謝福泉,黃俊暉

(華東師范大學(xué) 商學(xué)院，上?！?00241)

?

新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為研究
——基于知識積累模型的動態(tài)分析

謝福泉,黃俊暉

(華東師范大學(xué) 商學(xué)院，上海200241)

摘要：城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化發(fā)展所必須實現(xiàn)的核心目標(biāo)之一，新型城鎮(zhèn)化是對土地資源、戶籍制度、城市規(guī)劃的綜合性、內(nèi)涵式的戰(zhàn)略調(diào)整。在實現(xiàn)城鎮(zhèn)化的過程中，房地產(chǎn)的需求和供給必然會受到影響，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度出發(fā)，投資與生產(chǎn)的行為顯得尤為重要。文章利用知識積累模型，對影響房地產(chǎn)投資的資本及技術(shù)要素進行分析，從而確定新時期新背景下投資戰(zhàn)略的要點和關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)企業(yè)；投資行為；知識積累模型

一、引言

新型城鎮(zhèn)化，與傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化不同，是提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量和水平的發(fā)展模式，其本質(zhì)是運用科學(xué)發(fā)展觀來統(tǒng)籌城鎮(zhèn)化的建設(shè)與發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化，致力于實現(xiàn)資源、環(huán)境、經(jīng)濟、社會的互促共進，強調(diào)科學(xué)、高效、適度、健康的發(fā)展原則。新型城鎮(zhèn)化的“新”主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)支撐、人居環(huán)境、社會保障、生活方式從“鄉(xiāng)”到“城”的轉(zhuǎn)變，并非簡單的人口集聚和城市擴張，要將新的觀念、制度、技術(shù)與文化投入和灌輸?shù)匠擎?zhèn)化的推進過程之中。新型城鎮(zhèn)化的“型”指的是建設(shè)與發(fā)展模式的變化，是堅持以人為本，統(tǒng)籌城鎮(zhèn)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、生態(tài)環(huán)境等多個方面的綜合性、內(nèi)涵式的轉(zhuǎn)型。

黨的十八大將新型城鎮(zhèn)化建設(shè)寫入黨章，視其為新四化(包括城鎮(zhèn)化、信息化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化)建設(shè)的重點內(nèi)容和擴大內(nèi)需的關(guān)鍵來源。新型城鎮(zhèn)化是“內(nèi)涵式”城鎮(zhèn)化，區(qū)別于“房地產(chǎn)運動”，更加重視資源的高效利用和制度的改革創(chuàng)新。隨著城鎮(zhèn)化速度和質(zhì)量的同步前進，房地產(chǎn)的投資開發(fā)活動必然會得到推動，房地產(chǎn)企業(yè)將會面對更加復(fù)雜和廣闊的市場。如何抓住新型城鎮(zhèn)化的時代發(fā)展機遇，如何在全新的變革中規(guī)劃和配置資本存量、提升投資效率，如何利用知識與技術(shù)的生產(chǎn)要素在“內(nèi)涵式”發(fā)展背景下保持“內(nèi)生增長”，都是房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢新政策下必須思考與研究的課題。

二、知識積累模型的理論基礎(chǔ)及構(gòu)建

(一)知識積累模型的理論基礎(chǔ)

20世紀30年代，Harrod提出了以資本存量為主要動源的外生性經(jīng)濟增長模式，并且堅持認為不存在維持長期經(jīng)濟增長的內(nèi)在機制。以Solow為代表的新古典經(jīng)濟增長學(xué)派延續(xù)了這一觀點，并且將外生性增長擴展為資本和勞動兩個角度的分析[1]。Romer認識到了這種增長模型的不足，在簡單的新古典增長模型中引入了創(chuàng)造知識與技術(shù)的部門，與傳統(tǒng)的產(chǎn)品生產(chǎn)部門共同組成兩部門模型，并且實現(xiàn)了在一定的外部性作用下的長期內(nèi)生增長[2]。新增加的知識與技術(shù)部門被看作是一種新的生產(chǎn)要素，在不斷積累的過程中提高產(chǎn)出。知識積累模型可以廣泛地應(yīng)用在宏觀經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究中，同時也可以從微觀角度對企業(yè)的投資行為和決策給予指導(dǎo)。劉剛指出，知識積累的質(zhì)與量將決定企業(yè)的競爭優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿?，對企業(yè)內(nèi)在知識積累模型、體制的研究，是理解和制訂企業(yè)戰(zhàn)略的關(guān)鍵要務(wù)[3]。楊洵、師萍、郭慶儀兼用博弈論的分析方法，構(gòu)建了以企業(yè)知識積累為基礎(chǔ)的研發(fā)人員的激勵動態(tài)模型，同時強調(diào)通過知識積累路徑提升對企業(yè)貢獻的質(zhì)量和數(shù)量水平[4]。王神海以武漢城市圈“兩型社會”試驗區(qū)為對象，對城市化進程中房地產(chǎn)投資的動態(tài)效率進行了研究，并且根據(jù)投資現(xiàn)狀給與了政策建議[5]。

Prahalad和Hamel作為企業(yè)核心競爭能力理論的奠基者，指出知識性資源積累是企業(yè)內(nèi)生成長、資源配置、業(yè)務(wù)組織的無形動力[6]。房地產(chǎn)業(yè)作為資本密集型的代表產(chǎn)業(yè)之一，企業(yè)投資與生產(chǎn)行為的正確性體現(xiàn)了企業(yè)的核心競爭能力，決定了企業(yè)發(fā)展的速度與質(zhì)量。新型城鎮(zhèn)化發(fā)展是房地產(chǎn)企業(yè)進行投資與生產(chǎn)活動的機遇和挑戰(zhàn)，在“內(nèi)涵式”的新要求和新變革下，集合資本存量與知識技術(shù)積累的內(nèi)生增長模式可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)確定投資與生產(chǎn)的戰(zhàn)略制訂，利用知識積累模型可以更好地分析房地產(chǎn)企業(yè)投資活動的動態(tài)效率及其影響要素，從而更有針對性地完善決策、創(chuàng)新機制、提高效率。本文即在建立知識積累模型的基礎(chǔ)上，分析資本存量及知識技術(shù)積累對于房地產(chǎn)投資行為的動態(tài)影響，為新型城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)企業(yè)的投資與生產(chǎn)活動提供決策建議和戰(zhàn)略參考。

(二)以房地產(chǎn)企業(yè)投資活動為對象的模型構(gòu)建

1.將房地產(chǎn)企業(yè)的部門兩分化，建立兩部門模型。包括產(chǎn)品生產(chǎn)部門和知識研究與開發(fā)部門，且兩個部門的生產(chǎn)函數(shù)都假定為柯布—道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)。其中，資本和勞動的數(shù)量分別是Kt、Lt，aK份額的資本與aL份額的勞動用于知識研究與開發(fā)部門進行知識生產(chǎn)，剩余的1-aK份額的資本與1-aL份額的勞動用于生產(chǎn)部門房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)。

2.s為儲蓄率，n為勞動人口增加率，這里也可以看作是鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口向城市的轉(zhuǎn)移率，即城鎮(zhèn)化的速率。aK、aL及折舊率d均看作是外生變量。

3.根據(jù)上述假設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)商品生產(chǎn)函數(shù)可以寫作：

Yt=[(1-aK)Kt]α[At(1-aL)Lt]1-α，0<α<1

(1)

對于知識研究與開發(fā)部門，知識的生產(chǎn)取決于資本的投入、勞動的投入以及技術(shù)水平的影響：

(2)

B和θ為參數(shù)，前者反映了資本、勞動和技術(shù)水平以外的要素對于知識生產(chǎn)與積累的影響，后者則顯示出已有知識積累對于新增知識生產(chǎn)的作用及程度。當(dāng)θ<0時，說明知識存量對于新知識產(chǎn)出有阻力，而當(dāng)θ>0時，先前積累的存量會積極推動新知識的產(chǎn)生。同時，知識積累的生產(chǎn)函數(shù)沒有設(shè)定對于勞動和資本的規(guī)模報酬不變，也沒有考慮到由于技術(shù)同步開發(fā)、專業(yè)分工合作等因素會導(dǎo)致規(guī)模報酬遞減或者遞增的情況。

三、知識積累模型在房地產(chǎn)投資動態(tài)分析中的應(yīng)用

假定折舊率d=0，已知儲蓄率為s，

ΔKt=s·Yt=s[(1-aK)Kt]α[At(1-aL)Lt]1-α

(3)

(4)

式(3)兩邊同時除以Kt，取對數(shù)后再對時間進行求導(dǎo)，可得如下式：

(5)

滿足穩(wěn)態(tài)條件ΔgK=0的方程為：

gK=gA+n

(6)

如圖1(a)所示，該方程是斜率為1的直線，當(dāng)gK>gA+n時，ΔgK<0，說明在直線左上方的區(qū)域內(nèi)gK有減小的趨勢；反之如果gK0，則說明在直線右下方的區(qū)域內(nèi)gK有增加的趨勢，該方程式為資本增長率的動態(tài)變化方程。

同理可以求出知識積累增長率的動態(tài)變化方程，式(2)兩邊同時除以At，取對數(shù)后再對時間進行求導(dǎo)，可得如下式：

(7)

(8)

圖1　資本(a)及知識技術(shù)(b)增長率動態(tài)變化相位圖

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以根據(jù)以上模型的結(jié)果討論影響房地產(chǎn)投資與生產(chǎn)活動增長的不同情況，并且是基于城鎮(zhèn)化水平不斷上升的前提之下的(具體表現(xiàn)為n大于0，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口保持一定的速率轉(zhuǎn)移成為城市人口)。

在θ<1的情況下存在三種不同的結(jié)論：(θ>1的情況本文不作討論)

圖2　μ+θ<1(c)及μ+θ>1(d)時資本及知識技術(shù)增長率動態(tài)變化

上述的討論從整體發(fā)展的角度論述了城鎮(zhèn)化背景之下房地產(chǎn)企業(yè)投資與生產(chǎn)活動的不同情況。十八大提出的新型城鎮(zhèn)化是“內(nèi)涵式”的城鎮(zhèn)化，基于這一理念下的房地產(chǎn)業(yè)如何衡量資本存量增長率與知識積累增長率在房地產(chǎn)投資與生產(chǎn)活動中的不同作用、權(quán)重以及如何把握這種內(nèi)生增長的關(guān)聯(lián)關(guān)系以提高企業(yè)的戰(zhàn)略部署精度，都是值得進一步探究的問題。利用模型繼續(xù)分別對資本存量增長率及知識積累增長率在房地產(chǎn)投資與生產(chǎn)活動中的影響進行研究。

1.僅考慮資本要素的情況，此時的房地產(chǎn)商品生產(chǎn)函數(shù)可以簡化為：

(9)

由于此時的知識積累僅僅作為資本生產(chǎn)的副產(chǎn)品出現(xiàn)，所以可以看作是資本增加量的函數(shù)，寫作：At=nBKtμ，B>0;μ≥0

(10)

將式(10)代入式(9)，再代入ΔKt=s·Yt，得到新的ΔKt/Kt的表達式：

(11)

兩邊取對數(shù)后再對時間進行求導(dǎo)，可得如下式：

(12)

2.僅考慮知識積累要素的情況，此時的房地產(chǎn)商品生產(chǎn)函數(shù)可以簡化為：Yt=At(1-aL)Lt

(13)

(14)

(15)

兩邊取對數(shù)后再對時間進行求導(dǎo)，可得如下式：

(16)

對式(15)進行分析，此時房地產(chǎn)投資與生產(chǎn)活動中知識積累增長率的動態(tài)變化主要取決于θ和1的大小比較，與上文的討論方法類似，可以得到三種不同的結(jié)論，但都能夠說明在城鎮(zhèn)化進程中，知識積累的增長率能夠維持長期的上升趨勢，并且對房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)投資與生產(chǎn)活動產(chǎn)生較為明顯的影響。尤其是在“內(nèi)涵式”的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該致力于研究新的技術(shù)、降低建筑能耗、減少建筑污染，以實現(xiàn)知識積累增長率的持續(xù)上升及房地產(chǎn)投資與生產(chǎn)的“良性擴張”。

四、結(jié)論、決策建議及戰(zhàn)略選擇

(一)模型分析結(jié)論

1.在新型城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)投資與生產(chǎn)活動中需要重視資本存量的增長水平，以適應(yīng)和滿足不斷增加的城市人口帶來的房地產(chǎn)需求。城鎮(zhèn)化發(fā)展對房地產(chǎn)的需求和供給都有一定的促進作用，房地產(chǎn)企業(yè)的投資與生產(chǎn)活動也必然會隨著供給量的增加而活躍起來。這既是房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機遇，同時也對房地產(chǎn)企業(yè)的資本存量增長速率提出了更高的要求。

2.“內(nèi)涵式”城鎮(zhèn)化的嶄新發(fā)展階段，不同于傳統(tǒng)的“造城”模式，對于技術(shù)和知識積累的要求使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動發(fā)生重大變革。在建筑節(jié)能、環(huán)保方面的創(chuàng)新和技術(shù)應(yīng)用具體表現(xiàn)在知識積累增長率的長期均衡趨勢上，即對房地產(chǎn)企業(yè)的投資質(zhì)量提出了更高要求，同時也將成為房地產(chǎn)業(yè)在“內(nèi)涵式”城鎮(zhèn)化過程中發(fā)展所必需的“內(nèi)生動力”。

(二)新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)企業(yè)投資活動的決策建議

2013年中央一號文件再次把新型城鎮(zhèn)化放在了重要的位置，提出在五年內(nèi)完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的確認和頒證，進一步打開農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的窗口，并且適當(dāng)、謹慎地引入“工商企業(yè)租賃農(nóng)戶承包耕地準(zhǔn)入和監(jiān)管制度”。這些都是為了城鎮(zhèn)化發(fā)展所作的鋪墊和準(zhǔn)備，在這樣的宏觀背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何進行房地產(chǎn)投資與生產(chǎn)的決策，如何制訂和完善具有“內(nèi)涵式”城鎮(zhèn)化特色的投資戰(zhàn)略，將會決定企業(yè)在新一輪發(fā)展中的定位和成就。

1.城鎮(zhèn)化的根本是人口的移動，所以房地產(chǎn)企業(yè)首先需要完成的是對于目標(biāo)市場人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)、人均可支配收入這類基本數(shù)據(jù)的采集，從而對目標(biāo)市場的需求有基本的認識，準(zhǔn)確掌握市場的需求特點及動態(tài)變化。

2.房地產(chǎn)投資與生產(chǎn)活動的基礎(chǔ)是資本，知識積累模型說明了新型城鎮(zhèn)化對于房地產(chǎn)投資設(shè)定了更高的資本存量增長率指標(biāo)，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須通過金融模式創(chuàng)新優(yōu)化資本的配置效率(從政府角度也應(yīng)該努力改善資本環(huán)境、大力推進金融創(chuàng)新手段及政策)，借鑒先進經(jīng)驗保持資本存量的增長率在一個較高的水平。同時，房地產(chǎn)企業(yè)需要對目標(biāo)地的地方投資政策、規(guī)劃、動向有全面、深刻的了解，在制訂投資計劃和資本運作的時候能夠注意契合目標(biāo)地的投資要求，提高投資活動的動態(tài)效率。

3.“內(nèi)涵式”城鎮(zhèn)化的核心是以人為本，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)進行的投資活動必須從技術(shù)和質(zhì)量的角度提升層次，從而達到建筑、人和環(huán)境的和諧。知識積累模型的結(jié)論說明了隨著“內(nèi)涵式”城鎮(zhèn)化的深入，對于知識技術(shù)增長率的訴求會越發(fā)突出。房地產(chǎn)企業(yè)的投資也必須隨之走“低碳”、“綠色”、“節(jié)能”、“減排”的轉(zhuǎn)型之路，才能真正擺脫“城市二元化”的困境，實現(xiàn)高水平的城鎮(zhèn)化目標(biāo)。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分研究和開發(fā)新的技術(shù)，結(jié)合目標(biāo)地的具體情況，高效利用能源、減少建筑污染，多進行有益于業(yè)主、有益于城市、有益于環(huán)境的投資活動。

4.新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)發(fā)展的最終目標(biāo)是實現(xiàn)綜合均衡，即包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的人口、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、投資的共同均衡。所以房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策也必須關(guān)注到目標(biāo)地就業(yè)以及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題。房地產(chǎn)投資的范疇比較廣泛，城鎮(zhèn)化帶動的也不僅僅是住宅工程的建設(shè)，針對目標(biāo)市場特征的相關(guān)業(yè)態(tài)的投資、與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的上下游及產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展、“內(nèi)涵式”城鎮(zhèn)化帶來的新興產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，都為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略制訂提供了多樣化的選擇。綜合均衡模式既是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的最高目標(biāo)，也是房地產(chǎn)企業(yè)挖掘自身潛力、創(chuàng)新投資決策的重要資源。

(三)新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)企業(yè)投資活動的戰(zhàn)略選擇

在新型城鎮(zhèn)化的背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)需要進行全新的戰(zhàn)略選擇，從而對自身的投資行為有更好的規(guī)劃和定位。新型城鎮(zhèn)化的核心目標(biāo)是實現(xiàn)“適度的城鎮(zhèn)化增速”、“投資環(huán)境的改善”和“人居環(huán)境質(zhì)量的提升”。與之相對應(yīng)的，房地產(chǎn)企業(yè)在進行戰(zhàn)略選擇的時候應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)型成為土地、資本價值的實現(xiàn)者以及城市環(huán)境、資源的優(yōu)化利用者。將保持個性、創(chuàng)造價值、節(jié)約能源、愛護環(huán)境、促進經(jīng)濟與社會和諧發(fā)展作為戰(zhàn)略選擇的基本標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上進一步結(jié)合企業(yè)自身的特點及優(yōu)勢，考慮未來市場進入的方向和目標(biāo)，契合目標(biāo)市場的運營策略及優(yōu)先順序，測算目標(biāo)城市的發(fā)展空間，設(shè)計差異化的運營模式，解決好一系列戰(zhàn)略選擇的核心問題。

新型城鎮(zhèn)化的“型”更多的是要求房地產(chǎn)企業(yè)在原有發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上根據(jù)不同的訴求進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。不同的企業(yè)可以根據(jù)自身不同的形態(tài)，根據(jù)目標(biāo)城市不同的特征，根據(jù)目標(biāo)市場不同的需求，結(jié)合城市的相對能力和容量空間進行綜合判斷。但是，在差異化的戰(zhàn)略制訂過程中，基于新型城鎮(zhèn)化宗旨與內(nèi)涵的精髓卻是統(tǒng)一的，轉(zhuǎn)型的大方向也是一致的。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為、戰(zhàn)略選擇必須從對單一房地產(chǎn)項目的規(guī)劃轉(zhuǎn)型成為對于城鎮(zhèn)區(qū)域的全面規(guī)劃；必須從單一的房地產(chǎn)項目投資開發(fā)轉(zhuǎn)型成為對于城鎮(zhèn)區(qū)域的綜合投資開發(fā)；必須從僅考慮企業(yè)利潤及投資效率問題轉(zhuǎn)型成為對于城鎮(zhèn)區(qū)域整體發(fā)展效益的關(guān)注和重視，從而于本質(zhì)上將房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇同新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展路徑緊密聯(lián)系起來。

參考文獻：

[1]劉偉，向剛.企業(yè)持續(xù)創(chuàng)新過程:從知識累積到持續(xù)學(xué)習(xí)的新視角[J].經(jīng)濟問題探索，2003(8)：44-47.

[2]方顯倉.中級宏觀經(jīng)濟學(xué)[M].北京：北京大學(xué)出版社，2011:222-227.

[3]劉剛.知識積累和企業(yè)的內(nèi)生成長[J].南開經(jīng)濟研究，2002(2)：48-52.

[4]楊洵，師萍，郭慶儀.基于企業(yè)知識積累的研發(fā)人員激勵模型[J].長安大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版)，2006(1)：37-40.

[5]王神海.城市化進程中房地產(chǎn)投資的動態(tài)效率分析——以武漢城市圈“兩型社會”試驗區(qū)為原型[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2009(1)：203-204.

[6]姚小濤，席酉民.以知識積累為基礎(chǔ)的企業(yè)競爭戰(zhàn)略觀[J].中國軟科學(xué)，2001(2)：100-104.

(責(zé)任編輯張彩霞)

The Investment Behavior of Real Estate Enterprise Under the Background of New Urbanization:Based on the Dynamic Analysis of Knowledge Accumulation Model

XIE Fu-quan,HUANG Jun-hui

(Business School of East China Normal University, Shanghai 200241, China)

Abstract：Urbanization is one of the core goals to realize modernization, and the new type of it is comprehensive and intensive strategic adjustment of land resources, household registration system and urban planning. In the process of urbanization, the supply and demand of real estate is certain to be affected especially for the real estate enterprises. Thus the paper uses the knowledge accumulation model to analyze capital and technology factors influenced the real estate investment in order to determine the key strategies of investment under the background of new era.

Key words：new urbanization; real estate enterprise; investment behavior; knowledge accumulation model

中圖分類號：F293.3

文獻標(biāo)志碼：A

文章編號：1674-3571(2016)02-0044-05

作者簡介：謝福泉(1971- )，男，江蘇沛縣人，華東師范大學(xué)商學(xué)院副教授，博士，主要從事產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)、企業(yè)管理研究;黃俊暉(1990- )，男，江蘇揚州人，華東師范大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系碩士研究生，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟與政策研究。

基金項目：上海市人民政府發(fā)展研究中心重點課題“新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展及其傳導(dǎo)機制研究”(2014-GZ-05)的階段性成果

收稿日期：2015-07-06