胡利明

（中央民族大學(xué) 法學(xué)院，北京100081）

竣工驗(yàn)收的多維分析

胡利明

（中央民族大學(xué) 法學(xué)院，北京100081）

竣工驗(yàn)收是人們非常熟悉但又非常難以深入研究的課題，具有獨(dú)立的學(xué)理價(jià)值，非常有學(xué)術(shù)深析的必要。它既是建筑技術(shù)行為，又是法律和經(jīng)濟(jì)行為，也是區(qū)分房地產(chǎn)和建筑工程的重要標(biāo)志。不僅僅是竣工之后經(jīng)驗(yàn)收達(dá)到合格狀態(tài)，而且具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。房地產(chǎn)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)功能具有經(jīng)濟(jì)有效性，原因在于技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和法律上完成“竣工驗(yàn)收”并達(dá)到合格狀態(tài)。據(jù)此，竣工驗(yàn)收滲透于房地產(chǎn)和建筑工程運(yùn)行全過程彰顯特有效用，需要構(gòu)成分析、法學(xué)分析、經(jīng)濟(jì)分析、權(quán)益分析和行政控制分析以及銜接關(guān)系共同剖析其學(xué)理真諦。

竣工驗(yàn)收；房地產(chǎn)；建筑工程；竣工備案；房地產(chǎn)交付

近年來房地產(chǎn)在世界各地蓬勃發(fā)展，在中國更是超速發(fā)展。房地產(chǎn)依賴于前期的建筑工程，從自然進(jìn)程來看，建筑工程原則上可以發(fā)展為房地產(chǎn)，其中，最關(guān)鍵的“竣工驗(yàn)收”是區(qū)分兩者的根本標(biāo)志和界定標(biāo)準(zhǔn)［1］，因而，竣工驗(yàn)收在房地產(chǎn)形成過程中具有特殊重要性，當(dāng)然具有相當(dāng)獨(dú)立的地位，為此非常有必要作為重要論題深析之。目前，將“竣工驗(yàn)收”作為獨(dú)立論題研究具有挑戰(zhàn)性，既從宏觀上分析其地位，又從微觀上作具體的理論剖析，并將若干相關(guān)理論串聯(lián)研究，這些都是具有學(xué)術(shù)意義的理論嘗試。

一、竣工驗(yàn)收的構(gòu)成分析

竣工驗(yàn)收既是建筑工程和房地產(chǎn)形成過程中的重要關(guān)節(jié)，又是區(qū)分兩者的重要界線，其本身具備整體性，同時(shí)還包括若干構(gòu)成細(xì)節(jié)和具體過程。據(jù)此，從微觀上分析竣工驗(yàn)收的構(gòu)成要素，有利于全面分析其科學(xué)內(nèi)涵，有利于進(jìn)一步分析其法律、經(jīng)濟(jì)和權(quán)益等方面的屬性及特征，為形成科學(xué)合理的竣工驗(yàn)收制度補(bǔ)充理論素養(yǎng)?？⒐を?yàn)收首先是整體意義上的法律概念，從理論上分析包括以下具體過程。

1．竣工事實(shí)?？⒐な墙ㄖこ痰慕Y(jié)束狀態(tài)，由建設(shè)單位委托建筑企業(yè)建造房地產(chǎn)項(xiàng)目，建筑工程滿足使用條件，即可以獨(dú)立發(fā)揮效用，此時(shí)建筑企業(yè)可以結(jié)束施工，從而達(dá)到“竣工”狀態(tài)，表明竣工是竣工驗(yàn)收中的第一道工序，完全是一種客觀事實(shí)狀態(tài)，從法律角度來說是竣工的法律事實(shí)，從過程角度來說是完工的完滿狀態(tài)，從主客觀角度來說是客觀存在的竣工事實(shí)。

2．驗(yàn)收行為。建筑工程滿足竣工的事實(shí)條件之后，還要接受建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位等單位的集體驗(yàn)收。驗(yàn)收是指建設(shè)工程在施工單位自行檢查評定的基礎(chǔ)上，參與建設(shè)活動的有關(guān)單位共同對檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部、單位工程的質(zhì)量進(jìn)行抽樣復(fù)驗(yàn)，根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以書面形式對工程質(zhì)量達(dá)到合格與否做出確認(rèn)［2］。從行為角度來看，驗(yàn)收是多方的集體共同行為，由各建設(shè)參與方根據(jù)各自職責(zé)參與并完成共同驗(yàn)收，從而在事實(shí)和法律上結(jié)束建筑施工行為，為驗(yàn)收結(jié)果提供行為基礎(chǔ)。

3．合格結(jié)果。經(jīng)過多方的共同驗(yàn)收行為，其結(jié)果有兩個(gè)：一個(gè)是達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)可以滿足使用要求；另一個(gè)是整體和分項(xiàng)無法達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)，無法投入交付使用。前者是絕大部分建筑工程驗(yàn)收后的結(jié)果，后者是個(gè)別情形下建筑工程不能順利轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)的情形。據(jù)此，只有驗(yàn)收行為達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)，即驗(yàn)收結(jié)論為合格，才能結(jié)束建筑工程狀態(tài)，為形成完整的房地產(chǎn)準(zhǔn)備條件，也進(jìn)一步為房地產(chǎn)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用準(zhǔn)備法律條件。

4．備案程序。備案就是存檔備查，是相對于“審批”的一個(gè)概念，即建設(shè)單位有義務(wù)讓上級主管機(jī)關(guān)或有關(guān)機(jī)構(gòu)知道某件事，但不需要他們的批準(zhǔn)同意［3］。可知，備案是相對于審批的獨(dú)立概念，只告知竣工的事實(shí)，法律上并不需要有關(guān)機(jī)構(gòu)的行政審批，有關(guān)機(jī)構(gòu)接受備案不提出反對意見便可發(fā)生法律效力。

由此可見，從基本構(gòu)成方面來看，竣工驗(yàn)收既是整體行為，又包括竣工事實(shí)、驗(yàn)收行為、合格結(jié)果和備案程序四個(gè)方面，它們之間有嚴(yán)格的先后順序，絕對不能顛倒，各個(gè)方面發(fā)揮著不同的功能和效用。

二、竣工驗(yàn)收的法律分析

竣工驗(yàn)收既是法律概念，又具有獨(dú)立的法律意義，更需要作自我的法律分析。從法律角度分析，竣工驗(yàn)收是在事實(shí)行為和事實(shí)狀態(tài)的基礎(chǔ)上體現(xiàn)出法律思維，尤其是在從建筑工程向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變過程中發(fā)揮著無可替代的效用，完全可以說，沒有竣工驗(yàn)收不可能有房地產(chǎn)，房地產(chǎn)完全取決于竣工驗(yàn)收的結(jié)果，其結(jié)果合格與否是建筑工程成為房地產(chǎn)的關(guān)鍵性要素。本文中沒有特別說明時(shí)，竣工驗(yàn)收都指驗(yàn)收結(jié)論為合格狀態(tài)，或者做這方面的理解。

1．竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)形成的法律標(biāo)志。建筑工程要成為法律層面的房地產(chǎn)，在事實(shí)上必須要完成竣工驗(yàn)收，在法律上也要完成竣工驗(yàn)收，由參與建設(shè)的各單位共同檢查建筑工程是否達(dá)到使用的合格要求，在幾方面技術(shù)指標(biāo)完全滿足正常使用的前提下，各方共同簽署竣工驗(yàn)收合格的法律文件。此后，建筑工程在法律身份上轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)，兩者之間只有“一墻之隔”（竣工驗(yàn)收），完全可以說這是房地產(chǎn)形成的法律標(biāo)志。

2．竣工驗(yàn)收是安全責(zé)任的法律界線。開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)漫長且充滿風(fēng)險(xiǎn)的過程，其中隱藏著不可預(yù)測的意外風(fēng)險(xiǎn)，特別是建筑工程階段，項(xiàng)目本身帶有巨大的安全風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，稍有不慎會釀成悲劇，甚至造成破壞社會穩(wěn)定的不良影響，輕則給建設(shè)單位和施工單位帶來經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，重則給相關(guān)人員帶來刑事責(zé)任。區(qū)分不同階段的安全法律責(zé)任，最簡單易行的是竣工驗(yàn)收這一法律界線，即經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格之后，施工項(xiàng)目的安全責(zé)任從施工單位轉(zhuǎn)移給建設(shè)單位，建設(shè)單位交付之后，轉(zhuǎn)移給最終的使用者（所有者）。據(jù)此，竣工驗(yàn)收是劃分不同主體安全責(zé)任的法律界線，從而督促相關(guān)單位主動履行安全職責(zé)，減少安全事故，提高安全質(zhì)量，最終有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)的社會效益。

3．竣工驗(yàn)收是權(quán)屬取得、變更的法律前奏。權(quán)利人要取得房地產(chǎn)權(quán)利，所涉及的對象是可以交易的房地產(chǎn)單元，而構(gòu)成房地產(chǎn)法律權(quán)利的前提是，不論是自建還是開發(fā)商建造都需要擁有合法的房地產(chǎn)，權(quán)利人在取得所有權(quán)之前，房地產(chǎn)項(xiàng)目必須經(jīng)過竣工驗(yàn)收，也就是說，房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)屬取得、變更都依賴于竣工驗(yàn)收，只有經(jīng)過此過程，權(quán)屬才能發(fā)生相應(yīng)變化。反過來說，竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)權(quán)利取得、變更的法律前奏，沒有完整的竣工驗(yàn)收過程，不可能有后來的房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系。

4．竣工驗(yàn)收是合法性使用房地產(chǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目要投入使用，特別是權(quán)利人以合法手段使用的，最簡單的外觀判斷標(biāo)準(zhǔn)為是否經(jīng)過竣工驗(yàn)收并且達(dá)到合格狀態(tài)。任何沒有經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格的建筑工程都不能以任何理由被交付使用，如果在事實(shí)上使用不具備合法性，這就是違法使用建筑工程，而不是合法使用房地產(chǎn)。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條 “竣工驗(yàn)收合格的，方可交付使用”，竣工驗(yàn)收是合法性使用房地產(chǎn)的外觀判斷標(biāo)準(zhǔn)，既在事實(shí)上可以使用，又在定性上保持合法性，還在技術(shù)上提供判斷標(biāo)準(zhǔn)。

5．竣工驗(yàn)收將建筑工程實(shí)物轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)法律權(quán)利。從整體過程來看，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)歷建筑工程階段 （主要表現(xiàn)為建筑工程客觀實(shí)物），一般不能完成法律上的自由交易 （建筑工程交易不屬于此），而法律上成熟的房地產(chǎn)原則上可以自由交易。據(jù)此推理，造成如此重大差異的最根本原因在于房地產(chǎn)是法律權(quán)利，其中起核心作用的是“竣工驗(yàn)收”，在驗(yàn)收合格之后將建筑實(shí)物轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)法律權(quán)利。

由此可見，對竣工驗(yàn)收的法律屬性分析，主要體現(xiàn)為它是房地產(chǎn)形成的法律標(biāo)志、安全責(zé)任的法律界線、權(quán)屬取得的法律前奏、合法使用房地產(chǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)和確立房地產(chǎn)法律權(quán)利的前提。從總體上說，竣工驗(yàn)收為房地產(chǎn)整體權(quán)利提供法理動力，構(gòu)成房地產(chǎn)的法律標(biāo)志，可以說竣工驗(yàn)收與房地產(chǎn)孿生共存，沒有竣工驗(yàn)收就不可能有房地產(chǎn)。

三、竣工驗(yàn)收的經(jīng)濟(jì)分析

竣工驗(yàn)收在房地產(chǎn)形成過程中，在具有法學(xué)意義的基礎(chǔ)之上，還具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)意義，對此非常有必要作經(jīng)濟(jì)分析。建筑工程經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格之后發(fā)展為房地產(chǎn)，導(dǎo)致不同參與主體在竣工驗(yàn)收前后承擔(dān)不同的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，并享有不同的經(jīng)濟(jì)利益，還可以從經(jīng)濟(jì)層面判斷房地產(chǎn)的有效性和可行性。

1．竣工驗(yàn)收是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的切換器。任何房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都會經(jīng)歷無法準(zhǔn)確預(yù)測的建造過程，由于存在各種無法預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)要素和隨時(shí)可能出現(xiàn)的人為和非人為因素，導(dǎo)致很少有房地產(chǎn)項(xiàng)目按期竣工，一般會產(chǎn)生一定期限的遲延，這必然會增加建造過程中的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)此可知，在建造施工過程中，由施工單位控制工地現(xiàn)場，原則上承擔(dān)此期間發(fā)生的意外風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的責(zé)任；當(dāng)建筑工程成為房地產(chǎn)之后，建設(shè)單位原則上承擔(dān)意外經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，區(qū)分的標(biāo)志只能為“竣工驗(yàn)收”，形象地說它在事實(shí)上和法律上切換了不同參建主體的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

2．竣工驗(yàn)收是管理控制責(zé)任的分界線。房地產(chǎn)被投入使用之后，需要由專業(yè)公司維護(hù)管理，委托方是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人，導(dǎo)致管理房地產(chǎn)的最終責(zé)任人為產(chǎn)權(quán)人；房地產(chǎn)被交付使用之前是建筑工程，一般由施工單位控制管理建筑工程現(xiàn)場并行使實(shí)物控制權(quán)。從經(jīng)濟(jì)上分析，對房地產(chǎn)（建筑工程）的管理控制權(quán)具有不同階段性，起分界線作用的只能是“竣工驗(yàn)收”，以是否竣工驗(yàn)收合格為判斷管理控制權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)。

3．竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)有效性的前置要件。建設(shè)單位開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，最終目的是需要房地產(chǎn)發(fā)揮居住、辦公、經(jīng)營等原始功能，集中起來說要發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用，而此方面的前置要件是建筑工程必須經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格成為房地產(chǎn)之后，才能發(fā)揮應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效用，沒有完成竣工驗(yàn)收的建筑工程不可能在法律軌道上發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用。

4．竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)的起點(diǎn)和建筑工程的終點(diǎn)。建筑工程和房地產(chǎn)在整個(gè)開發(fā)過程中具有不同階段性，建筑工程是相對長期的物理變化過程，從空曠的毛地開始直到竣工成形，一般有三至五年的期限；房地產(chǎn)在竣工投入使用之后一般有幾十年的靜態(tài)運(yùn)行使用過程。區(qū)分建筑工程和房地產(chǎn)的關(guān)鍵因素是“竣工驗(yàn)收”，這在經(jīng)濟(jì)上成為建筑工程的終點(diǎn)和房地產(chǎn)的起點(diǎn)，為進(jìn)一步作法律上的區(qū)分提供理論準(zhǔn)備。

5．竣工驗(yàn)收是建筑工程和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)判斷標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用必須取決于竣工驗(yàn)收合格。從經(jīng)濟(jì)上判斷屬于房地產(chǎn)還是建筑工程，只能從是否完成竣工驗(yàn)收方面著手，只有參建單位共同驗(yàn)收并且都出具合格結(jié)論后，建筑工程在法律上轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)，同時(shí)在經(jīng)濟(jì)上完成質(zhì)變，即經(jīng)濟(jì)判斷標(biāo)準(zhǔn)取決和依賴于竣工驗(yàn)收合格與否。

由此可見，竣工驗(yàn)收本身具有經(jīng)濟(jì)意義，既是厘清經(jīng)濟(jì)責(zé)任、管理界線的重要經(jīng)濟(jì)判斷標(biāo)準(zhǔn)，也是房地產(chǎn)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用的分界點(diǎn)，更是房地產(chǎn)區(qū)分于建筑工程的經(jīng)濟(jì)砝碼。開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要目的是要順利取得預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益，而要確保經(jīng)濟(jì)利益在法律上和事實(shí)上“落袋為安”，必須盡早完成竣工驗(yàn)收合格，房地產(chǎn)才能持續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用（“活”的房地產(chǎn)），而不是長期停留在“死”建筑工程上。

四、竣工驗(yàn)收的權(quán)益分析

竣工驗(yàn)收是建筑工程和房地產(chǎn)的重要 “關(guān)卡”，建造建筑工程的目標(biāo)和目的是獲得完整的房地產(chǎn)，將來通過房地產(chǎn)發(fā)揮社會經(jīng)濟(jì)效用，當(dāng)房地產(chǎn)投入使用之后必然產(chǎn)生相應(yīng)權(quán)益，而權(quán)益運(yùn)行過程要取決于竣工驗(yàn)收，也就是說，竣工驗(yàn)收決定著建筑工程和房地產(chǎn)之后的權(quán)益分配。從權(quán)益方面來看，竣工驗(yàn)收本身具有權(quán)益性，并對房地產(chǎn)將來的權(quán)益分配、過程和結(jié)果起著決定性作用。

1．竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)權(quán)益分配的轉(zhuǎn)換點(diǎn)。開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，從立項(xiàng)開始，經(jīng)過建筑工程，最終完成房地產(chǎn)項(xiàng)目，在不同階段有不同的權(quán)益分配過程，在竣工驗(yàn)收之前全部由建設(shè)單位投入，非業(yè)主的參建單位從中獲得權(quán)益，即權(quán)益由建設(shè)單位流出，非業(yè)主參建單位流入，而竣工驗(yàn)收合格之后，房地產(chǎn)項(xiàng)目完全可以獨(dú)立發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用，業(yè)主單位獨(dú)自享有房地產(chǎn)權(quán)益。竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)權(quán)益分配的轉(zhuǎn)換點(diǎn)，從此權(quán)益分配發(fā)生方向性變化，真正展現(xiàn)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。

2．竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)權(quán)益過程的按鈕。房地產(chǎn)有特殊的權(quán)益過程，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不能正?？⒐こ蔀闋€尾樓時(shí)完全是“負(fù)權(quán)益”，只有經(jīng)過竣工驗(yàn)收并合格成為房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，才可以發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用，使之向正權(quán)益方向發(fā)展，達(dá)到當(dāng)初開發(fā)房地產(chǎn)的既定目的并符合預(yù)定目標(biāo)，之前的所有投資才有經(jīng)濟(jì)回報(bào)。竣工驗(yàn)收被形象地稱為房地產(chǎn)權(quán)益的“按鈕”，被按下來之后才有經(jīng)濟(jì)權(quán)益成為現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

3．竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)權(quán)益結(jié)果的標(biāo)志。房地產(chǎn)權(quán)益分配之后，竣工驗(yàn)收合格與否決定由誰享有權(quán)益結(jié)果，根據(jù)是否經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格確定不同階段的權(quán)益結(jié)果。經(jīng)過竣工驗(yàn)收之后，由建設(shè)單位（業(yè)主單位）全額享有權(quán)益分配結(jié)果，否則業(yè)主單位無法享有房地產(chǎn)權(quán)益結(jié)果，建筑工程將長期處于不確定狀態(tài)中，可能會帶來更多的意外風(fēng)險(xiǎn)，甚至可以說，竣工驗(yàn)收使房地產(chǎn)權(quán)益結(jié)果“落袋為安”。

4．竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)權(quán)益的引擎（必備前置）。房地產(chǎn)通過權(quán)益功能為相關(guān)主體帶來經(jīng)濟(jì)權(quán)益，通過經(jīng)濟(jì)權(quán)益發(fā)揮社會效用，需要準(zhǔn)備相應(yīng)的前置條件?？⒐を?yàn)收合格是啟動房地產(chǎn)權(quán)益的引擎，其作用在于將來持續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)權(quán)益，最終為業(yè)主創(chuàng)造源源不斷的經(jīng)濟(jì)權(quán)益，進(jìn)而為房地產(chǎn)發(fā)揮社會效用準(zhǔn)備物質(zhì)資源。

房地產(chǎn)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用離不開竣工驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收反過來具有權(quán)益性，決定和影響不同階段的權(quán)益分配、權(quán)益過程和權(quán)益結(jié)果，不同參建主體按照竣工驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)分配權(quán)益結(jié)果，在建筑工程成為房地產(chǎn)之后，各方主體按照事先約定和投資比例從中獲取房地產(chǎn)權(quán)益，以體現(xiàn) “誰投資誰回報(bào)”的權(quán)益理念。

五、竣工驗(yàn)收的行政控制分析

從理論上說，竣工驗(yàn)收是各方參建主體在建筑工程完工之后，在建設(shè)單位的主導(dǎo)下共同參與驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收合格報(bào)告的行為，是參建單位對建筑工程質(zhì)量作承諾保證的自律行為。但是，事實(shí)上并非如此簡單，各參建單位在竣工驗(yàn)收之后，法律上還要將竣工驗(yàn)收合格結(jié)果報(bào)有關(guān)主管機(jī)構(gòu)備案，體現(xiàn)政府主管部門對建筑工程的行政控制，目的在于提高建筑工程質(zhì)量，事實(shí)上卻為政府機(jī)關(guān)行政管制提供程序方便。

1．竣工驗(yàn)收的行政控制。這主要體現(xiàn)為是否同意竣工驗(yàn)收備案，只有參建單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告完全符合所要求的全部要件才有可能通過，換言之，政府主管機(jī)關(guān)可以對竣工驗(yàn)收合格報(bào)告行使否決權(quán)，不同意備案時(shí)，建設(shè)單位不得繼續(xù)交付使用，已經(jīng)交付使用的需要采取補(bǔ)救措施，最大限度地減少社會影響。

2．竣工驗(yàn)收的非行政許可審批。2015年5月6日，在國務(wù)院常務(wù)會議上，李克強(qiáng)總理鄭重宣告“‘非行政許可審批'這個(gè)歷史概念，今天就徹底終結(jié)了！”所謂“非行政許可審批”，是指由行政機(jī)關(guān)及具有行政執(zhí)法權(quán)的事業(yè)單位或其他組織實(shí)施的，除依據(jù)法律、法規(guī)和國務(wù)院決定等確定的行政許可事項(xiàng)外的審批事項(xiàng)。在法律規(guī)定中，它被列為“不適用于《行政許可法》的其他審批”，一度被代指為“制度后門”和“灰色地帶”。據(jù)此分析，竣工驗(yàn)收備案表面上是“備案”無須行政審批，事實(shí)上政府主管機(jī)關(guān)又完全按照行政審批方式操作，但這又沒有《行政許可法》依據(jù)，是名副其實(shí)的“非行政許可審批”。目前，國務(wù)院取消了所有的非行政許可審批，這就使竣工驗(yàn)收變相實(shí)施非行政許可審批失去了法律依據(jù)。

3．竣工驗(yàn)收的行政監(jiān)管。對竣工驗(yàn)收進(jìn)行行政控制失去了法理依據(jù)，這要求轉(zhuǎn)變管理方式，將傳統(tǒng)的行政控制（非行政許可審批式備案）轉(zhuǎn)化為事后性行政監(jiān)管，既從宏觀上引導(dǎo)竣工驗(yàn)收，又從微觀上處置惡意違反竣工驗(yàn)收規(guī)定的行為，形成強(qiáng)有力的事實(shí)監(jiān)管體系，將竣工驗(yàn)收盡量交給市場，政府只是有限的“守夜人”，減少對竣工驗(yàn)收的尋租空間。

竣工驗(yàn)收從法律性質(zhì)上說屬于私法行為，是各方參建主體的共同行為，而竣工驗(yàn)收備案是政府主管機(jī)關(guān)對竣工驗(yàn)收的行政控制，廢除非行政許可審批之后避免走行政管理的老路，創(chuàng)新地走行政監(jiān)管的新道，追求現(xiàn)代法治和管理理念。

六、竣工驗(yàn)收的銜接關(guān)系

房地產(chǎn)由建筑工程完善之后發(fā)展而來，最根本性作用是“竣工驗(yàn)收”。從物理過程、經(jīng)濟(jì)功能和法學(xué)角度看，竣工驗(yàn)收是建筑工程發(fā)展轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)的“必經(jīng)要害之地”。其實(shí)，竣工驗(yàn)收不是獨(dú)立的概念、過程或行為，而是與其他要素之間還存在諸多銜接關(guān)系并發(fā)揮著連接作用。

1．竣工驗(yàn)收、竣工備案與交付使用的關(guān)系。這三者在時(shí)間上有先后順序，在實(shí)質(zhì)上必須經(jīng)過參建單位竣工驗(yàn)收并達(dá)到合格狀態(tài)，然后才能申請竣工備案，一種觀點(diǎn)是只要所有參建單位共同簽署了竣工驗(yàn)收合格報(bào)告，開發(fā)商可以交付；另外一種觀點(diǎn)是竣工驗(yàn)收合格還要經(jīng)政府主管機(jī)關(guān)通過備案之后才能交付使用。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。交付的條件是“符合交付使用條件”。根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第五十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；二是取得商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書；三是預(yù)售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)交付必須滿足上述條件并取得相應(yīng)文書，竣工驗(yàn)收合格是竣工備案的前置要件，竣工備案是竣工交付的前置要件?？墒歉鶕?jù) 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：“竣工驗(yàn)收合格的，方可交付使用?！敝灰⒐を?yàn)收合格，房地產(chǎn)可以被交付使用，并沒有強(qiáng)制要求必須通過備案。

2．竣工驗(yàn)收與權(quán)屬登記的關(guān)系。建筑工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格之后成為房地產(chǎn)，在法律上確認(rèn)法律權(quán)利需要完成權(quán)屬登記，反過來說，權(quán)屬登記之前必須要經(jīng)過竣工驗(yàn)收階段并達(dá)到合格狀態(tài)，沒有經(jīng)過竣工驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有權(quán)拒絕提供登記服務(wù)，造成事實(shí)上和法律上不可能完成權(quán)屬登記。建筑工程竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格方可以“房地產(chǎn)”身份運(yùn)行，然后才能登記為法律權(quán)利，即必須經(jīng)過竣工驗(yàn)收（行為階段）并達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)（結(jié)果階段）。無前述階段過程的行為和結(jié)果，登記機(jī)關(guān)有權(quán)拒絕提供登記服務(wù)，原因在于登記的對象是“房地產(chǎn)”，而不是沒有經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格的“建筑工程”［4］?？⒐を?yàn)收是權(quán)屬登記的必備前置條件，通過了竣工驗(yàn)收并不一定能完成權(quán)屬登記，而權(quán)屬登記是竣工驗(yàn)收的發(fā)展方向，完成權(quán)屬登記說明一定通過了竣工驗(yàn)收并達(dá)到了合格狀態(tài)。

3．竣工驗(yàn)收與產(chǎn)權(quán)證書的關(guān)系。權(quán)屬登記完成之后，登記機(jī)關(guān)向權(quán)利人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書（房屋所有權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證），權(quán)屬登記將產(chǎn)權(quán)證書和竣工驗(yàn)收銜接起來，從而形成竣工驗(yàn)收到權(quán)屬登記再到頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書的過程，權(quán)利人取得權(quán)屬憑證讓房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)在法律上“落袋為安”。

由此可見，竣工驗(yàn)收初步階段銜接建筑工程和房地產(chǎn)，并使房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)上發(fā)揮效用與功能，在后續(xù)階段銜接權(quán)屬登記和產(chǎn)權(quán)證書，從而在外觀實(shí)物和法律權(quán)利上銜接房地產(chǎn)與相關(guān)要素，甚至可以將其形象地稱為 “生物鏈條”和 “法律鏈條”?？⒐を?yàn)收對房地產(chǎn)相關(guān)要素起銜接作用，并有利于發(fā)揮房地產(chǎn)的特有經(jīng)濟(jì)效用，進(jìn)一步從房地產(chǎn)中發(fā)掘建筑工程的基礎(chǔ)性“貢獻(xiàn)”，讓隱藏于臺下的“默默無聞”（建筑工程）轉(zhuǎn)變?yōu)榕_上的“功不可沒”（房地產(chǎn)）。

七、結(jié)語

竣工驗(yàn)收合格并不僅僅是建筑工程和房地產(chǎn)的區(qū)分界定標(biāo)準(zhǔn)，而且對結(jié)束建筑工程施工和啟動房地產(chǎn)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用發(fā)揮著決定性作用，另外還是合法使用房地產(chǎn)的法律判斷標(biāo)準(zhǔn)?？⒐を?yàn)收具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)和法律地位，通過具體分析微觀屬性和具體過程之后，在完善法律分析、經(jīng)濟(jì)分析、權(quán)益分析和做好行政控制分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)而引申出竣工驗(yàn)收與相關(guān)要素之間的銜接關(guān)系。我們在使用房地產(chǎn)過程中，必須追溯建筑工程的特殊效用，從中領(lǐng)悟“竣工驗(yàn)收”的學(xué)術(shù)魅力以及它

的經(jīng)濟(jì)和法律“功勞”。綜上可知，竣工驗(yàn)收作為房地產(chǎn)相關(guān)理論的重要學(xué)術(shù)創(chuàng)新點(diǎn)，既保持了研究房地產(chǎn)的傳統(tǒng)理論，又成為“老事新提”的學(xué)術(shù)“制高點(diǎn)”，在前人沒有獨(dú)立研究的空檔期，從多方面立體提煉出“學(xué)理精髓”，引領(lǐng)學(xué)術(shù)研究繼續(xù)向縱深方向前行。

［1］ 胡利明.論房地產(chǎn)區(qū)分所有權(quán)［M］.北京：中國政法大學(xué)出版社，2013：549.

［2］ 中國建筑科學(xué)研究院.GB50300-2001建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)［S］.

［3］高盛立，顧春龍，吳蘇龍.議竣工驗(yàn)收、竣工備案、竣工交付［J］.質(zhì)量管理，2014（3）：1-4.

［4］ 胡利明.論建筑工程與房地產(chǎn)的關(guān)系——兼論房地產(chǎn)交付的經(jīng)濟(jì)意義［J］.世紀(jì)橋.2015（5）：44-48.

責(zé)任編輯：羅清戀

The Multidimensional Analysis of Completion and Acceptance

HU Liming
（School of Law，Minzu University of China，Beijing 100081，China）

Completion and acceptance is very familiar but very difficult in-depth study of the subject，with independent theoretical value，because it is especially necessary for the purpose of academic in-depth analysis.It is not only construction techniques behavior，but also legal and economic behavior，and important symbol which distinguishes between real estate and construction projects.It not only reaches the required state，but also has independently economic value.Real estate performs the economic function with economic effectiveness，because it completes“final acceptance”on the technical，economic and legal and achieves qualified status.Accordingly，completion and acceptance is in the whole course of real estate and construction projects to highlight especially the effectiveness，and it requires composition analysis，legal analysis，economic analysis，equity analysis，administrative controls as well as convergence among their relationships to analyze jointly its theoretical essence.

completion and acceptance；real estate；construction projects；completion of the record；real estate delivery

D922.3

A

1673-8004（2016）03-0068-06

2016-03-21

胡利明（1979— ），男，湖北孝感人，博士研究生，經(jīng)濟(jì)師，主要從事房地產(chǎn)相關(guān)理論研究。