丁光闊 鄭敏華 浙江萬里學(xué)院

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中介服務(wù)模式下的分散式租房管理

丁光闊 鄭敏華 浙江萬里學(xué)院

摘 要：伴隨著90后一代踏進(jìn)社會，對于高品質(zhì)的居住生活需求越加迫切，自從2012年開始，長租市場就進(jìn)入萌芽階段。中介服務(wù)模式下的分散租房管理，是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營模式的創(chuàng)新，能夠顯著提高房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營水平，擴(kuò)大其市場占有率。

關(guān)鍵詞：中介服務(wù)模式 分散式 長租市場

2015年國家級大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃項(xiàng)目。

引言

伴隨著90后一代踏進(jìn)社會，對于高品質(zhì)的居住生活需求越加迫切，自從2012年開始，長租市場就進(jìn)入萌芽階段。國內(nèi)部分中介機(jī)構(gòu)捕獲這一市場需求，便逐漸改變傳統(tǒng)的服務(wù)模式，為租客提供生活環(huán)境佳、生活方式便捷的租賃房源，這些房源既有分散式產(chǎn)品也有獨(dú)棟公寓。自2014年開始，長租市場便獲得資本市場的極度青睞，這種現(xiàn)狀源于長租行業(yè)市場規(guī)模十分龐大，并且能夠靈活地結(jié)合P2P、O2O等多種概念。2015年5月，我國較為知名的長租生活服務(wù)平臺魔方公寓獲得由美國華平投資集團(tuán)近2億美元的融資；同月，賽富亞洲領(lǐng)投、紐信創(chuàng)投等宣布，對國內(nèi)主打上海白領(lǐng)市場的請客公寓投資近1.8億人民幣。

一、長租公寓現(xiàn)階段發(fā)展特點(diǎn)：“再中介化”趨勢

伴隨著長租市場的模式演進(jìn)，長租公寓的發(fā)展形成另外一種趨勢，即“再中介化”。本文的所指代的“中介”，并非傳統(tǒng)市場中的中介，而是在這種市場下的信息中介。

（一）中介服務(wù)模式的定義

中介這一詞的具體內(nèi)涵，現(xiàn)階段在學(xué)術(shù)領(lǐng)域尚未形成一致的看法。從廣義層面，學(xué)校、期刊是一種中介，市場、銀行也可以看成是一種中介，一切便于潛在交易者開展交易活動(dòng)的中間人均可以視為中介。彭崢（2013）在其文章中引用中介的定義，即“作為推動(dòng)和平衡供應(yīng)商和消費(fèi)者之間的交易的參與方，與此同時(shí)能夠?yàn)橄M(fèi)者節(jié)約交易成本”，基于這種定義則銀行、物流機(jī)構(gòu)、認(rèn)證機(jī)構(gòu)、零售商等均可以視為中介組織。宋英杰（2013）在其文章中則認(rèn)為中介是“起到支持生產(chǎn)者、消費(fèi)者這兩者間進(jìn)行市場交換的組織，其提高交換過程效率的手段是通過集成交易、創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)的。”從狹義層面，記者樂琰和羅韜（2015）認(rèn)為中介可以定義為中間商，其功能是能夠?yàn)橄M(fèi)者節(jié)約交易活動(dòng)中形成的搜尋成本。記者張曉玲和實(shí)習(xí)記者鄭凱婷（2015）認(rèn)為，在房地產(chǎn)中，信息成為商業(yè)運(yùn)動(dòng)的主導(dǎo)因素，以此同時(shí)數(shù)字化的信息流能夠極大程度為戶主和租客找到匹配值，從而極大程度地降低市場交易費(fèi)用并為自身創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。

（二）新型創(chuàng)業(yè)公司進(jìn)軍長租市場

自從2013年開始，一種新型中介高調(diào)出現(xiàn)在長租公寓市場，這種新型中介主要由以互聯(lián)網(wǎng)+為旗號的新型創(chuàng)業(yè)公司，例如蘑菇公寓、寓見、YOU+國際青年公寓等等組成，成功地將分散型租房管理模式產(chǎn)品化，提供更加傾向于年輕人群的分散型長租公寓。構(gòu)成這些公司的團(tuán)隊(duì)人群主要分布在“85后”甚至是“90后”。因此，相比較傳統(tǒng)的中介服務(wù)模式，其提供的租賃產(chǎn)品趨于連鎖化、品牌化。

二、長租公寓市場“再中介化”的出現(xiàn)

從2013年開始，如蘑菇公寓、優(yōu)客逸家、括YOU+國際青年公寓等新型互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司進(jìn)軍長租公寓市場之后，房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)中介行業(yè)的奶酪被瓜分掉一大塊，長租公寓成為資本角逐的戰(zhàn)場，沉睡中的傳統(tǒng)中介終于覺醒，開始反擊以新型互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司為主的“互聯(lián)網(wǎng)幫”長租公寓市場，例如我愛我家集團(tuán)就在前不久宣布將全面升級其旗下的房屋管家業(yè)務(wù)，這是傳統(tǒng)中介行業(yè)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)+進(jìn)行資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)升級的一大重大戰(zhàn)略。

分散式租房管理。長租公寓市場“再中介化”的出現(xiàn)，使得其傳統(tǒng)與新興的界限更加模糊。業(yè)界對于長租公寓市場的盈利機(jī)制也存在不少異議，尤其長租公寓市場的經(jīng)濟(jì)效益主要通過規(guī)模效來實(shí)現(xiàn)的。因此，業(yè)內(nèi)對于早期推出長租公寓產(chǎn)品的“自如”鏈接始終有反對、質(zhì)疑的聲音，認(rèn)為“自如”在進(jìn)軍長租公寓市場之后并沒有為自身創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，甚至是虧損的。鏈家集團(tuán)的董事長左暉曾在中國地產(chǎn)報(bào)記者的采訪中明確表示：“自如產(chǎn)品并非業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為的處于虧損狀態(tài)，相反地是處于盈利狀態(tài)，并且始終在尋求提高毛利率的契機(jī)?！痹诠⒆赓U市場中，比較成功的案例多半是基于租賃進(jìn)行產(chǎn)品，例如you+、自如等長租公寓，以及途家、螞蟻短租、小豬短租等短租產(chǎn)品，甚至是Hi租房等合租產(chǎn)品。無論這些租房管理面向哪個(gè)市場，就房源類型分析可以發(fā)現(xiàn)這個(gè)公寓市場行業(yè)始終圍繞著分散式、集中式居住產(chǎn)品開展。集中式租房管理可以定義為整棟物業(yè)收購或者租下，并進(jìn)行改造之后再出租，為客戶提供統(tǒng)一的管理服務(wù)；而分散式租房管理則可以定義為向客戶提供個(gè)人房源，相較傳統(tǒng)中介，分散式租房管理能夠?yàn)榭蛻籼峁└觾?yōu)質(zhì)的服務(wù)，更傾向于提供平臺運(yùn)營服務(wù)。

三、中介服務(wù)模式下分散式租房管理的展望與建議

2014年長租公寓發(fā)展的新紀(jì)元，也是中介服務(wù)模式的再中介化發(fā)展的一年。筆者認(rèn)為，基于中介服務(wù)模式下的分散式租房管理能夠從以下兩個(gè)方面入手：一方面，想要占據(jù)較大的市場份額，在市場競爭中立于不敗之地，就需要徹底改變?nèi)藗儌鹘y(tǒng)安居樂業(yè)的觀念，將“房子是租來的，但生活不是租來的”這種理念徹底灌輸?shù)接脩羧寒?dāng)中，讓租房成為生活的一種常態(tài)，為客戶營造家的歸屬感。另一方面，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)+的新理念，將平臺運(yùn)營、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)營銷的理念充分地融合在租房管理工作中，在提升管理便捷程度的基礎(chǔ)上，為客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，也在無形中自身創(chuàng)造更大的用戶群，并為用戶提供更加趨于連鎖化、品牌化的租賃產(chǎn)品。

參考文獻(xiàn)：

[1]彭崢.數(shù)據(jù)匹配是關(guān)鍵——《物業(yè)管理經(jīng)營狀況》和《房地產(chǎn)中介服務(wù)經(jīng)營狀況》填報(bào)解析[J].數(shù)據(jù),2013,10:32.

[2]宋英杰.秦皇島興龍置家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司發(fā)展戰(zhàn)略研究[D].燕山大學(xué),2013.

[3]記者樂琰，羅韜.長租公寓崛起經(jīng)濟(jì)酒店好日子終結(jié)？[N].第一財(cái)經(jīng)日報(bào),2015-07-24A09.

[ 4 ]本報(bào)記者張曉玲實(shí)習(xí)記者鄭凱婷.YOU+、萬科們的新藍(lán)海：萬億出租公寓市場崛起[N].21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道,2015-08

[5]記者羅韜.從長租到平臺蘑菇公寓為何轉(zhuǎn)型[N].第一財(cái)經(jīng)日報(bào),2015-08-17A09.

[6]金艷璐.長租公寓是怎樣火起來的?[J].創(chuàng)業(yè)邦,2015,09:16-17