土地能否跟隨人口流動(dòng)？

陸 銘

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是否有成效，關(guān)鍵是供給是否適應(yīng)需求

討論房價(jià)問題，有三個(gè)關(guān)鍵詞：土地供應(yīng)、房價(jià)和中國經(jīng)濟(jì)競爭力。

當(dāng)前中國房價(jià)的關(guān)鍵問題是城市化的問題，現(xiàn)在中國出現(xiàn)“人的城市化”“人的配制”和“土地城市化”“地的配制”之間嚴(yán)重脫節(jié)。從總量來講，中國“土地的城市化”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了“人的城市化”速度。分區(qū)域看，人往東部走、往大城市走，但是地是往中西部走、往中小城市走。

問題出在什么地方？如果看全國的分布，主要的問題出現(xiàn)在人口流出地。內(nèi)地的困境是什么？給出了大量的地，但人沒有流動(dòng)起來。

中國的房價(jià)，一定是分化的。因?yàn)橹袊那闆r是，人口流入地沒有土地足夠供應(yīng)，而人口流出地有大量土地供應(yīng)，結(jié)果就是土地的供應(yīng)影響房價(jià)，房價(jià)就會(huì)分化。中國現(xiàn)在出現(xiàn)的情況是一線城市房子暴漲，三四線城市有些地方估計(jì)永遠(yuǎn)也沒有辦法把庫存消化完，就所謂冰火兩重天的情況。

該怎么改革？其實(shí)也很簡單，今天的改革關(guān)鍵矛盾在于一定要急需適應(yīng)人口跨地區(qū)流動(dòng)趨勢，因?yàn)橹袊牧鲃?dòng)方向是從中西部向東部，從中小城市向大城市。這里面涉及一個(gè)問題，如果人到大城市來，給他的建設(shè)用地卻在中小城市，是否會(huì)有矛盾？那么是否可以讓地能夠跟人一起走，就是這么簡單。

這里面涉及兩種地，一種叫新增建設(shè)用地，另外一種可能性，比如中國內(nèi)地省份的農(nóng)民遷到了中國沿海大城市，他在老家的宅基地空出來。是否可以把他在老家宅基地變成農(nóng)業(yè)用地，然后將宅基地對應(yīng)的面積拿到沿海地區(qū)來？這樣，全國范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)用地沒有變化，但建設(shè)用地面積到了沿海地區(qū)，沿海地區(qū)正好緩解人口流動(dòng)，房價(jià)上漲趨勢。

如果這種改革成功，勞動(dòng)力和土地指標(biāo)可以一起流動(dòng)起來，讓更多勞動(dòng)力可以分享經(jīng)濟(jì)集聚好處。

這同時(shí)帶來的變化是，市場更希望，未來大城市土地供應(yīng)放松管制，或者說增加土地供應(yīng)。

但放松土地供應(yīng)管制時(shí)有幾件事要做：

第一，建設(shè)用地的占比放松。

第二，在建設(shè)用地里面，多少地用在工業(yè)？多少用在商住地？它們的比例是多少？現(xiàn)在大量建設(shè)用地是配合工業(yè)用地，而且工業(yè)用地的密集極低。

第三，在商住用地里面有多少地用在商業(yè)地產(chǎn)？多少地用在住宅？現(xiàn)在,大城市的現(xiàn)狀是，前者占比很高，結(jié)果很多商業(yè)地產(chǎn)是空置的，但是住宅不夠的，這個(gè)比例是不是可以調(diào)整？

第四，大城市建筑的容積率是有管控的，在這樣的管理過程當(dāng)中上海在過去的十多年的時(shí)間里居住在市中心的常住人口下降，基本原因是因?yàn)槭兄行睦飵缀鯖]有什么新增住宅用地了。這和商住用地和住宅用地的比例有關(guān)，和市中心的容積率有關(guān)，這些都在影響住房供給。

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是否有成效，關(guān)鍵是供給是否適應(yīng)需求。