張　薇

(吉林大學(xué) 東北亞研究院，吉林 長春 130012)

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我國房產(chǎn)稅改革的困境與出路

張薇

(吉林大學(xué) 東北亞研究院，吉林 長春 130012)

[摘要]房地產(chǎn)稅收入是地方財政收入的重要組成部分，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅稅收政策比較混亂，明顯滯后于住房市場的發(fā)展，與市場經(jīng)濟的要求不相適應(yīng)，矛盾十分突出。這就向既定的稅制提出了挑戰(zhàn)。筆者在明確對我國范圍內(nèi)的普通居民住房開征房產(chǎn)稅遇到的房產(chǎn)價值評估難、重復(fù)征稅嚴重等問題后，對以上海、重慶為試點城市開征的房產(chǎn)稅進行比較及評述，并圍繞我國房產(chǎn)稅改革的必要性和目標，提出明確房產(chǎn)稅改革的指導(dǎo)思想、整合和規(guī)范各環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅費、優(yōu)化稅制、采用累進式房產(chǎn)稅、完善相關(guān)配套制度等一系列的改革措施。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅；房價；試點城市；房產(chǎn)價值評估；稅制改革

一、導(dǎo)言

伴隨著世界金融風(fēng)暴的蔓延，我國國內(nèi)房價一路飆升，一度超出了許多普通家庭所能承受的范圍，為了遏制房價上漲，2010年我國政府密集出臺了一系列地產(chǎn)調(diào)控政策，加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國，將房產(chǎn)稅*房產(chǎn)稅也叫房屋稅，它是一種國家把房產(chǎn)當(dāng)作課稅對象來向產(chǎn)權(quán)所有人所征收的財產(chǎn)稅，主要對保有的房產(chǎn)征收。為了調(diào)節(jié)擁有房產(chǎn)所有權(quán)形成的收入差距以及抑制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的過度擴張，我國于1986年出臺了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，并沿用至今。擴征至住宅領(lǐng)域。2011年1月28日，上海、重慶兩試點城市正式開展房產(chǎn)稅試點工作，至今已經(jīng)實行4年，上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%—1.2%。2014年第十二屆全國人民代表大會第二次會議的政府工作報告，再次提出做好房地產(chǎn)稅的立法工作，表現(xiàn)出政府對房地產(chǎn)稅改革的高度重視。本文針對兩個試點城市實行房產(chǎn)稅改革試點的經(jīng)驗和教訓(xùn)進行總結(jié)，并對未來的房產(chǎn)稅改革發(fā)展趨勢進行預(yù)測，期望通過本研究對我國財稅制度的改進提供相應(yīng)的借鑒。

二、我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策遇到的難題

房產(chǎn)稅改革是我國稅收體制改革的重要組成部分，對普通居民住房開征房產(chǎn)稅應(yīng)該逐步推行。但是如何在全國范圍內(nèi)開征仍是一個非常復(fù)雜的問題，需要認真調(diào)查研究。

(一)開征目的不同效果有異

近年來我國出臺了各種相關(guān)政策抑制房地產(chǎn)的快速增長，其中一項重要的舉措就是近期發(fā)布的征收房產(chǎn)稅的方案，在征收房產(chǎn)稅的最終目的到底是要抑制炒作房屋價格還是為了達到增加地方政府財政稅收的爭議中，國民對此舉眾說紛紜。征收房產(chǎn)稅的目的不同也必然會選擇不同的措施和手段，相應(yīng)的實施效果必然會存在很大差異。一種看法認為目前出臺的征收房產(chǎn)稅政策表面看是為了控制樓市中的投機行為，但實際原因是由于地方財政緊張而通過增加稅收項目緩解地方財政問題增加地方政府稅收進而增加地方政府收入。如果這種看法是正確的，那么會出現(xiàn)的情形是：由于新征收的房產(chǎn)稅并不能取代地方的土地出讓金，基層政府也不可能脫離原有的土地財政依賴狀況，那么土地價格必然是保持在原有的水平線上不會下降；另外，由于新征稅種使基層政府再一次從房地產(chǎn)市場獲取了新增的收入，然而這部分稅收并不是憑空產(chǎn)生的，羊毛出在羊身上，房地產(chǎn)成本的增加只能以抬高房地產(chǎn)市場價格為消化平臺，那么最終還是會體現(xiàn)在房屋價格上。所以，如果增收房產(chǎn)稅是以增加政府稅收為目的，那么可能會出現(xiàn)一個與推出房產(chǎn)稅的理由相悖的局面：房價不但沒有得到有效的調(diào)控，反而由于政府提升了房地產(chǎn)行業(yè)的市場成本而推動了房地產(chǎn)市場價格進一步上漲[1]。如今，是否能尋得既能抑制房價又能增加地方政府稅收的房產(chǎn)稅新政目前仍無定論。

(二)劃定統(tǒng)一標準難度很大

由于征收房產(chǎn)稅的目的之一是抑制投機性住房需求，而非打擊自住性的剛性需求。這就需要明確從第幾套住房開征及確定一定的免征額。但因國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展水平不一，各地情況差異很大。因此房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)和稅率在確保公平的基礎(chǔ)上，面臨如何確定的問題。例如地段的差異甚至地段內(nèi)有無重點學(xué)校的差異，都會造成房產(chǎn)價值的巨大差距，何況是在全國如此大的范圍內(nèi)，眾多可變因素更是不可避免。因此如何明確征稅對象、動態(tài)地評估納稅額將是一項浩大而又具有相當(dāng)難度的工程。如果只是大體分區(qū)確立房產(chǎn)基礎(chǔ)價格，就容易因為不公平而招致反對[2]50-51。

(三)房產(chǎn)價值評估復(fù)雜多變

為了保證評估工作的公正、科學(xué)、高效，房產(chǎn)評估應(yīng)由專門部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)組織。有學(xué)者認為，房產(chǎn)評估應(yīng)由稅務(wù)部門來承擔(dān)。但是，我國的征稅成本相對較高，倘若由稅務(wù)部門來負責(zé)這項工作，必然要面臨人手不足的困境，而且稅務(wù)部門并非該領(lǐng)域的專業(yè)機構(gòu)，也必然會顯得力不從心，同時還將增加征稅成本。另外，對房產(chǎn)價值評估的評估方式、參數(shù)選擇都是多種多樣的，不同的選擇會評估出完全不同的房產(chǎn)價值。因此會導(dǎo)致房產(chǎn)稅的不穩(wěn)定和評估效率的低下，更會導(dǎo)致權(quán)力尋租。而要避免這些弊端，就必須確定一個科學(xué)、可行的評估標準，既要包括評估方法、各類參數(shù)指標的選擇，也要包括調(diào)整、修正的幅度，等等。以最大限度地確保標準的剛性而減少評估人員可以自由發(fā)揮的空間。而且，房產(chǎn)價值評估中的變量太多，這一理論上的標準規(guī)范在現(xiàn)實中其實是很難確立下來的[3]。

(四)重復(fù)征稅加重宏觀稅負成本

目前，我國在房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有、出租環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有11個，其中包括，直接以房地產(chǎn)為課稅對象的稅種5個；與房地產(chǎn)密切相關(guān)的稅種6個[4]35-37。這樣房產(chǎn)稅作為持有環(huán)節(jié)的一種稅種與在購買環(huán)節(jié)的稅種就會有所重復(fù)。且開征新房產(chǎn)稅面向的住宅所有人均為私人，目前我國在房地產(chǎn)交易過程中，已經(jīng)對個人住宅征收了大量的與建筑物基礎(chǔ)設(shè)施以及公共服務(wù)配套相關(guān)的一系列稅費，這樣再普遍推行新房產(chǎn)稅，就會直接加重私人的賦稅和生活成本，這樣恐怕會引起一部分國民的反對[5]。

(五)聯(lián)網(wǎng)信息平臺發(fā)展滯后

現(xiàn)今房產(chǎn)信息還沒有實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，導(dǎo)致個人名下的不動產(chǎn)信息完全無法真實反映實際情況，使得之前出臺的一些房產(chǎn)調(diào)控政策常常因此出現(xiàn)“空調(diào)”的現(xiàn)象[6]。要征收房產(chǎn)稅，就必須要先進行全面的房屋信息查實工作，確認個人名下不動產(chǎn)信息的真實性。在較大程度上保證個人房產(chǎn)信息的真實性和透明度，才不會出現(xiàn)雖然擁有多套房，但因無法查實而產(chǎn)生的逃稅現(xiàn)象。但建立這個將房產(chǎn)、土地、規(guī)劃、民政、公安等部門全部相連的網(wǎng)絡(luò)平臺不是一朝一夕便可實現(xiàn)的，各部門之間的數(shù)據(jù)交換、信息共享的滯后性等缺點，導(dǎo)致房產(chǎn)稅在近期難以有效實施，需要長期的準備才能克服。

(六)實際征管面臨諸多難題

由于調(diào)整后的房產(chǎn)稅涉及的個人非經(jīng)營性房產(chǎn)屬于私有財產(chǎn)，涉及范圍廣，實際征收起來難度較大。房產(chǎn)稅以何種方式征管、由哪個部門來征管、稅后如何處置等眾多細節(jié)都需要根據(jù)我國國情一一制定。而每一項細則的制定都需大量的經(jīng)驗與實證分析。例如在征收環(huán)節(jié)，財產(chǎn)稅理論上是需要納稅人自主申報，但我國普通民眾都還沒有養(yǎng)成自主納稅的習(xí)慣，因此在自主申報納稅環(huán)節(jié)就會出現(xiàn)相當(dāng)大的偏差，在相應(yīng)的懲戒機制缺乏的情況下，有些漏報稅額的情況就會發(fā)生，實際征收情況很可能不盡如人意[7]19-20。對于房產(chǎn)稅的用途，雖然有關(guān)部委明確要求投向保障房建設(shè)領(lǐng)域，但是如何加強監(jiān)管，讓相關(guān)資金“落地有聲”，也對地方政府提出了考驗。

總之就我國現(xiàn)狀來看，在全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅還不現(xiàn)實，不具有可行性。只有在試點推行后，在積累了一定的政策經(jīng)驗基礎(chǔ)上，房產(chǎn)稅改革才有可能在更廣的范圍內(nèi)推行。否則，不但達不到遏制住房投資投機性需求的目的，反而會帶來不少新的矛盾和糾紛，使稅收的公平性大打折扣，最后只變成了一種增稅手段。而先選擇試點城市做示范，并對其房產(chǎn)政策做評判這樣可行性相對于在全國范圍內(nèi)開征更大一些。

三、對于2011年兩個房產(chǎn)稅試點城市的試行分析

2011年，為了使居民收入與分配結(jié)構(gòu)更加合理，將居民住房消費引入正軌，對房地產(chǎn)資源進行更為有效的配置，使房地產(chǎn)價格更為合理，根據(jù)國務(wù)院第136次常務(wù)會議有關(guān)精神，上海、重慶兩市決定自2011年1月28日起開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點工作。雖然兩個城市的市情不同，在征收房產(chǎn)稅的對象、征稅稅率、征稅相關(guān)依據(jù)以及房產(chǎn)稅稅收減免優(yōu)惠范圍等方面存在一些差異，但依然能通過總結(jié)兩種方案中的經(jīng)驗教訓(xùn)，為今后其他城市推出試點提供不同的參考模式。在這里，對試點城市的房產(chǎn)稅新政進行簡要評析。

(一)新政規(guī)避了一些難題

1.實行差別稅率的累進式稅率。由于稅率會隨著所屬房屋面積或價值的增加而相應(yīng)提高，人們?nèi)绻钟羞^多的房地產(chǎn)，就會支付高額的稅金，繼而降低持有欲望，這樣便可抑制較大資金投放房地產(chǎn)。并且根據(jù)自己的市情確定了一定的免征額，超過人均一定面積的才開始征收，如果免征額和稅率確定合理，且能夠得到有效的落實的話，就可以鼓勵合理占有房產(chǎn)資源，能夠作為比較理想的發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)功能的工具。

2.上海僅對增量房計征的做法，也很好地解決了房屋估價和稅收管轄權(quán)的問題。在新購住房時計算交納，則等于是規(guī)定了以新購住房的單價為依據(jù)，扣除規(guī)定免稅面積后計算應(yīng)納稅額，并向新購住房所在區(qū)縣的地方稅務(wù)局申報繳納。于是多重選擇問題瞬間迎刃而解。

3.兩個試點城市出臺的房產(chǎn)稅政策都強調(diào)要順勢構(gòu)建一個由地方稅務(wù)、財政、規(guī)劃和國土資源、交通建設(shè)以及住房保障房屋管理、民政、人力資源社會保障、公安、統(tǒng)計等相關(guān)部門聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息管理平臺，并且著力打造和健全各項工作機制。這樣就有利于完善評估機制，以保證稅收政策的實施。

4.為了避免可能因我國納稅人尚不適應(yīng)個人申報制度從而導(dǎo)致的房產(chǎn)稅征收率過低的問題，試點城市在方案中提出，對沒有按時繳納房產(chǎn)稅的家庭，在賣房時一并征收，并收取高額滯納金，否則不能買賣。這樣就有利于納稅人及時全額的繳納房產(chǎn)稅款。

5.試點城市房產(chǎn)計稅依據(jù)改原值為市值或評估值。房產(chǎn)稅是合理調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)占有者之間效益分配的一種方式，房產(chǎn)保有者每年繳付的房產(chǎn)稅是動態(tài)的，會隨著房產(chǎn)價值的升值而提高，使得政府可以參與房產(chǎn)持續(xù)升值的再分配[8]110-112。近20年來，房地產(chǎn)價格增長過快，房屋的市值與原值相差達幾倍甚至十幾倍。如果仍以房地產(chǎn)原值作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，則不合理。用房產(chǎn)評估價值代替房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)，更合理、科學(xué)。

(二)新政存在不足之處

雖然這兩個城市出臺的房產(chǎn)稅政策在一定程度上采用了一些可以彌補現(xiàn)有房產(chǎn)稅缺陷的措施，但其自身仍存在一些不足。

1.上海只對新購住房征收房產(chǎn)稅，不對現(xiàn)有的持有多套住房的“炒房蟲”征稅，這樣就顯失公平，不對這部分人群征稅，這是對大多數(shù)炒房者的袒護;從重慶的房產(chǎn)稅征收方案看，只對高端住房征稅，不對中高檔和普通價位的住房持有者征稅，是對重慶普通炒房階層的袒護，這樣的結(jié)果會導(dǎo)致：重慶中高等價位的住房房價還會上漲，會加重普通剛需者的購房成本，重慶普通老百姓購房的壓力也會越來越大。

2.兩試點城市都存在起征點高、稅基低的問題。能夠進入征收范圍的富裕家庭，征收的這部分房產(chǎn)稅，對于他們來講，不存在任何制約效果。無論是滬版還是渝版房產(chǎn)稅，比想象中要溫和許多。其象征意義大于實際效果，并不能真正起到調(diào)節(jié)分配的作用。

3.兩試點城市征收的房產(chǎn)稅都會用于保障性住房的建設(shè)，初衷是好的，但到目前為止還沒有建立一套透明有效的監(jiān)督體系，有些納稅人不免擔(dān)心自己繳納的稅額是否會挪作他用，而后產(chǎn)生對政府的不信任。

4.兩試點城市在沒有對房地產(chǎn)稅費進行總體改革調(diào)整的情況下，單純增加新稅種實行強征，并不符合市場規(guī)律和社會要求，沒有考慮重復(fù)征稅問題，仍需完善。

(三)房產(chǎn)稅未來發(fā)展趨勢預(yù)測

1.政策角度解析

房產(chǎn)稅試點以來，在重慶和上海兩地的高端不動產(chǎn)都明顯出現(xiàn)了成交量下降、價格趨穩(wěn)等明顯的正面效應(yīng)。財政部也據(jù)此提出了對房產(chǎn)稅改革試點積極總結(jié)經(jīng)驗和考慮進一步推進改革的意見，這是一個很明確的政策信號，但是房產(chǎn)稅試點效果顯現(xiàn)仍然需要較長過程。滬渝兩地房產(chǎn)稅試點運行已基本滿四年，不少專家認為，未來可以擴大房產(chǎn)稅征收范圍，覆蓋到存量房產(chǎn)，遲遲沒有提上日程的擴圍急煞了許多人。國家稅務(wù)總局總會計師汪康在中國企業(yè)發(fā)展高層論壇上表示，雖然稅務(wù)總局、財政部等部門正在積極研究房產(chǎn)稅擴大試點范圍的方案，但目前要提出一個完善的方案還有難度，這一表態(tài)被認為是房產(chǎn)稅試點擴圍將暫且擱置。住建部部長姜偉新曾表示，“十二五”末以后，住房保障將逐步轉(zhuǎn)向貨幣補貼為主，待相關(guān)信息系統(tǒng)建立后，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法。

2.專家視角解析

2011年2月，中華全國律師協(xié)會憲法與人權(quán)委員會副主任，著名律師陳有西《十論房產(chǎn)稅》指房產(chǎn)稅違反憲法，違反《立法法》*陳有西：《十論房產(chǎn)稅》之一：再談上海重慶開征房產(chǎn)稅的違法性，2011年2月16日。。2011年7月，中國社會科學(xué)院學(xué)者抨擊房產(chǎn)稅違法，律師擬上書國務(wù)院。社科院法學(xué)研究所研究員陳甦在發(fā)言中表示：“經(jīng)濟新政在目的上有它的合理性，但在方式上卻有失合法性?！狈▽W(xué)所研究員陳欣新教授對此表示贊同，他認為，以地方政府決定的方式來開征住宅房產(chǎn)稅，違反《稅收征收管理法》第三條規(guī)定。征收房產(chǎn)稅既無法律規(guī)定，也沒有人大常委會的授權(quán)；開征試點的做法，違反了《房產(chǎn)稅暫行條例》。依據(jù)《立法法》第88條第三款的規(guī)定，國務(wù)院有權(quán)改變或者撤銷不適當(dāng)?shù)牟块T規(guī)章和地方政府規(guī)章，他建議國務(wù)院履行相關(guān)法定職責(zé)，對重慶市和上海市開征住房房產(chǎn)稅的決定和做法當(dāng)中抵觸法律和行政法規(guī)的有關(guān)行為加以撤銷或者改變。社科院副教授丁一總結(jié)說，重慶市、上海市試點開征住房房產(chǎn)稅的問題，主要違反了三個方面的法律依據(jù)，即《憲法》、《立法法》與《稅收征管法》*《社科院學(xué)者抨擊房產(chǎn)稅違法》，律師擬上書國務(wù)院，2011年7月16日。。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為，現(xiàn)在是試點，可以不經(jīng)過立法程序。如果將來鋪開時仍然不經(jīng)過相應(yīng)的法律程序和聽證，我不贊同。雖然房產(chǎn)稅這個稅種一直存在，但現(xiàn)在試點的內(nèi)涵已經(jīng)完全不同。如果仍然不考慮土地的問題，更加不應(yīng)該擴大鋪開。中國目前大部分存量房已經(jīng)繳納了70年土地使用費，一處房產(chǎn)的實際價值是由土地和土地上的房子兩部分組成的，如果按照房產(chǎn)的價值來征稅，又不考慮已經(jīng)繳納的土地使用費，實質(zhì)上就是重復(fù)征稅。所以我一直以來重點研究和呼吁的是“房地產(chǎn)稅改革”*聶梅生：《房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅是兩回事》，2012年8月31日。。最強烈的批評聲來自原國家稅務(wù)總局的高官，上海、重慶試點后，全國政協(xié)委員、國家稅務(wù)總局原副局長、中國注冊稅務(wù)師協(xié)會會長許善達就從房產(chǎn)稅難成地方稅收主要來源等6個方面，論述了：“房產(chǎn)稅不符合當(dāng)前國情?！?許善達：《房產(chǎn)稅不符合當(dāng)前國情》，2011年3月3日。2011年初至今，對上海和重慶房產(chǎn)稅試點的經(jīng)驗、不足，沒有任何政府部門進行過總結(jié)，或許不敢總結(jié)。

3.民眾觀點

根據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查的結(jié)果看，4成網(wǎng)友認為房產(chǎn)稅對后期影響不大。

圖1

中國房地產(chǎn)問題的實質(zhì)，甚至不僅僅是房地產(chǎn)市場本身的問題，而是整個國家收入和分配體制、社會保障體制等多方面的問題。房地產(chǎn)僅僅是這些矛盾的集中表現(xiàn)而已。房產(chǎn)稅的推進爭議不斷，質(zhì)疑不斷。其實迄今為止仍沒有實質(zhì)性進展。中國房產(chǎn)稅之路甚至越走越窄。

四、我國房產(chǎn)稅改革的對策建議

如果國家采用房產(chǎn)稅對房產(chǎn)市場進行調(diào)控，必須設(shè)計合理的稅制，這樣才能發(fā)揮它的優(yōu)勢，并取得良好的效果。因此，若想充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)控作用，需要在吸取試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，揚長避短，充分考慮以下幾點建議：

(一)明確房產(chǎn)稅改革的主導(dǎo)思路

一個國家的房產(chǎn)稅制度改革是一項影響相當(dāng)深遠而廣泛的系統(tǒng)工程，在我國也是如此，各項稅制、各項稅種之間存在著千絲萬縷的相關(guān)性。因而如何使房產(chǎn)稅改革具有縝密的制度連貫性和切實為國民打造合理的房地產(chǎn)消費市場應(yīng)成為房產(chǎn)稅稅制改革的首要任務(wù)。應(yīng)遵循“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的稅制改革方針，本著“正稅、明租、少費”的房地產(chǎn)稅制改革的基本方向[9]71-73，將房產(chǎn)稅制改革納入公共財政預(yù)算體制。房地產(chǎn)財稅政策要有利于房地產(chǎn)資源的高效流轉(zhuǎn)與集約利用。鼓勵提高社會自住房擁有比率的同時，在居民居住租售模式選擇上不致形成過度歧視，在住房資產(chǎn)和其他投資之間不致形成政策歧視。加大政府對住房保障的同時，鼓勵引導(dǎo)市場資金和社會力量投入住房保障事業(yè)。

例如，寬稅基的實現(xiàn)可以通過采取上?！罢惢钡哪Ｊ街饾u實現(xiàn)，隨著越來越多的房產(chǎn)將被納入到征稅范圍，房產(chǎn)稅的課稅范圍也會不斷增加，這不僅可以減輕民眾對房產(chǎn)稅改革的抵觸心理，也給征管部門提供了充沛的時間建設(shè)與征收房產(chǎn)稅相關(guān)的配套設(shè)施，從而實現(xiàn)改革的順利推進[10]58-59。另外，民眾需要對房產(chǎn)稅的開征在時間上做好充足的心理準備、稅收征管體系也需要一定的時間適應(yīng)房產(chǎn)稅的全面開征[11]35-41。低稅率的實現(xiàn)可以在稅率的結(jié)構(gòu)上實行差別稅率，對民用房地產(chǎn)實行較低的稅率，對商用房地產(chǎn)實行較高的稅率，比如對別墅和獨棟住宅征收較高的稅率[12]14-26。

(二)整合和規(guī)范各環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅費

稅費改革應(yīng)調(diào)整稅費關(guān)系，簡化收費項目。采取部分費改稅的方式，減少重復(fù)征收現(xiàn)象，加大政策透明度，簡化辦事程序，簡并收費項目，明確租稅費概念，理清稅費層次，避免帶給納稅人雙重負擔(dān)，將本質(zhì)上屬于地租的土地使用費納入地租體系，并做相應(yīng)的更名。這樣既可保證財政收入，又可穩(wěn)定房價，保障房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展[13]40-41。

(三)采用累進式房產(chǎn)稅

實踐證明，開征房產(chǎn)稅并不一定就可抑制房地產(chǎn)投機，那么，解決的方法主要有以下兩種：一是房產(chǎn)稅的稅率不低。稅率不低即房屋持有成本不低，如果投機房地產(chǎn)的預(yù)期收益不能彌補機會成本的話，人們就不會去選擇此種投資方式。二是采用累進式財產(chǎn)稅。因稅率與所屬房屋面積或價值呈正相關(guān)，人們對房地產(chǎn)的持有欲降低，就會抑制較大資金流入該領(lǐng)域，繼而抑制房價的漲幅。這樣也會在一定程度上縮小貧富差距，以利于社會的和諧安定。雖然試點城市目前采取的就是累進稅率，但是其稅率制定的高低還有待商榷。筆者認為無論是在試點城市還是在全國范圍內(nèi)征收，若要制定合理的稅率一方面要考慮私有住房實際擁有情況；另一方面也需要考慮百姓的意見。

(四)進一步完善與房產(chǎn)稅配套的相關(guān)制度

1.房地產(chǎn)登記制度需要進一步完善。在征收房地產(chǎn)稅的過程中要求稅收對象出具完備的土地證明和房屋產(chǎn)權(quán)管理的資料，才能對房產(chǎn)稅的征收進行有效征管。各基層政府需出臺一整套完善詳盡的房屋產(chǎn)權(quán)登記和土地等級的信息管理體制，有關(guān)部門需要對土地進行檔案記錄，關(guān)于房屋權(quán)屬以及房屋面積等資料建立系統(tǒng)的檔案，并運用現(xiàn)代科技對其進行網(wǎng)絡(luò)管理，可以為地方稅務(wù)部門詳細掌握有關(guān)房產(chǎn)的稅源信息提供有效的平臺[14]69-70。

2.建立和完善房地產(chǎn)的相關(guān)評估機制。對房產(chǎn)價格的評估機制健全與否會直接影響房地產(chǎn)稅收的管理質(zhì)量，因而對房地產(chǎn)價格的評估機構(gòu)的篩選、評估方法的使用、房產(chǎn)稅稅收的申報以及房產(chǎn)稅收的歸屬和使用等一系列相關(guān)因素的考量成為建立有效房產(chǎn)評估機制的主要方面。對房產(chǎn)評估機構(gòu)的篩選，可以從兩個方面考量，一方面可以由社會上的相關(guān)中介機構(gòu)進行外部評估；另一方面考慮由稅務(wù)機構(gòu)內(nèi)部部門進行評估。如何評估房產(chǎn)價格，在目前有兩種常用的可選擇的評估方法，一種是按照房屋面積的大小進行評估，一種是按照市場價格的高低進行評估[15]43-44。

3.對房產(chǎn)稅的管理權(quán)限進行下放。目前我國依然存在較為普遍的區(qū)域間經(jīng)濟發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀，而房產(chǎn)稅的征收影響之廣、情況之復(fù)雜使得房產(chǎn)稅的管理權(quán)限無法集中在中央，另外房產(chǎn)稅的管理范疇廣、工作細節(jié)較多，依靠中央對全國全面實施房產(chǎn)稅管理不切實際。因而中央需要制定一套完善的房產(chǎn)稅基本法制體系，將房產(chǎn)稅管理權(quán)下放到地方，由省一級的立法機關(guān)或政府來制定實施細則，地方政府擁有結(jié)合本地方實際情況調(diào)整房產(chǎn)稅的稅目稅率、制定稅收減免優(yōu)惠政策、修訂房產(chǎn)稅征收管理辦法等方面的決定權(quán)，這樣可以使地方政府的積極性得到有效的調(diào)動，有利于房產(chǎn)稅制度的推行和完善。

4.建立一套稅款收入監(jiān)管機制。在投建保障性住房的階段需要一個透明公開的渠道來向納稅人公示。將以專門開辟一個網(wǎng)絡(luò)平臺，時時更新稅款去向，并設(shè)立一個獨立的監(jiān)督機構(gòu)，監(jiān)督執(zhí)行人員并接收群眾意見。

5.完善相應(yīng)法制體系。房產(chǎn)稅是一個涉及千家萬戶、子子孫孫的稅種，不僅應(yīng)該遵循立法程序，甚至應(yīng)該全民討論。執(zhí)政者、稅法專家、法律專家、經(jīng)濟學(xué)家、社會學(xué)家應(yīng)以高超的政治智慧，謹慎而精心地設(shè)計，并按照合法的程序推出。但是，中國房地產(chǎn)市場缺乏的是一整套頂層設(shè)計，而絕不僅僅是一個房產(chǎn)稅就能解決的，其中最根本的是土地問題。不解決最根本的問題，僅靠一個房產(chǎn)稅單項突破，而其他制度之間相互羈絆，是無法達到預(yù)期的效果的。因此，中國房地產(chǎn)市場需要的是關(guān)乎土地制度、關(guān)乎金融制度、關(guān)乎稅收制度、關(guān)乎保障性住房的一整套有機的、嚴密的、合法的、具有可操作性的頂層設(shè)計。

五、結(jié)論

目前為了解決房價過高等相關(guān)的民生問題，需要政府在遵循市場規(guī)律的前提下進行宏觀調(diào)控，發(fā)揮公共政策的積極作用。一套高效完善的房地產(chǎn)稅收制度體系不僅可以增加政府的財政收入，而且可以有效調(diào)控房地產(chǎn)市場的發(fā)展，優(yōu)化資源配置，穩(wěn)定房價水平。然而我國現(xiàn)行的稅收制度存在著稅基窄、重復(fù)征稅、計稅依據(jù)不合理等一系列問題，導(dǎo)致稅收的作用難以發(fā)揮，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。為了更好地發(fā)揮稅收政策的調(diào)控功能，有效穩(wěn)定房價，需要對我國現(xiàn)行稅制進行改革。但是就目前我國現(xiàn)狀來看，稅負已經(jīng)很重了，開征新稅必須慎之又慎，必須得到科學(xué)的論證、民主的討論，因此在全國范圍內(nèi)開征新房產(chǎn)稅并不現(xiàn)實，最好的方案便是先行在試點城市出臺房產(chǎn)稅新政策，以積累經(jīng)驗后，揚長避短，使其能發(fā)揮自己應(yīng)有的作用。

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[責(zé)任編輯：秦衛(wèi)波]

Dilemma and Pathway of the Reform in China’s Real Estate Taxation

ZHANG Wei

(Research Institute of Northeast Asia，Jilin University，Changchun 13012，China)

Abstract：Local real estate tax is an important part of fiscal revenues，the current real estate tax policy is confusing，obviously lagged behind the development of the housing market，and conflict with the market economy. So it brings some challenges for the existing tax system. This paper put forward the shortage of local real estate tax by introducing it and the levy range，and analyzes the need for reforming according to present the macroeconomic environment .After defining the Chinese common person faced with the serious problems of hardly property valuation and double taxation，the article also compare Shanghai with Chongqing，and then around the need for and objectives of the reform. Propose to clear the guiding ideology of real estate tax reform，land financial reform，integrate and regulate all aspects of real estate taxes，enhancing the tax system，use a series of reform measures about progressive property taxes and improving the supporting system.

Key words：Real Estate Tax；House Prices；Pilot Cities Property Valuation；Tax Reform

[中圖分類號]F810.422

[文獻標志碼]A

[文章編號]1001-6201(2016)01-0258-06

[作者簡介]張薇(1980-)，女，吉林長春人，吉林大學(xué)東北亞研究院博士后。

[基金項目]國家社會科學(xué)基金重大項目(13&ZD022)。

[收稿日期]2013-08-28

[DOI]10.16164/j.cnki.22-1062/c.2016.01.051