文‖《上海國資》記者 孫玉敏

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上海紡織：老廠房變身創(chuàng)意園區(qū)

文‖《上海國資》記者 孫玉敏

既為大環(huán)境造就又是自身主動選擇

作為上海紡織業(yè)的老牌國企，依托各類有形與無形資源，上海紡織集團的城市更新之路，契合企業(yè)的轉型之路，既有章可循，又獨具匠心。

從老廠房到創(chuàng)意園區(qū)

上海紡織集團廠房變身創(chuàng)意園區(qū)，既為大環(huán)境造就又是自身主動選擇，不得不為。

1990年代，隨著上海城市的發(fā)展，勞動密集型、污染性高的行業(yè)需要“遷出上海”，上海紡織面臨關閉與外遷工廠的浩大工程。

“工廠虧損、職工欠薪，為順利關閉這些企業(yè)，支付調整成本，紡織集團將旗下的一批存量土地和房地產作為調整成本計入?！?紡織集團不動產開發(fā)經營事業(yè)部執(zhí)行副總經理陳正和表示。

1998年，上海紡織第一批紡織工廠正式完成關停。當時的問題是：關閉的工廠以及地皮如何處置？是否出售套現？上海紡織綜合考慮之后，決定探索廠房的再利用。其時，上海市已提出建立“都市產業(yè)園區(qū)”的概念，創(chuàng)意產業(yè)在上海開始萌芽。

上海紡織決定抓住機遇。

“最初，再利用的老廠房主要用于出租，當時的租客也五花八門。后來，一批畫家在建于1930年代的上海春明粗紡廠（位于莫干山路50號），自行改造并建立了工作室、畫廊等項目，隨著同類項目越聚越多，M50創(chuàng)意園區(qū)逐漸形成?！?/p>

陳正和表示，在此啟發(fā)下，紡織集團利用老廠房做創(chuàng)意園區(qū)的想法逐漸成熟。

1998年，上海紡織掛牌成立了旗下第一個上海都市型工業(yè)樓宇“盧灣都市工業(yè)園”。2003年，M50園區(qū)在上海紡織支持下，由于入駐藝術家的影響力而逐步成為了上海市創(chuàng)意園區(qū)地標，并在2004年被美國《時代》周刊評為上海十大地標之一。

其時，上海紡織集團雖然對廠房中的企業(yè)只收取象征性的租金，但已意識到借助創(chuàng)意產業(yè)改造老廠房是一條具有潛力之路。于是開始規(guī)劃園區(qū)發(fā)展思路，實施批量向創(chuàng)意園區(qū)的轉化。

從2004年起，上海確立扶持創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)的政策措施，由上海市經濟委員會牽頭為符合產業(yè)導向的創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)授牌。由于上海紡織創(chuàng)意園區(qū)規(guī)劃與打造較早，因此在第一批18家授牌創(chuàng)業(yè)產業(yè)集聚區(qū)區(qū)中占有二個席位。

通過15年的成功探索和創(chuàng)新實踐，上海紡織目前盤活了180萬平方米的舊廠房、舊倉庫，創(chuàng)辦了55個園區(qū)，培育出M50、尚街LOFT等著名文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)。

2014年，上海文化產業(yè)園區(qū)和創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)合并后，上海紡織集團市級文創(chuàng)園區(qū)達到15個，成為上海最具影響力與規(guī)模效應的文化創(chuàng)意園區(qū)“批量制造商”。

從創(chuàng)意園區(qū)到時尚地產

不過，由改造改建形成的創(chuàng)意園區(qū)，無論是對存量土地的利用還是對紡織集團的貢獻，都存在瓶頸。

一是許多老廠房改造和維護成本，不比拆掉重建成本低多少，并且限于原先工業(yè)用地的屬性，改造后的廠房，只能持有并對外出租，對紡織集團的效益貢獻度有限。

二是創(chuàng)意園區(qū)的同質化競爭已越來越激烈，物理空間本身又具有限制性，使得租金收益的“天花板效應”明顯。

加上廠房屬性，創(chuàng)意園區(qū)的公共環(huán)境和配套設施并不完善，而且上海對創(chuàng)意園區(qū)的租金有一定限制要求，每年上漲10%-20%幾乎不可能。

M50園區(qū)總經理王藝此前在接受《上海國資》采訪時曾表示，隨著各類成本的上升，房租在未來將只能抵充園區(qū)的日常運營開支，無利可言。因此，“必須找到創(chuàng)意園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展模式”。

為此，紡織集團提出，創(chuàng)意園區(qū)經營要從創(chuàng)意產業(yè)鏈著手，通過產業(yè)鏈的構建，成為真正的創(chuàng)意園區(qū)運營商。同時，借助國有企業(yè)自身資源與資金的優(yōu)勢，上海紡織細分產業(yè)鏈，可以介入創(chuàng)意企業(yè)的孵化與培育中。如采取以股權換發(fā)展資金和免租金的方式扶持具有潛力的藝術家工作室、初創(chuàng)創(chuàng)意企業(yè)?！斑@種模式有利于與創(chuàng)意企業(yè)共同成長，一旦培育成功收益將遠遠超過收租模式?！?/p>

除此，紡織集團也開始探索存量工業(yè)用地的其他利用方式。

2009年，上海市規(guī)劃和國土資源管理局、上海市住房保障和房屋管理局聯合下發(fā)《關于加快推進2009年400萬平方米經濟適用房規(guī)劃建設相關工作的通知》。文件規(guī)定，企業(yè)自愿拿出手中土地申請參與經適房，經適房的建設比例底線是50%。

由于能夠獲得商品房建設的“綠色通道”，企業(yè)參建的積極性比較高。從當時企業(yè)拿出的地塊看，大都原來并非住宅用地，而是各種存在再利用瓶頸的工業(yè)用地。

紡織集團當時也拿出了幾塊地供選擇，一塊在浦東唐鎮(zhèn)，一塊在浦東上南路，一塊在寶山。最終，紡織集團決定拿出上南路3301號紡織物資公司上南路倉庫。

“那時土地出讓金如何補等政策并不明確，我們前后談了幾年時間，最終決定沒有優(yōu)惠政策也做。”上海星海時尚地產有限公司副總經理沈延年告訴《上海國資》。

這是紡織集團在住宅類地產的首次嘗試。目前，該項目經濟適用房已建成交給相關部門，“略有盈余”，捆綁的商品住宅項目也于2015年8月奠基開工?！邦A計年底可對外預售，預期收益明顯?！鄙蜓幽瓯硎?。

時尚地產體系

2015年，紡織集團確立了以時尚產業(yè)為中心的“1+5”戰(zhàn)略，強調將圍繞做強紡織時尚產業(yè)，建設五大業(yè)務板塊，也就是貿易與國際化、科技與制造、品牌與時尚、不動產開發(fā)經營、金融。不動產開發(fā)經營首次被作為重點業(yè)務。

陳正和表示，未來，不動產開發(fā)經營將成為紡織集團主要業(yè)務之一，定位為“反哺主業(yè)”，落腳點和出發(fā)點是集團的紡織時尚產業(yè)。在“在科技引領時尚”大背景下，將通過深度開發(fā)自有土地資源，支撐集團主業(yè)發(fā)展，支持時尚產業(yè)發(fā)展。

“基于集團戰(zhàn)略，我們制訂了不動產開發(fā)經營的‘十三五’規(guī)劃。”陳正和表示，上海紡織集團未來將利用豐富的存量土地資源分五條路開發(fā)。

第一，深耕時尚園區(qū)。第二，優(yōu)化結構，處置資產遵循總量不變、有進有出、盤活資產的原則。第三，積極存量開發(fā)。第四，保留三槍、海螺等品牌的營業(yè)和辦公用房，保留國際物流倉儲和汽車配飾生產用房。第五，走出去開發(fā)，品牌輸出，拓展外地外區(qū)市場。

根據相關戰(zhàn)略和規(guī)劃思路，紡織集團開始切實構建時尚地產體系。

2015年10月，紡織集團將旗下紡織發(fā)展公司和紡織置業(yè)公司整合，投入10億元注冊了星海時尚地產公司，作為不動產開發(fā)經營事業(yè)部的地產開發(fā)實體。紡織集團董事長童繼生表示，組建星海時尚地產公司是上海紡織集團新一輪國資改革方案出臺后的一項重大戰(zhàn)略，也是事業(yè)部實體化的第一個重要戰(zhàn)略步驟。

新成立的星海時尚地產公司，旗幟鮮明地提出“時尚地產”概念。

“之所以提出時尚地產概念，主要基于紡織集團主業(yè)考慮。紡織集團旗下有時尚產業(yè)、時尚品牌、時尚教育、時尚園區(qū)，這些都是不動產開發(fā)運營的良好助力?！标愓驼f。

“我們已在楊浦‘上海國際時尚中心’旁邊，策劃開發(fā)‘24小時無時差國際環(huán)球時尚中心’，該項目以新建為主，包括辦公、餐飲、商業(yè)、類住宅等多業(yè)態(tài)，將是紡織集團第一個真正的時尚地產項目”。

“紡織集團的時尚地產，要可持續(xù)發(fā)展，打造一些既時尚又有承載上海記憶的東西，所以我們把項目放在由原第十七棉紡織總廠改造的上海國際時尚中心旁邊，體現整體風格。”陳正和強調。