房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中不斷調(diào)節(jié)自身投資量、供應(yīng)量。同時(shí)依據(jù)土地供給計(jì)劃，選擇適宜的土地供給結(jié)構(gòu)，達(dá)到最佳的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)；第二，在土地政策實(shí)施過(guò)程中要求房地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格參照金融政策、土地稅收政策等對(duì)自身供給進(jìn)行調(diào)控。例如，取得稅增加政策的實(shí)施即會(huì)在一定程度上影響到土地成本價(jià)格的調(diào)整，最終引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中以抬高房的形式來(lái)保障自身整體經(jīng)濟(jì)效益；第三，土地政策的供求關(guān)系調(diào)控功能亦體現(xiàn)在基于土地轉(zhuǎn)讓限制措施實(shí)施的基礎(chǔ)上，土地供需量將會(huì)相對(duì)減少，最終由此避免供不應(yīng)求現(xiàn)象的凸顯。

（二）調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

土地政策在實(shí)施過(guò)程中明確規(guī)定出征地補(bǔ)償安置、開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)等方面的內(nèi)容，因而在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的有效調(diào)控。且就當(dāng)前的現(xiàn)狀來(lái)看，土地政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要體現(xiàn)在交易價(jià)格管制程度、土地流轉(zhuǎn)稅、土地供應(yīng)量、土地保有稅等操作變量的影響。即基于土地供應(yīng)量下降、市場(chǎng)變化程度加大的基礎(chǔ)上房?jī)r(jià)將逐漸呈現(xiàn)出上升的變化趨勢(shì)。相反，若土地供應(yīng)量上升、市場(chǎng)變化趨勢(shì)縮小，那么房?jī)r(jià)也會(huì)有所下調(diào)。因而從中可以看出，土地政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本有著明顯的作用效果，因而在房地產(chǎn)調(diào)控工作開(kāi)展過(guò)程中應(yīng)強(qiáng)化對(duì)其的有效落實(shí)。此外，由于取得成本與開(kāi)發(fā)成本存在著剛性特征，因而在房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中可強(qiáng)調(diào)利用政府收益部分以調(diào)整土地出讓方式達(dá)到開(kāi)發(fā)成本調(diào)控目的。

（三）調(diào)控土地供給總量

土地供給是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開(kāi)展的關(guān)鍵，且由于土地供給數(shù)量與市場(chǎng)產(chǎn)品供給數(shù)量存在著正相關(guān)關(guān)系，因而政府部門(mén)在土地政策實(shí)施過(guò)程中應(yīng)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)供給量及二級(jí)市場(chǎng)供給量展開(kāi)系統(tǒng)化分析行為，并綜合整體分析結(jié)果，繼而由此實(shí)現(xiàn)對(duì)土地供給總量的有效調(diào)控。此外，在土地供給總量調(diào)控過(guò)程中政府部門(mén)應(yīng)注重結(jié)合城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備出讓體系，且基于全面掌控土地總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上以“招拍掛”、收購(gòu)或回收閑置土地等形式來(lái)增加土地供給總量，并依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀將新增土地置入到一級(jí)或者二級(jí)市場(chǎng)供給中，繼而由此滿(mǎn)足當(dāng)代房地產(chǎn)發(fā)展需求，同時(shí)帶動(dòng)其在發(fā)展過(guò)程中基于遵守國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)的基礎(chǔ)上不斷擴(kuò)大自身發(fā)展規(guī)模。另外，土地政策的實(shí)施基于調(diào)控土地供給總量的基礎(chǔ)上亦有效改善了用地緊張、產(chǎn)品供給緊張等問(wèn)題，且最終滿(mǎn)足了居民生活需求。

（四）調(diào)控土地供給方式

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中國(guó)家政府為了穩(wěn)固我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位，將“招、拍、掛”作為主要土地供給方式，且基于“高價(jià)者得”的原則滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地需求。此種土地供給方式的實(shí)施僅實(shí)現(xiàn)了對(duì)資金實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)效率高房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)用地的供給，繼而在一定程度上避免了低價(jià)出讓土地等問(wèn)題的凸顯，達(dá)到了土地資源優(yōu)化配置市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。但由于近年來(lái)地方政策在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中逐漸表現(xiàn)出對(duì)土地出讓收入過(guò)分依賴(lài)的現(xiàn)象，因而在此基礎(chǔ)上為了迎合土地供給需求，政府部門(mén)必須運(yùn)用土地政策對(duì)土地供給方式進(jìn)行調(diào)控，從而形成穩(wěn)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)[2]。

三、房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步實(shí)施的建議

在房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施過(guò)程中為了推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的進(jìn)一步發(fā)展，要求政府部門(mén)在政策實(shí)施過(guò)程中應(yīng)注重借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)政策內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，最終由此滿(mǎn)足土地供給需求，達(dá)到最佳的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀態(tài)。例如，德國(guó)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中即實(shí)施了“公共評(píng)估委員會(huì)”遍布各地的發(fā)展策略，且為保障購(gòu)房者合法權(quán)益，允許其在房屋交易過(guò)程中基于房?jī)r(jià)超過(guò)合理價(jià)格的19%基礎(chǔ)上，即可對(duì)地產(chǎn)商進(jìn)行起訴。因而在此基礎(chǔ)上，我國(guó)在房地產(chǎn)評(píng)估制度完善過(guò)程中應(yīng)參照德國(guó)體系策略，給予“房?jī)r(jià)暴利”現(xiàn)象5萬(wàn)元的罰款處理等，且基于評(píng)估制度內(nèi)容完善的基礎(chǔ)上，引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，繼而由此保障對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的有效調(diào)控，且避免不規(guī)范房?jī)r(jià)制定行為的凸顯影響到居民經(jīng)濟(jì)利益。此外，在房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施過(guò)程中強(qiáng)調(diào)對(duì)土地交易制度的完善也是非常必要的，即可有效改善土地供應(yīng)量不足問(wèn)題，且實(shí)現(xiàn)對(duì)閑置土地的有效應(yīng)用。另外，中央政府部門(mén)應(yīng)主動(dòng)參與到房地產(chǎn)政策調(diào)控過(guò)程中，并改革當(dāng)前分稅制度，減輕地方政府財(cái)務(wù)壓力[3]。

結(jié)論：綜上可知，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題逐漸引起了人們的關(guān)注，因而在此基礎(chǔ)上為了實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。我國(guó)政府部門(mén)在實(shí)施管理工作的過(guò)程中應(yīng)將土地政策貫穿于土地供給方式、土地供給總量、房地產(chǎn)供求關(guān)系、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本等領(lǐng)域調(diào)控過(guò)程中，最終從根本上避免供不應(yīng)求市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題的凸顯，并引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中制定標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格體系，繼而由此滿(mǎn)足居民住房需求，且為其提供良好的生活空間。

參考文獻(xiàn)：

[1]王博永，楊欣.基于網(wǎng)絡(luò)搜索的房地產(chǎn)政策調(diào)控效果研究[J].管理評(píng)論，2014，11 （09）：78-88

[2]丁勝利.土地及稅收制度在房地產(chǎn)調(diào)控政策中的作用——以大連市為例[J].北方金融，2014，21（11）：53-55

[3]王先柱.房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣政策區(qū)域效應(yīng)——基于我國(guó)31個(gè)省市的實(shí)證分析[J].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2011，20（10）：52-61

作者簡(jiǎn)介：翟江霞（1972-），女，漢族，河北省大名縣，大學(xué)本科，單位：新鄉(xiāng)市國(guó)土資源局，經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)。