李海雯 南京審計(jì)大學(xué)金審學(xué)院

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宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

李海雯 南京審計(jì)大學(xué)金審學(xué)院

近年來，“住房難”逐漸成為大部分老百姓生活的基本問題。房?jī)r(jià)的問題日益成為百姓們關(guān)心的核心話題，一般來說房?jī)r(jià)的構(gòu)成包括這樣幾方面：地價(jià)40%，稅費(fèi)20%，施工、材料費(fèi)30%，這是一份關(guān)于商品房成本的消費(fèi)清單。面對(duì)逐漸飆升的房?jī)r(jià)，政府正出臺(tái)各項(xiàng)利民惠民的經(jīng)濟(jì)政策來抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。

一、央行降準(zhǔn)降息的政策

李克強(qiáng)總理指出要合理采用降準(zhǔn)降息等的貨幣手段來控制當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，今年以來世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易低迷，國(guó)際市場(chǎng)的動(dòng)蕩，國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的艱難發(fā)展，使得國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控難以實(shí)現(xiàn)。為確保社會(huì)資金的流動(dòng)性，鼓勵(lì)中小企業(yè)貸款的力度，抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，繼續(xù)擴(kuò)大就業(yè)范圍。

自從2015年10月24日起，中國(guó)人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)率，進(jìn)一步降低社會(huì)的融資資本，其中一年期的貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25的百分點(diǎn)至4.35%，一年期的存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25至1.5%。央行采取的降準(zhǔn)降息的政策無疑使得房地產(chǎn)，銀行等板塊受益良多。

自2015年以來，央行不斷采取雙降措施，使得房貸利率降到史上最低，其中5年以上的房貸利率僅有4.9%，不到5%。對(duì)于買房的老百姓來說，雖然房?jī)r(jià)仍在持續(xù)增長(zhǎng)中，其中以北京、上海、廣州為首的一線城市最具代表性，對(duì)于大多數(shù)打工者而言月工資只不過會(huì)在5000元人民幣左右，而這些一線城市的樓盤最高的則會(huì)達(dá)到2萬以上的天價(jià)，面對(duì)巨額的房?jī)r(jià)，大多數(shù)非本地區(qū)打工者是無法承擔(dān)的。即使對(duì)于白領(lǐng)級(jí)的高收入者來說，投入如此之多的資本購(gòu)買房子也是不可能的。而利用銀行貸款的費(fèi)用來購(gòu)房，則為在外打拼的百姓們省下一筆不小的貸款費(fèi)用。央行雙降政策的實(shí)施，不僅滿足了廣大消費(fèi)者的購(gòu)房需求，而且推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，為2016年我國(guó)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、全國(guó)二孩政策推行

20世紀(jì)70年代計(jì)劃生育政策開始在我國(guó)全面實(shí)施，1982年正式將計(jì)劃生育確定為我國(guó)的基本國(guó)策，在2001年將其確立為法律《中華人民共和國(guó)人口與計(jì)劃生育》。自計(jì)劃生育實(shí)施以來，我國(guó)人口出生率和自然增長(zhǎng)率明顯降低。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，20多年以來，我國(guó)人口減少了2億多，對(duì)于人口基數(shù)大的中國(guó)來說，這一數(shù)據(jù)的影響又是巨大的。計(jì)劃生育實(shí)施的初期，緩解了社會(huì)的就業(yè)壓力，緩解了一個(gè)家庭生養(yǎng)多個(gè)孩子的負(fù)擔(dān)，人口的減少促進(jìn)了社會(huì)文明的進(jìn)步，提高了人們的生活質(zhì)量。實(shí)施至今，不少家庭如今都是獨(dú)生子女，對(duì)于眾多80、90后而言，他們正趕上計(jì)劃生育政策的高潮，獨(dú)生子女的優(yōu)惠政策伴隨他們成長(zhǎng)，可如今他們卻要承擔(dān)更加艱巨的家庭使命—兩個(gè)孩子奉養(yǎng)四位老人。巨大的生活壓力也迫使他們生養(yǎng)一個(gè)孩子，而更有甚者是不生養(yǎng)孩子。人口增長(zhǎng)速度日益降低的趨勢(shì)越來越明顯，與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)作為各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)支柱，開發(fā)的速度越來越快，空置樓房屢屢出現(xiàn)。人口增長(zhǎng)速度與房地產(chǎn)開發(fā)速度呈現(xiàn)反方向增長(zhǎng)的趨勢(shì)。樓房無人購(gòu)買，一些地區(qū)出現(xiàn)“鬼城”，這些現(xiàn)象的出現(xiàn)對(duì)于開發(fā)商來說是百害而無一利，對(duì)于政府的影響也是巨大的。政府與開發(fā)商花費(fèi)巨額成本，卻無法融集資金，使得建筑行業(yè)以及與之相關(guān)的房產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度降低，區(qū)域GDP提高不上，人們生活水平降低，政府必然會(huì)采取宏觀調(diào)控政策來推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

根據(jù)國(guó)家衛(wèi)計(jì)委數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段，全國(guó)范圍內(nèi)共有9000多萬的夫婦符合二胎政策的規(guī)定，假定5年內(nèi)50%的家庭會(huì)生育二孩，那么將新增人口4500萬，每年近900萬。按人均20平方米計(jì)算，每年將新增1.8億平方米住房需求。這組數(shù)據(jù)的住房需求在某種程度上說明放開二孩有望刺激新一輪人口的增長(zhǎng)，激發(fā)中國(guó)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)潛力。對(duì)于大多數(shù)一線二線城市來說，二孩政策可能對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)并非有顯著的幫助，而對(duì)于大多數(shù)的三線四線城市而言，二孩政策的放開有利于刺激人們的需求并且釋放房地產(chǎn)行業(yè)的購(gòu)買力，使得市場(chǎng)上大面積空置樓房的現(xiàn)象得以改觀。

三、330新政的實(shí)施

330新政的實(shí)施為廣大購(gòu)房者帶來了福利。3月30日央行調(diào)整貸款政策，包括以下方面：1、調(diào)整公積金貸款首付比例，二套房的商業(yè)貸款由此前的七成首付降為四成首付。2、營(yíng)業(yè)稅免征5年改為2年。330在兩會(huì)期間積極響應(yīng)了總理的號(hào)召，無論是在調(diào)整貸款首付比例上還是在免征營(yíng)業(yè)稅方面，330新政的實(shí)施都刺激了疲軟的二套房交易市場(chǎng)。對(duì)于北上廣等一線地區(qū)的百姓而言，330新政的實(shí)施使得大家購(gòu)房的能力大大提高。一方面對(duì)于購(gòu)房有貸款的消費(fèi)者來說，二套房的商業(yè)貸款降低了三成；對(duì)于購(gòu)房無貸款的消費(fèi)者來說，用商業(yè)貸款來購(gòu)買二套房的首付將降到三成，這將大大降低購(gòu)房者的壓力。另一方面對(duì)于開發(fā)商來說這一政策放松的力度更大一些，進(jìn)一步刺激了開發(fā)商的投資，若不適合市場(chǎng)的需求，開發(fā)商可以調(diào)整戶型以滿足消費(fèi)者的需求；若存在供求矛盾激烈的地區(qū)，可以根據(jù)市場(chǎng)的需求來調(diào)整供求規(guī)?！皩?duì)住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)；同時(shí)，住宅供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況有限增加住宅用地供應(yīng)規(guī)?！保蝗糸_發(fā)商利用錯(cuò)了地，則可以根據(jù)需要將其退回—“房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場(chǎng)狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其它產(chǎn)業(yè)投資”。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控相輔相成。自去年以來，除采用央行雙降，放寬二孩以及330新政三種宏觀經(jīng)濟(jì)政策以外，我國(guó)多次利用降低首付，抑制投機(jī)需求和保護(hù)合理需求，區(qū)別房地產(chǎn)區(qū)域性與全局性關(guān)系等的措施來推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的積極發(fā)展使中國(guó)在世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易蕭條的情況下，能購(gòu)更好地保持經(jīng)濟(jì)中高速增長(zhǎng)邁向中高端水平，使中國(guó)既能在積極中化難，又能在進(jìn)步中求穩(wěn)，使經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理范圍內(nèi)，優(yōu)化國(guó)民生活水平激發(fā)中國(guó)巨大的經(jīng)濟(jì)潛力。