劉晴

（中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院，湖北武漢430073）

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房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響因素的實(shí)證分析——以武漢市為例

劉晴

（中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院，湖北武漢430073）

摘要：文章利用武漢市2000—2013年房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，通過(guò)建立多元回歸模型對(duì)武漢市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響因素進(jìn)行理論與實(shí)證分析。研究發(fā)現(xiàn)：城市化水平、工業(yè)化水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、區(qū)域開發(fā)度、住房消費(fèi)需求水平以及政府投資支出對(duì)武漢房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展均存在顯著的正相關(guān)關(guān)系。其中，城市化水平對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的推動(dòng)作用最為顯著，其次是政府投資支出水平。而第二產(chǎn)業(yè)在其他條件的約束情況下，可能抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，推進(jìn)城市化水平以及提高政府投資支出能有效加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時(shí)也要實(shí)現(xiàn)第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫對(duì)接。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；影響因素；回歸分析

一、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，各地區(qū)也出現(xiàn)了第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)升級(jí)與轉(zhuǎn)型的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)也是在此背景下快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)有效帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也逐漸成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。武漢作為我國(guó)中部地區(qū)重要的副省級(jí)城市，是我國(guó)重要的人口流入地與產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)。伴隨著人口的快速增長(zhǎng)，住房的需求逐步提升，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理化成為影響武漢乃至湖北地區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。因此，關(guān)注地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響因素，厘清其發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)面顯得尤為重要。

一般而言，房地產(chǎn)業(yè)是以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的綜合性產(chǎn)業(yè)，具備一定的杠桿效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，也受到了學(xué)者的廣泛關(guān)注，對(duì)其研究也越來(lái)越深化與多元化。目前學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)研究基本圍繞省級(jí)數(shù)據(jù)的研究，對(duì)市級(jí)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響因素研究較少，且大多集中在發(fā)展現(xiàn)狀與對(duì)策層面。本文在已有研究的基礎(chǔ)上，利用多元回歸模型，對(duì)武漢市2000—2013年的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，分析了武漢房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響因素，并根據(jù)實(shí)證結(jié)果提出了相關(guān)建議，以期促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響因素分析

本文根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)以及數(shù)據(jù)的可得性，選取了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市化水平、工業(yè)化水平、區(qū)域開放度、住房消費(fèi)需求水平以及政府的投資支出作為武漢房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響影響因素進(jìn)行研究，其主要原因在于以下幾個(gè)方面。

1、城市化水平

城市是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本空間載體，也與房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有著重要聯(lián)系。隨著城市化的進(jìn)一步發(fā)展，城市人口的聚集加上各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，在此背景下，人口的增加刺激對(duì)房地的需求增長(zhǎng)，而基礎(chǔ)設(shè)施的完善也將為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提高基礎(chǔ)與平臺(tái)。此外，城市化的推進(jìn)必然帶來(lái)資源的集合以及不斷整合，并不斷吸引外來(lái)人才以及先進(jìn)技術(shù)，從而加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此城市化水平可以作為影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素之一。本文選取城鎮(zhèn)人口比重表示城市化水平。

2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

地方房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平息息相關(guān)，從大量經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)研究來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增加而增加。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)必然會(huì)刺激并拉動(dòng)對(duì)住房的需求，也只有在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高的基礎(chǔ)上，對(duì)住房的剛需或投資性需求才能有與之匹配的支付能力。本文試圖用地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）來(lái)反映地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，進(jìn)而考察其與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展間的互動(dòng)關(guān)系。

3、工業(yè)化水平

在早期由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，人們的支付能力較弱和住房建設(shè)進(jìn)程較慢，導(dǎo)致其住房需求層次較低，居住環(huán)境僅限于擁有較小面積的住房或較差的居住質(zhì)量。但隨著社會(huì)的進(jìn)步，人們生活水平的提高，對(duì)于住房的需求也在產(chǎn)生著結(jié)構(gòu)性的變化，由小面積住房向大面積住房，甚至個(gè)性化、多元化住房需求轉(zhuǎn)移。因此，直觀面上來(lái)看，工業(yè)化水平的提高能刺激房地產(chǎn)業(yè)需求并逐漸影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。工業(yè)化程度越高，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)質(zhì)量要求也越高。本文用第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加值表示工業(yè)化的相對(duì)發(fā)展程度。

4、區(qū)域開放度

區(qū)域之間對(duì)外開放是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展的重要背景之一。對(duì)外開放也是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的顯著影響因素。開放度的提高，一方面能有效帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，刺激本地產(chǎn)品消費(fèi)甚至帶動(dòng)就業(yè)；另一方面，也可以吸引更多的外來(lái)資本進(jìn)行投資建設(shè)。外來(lái)投資規(guī)模的擴(kuò)大，不僅為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供資金支持，同時(shí)也能帶來(lái)先進(jìn)的管理知識(shí)和技術(shù)，提高地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新能力與核心競(jìng)爭(zhēng)力。本研究選取區(qū)域?qū)嶋H利用外資情況來(lái)反映武漢的區(qū)域開放度。

5、住房消費(fèi)需求水平

人們?cè)跐M足了最基本的住房需求之后，在外在條件允許的前提下，必然會(huì)向著更高級(jí)需求實(shí)現(xiàn)遞升。隨著收入的不斷提高，人們的住房支付能力的提高，投資意識(shí)也逐漸強(qiáng)烈，為滿足其居住或投資需要，越來(lái)越多的收入比例將用于住房。根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心2014年的數(shù)據(jù)可知，城市家庭住房資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例達(dá)到65%。人均收入可支配收入水平的高低也就決定了其能購(gòu)買住房的水平。支配水平越高，用于房地產(chǎn)業(yè)的支出也將可能得到同步提高。因此，消費(fèi)水平與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密，可以用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來(lái)反映對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求水平。

6、政府投資支出

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開政府支持，包括相關(guān)政策的激勵(lì)以及資金面上的投入。由于地方財(cái)政支出的預(yù)算在很大程度上對(duì)基礎(chǔ)建設(shè)、文化娛樂(lè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域有著巨大的作用，這些領(lǐng)域的投資也將反哺相關(guān)行業(yè)，例如房地產(chǎn)業(yè)等。因此地方政府財(cái)政支出對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著潛在的影響。本文選取政府的地方財(cái)政支出作為政府投資支出的指標(biāo)。

綜上所述，本文所選取的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響因素指標(biāo)見表1。

表1房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響因素匯總

三、模型建立與計(jì)算結(jié)果分析

1、模型構(gòu)建

本文利用多元回歸分析方法對(duì)武漢房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響因素進(jìn)行分析。在被解釋變量上，擬以房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值Y為因變量，代表武漢房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀；在解釋變量上，以上述所提到的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響因素指標(biāo)作為自變量，以此構(gòu)建武漢房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響因素的實(shí)證分析模型。具體模型公式如下：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X41+β5X42+β6X5+β7X6+β8X7+ε

（1）

其中，Y表示為武漢市房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值，X1為地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），X2為城市化水平，即用城鎮(zhèn)人口比重表示，X3為第二產(chǎn)業(yè)增加值，X4為區(qū)域開放程度，由實(shí)際利用外資情況（X41）與進(jìn)出口總額（X42）兩個(gè)變量表示，X5為城鎮(zhèn)居民可支配收入，X6為地方財(cái)政支出，β0—β8為相關(guān)系數(shù)，ε為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

2、數(shù)據(jù)來(lái)源

考慮到數(shù)據(jù)的統(tǒng)一口徑及其可得性，本文選取的數(shù)據(jù)主要來(lái)源于2001—2014年的《武漢市統(tǒng)計(jì)年鑒》。其中，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，城鎮(zhèn)居民可支配收入，政府投資支出，區(qū)域開放度均直接來(lái)源于武漢各年的統(tǒng)計(jì)年鑒。第二產(chǎn)業(yè)增加值是由后一年第二產(chǎn)業(yè)總值相減于前一年的數(shù)據(jù)所得，城鎮(zhèn)人口比重則是由城鎮(zhèn)人口與常住人口之間的比值獲得。

3、數(shù)據(jù)處理與檢驗(yàn)結(jié)果

基于數(shù)據(jù)的特征，為了更好地進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，盡量減少異方差現(xiàn)象的情況，并且更加符合正態(tài)分布，本文對(duì)收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行了對(duì)數(shù)處理。由此，公式（1）具體的回歸方程表示為：

根據(jù)本文所搜集的2000—3013年的武漢統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)所有的自變量指標(biāo)分別與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值建立一元回歸模型后，均通過(guò)顯著性檢驗(yàn)，并呈現(xiàn)正相關(guān)性。但是通過(guò)初步的統(tǒng)計(jì)分析可知，本文所選擇變量之間存在著一定的多重共線性，對(duì)整個(gè)方程進(jìn)行回歸的結(jié)果并不理想。尤其是城鎮(zhèn)居民可支配收入、第二產(chǎn)業(yè)增加值、地方生產(chǎn)總值、進(jìn)出口總額和地方財(cái)政支出之間具有顯著的相關(guān)性。因?yàn)檫@些變量本身就是與地區(qū)生產(chǎn)總值的組成部分，對(duì)其有著拉動(dòng)作用；同時(shí)，地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)反過(guò)來(lái)也將促進(jìn)相關(guān)變量的提升。若將過(guò)多具有多重共線性因素的變量納入到回歸方程中，回歸結(jié)果的可靠性將會(huì)被削弱。因此，本文通過(guò)逐步回歸的方法及其結(jié)果，最后選取了地方財(cái)政支出、第二產(chǎn)業(yè)增加值、城市化水平三個(gè)變量作為影響武漢房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素。

由2001—2014年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，利用stata13軟件，通過(guò)回歸分析得到結(jié)果如表3。

表3回歸模型檢驗(yàn)結(jié)果匯總

由表3可知，回歸方程的相關(guān)系數(shù)R為0.986，調(diào)整過(guò)后的R平方為0.982，其相關(guān)系數(shù)將近為1，意味著模型的擬合優(yōu)度較高。同時(shí)模型的F=231.10，顯著性水平P=0.000＜0.05，表明所選取的變量的t值均在5%顯著性水平下顯著，同時(shí)，回歸結(jié)果較為顯著，所選指標(biāo)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展之間存在顯著的線性關(guān)系。

表4回歸方程結(jié)果

根據(jù)表4可得如下回歸方程：

由公式（3）可知，選取的三個(gè)變量通過(guò)回歸所得到的t值均在5%的水平下顯著，表明各變量之間存在顯著相關(guān)性，并且選取的指標(biāo)能較好的解釋對(duì)武漢房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。其中，城市化水平，政府投資支出與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，系數(shù)分別是13.475和0.671。具體可解釋為當(dāng)其他情況不變的情況下，城市化水平或政府投資支出每增加1%時(shí)，武漢市房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值分別將增加13.48%或0.67%。由此可知，城市化水平的相關(guān)系較大，因而對(duì)武漢房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的增加具有更為明顯的推進(jìn)作用。第二產(chǎn)業(yè)增加值在公式（3）中與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，在城市化水平與政府投資支出不變的情況下，武漢市第二產(chǎn)業(yè)增加值每增加1%，其房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值減少0.39%。

四、結(jié)論與建議

由上述研究結(jié)果可知，城市化水平與政府投資支出與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值成正相關(guān)，與預(yù)期結(jié)果一致。其中，城市化水平對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響尤為重要。城市化水平的提高，為武漢市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。同時(shí)，政府投資的不斷增加，為武漢房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了顯著的促進(jìn)作用。此外，城鎮(zhèn)居民可支配收入、區(qū)域開發(fā)程度以及地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有明顯的促進(jìn)作用。武漢市第二產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)武漢房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響具體可理解為：一般而言，第二產(chǎn)業(yè)增加值的提高能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的提高，因此在將第二產(chǎn)業(yè)增加值與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值進(jìn)行一元回歸時(shí)，表現(xiàn)為正相關(guān)關(guān)系，與預(yù)期結(jié)果一致。但因?yàn)榈诙a(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)并未很好實(shí)現(xiàn)有效銜接，第二產(chǎn)業(yè)的增加有可能減少了第三產(chǎn)業(yè)的投資，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生抑制。綜上所述，本文提出以下建議。

第一，推進(jìn)城市化進(jìn)程，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。伴隨著武漢城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)作為城市化與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的突破口，依然是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要選擇之一。從未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間來(lái)看，城市化的發(fā)展也將推動(dòng)與優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與轉(zhuǎn)型，因此需要將城市化與房地產(chǎn)業(yè)兩者有機(jī)結(jié)合并協(xié)調(diào)發(fā)展，以促使房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。

第二，完善政府投資結(jié)構(gòu)，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱期間，在適當(dāng)時(shí)期內(nèi)可以提高第二產(chǎn)業(yè)的支出以平抑房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)快發(fā)展。若房地產(chǎn)業(yè)逐漸出現(xiàn)萎縮并影響地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)，則應(yīng)適當(dāng)降低第二產(chǎn)業(yè)的投資支出以加大第三產(chǎn)業(yè)的投資。由于房地產(chǎn)業(yè)屬于先導(dǎo)性與基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，因此無(wú)論發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)都需要房地產(chǎn)業(yè)的率先發(fā)展。政府的投資支出應(yīng)該增加第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之間的匹配度，實(shí)現(xiàn)其無(wú)縫對(duì)接。

第三，擴(kuò)大區(qū)域開發(fā)程度，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的一部分，是拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。為實(shí)現(xiàn)其持續(xù)發(fā)展，需要打破地區(qū)之間的壟斷性所造成的壁壘，積極引入外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，并不斷促進(jìn)其形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。優(yōu)化外商與本地企業(yè)之間的協(xié)作共贏格局，并形成產(chǎn)業(yè)之間的互補(bǔ)以滿足居民的住房需求。

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（責(zé)任編輯：柯秋萍）