本刊記者/鄭鈞天　董建國　連振祥　胡旭

?

樓市去庫存看各方如何出手？

How do All Parties Cope With the Housing Market's Property?

本刊記者/鄭鈞天董建國連振祥胡旭

購房者在海口一處房地產(chǎn)銷售中心觀看樓盤

剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議，把“化解房地產(chǎn)庫存”列為2016年經(jīng)濟社會發(fā)展的五大任務(wù)之一。將樓市去庫存上升到“國家任務(wù)”高度，是前所未有的。那么，到底哪里的房子不好賣庫存大？下一步各地政府在去庫存中能做什么？想在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民掏得起錢買房子嗎？開發(fā)商能把高企的房價降下來嗎？針對這些社會高度關(guān)注的問題，記者采訪了各方人士。

哪些地方的房子不好賣

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月末，商品房待售面積近7億平方米，而2014年同期還不足6億平方米，一年陡增1億平方米，創(chuàng)歷史新高。這還不包括大量已建設(shè)未竣工，以及還未開工的。

那到底哪里的房子不好賣？數(shù)據(jù)顯示，大量庫存集中在人口流出、需求飽和、購買力不足的三四線城市和中西部地區(qū)。

據(jù)易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測，截至2015年11月底，一二三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9和19.3個月。

中西部城市和東部沿海之間也存在分化。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年1至11月，東部地區(qū)商品房銷售額同比增長21.1％，中部地區(qū)商品房銷售額同比增長10.9％，西部地區(qū)商品房銷售額同比增長5.5％。

各地去庫存已出啥政策

記者梳理發(fā)現(xiàn)，一些三四線城市已率先推出了系列去庫存措施。

河南省濮陽、駐馬店、三門峽、南陽、許昌等三四線城市，安徽省宿州市泗縣、碭山縣、銅陵市，以及福建、甘肅、浙江、云南、江西、四川等地的多個市縣均推出了補貼、稅費減免、公積金異地貸款等優(yōu)惠政策，以及針對農(nóng)民進城買房的一些措施。甘肅房地產(chǎn)商會會長陳啟建介紹，甘肅一些城市已經(jīng)開始探索通過降低首付、降低稅費、延長貸款時間等一系列扶持政策鼓勵農(nóng)民工購房落戶城市。

談到農(nóng)民進城問題，福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心王阿忠指出，除了在購房環(huán)節(jié)減免稅費或直接補貼外，還應(yīng)該出臺專門針對農(nóng)民工的公積金繳存和住房保障制度，同時在宅基地流轉(zhuǎn)、質(zhì)押等方面對農(nóng)民工加大支持力度。戶籍制度改革也要加快推進，目前各地已相繼出臺一系列戶籍改革措施，這只是一個開始，關(guān)鍵是要讓新市民群體享受入學(xué)、醫(yī)療、就業(yè)、住房保障等社會化均等服務(wù)，從而釋放出較大規(guī)模的剛性需求，促進三四線城市去庫存。

消化庫存政府和社會做了什么

盡管許多農(nóng)民工有在城市落戶的意愿，但并不意味著這些人有能力買得起房子，他們的城鎮(zhèn)“安居夢”該如何圓？

在甘肅建投城關(guān)區(qū)農(nóng)民巷一處建筑工地上，做了20余年鋼筋工的武山縣農(nóng)民李文對記者說：“在城市租房是我首要考慮的，我們怎樣才能租到廉價的、全家老小能生活的房子。”

近年來，一些地方政府正在嘗試把農(nóng)民工群體納入城市住房保障體系。2013年以來，四川省已連續(xù)多年把公共租賃住房的30％定向供應(yīng)給農(nóng)民工，房租按當(dāng)?shù)厥袌鲎饨鹨话胱笥宜酱_定；在福建，多地還探索在農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)、園區(qū)，引導(dǎo)各類投資主體面向用工單位或農(nóng)民工開展公共租賃住房業(yè)務(wù)。

另外，多地政府還通過棚改貨幣化安置方式消化庫存。目前，各地棚改貨幣化安置主要有三種方式，即直接貨幣補償、政府組織棚改居民購買商品房、政府購買商品住房安置。如，安徽將2016年棚改貨幣化安置比例目標定為50％，并積極推進組織棚改居民購買商品房進行安置。山東四線城市的一位住建部門官員表示，無論哪一種方式都對消化庫存、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有重要意義。

大型房企萬科啟動的存量房改售為租的長租公寓項目正在全國加速落地；市場上還涌現(xiàn)出像魔方公寓、YOU+等一批以住房租賃為主的專業(yè)化企業(yè)?！爸袊?億多流動人口，圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿和生活消費，是萬億元級的市場?！蹦Х剑ㄖ袊┥罘?wù)集團董事長葛嵐說，市場之大很有誘惑，相信還會有像我們這樣的企業(yè)不斷出現(xiàn)。

農(nóng)民工買得起房嗎？

“盡管在外打工多年，但要在大城市買房比登天還難。老家一些中小城市推出鼓勵農(nóng)民工回鄉(xiāng)買房的政策，對我很有吸引力。”一位在深圳打工的安徽籍農(nóng)民工小余說。

小余的話，道出了許多農(nóng)民工朋友的心聲。以一線城市的收入去三四線城市買房，首付應(yīng)該問題不大。而這些區(qū)域也恰恰是庫存“重災(zāi)區(qū)”，因此在這次去庫存的政策設(shè)計中，農(nóng)民工成為擴大有效需求的主要目標群體。

據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉測算，2014年底農(nóng)民工的總量為2.74億人，如果10％的農(nóng)民工實現(xiàn)市民化，就將緩解不小的庫存壓力。

房價還能降多少

中央經(jīng)濟工作會議提出，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格。老百姓最關(guān)心的房價能降下來嗎？

萬科原高級副總裁毛大慶向記者介紹，房價的構(gòu)成因素一是土地價格，二是行業(yè)稅費，三是建安成本，四是合理利潤。后三項在成本構(gòu)成各地差不多，區(qū)別最大的是土地價格。

一位開發(fā)商給記者算了一筆賬，假設(shè)房價每平方米8000元，則地價3000元，稅費2000元，建安成本2000元，利潤1000元。

一方面是成本居高不下，另一方面則是供過于求的市場。旭輝集團執(zhí)行副總裁陳東彪分析認為，三四線城市需用3到5年時間實現(xiàn)房價“擠泡沫”，“也就是說，在庫存沒有明顯變化之前，房價水平將維持原有水平甚至下降”。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事陳寶存表示，在三四線城市，即使政府不出臺明確的鼓勵政策，開發(fā)商近兩年也會“降價跑量”，但在土地成本既定的情況下，降價幅度不會太大。

“下一步還看政府能否會通過降低稅費和交易成本等方式，促進三四線城市有大量庫存的房企加大降價幅度，從而進一步釋放購房需求?！标悓毚嬲f。

購房者被一處樓盤吸引