王欣子

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資條件也提出了很多新的要求，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨著更加嚴(yán)峻的形勢(shì)，特別是在商業(yè)地產(chǎn)中體現(xiàn)得尤為明顯，由于商業(yè)地產(chǎn)和資本市場(chǎng)的對(duì)接程度較低，大多數(shù)企業(yè)的融資方式大多依賴于銀行貸款，這種過于單一的融資模式也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形成了很大的阻礙，基于此，本文主要針對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行探析，以供相關(guān)人員作以參考。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 融資渠道 探析

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模和數(shù)量在不斷擴(kuò)大，商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于住宅地產(chǎn)，它是一種比較獨(dú)立的新興的項(xiàng)目類型，因此，越來越多的企業(yè)將關(guān)注的焦點(diǎn)放在了這一新的項(xiàng)目上，然而，因?yàn)槿谫Y的規(guī)模較大，也在不同程度上為還款造成了很大的難度和困擾。

一、商業(yè)地產(chǎn)的融資特點(diǎn)

（一）開發(fā)階段的融資特點(diǎn)

1、預(yù)期收益很難預(yù)測(cè)

在開發(fā)階段，地產(chǎn)實(shí)體基本形成，由于沒有進(jìn)行具體的商業(yè)運(yùn)作，商業(yè)物業(yè)仍然處于不夠成熟的階段，對(duì)于一些廣告招標(biāo)之類的內(nèi)容，對(duì)于后期的利潤(rùn)無法做到有效的預(yù)測(cè)，就會(huì)出現(xiàn)資金凈流出的現(xiàn)象。

2、風(fēng)險(xiǎn)集中會(huì)造成很大的影響

開發(fā)階段，還未形成系統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)，因此，就會(huì)存在開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，而這種風(fēng)險(xiǎn)主要是由于地產(chǎn)建筑物是夠能夠按照預(yù)期的基本計(jì)劃進(jìn)行有效的落實(shí)，如果開發(fā)階段出現(xiàn)任何風(fēng)險(xiǎn)，其后果將不堪設(shè)想，將會(huì)對(duì)后期的發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，一旦在開發(fā)建設(shè)和項(xiàng)目選項(xiàng)中出現(xiàn)任何差錯(cuò)，必然會(huì)給運(yùn)營(yíng)管理到來很大的不利。

（二）運(yùn)營(yíng)階段的融資特點(diǎn)

1、影響現(xiàn)金流穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)存在期長(zhǎng)

相比于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)和其主要的不同就是消費(fèi)對(duì)象，住宅地產(chǎn)的消費(fèi)者是購買房屋的人，商業(yè)服務(wù)以及商品購買的消費(fèi)者才屬于商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)者，開發(fā)階段對(duì)后期的運(yùn)營(yíng)會(huì)差生直接的影響，從而使商業(yè)地產(chǎn)獲取最大的利潤(rùn)，運(yùn)營(yíng)階段對(duì)資金的風(fēng)險(xiǎn)階段的影響會(huì)有比較久的時(shí)間，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨著商業(yè)物業(yè)的逐漸成熟而減小。

2、形成現(xiàn)金流鏈接的矛盾點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)階段會(huì)產(chǎn)生很大的投資，就必然對(duì)運(yùn)營(yíng)階段的還款造成較大的難度，然而企業(yè)為了獲得利潤(rùn)的最大化，一般情況下，不可能對(duì)物業(yè)進(jìn)行分股來填補(bǔ)還款的空缺，這也就使現(xiàn)金流鏈接產(chǎn)生矛盾點(diǎn)

二、商業(yè)地產(chǎn)融資渠道分析

（一）擴(kuò)大融資渠道

我國(guó)現(xiàn)階段融資途徑在實(shí)際的應(yīng)用時(shí)，會(huì)受到相關(guān)政策制約，但是在融資的形勢(shì)上，還是倡導(dǎo)以多元化的融資為主。

商業(yè)地產(chǎn)的融資現(xiàn)階段甚至很長(zhǎng)的一段時(shí)間只是靠銀行借貸產(chǎn)生，因此，相關(guān)的企業(yè)必須商業(yè)借助一些資源，對(duì)融資進(jìn)行適應(yīng)性的調(diào)整，實(shí)施一定的策略，使融資渠道更加多元化，由于相關(guān)的政策會(huì)隨著市場(chǎng)的變化做出相應(yīng)的調(diào)整，如果整個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)資金短缺的狀況，企業(yè)應(yīng)該實(shí)時(shí)一定的策略來使企業(yè)在融資方面的影響力大大提升，拓寬融資方式，并和商業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合，并對(duì)其作以準(zhǔn)確的辯識(shí)。

（二）融入保險(xiǎn)投資

我國(guó)經(jīng)濟(jì)步入一個(gè)快速發(fā)展的階段，各種新思想、新技術(shù)、新行業(yè)不斷涌現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，再融資方面就出現(xiàn)了一種新的模式，也就是保險(xiǎn)投資，與傳統(tǒng)的投資模式相比較，這種模式優(yōu)點(diǎn)很突出，它的運(yùn)行周期很長(zhǎng)，可以緩解開發(fā)商的資金壓力，同時(shí)保險(xiǎn)投資的數(shù)額巨大，這些優(yōu)點(diǎn)正好適應(yīng)了開發(fā)商的實(shí)際需求，所以保險(xiǎn)投資成為了一種新的渠道融資方式。由于我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的資金也是比較充足的，現(xiàn)在我國(guó)將保險(xiǎn)行業(yè)的資金流入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這種模式的具有很大的可行性，已經(jīng)被很多國(guó)家所采用，將大量的保險(xiǎn)行業(yè)資金流入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。我國(guó)的這種模式處于起步階段，很多方面在經(jīng)驗(yàn)上稍顯不足，所以我們需要學(xué)習(xí)國(guó)外的一些經(jīng)驗(yàn)，這樣才能使我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)和保險(xiǎn)行業(yè)都得到共同發(fā)展、共同進(jìn)步。

（三）積極引進(jìn)外資，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)開辟了新的發(fā)展道路，現(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也在不斷的優(yōu)化和完善，企業(yè)也通過更多的途徑拓寬了融資的方式，商業(yè)地產(chǎn)在對(duì)融資渠道加以選擇時(shí)，就應(yīng)該合理分析，首先，資金的渠道來源，資金的可靠性是保證資金合理利用的關(guān)鍵，因此，一定要進(jìn)行資金來源的適應(yīng)性選擇，其次，對(duì)融資渠道的一些基本特征要非常熟悉，然后再對(duì)其進(jìn)行分析比較，然后擇優(yōu)選取。由于融資渠道和融資成本以及風(fēng)險(xiǎn)問題都密切相關(guān)，直接影響了企業(yè)的效益，由于更融資渠道的不同，其優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)也會(huì)有所區(qū)別，因此，企業(yè)就要綜合各方面的因素，進(jìn)行擇優(yōu)選擇，所選取的融資渠道不僅要符合企業(yè)的實(shí)際，還要以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利益最大化為主要前提。

（四）合作開發(fā)，實(shí)現(xiàn)共贏

地產(chǎn)企業(yè)處在同行業(yè)中，應(yīng)該相互學(xué)習(xí)，相互促進(jìn)，這樣在那個(gè)也會(huì)有利于企業(yè)的共同進(jìn)步和成長(zhǎng)，企業(yè)可以通過對(duì)融資案列等進(jìn)行互享，這樣也有利于實(shí)現(xiàn)融資市場(chǎng)快速的由初始階段向著更加穩(wěn)定地階段過渡，一些項(xiàng)目可能通過企業(yè)之間合作的方式更容易達(dá)成，不僅能獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，而且有利于企業(yè)的合作共贏。

三、結(jié)束語

綜上所述，現(xiàn)階段，由于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展處于初級(jí)階段，各方面的發(fā)展都還不夠成熟，市場(chǎng)發(fā)展速度較慢，而且企業(yè)的主要融資方式是以銀行借貸為主，這種單一化的融資方式不同程度上加劇了資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，如果銀行貸款出現(xiàn)一些她突發(fā)狀況，很可能影響企業(yè)的資金鏈，因此，相關(guān)企業(yè)必須給予重視，采取有效的措施，拓寬融資渠道，運(yùn)用多元化的融資方式。是企業(yè)獲得更大的效益。

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