何紅 沈陽(yáng)工程學(xué)院

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淺談商品房預(yù)售合同常見(jiàn)糾紛及防范

何紅 沈陽(yáng)工程學(xué)院

摘 要：商品房預(yù)售已成為了市場(chǎng)普遍認(rèn)可的房屋買(mǎi)賣(mài)形式，也是大部分購(gòu)房家庭的首選，但由于交易方式的特殊性，以及交易標(biāo)的物的不確定性，加之相關(guān)法律的不完善，商品房預(yù)售中產(chǎn)生的糾紛也不斷增多。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售合同 糾紛 防范

一、商品房預(yù)售的含義及特點(diǎn)

商品房預(yù)售又稱(chēng)樓花買(mǎi)賣(mài)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。 其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)的只是房屋的一張期貨合約，它與成品房的買(mǎi)賣(mài)一樣，已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷(xiāo)售形式。這種銷(xiāo)售方式具有如下特點(diǎn)：首先，商品房預(yù)售是一種附加期限的交易行為。 這里的附期限 ,是指商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買(mǎi)賣(mài)權(quán)利、義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù) ,也就是預(yù)售的商品房所有權(quán)不是在交易成立時(shí)轉(zhuǎn)移 ,而是在商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的將來(lái)某個(gè)時(shí)期才發(fā)生轉(zhuǎn)移。其次，商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。 由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買(mǎi)賣(mài)，真正的房屋交接尚未形成。國(guó)家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。 我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序做了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。

二、商品房預(yù)售合同糾紛的特點(diǎn)

1.糾紛種類(lèi)主要有三類(lèi)：虛假宣傳欺詐消費(fèi)者；遲延交房；未辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。 這三類(lèi)案件占到法院近幾年來(lái)受理的商品房預(yù)售合同糾紛案件的 90% 以上。

2.侵權(quán)人多為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。從當(dāng)事人訴訟地位看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為被告的案件占 95% 以上，且絕大多數(shù)案件為購(gòu)房者勝訴。 這說(shuō)明部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)侵犯購(gòu)房者權(quán)益的情況較為突出，購(gòu)房人在購(gòu)房過(guò)程中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較多，處于弱勢(shì)地位。

3.侵權(quán)事實(shí)基本一致。 商品房預(yù)售合同糾紛案件涉及利益主體廣泛且爭(zhēng)議的標(biāo)的基本一致，往往是同一樓盤(pán)的數(shù)個(gè)、 數(shù)十個(gè)購(gòu)房者起訴同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，且爭(zhēng)議內(nèi)容基本一致。 若處理不當(dāng)往往容易發(fā)生群體性事件。

三、商品房預(yù)售合同常見(jiàn)的糾紛及防范措施

（一）開(kāi)發(fā)商虛假宣傳欺詐消費(fèi)者

在預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中，開(kāi)發(fā)商“王婆賣(mài)瓜”夸大宣傳、欺騙消費(fèi)者的情形最多。由于消費(fèi)者越來(lái)越重視樓盤(pán)的軟環(huán)境，所以樓房設(shè)計(jì)風(fēng)格、物業(yè)管理、容積率等就成為消費(fèi)者的“軟肋”。開(kāi)發(fā)商通常會(huì)在這一點(diǎn)上做文章。比如有的開(kāi)發(fā)商稱(chēng)建筑風(fēng)格為意大利式或者為俄羅斯風(fēng)格、物業(yè)管理為某知名物業(yè)公司等。而事實(shí)上，建筑風(fēng)格不純正、物業(yè)管理也僅與知名物業(yè)公司簽一年或更甚的半年合同 ；有的承諾小區(qū)有學(xué)校、幼兒園，主打“學(xué)區(qū)牌”等，各種個(gè)樣，但最終都沒(méi)有兌現(xiàn)。但在訴訟中購(gòu)房者勝訴的卻不多。究其原因，主要是消費(fèi)者舉證不足。

依據(jù)我國(guó)《合同法》第 15 條的規(guī)定，商業(yè)廣告原則上是一種要約邀請(qǐng)，沒(méi)有訂入合同中的廣告、宣傳資料不能作為合同條款。如果將商品房銷(xiāo)售廣告一概籠統(tǒng)地認(rèn)定為“要約邀請(qǐng)”. 那么當(dāng)購(gòu)房者受到虛假?gòu)V告的誤導(dǎo)而購(gòu)買(mǎi)房屋并最終遭受損失時(shí)，其所受損失就只能通過(guò)請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任彌補(bǔ)，而無(wú)法使自己的損失得到全面補(bǔ)償。這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，顯然是不公平的。針對(duì)上述這一問(wèn)題，最高法院《解釋》第 3 條對(duì)商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料的法律性質(zhì)作了明確的規(guī)定，即 ：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料的內(nèi)容符合以下三個(gè)條件時(shí) . 應(yīng)認(rèn)定為要約。一是商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所說(shuō)明和允諾的對(duì)象限定為開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，如小區(qū)會(huì)所、停車(chē)位、電梯、綠化等。至于開(kāi)發(fā)商對(duì)規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境和公共設(shè)施進(jìn)行的宣傳，不能認(rèn)定為要約，若此宣傳具有虛假性，導(dǎo)致了購(gòu)房者的損失，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償損失的締約責(zé)任。如銷(xiāo)售廣告宣傳在新建小區(qū)周邊，政府將建立幼兒園、小學(xué)、醫(yī)院、菜市場(chǎng)及超市等，但實(shí)際上政府規(guī)劃部門(mén)并沒(méi)有此項(xiàng)規(guī)劃，對(duì)此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按相關(guān)法律規(guī)定賠償購(gòu)房者的損失。二是商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所作說(shuō)明和允諾具體確定。

（二）開(kāi)發(fā)商延期交房

“出賣(mài)人（開(kāi)發(fā)商）延期交付房屋”。因?yàn)橐蛸I(mǎi)受人及政府機(jī)關(guān)及不可抗力原因延期交付的除外。開(kāi)發(fā)商因資金短缺、審批手續(xù)欠缺、開(kāi)發(fā)建設(shè)行為不規(guī)范等原因，導(dǎo)致建設(shè)工期延長(zhǎng)不能按照合同約定正常交付。房屋的交付期限在購(gòu)房協(xié)議中通常都規(guī)定得非常清楚。所以開(kāi)發(fā)商一旦逾期交房，違約責(zé)任就非常明確。商品房是一種非常特殊的商品，坐落的地段、歸屬的種類(lèi)以及交易的時(shí)間不同，其價(jià)值大不相同。為此，最高法院《解釋》第 17 條將合同法的上述規(guī)定進(jìn)一步具體化，規(guī)定 ：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定，”這一規(guī)定與《合同法》的有關(guān)規(guī)定是完全相符的。審判實(shí)務(wù)中，往往采取對(duì)比法確定可得利益損失數(shù)額，也就是通常所講的守約方在相同條件下所獲取利益來(lái)確定應(yīng)當(dāng)賠償?shù)目傻美鎿p失。

（三）開(kāi)發(fā)商未按時(shí)辦理房產(chǎn)證

開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者，通常以格式合同的形式在購(gòu)房協(xié)議中明確約定 ：出賣(mài)人為買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)證。每延期一日，出賣(mài)人須按房款總額的一定比例，向買(mǎi)受人支付違約金。此類(lèi)糾紛中，消費(fèi)者的勝訴概率比較大。原因就是合同中就此點(diǎn)而言約定得詳細(xì)、清晰。作為買(mǎi)受方應(yīng)注意如下事項(xiàng)：首先，買(mǎi)受方要按時(shí)交納產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、工本費(fèi)、契稅、公共維修基金等費(fèi)用，以免耽誤辦證。其次，無(wú)論開(kāi)發(fā)商用何種借口，都不能免除開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證的責(zé)任。

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[3]向晴，商品房預(yù)售合同糾紛破解之策，寧波經(jīng)濟(jì)，2015（10）

作者簡(jiǎn)介：何紅（1973.11-），女，遼寧新民人，碩士，沈陽(yáng)工程學(xué)院，講師，研究方向：房地產(chǎn)融資。