文/朱光

房地產(chǎn)去庫存的建議和對策

文/朱光

一、 供需兩端齊發(fā)力

（一）優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，因城施策控制土地供應(yīng)

各地區(qū)要根據(jù)本地商品房庫存數(shù)量，科學(xué)制定2016年土地供應(yīng)計劃，合理確定土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和投放數(shù)量。庫存量大、去化周期長的三四線城市，要嚴(yán)控或者暫停土地供應(yīng)，特別是城市商辦用房庫存去化周期長，要暫停商辦用地出讓。在供需緊張的一二線城市適當(dāng)加大土地供應(yīng)，防止地價和房價上漲過快。

（二）加快落實(shí)鼓勵農(nóng)民工購買城鎮(zhèn)商品住房的政策

三四線城市以及小城鎮(zhèn)購房需求有限，去庫存任務(wù)較重，因此將外來人員、農(nóng)民工轉(zhuǎn)化為市場需求便成了關(guān)鍵。建議對購買商品房的農(nóng)民工實(shí)行優(yōu)惠政策，如放寬首付比例、減免契稅、進(jìn)行貸款利息補(bǔ)貼和抵扣個人所得稅等。同時，加快居住戶籍制度改革，讓農(nóng)民工落戶，探索進(jìn)城落戶農(nóng)民對土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體收益分配權(quán)的有償退出機(jī)制，提高其財產(chǎn)性收入，增強(qiáng)其購房需求。

（三）鼓勵地方政府購買商品房用作保障性安居住房

2015-2017年，全國需要改造城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶住房1800萬套，因此，應(yīng)鼓勵地方政府購買所在區(qū)域價格不高于上年平均價格的存量普通商品住房和從租賃市場籌集公共租賃房房源，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。

（四）加大貨幣化補(bǔ)償安置力度

對于2016年全國棚戶區(qū)貨幣化安置，不少地方已提出“比例超過50%”的目標(biāo)。因此，對城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，應(yīng)擴(kuò)大貨幣化安置的比例，盡量讓居民在市場上購買或租賃住房。同時還應(yīng)調(diào)整保障房的實(shí)現(xiàn)方式，健全公共住房租賃補(bǔ)貼機(jī)制，鼓勵和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭，通過租賃市場解決住房問題。將符合條件的非戶籍常住人口納入公租房保障范圍，以提供存量房房源為主。

二、推動行業(yè)創(chuàng)新

（一）進(jìn)一步發(fā)展住房租賃市場

建立購租并舉的住房制度。政府可以推行以下舉措：搭建住房租賃信息服務(wù)平臺，提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)；規(guī)范房屋租賃市場，保護(hù)房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益；培育以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，提升租賃服務(wù)水平；鼓勵個人和機(jī)構(gòu)投資購買庫存商品房；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租待售房源，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。

（二）加快房產(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)程

推動包括房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）在內(nèi)的住房資產(chǎn)證券化，一方面能夠盤活龐大的商業(yè)地產(chǎn)存量，另一方面可通過鼓勵包括公積金在內(nèi)的資產(chǎn)證券化，降低公積金貸款融資成本和購房者成本，提高公積金周轉(zhuǎn)率，以利于化解存量住房。建議在2015年已有的資產(chǎn)證券化（ABS）試點(diǎn)基礎(chǔ)上，鼓勵擴(kuò)大包括REITs在內(nèi)的住房資產(chǎn)證券化試點(diǎn)。

三、完善市場監(jiān)管體制

（一）強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管

政府應(yīng)建立房地產(chǎn)市場監(jiān)管信息平臺，及時掌握市場動態(tài)，保證政府政策制定時機(jī)和方案的合理性。建立各個部門之間的協(xié)調(diào)機(jī)制， 加強(qiáng)政策制定和執(zhí)行方面的合作。加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈風(fēng)險排查力度，高度關(guān)注重點(diǎn)地區(qū)和企業(yè)，防范金融風(fēng)險。嚴(yán)厲處罰惡意拖欠工程款和閑置爛尾行為，讓開發(fā)商不能違約、不敢違約。

（二）允許調(diào)整和改建項(xiàng)目用途

在樓市庫存較高的地區(qū)：對已批租的土地，引導(dǎo)企業(yè)調(diào)整土地用途；對正在開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，允許企業(yè)調(diào)整開發(fā)節(jié)奏和戶型結(jié)構(gòu)；對尚未開工房地產(chǎn)項(xiàng)目用地，允許改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)。此外，也可以鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)將符合條件的商品房改造為“創(chuàng)客空間”、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等，將去庫存與發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，這項(xiàng)措施在一些地方已經(jīng)在推進(jìn)了。

（三）成立去庫存專門工作小組和部門

建議樓市庫存較高的地區(qū)，組建房地產(chǎn)“去庫存”領(lǐng)導(dǎo)小組，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，因地制宜、因城施策地解決去庫存過程中的個性化問題，挖掘房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿?，激活房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展能量，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)均衡協(xié)調(diào)發(fā)展，讓房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動推進(jìn)作用發(fā)揮得更加出色。

（作者單位：上海易居房地產(chǎn)研究院 ）