王蘭蘭

中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

資源配置視角下T房地產(chǎn)集團(tuán)子公司績(jī)效考核方案優(yōu)化研究

王蘭蘭

中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

績(jī)效考核是實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要手段，而實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，不能在庫(kù)存高企、庫(kù)存占用大量資源，且不強(qiáng)調(diào)成本控制、運(yùn)營(yíng)效率低下的情況下，通過(guò)盲目擴(kuò)大規(guī)模、增加投資來(lái)實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)考慮資源使用效率。而提高資源使用效率的最根本途徑就是提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率，合理的績(jī)效考核是提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率最重要、最有效的手段。本文寫(xiě)作目的是結(jié)合T房地產(chǎn)集團(tuán)在制定績(jī)效考核方案中的做法，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在內(nèi)部資源配置、提高資金使用效率、合理選擇考核形式、合理分解考核指標(biāo)等方面提供借鑒作用。

資源配置；績(jī)效考核；子公司

1 房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效考核通常關(guān)注點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)土地獲取——項(xiàng)目開(kāi)發(fā)——商品房銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)，決定了房地產(chǎn)企業(yè)的主要任務(wù)有兩個(gè)，一是資金運(yùn)作，二是成本控制。

1.1 資金運(yùn)作

房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地及開(kāi)發(fā)建造中需要大量資金，僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足投資需求，一般都要進(jìn)行外部融資。土地獲取后，通過(guò)銀行開(kāi)發(fā)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式；在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工前，一般通過(guò)預(yù)售取得銷(xiāo)售回款，并將其投入后期的開(kāi)發(fā)建設(shè)中。資金支出的重點(diǎn)內(nèi)容是土地使用價(jià)款，建筑安裝支出和稅費(fèi)。地價(jià)款的來(lái)源一般為企業(yè)的自有資金，建筑安裝工程及稅費(fèi)的支出來(lái)源為開(kāi)發(fā)貸款和預(yù)售回款。資金運(yùn)作能力主要體現(xiàn)在企業(yè)資金的流入流出，在保證不出現(xiàn)資金鏈斷裂同時(shí)，還要保證企業(yè)的資金回報(bào)率水平。

1.2 成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目主要成本構(gòu)成有：土地成本、建安工程、市政工程、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、間接費(fèi)用、前期工程、公共配套、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。其中土地成本占項(xiàng)目總投資的40%、建安工程約占30%、財(cái)務(wù)費(fèi)用約占7%、銷(xiāo)售費(fèi)用約占7%。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建造過(guò)程復(fù)雜、歷時(shí)時(shí)間長(zhǎng)，因此，建安工程成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)關(guān)注的主要點(diǎn)。

2 房地產(chǎn)集團(tuán)績(jī)效考核考慮資源配置的原因

在一定條件下，集團(tuán)資源，特別是實(shí)物資源、財(cái)務(wù)資源，總是有限的，要求集團(tuán)合理配置資源。集團(tuán)發(fā)展占用資源的退出及新增項(xiàng)目所需資源增加過(guò)程中，資源總是在各公司、各項(xiàng)目、各部門(mén)間流轉(zhuǎn)，由于資源有限，投入某個(gè)項(xiàng)目、某個(gè)公司的資源多，必然導(dǎo)致投入其他項(xiàng)目、其他公司中的資源少，集團(tuán)資源的合理配置，就是要爭(zhēng)取使有限的資源得到充分有效利用。

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)。由于企業(yè)內(nèi)部資源有限，合理配置資源在企業(yè)管理中意義重大。

3 T房地產(chǎn)集團(tuán)概況

T房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)集團(tuán)公司)專(zhuān)注于房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理，兼營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、信息咨詢(xún)、技術(shù)開(kāi)發(fā)以及相關(guān)建筑材料、機(jī)械電器設(shè)備等業(yè)務(wù)。集團(tuán)公司遵循“誠(chéng)信、創(chuàng)新永恒；精品、人品同在”的價(jià)值觀，以“建造對(duì)人和自然充滿(mǎn)關(guān)愛(ài)的建筑藝術(shù)品”為品牌主張，上下一心，團(tuán)結(jié)一致，科學(xué)經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。截至2016年底，T集團(tuán)在北京、上海、廣州、天津、成都、杭州、合肥、南寧、武漢、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、南京、長(zhǎng)春、大連、寧波、徐州、佛山、太原和西安19個(gè)城市布局76個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃計(jì)容建筑面積達(dá)2400萬(wàn)平方米，已開(kāi)發(fā)面積1989.42萬(wàn)平方米。

4 T房地產(chǎn)集團(tuán)子公司績(jī)效考核問(wèn)題分析

T房地產(chǎn)集團(tuán)子公司績(jī)效考核在集團(tuán)公司每個(gè)發(fā)展階段起到了一定的促進(jìn)作用，隨著集團(tuán)公司的發(fā)展，對(duì)管理提出了更高的要求，原有績(jī)效考核辦法已不再適用集團(tuán)公司的發(fā)展，歸結(jié)考核中存在的問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：

4.1 考核中未考慮資源合理配置，導(dǎo)致集團(tuán)內(nèi)整體資源使用效率低

T房地產(chǎn)集團(tuán)子公司績(jī)效考核中一味追求利潤(rùn)，子公司為了完成集團(tuán)的年度利潤(rùn)目標(biāo)，一方面在報(bào)表中挪動(dòng)成本使利潤(rùn)提前釋放；一方面，努力爭(zhēng)取向集團(tuán)索取更多資金獲取土地，試圖通過(guò)擴(kuò)大規(guī)模來(lái)提升利潤(rùn)貢獻(xiàn)。往往是在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，自身經(jīng)營(yíng)沒(méi)有提高，造成成本過(guò)大、庫(kù)存高企，結(jié)果是擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，占用的資源越來(lái)越大而資源回報(bào)率很低。

4.2 貢獻(xiàn)大小與考核激勵(lì)不對(duì)等，導(dǎo)致部分子公司經(jīng)營(yíng)懈怠

T房地產(chǎn)集團(tuán)通過(guò)績(jī)效考核手段，將戰(zhàn)略目標(biāo)分解到各個(gè)子公司，最終考核子公司目標(biāo)完成情況，這種完全按“完成度”考核的方法不能體現(xiàn)各子公司的貢獻(xiàn)差異。由于子公司發(fā)展規(guī)模不同、發(fā)展定位不同、投入資源使用效率不同等原因，每個(gè)子公司對(duì)集團(tuán)的貢獻(xiàn)都會(huì)不一樣，特別對(duì)那些利潤(rùn)貢獻(xiàn)大、回報(bào)高的子公司，僅僅從考核“任務(wù)完成度”這一角度，不能真正使“貢獻(xiàn)”與“激勵(lì)”相結(jié)合。久而久之，造成子公司經(jīng)營(yíng)懈怠。

4.3 考核中未設(shè)置持續(xù)發(fā)展的要求，造成子公司經(jīng)營(yíng)短視

T房地產(chǎn)集團(tuán)目前績(jī)效考核體系中所設(shè)定的考核指標(biāo)，主要是分解于上級(jí)所分配的任務(wù)，更多只是為了滿(mǎn)足年度內(nèi)短期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，容易造成子公司經(jīng)營(yíng)短視。

4.4 考核指標(biāo)設(shè)計(jì)不合理，考核導(dǎo)向不明確

績(jī)效考核本身是一個(gè)管理的過(guò)程，不能為了考核而考核。在績(jī)效考核管理上，T房地產(chǎn)集團(tuán)還沒(méi)有形成整體的考核體系，綜合以上三點(diǎn)問(wèn)題，總結(jié)T房地產(chǎn)集團(tuán)績(jī)效考核的主要問(wèn)題在于考核指標(biāo)設(shè)計(jì)不合理、考核導(dǎo)向不明確。

5 T房地產(chǎn)集團(tuán)子公司績(jī)效考核優(yōu)化

5.1 合理設(shè)計(jì)考核指標(biāo)

集團(tuán)公司的管理導(dǎo)向通過(guò)對(duì)子公司的考核指標(biāo)來(lái)體現(xiàn)，合理設(shè)計(jì)考核指標(biāo)，有助于提高企業(yè)的活力。

5.2 通過(guò)業(yè)績(jī)對(duì)標(biāo)尋找行動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)

業(yè)績(jī)對(duì)標(biāo)通過(guò)參考其他企業(yè)的最佳業(yè)績(jī)，設(shè)定可達(dá)目標(biāo)來(lái)改進(jìn)和提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，并以最佳業(yè)績(jī)企業(yè)為標(biāo)桿，將本企業(yè)的產(chǎn)品、各項(xiàng)業(yè)務(wù)管理等方面的實(shí)際情況與這些標(biāo)桿進(jìn)行定量化評(píng)價(jià)和比較，分析這些標(biāo)桿企業(yè)達(dá)到優(yōu)秀水平的原因或條件，結(jié)合自身實(shí)際學(xué)習(xí)、借鑒并選取改進(jìn)的最優(yōu)策略。通過(guò)這樣的途徑，開(kāi)辟一條與績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比來(lái)提高績(jī)效的道路，提供經(jīng)過(guò)證實(shí)并可達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)，可信、可行，堅(jiān)定企業(yè)創(chuàng)造高績(jī)效的信心。

5.3 合理分解集團(tuán)公司戰(zhàn)略發(fā)展要求

根據(jù)T房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)，T集團(tuán)將采取積極進(jìn)取、中高速發(fā)展的整體策略，行業(yè)影響力目標(biāo)為：“地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售排名進(jìn)入前20位”。

通過(guò)上述考核指標(biāo)的設(shè)計(jì)原則，T房地產(chǎn)集團(tuán)子公司績(jī)效考核優(yōu)化方案中，考核指標(biāo)分為業(yè)績(jī)指標(biāo)和管理控制指標(biāo)。業(yè)績(jī)指標(biāo)：業(yè)績(jī)指標(biāo)為定量指標(biāo)，包括五項(xiàng)內(nèi)容，凈利潤(rùn)、凈資產(chǎn)回報(bào)率、銷(xiāo)售金額、新增土地儲(chǔ)備、存貨周轉(zhuǎn)率；管理控制類(lèi)指標(biāo)：管理控制指標(biāo)為加減分指標(biāo)，主要包括，客戶(hù)滿(mǎn)意度、、內(nèi)部審計(jì)、信息化管理、風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控管理、安全質(zhì)量、科技創(chuàng)新等指標(biāo)。

5.4 績(jī)效目標(biāo)“完成度”與“貢獻(xiàn)度”評(píng)價(jià)結(jié)合

在子公司目標(biāo)管理的基礎(chǔ)上，要對(duì)子公司是否完成年度目標(biāo)進(jìn)行考核，即對(duì)“完成度”進(jìn)行考核，“完成度”考核主要是檢驗(yàn)各子公司對(duì)下達(dá)的分解任務(wù)的完成情況。

亞當(dāng)斯公平理論認(rèn)為，只有公平的報(bào)酬，才能使員工感到滿(mǎn)意，并真正起到激勵(lì)作用。在考核中，員工若認(rèn)為做的多、貢獻(xiàn)的多，得到的少，將產(chǎn)生不公平感，于是會(huì)減少付出或失去工作積極性；反之如果員工做的少、貢獻(xiàn)的少，相對(duì)得到的多，將繼續(xù)保持這種行為，不會(huì)再提高工作效率。因此有必要對(duì)子公司或員工的付出與回報(bào)比進(jìn)行考核，即“貢獻(xiàn)度”進(jìn)行考核。

T集團(tuán)子公司績(jī)效考核優(yōu)化方案中，“貢獻(xiàn)度”是綜合衡量子公司對(duì)集團(tuán)公司做出的貢獻(xiàn)大小，用“年度考核綜合貢獻(xiàn)系數(shù)”來(lái)表述。由凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)、營(yíng)業(yè)收入貢獻(xiàn)按權(quán)重綜合確定。綜合貢獻(xiàn)系數(shù)由凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比、營(yíng)業(yè)收入貢獻(xiàn)占比大小決定，貢獻(xiàn)占比越大，系數(shù)越大，年度考核得分越高。

年度績(jī)效考核得分=∑各項(xiàng)“完成度”得分×年度考核綜合貢獻(xiàn)系數(shù)

年度考核綜合貢獻(xiàn)系數(shù)=凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)系數(shù)×70%+營(yíng)業(yè)收入貢獻(xiàn)系數(shù)×30%

(見(jiàn)表1)

表1 年度考核綜合貢獻(xiàn)系數(shù)對(duì)照表

5.5 考慮資源配置效率

企業(yè)的資源有限，尤其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，規(guī)模發(fā)展基本靠投資的積累，企業(yè)要發(fā)展，離不開(kāi)資源的支持和融通。如果不考慮集團(tuán)資源在各子公司之間的分配問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致各子公司為了爭(zhēng)搶資源，而導(dǎo)致資源的浪費(fèi)、資源使用效率低的現(xiàn)象。

T集團(tuán)子公司績(jī)效考核優(yōu)化方案中，各子公司年度考核“資源使用效率”是綜合衡量子公司對(duì)集團(tuán)公司資源使用情況的考核，用“占用資源回報(bào)率系數(shù)”來(lái)表述，由子公司過(guò)去年度占用資源規(guī)模和過(guò)去年度占用資源回報(bào)率，兩個(gè)因素共同決定。用過(guò)去的數(shù)據(jù)設(shè)置合理的系數(shù)，指導(dǎo)子公司以后年度的發(fā)展。

年度績(jī)效考核得分=∑各項(xiàng)“完成度”得分×年度考核綜合貢獻(xiàn)系數(shù)×占用資源回報(bào)調(diào)節(jié)系數(shù)

(見(jiàn)表2)

表2 占用資源回報(bào)率系數(shù)表

6 績(jī)效考核需要進(jìn)一步做好的工作

6.1 考核指標(biāo)的設(shè)計(jì)問(wèn)題

考核指標(biāo)體系不是一成不變的，隨著集團(tuán)公司戰(zhàn)略目標(biāo)變化而變化，甚至每個(gè)年度的任務(wù)主題不同，子公司接受的任務(wù)不同，考核指標(biāo)也會(huì)跟著變化，因此，考核指標(biāo)的設(shè)計(jì)是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程。

6.2 考核指標(biāo)的維度問(wèn)題

在T房地產(chǎn)集團(tuán)子公司考核指標(biāo)體系中，主要考核三個(gè)維度，即“完成度”考核、“貢獻(xiàn)度”考核、“資源使用效率”考核，這三個(gè)維度能否完全覆蓋考核內(nèi)容，需要進(jìn)一步論證。

6.3 資源合理配置衡量的問(wèn)題

T房地產(chǎn)集團(tuán)子公司績(jī)效考核中，資源合理配置標(biāo)準(zhǔn)以“占用資源規(guī)?！焙汀罢加觅Y源回報(bào)率”兩個(gè)方面結(jié)合，來(lái)檢驗(yàn)資源是否合理配置。這種單純以“資源占用回報(bào)率”來(lái)檢驗(yàn)配置效果，有些牽強(qiáng)，資源合理利用，不一定非要以取得經(jīng)濟(jì)回報(bào)來(lái)衡量，品牌及社會(huì)回報(bào)也是考慮的因素。

6.4 “貢獻(xiàn)度”考核問(wèn)題

雖然對(duì)子公司考核中考慮了“貢獻(xiàn)度”問(wèn)題，一定程度上體現(xiàn)了公平，但仍存在需要深入研究的問(wèn)題。單純以?xún)衾麧?rùn)或營(yíng)業(yè)收入作為貢獻(xiàn)，有些牽強(qiáng)，比如有些專(zhuān)業(yè)公司的定位要求，就是提升集團(tuán)公司的品牌知名度，其貢獻(xiàn)不在利潤(rùn)大小的貢獻(xiàn)。

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